管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[1261: 口コミ知りたいさん]

>>1260
マン管士は、食えない資格。いづれ組合員に嘘の説明をして管理会社から
リベートをもらう輩が増えるでしょう。

[1262: eマンションさん]

あらゆるところで問題が起こっている。


この不毛地帯をなんとか出来ないものかと！

私嫌な思いをしました。

[1263: 匿名さん]

マンション管理士で飯を食おうなんて思うマンション管理士は居るのでしょうか。組合員がマンションの管理の為に役立たせる資格でしょう。

[1264: 口コミ知りたいさん]

>>1263
自分が住むマンションをマン管士程度の輩に相談しても無駄。
自主管理をしてみれば何が大切かわかるでしょう。
マン管士に相談するより、弁護士の方が良い。

[1265: 名無しさん]

マン管士がムダと言いながら
ド素人が自主管理するって矛盾してない？

[1266: 口コミ知りたいさん]

>>1265
>>ド素人が自主管理するって矛盾してない？
矛盾しない。→マン管士に相談するより、弁護士の方が良い。

[1267: 匿名さん]

組合員からの要望で役員への誘いは有りましたが、お断り致しました。
マンション管理士会で頑張ります。

[1268: 住民]

私のマンションの管理組合は、管理会社とコンサルタント（建築士）との契約を何十年もずっと続けています。工事関係は後者が独占すると決まっているようです。これらの契約先を変更することは理屈のうえでは可能に見えますが、自分が理事長になって提起してみても全然うまくいきませんでした。

組合の実質的な支配者たる住民１名は、２社の操り人形として強権発動型の運営をします。理事や監事といった役員は「社の方針」に逆らえない者たちの集まりになるように、自薦立候補不可の輪番制（未就任者の間でのくじ引きが基本）で選出されることになっています。組合員たちにとってみれば２年の任期さえ終えれば「この管理組合における自分の義務は果たした」と言えるため、結果として組合全体が理事会を中心にワンマン体制で統率される仕組みになります。

管理会社の社員フロントや管理員が契約相手である管理組合の資金に不正に手を付けて訴えられた、捕まった、という事件の報道は確かにあります。が、それとて、組合が実質的に団体として多数決を経て告発や摘発の要請といった意思を示してこその話でしょう。すなわち、過半数に満たない場合は罪に問われないのが普通であり、ワンマン体制で理事会や総会等での多数決を制する状態が目指される理由がそこにあります。不当に利益を得た者たちには一石二鳥の管理体制なのです。

強権的リーダー１名を批判したり、その意向に公然と逆らったりすると、最後には警察が出てきます。リーダーが、自分が受けた批判や反抗を逆手にとって被害者の仮面をすぐ装着するからです。また、管理会社（特に大手）は敷地や建物の内部の治安を維持する「民間版の警察」的役目を担ってしまっていることから、いざという時のためもあって警察とのつながりを有していると考えるのが自然でしょう。組合が社の意向通りに行動してくれるから管理会社は出費もなく責任も負わない。警察は、組合の意思を根拠にながら管理会社のために動くこともできます。

あくどい手口は、長文で具体的に、できるだけ赤裸々に語られる必要があります。

[1269: 口コミ知りたいさん]

>>1268

>>最後には警察が出てきます。
>>警察は、組合の意思を根拠にながら管理会社のために動くこともできます。
1268さんが主張する様に「警察がうごけばよい」か゛管理会社には、警察OBが沢山再就職をしてもみ消します。又、警察は被害届すら受け取らない時代。
よーく考えて不正がおきないように努めるべき。

[1270: 住民]

私が住むマンションは最重症の部類のようで、「裁判をしない限り、管理組合のやり方が改まることはない」とよく言われます。異変に気付いたごく初期に全戸へ文書を投函して知らせた時も「実は私も管理人と理事長たちにやられましてね」との電話がありましたが、私に訴訟提起の意向まではないと分かると、それまで見せてくれていた「口止め文書」（管理人と理事長と副理事長が押印）や提出せずにいた告発状を回収し、以後は没交渉、という男性がいました。彼には、住まいを簡単に売却して引っ越せない事情があるようでした。

実際、こちらから裁判を起こすことはせずに現在に至っていますが、組合運営の形はより巧妙になるばかりでその基本精神は一向に改まりません。管理会社とコンサルタントという２大業者が過去も未来も「いて当たり前」という感じです。また、そう考える輩がやたら多数いて、かつては管理人、最近は強権的ワンマン・リーダーを支えています。基本路線に疑いを抱く小数者は軍団ににらまれないように静かにしているようです。

逆に、４年前、理事長率いる組合が私を告訴する（正確には私への告訴を求める）展開になりました。刑事告訴という手法で、文書に記された私の言動を名誉毀損罪とみなして警察に捜査してもらい、検察に告訴させると臨時総会までやって決議しました。結局、この件は不起訴という、罪を問う裁判さえ起こさないという検察の判定で終結しました。こんなマニアックな法的手段を一般の住民は知らないのが普通と思いますが、管理会社社員を始めとするマンション管理業界人には「常識的対応」だったようです。大手管理会社に操られる理事会と闘ってきた他物件の組合員でも「住民１名を刑事告訴するための臨時総会なんて聞いたことがない」と感想を漏らしたのに、業界人は「不起訴といっても１回目の攻撃をかわしただけ。まだ二の矢、三の矢がある」と平然と語りました。

７年前、理事長（今も昔も理事長は任期１年で改革ができないように時間的にも仕組まれたアクセサリー的存在）になった私は、組合で雇用（管理員業務委託契約を管理会社とは別に締結）している管理人の履歴書提出を求めて管理事務所を訪れた際、管理人は至近の手下住民の家に逃げて４０分以上籠城し、パトカー３台がサイレンなして出動して結局は管理人を守るという出来事がありました。後で警察署に電話すると「同じ所に住む者どうし、仲良くやってくれということですよ」と軽く言われました。上述の刑事告訴での取調べにおいても、はっきりとは言われませんでしたが、「たった１人の住民の正義感なんかで企業や管理組合の不正とやらを掘り起こす面倒なことをするよりは、地域の防犯や住民高齢化への対応を続けてくれればよい」との基本的判断が上層部でなされていることが透けて見えました。私に対する組合員たちの支持のなさの上に、公的機関のこの態度があるようです。

私は、ずっと組合会計の監査・調査を要求してきました。具体的には「会計帳簿閲覧」の請求です。本来は、管理規約の条文を見ても、他の組合員たちの意向（つまり多数決）は関係ないはずですが、現実には上記のようにしながらチェックを避ける運営方法はたくさんあるようです。

[1271: 匿名さん]

悪徳組合員と管理会社の素姓を早く見抜いて悪事を働く手前で阻止しないと後々大変な事になる。
私のマンションは、５年間くらい、悪徳組合員と管理会社とひそかに戦っていた管理人がいて、

雇用先である悪徳管理会社が解雇しようとした動きを感じた過去の理事長を経験した真面目な組合員が立候補して理事長になり、
この管理人を組合雇用として、管理業務を分散した。

この悪徳組合員と悪徳管理会社に対峙した。７年間かけて戦いは終息してマンションはそれなりの資産価値を維持している。

現在はこの悪徳組合員７名は区分所有権を売却して退去した、理事長も管理人も交代してはいるが、悪徳組合員の残党がす
こしは残ってはいるが力を削がれて静かでは有る。

この真面目な前理事長は顧問として理事の指導に当たってくれている。マンションは綺麗になったし、設備等も更新され甦った。

後継者の育成も考えているようです。

[1272: 入居予定さん]

管理会社が息の掛かった区分所有者に理事会を仕切らせて、管理組合を好きなように操るってことは、大手では良くあるんですか？

うちは、某東急コミュニティ－なんですけど、誰が見ても、結託してるんです。

あれだけ一生懸命やるってことは、きっとバックもあるんでしょうか？

[1273: 匿名さん]

１２７２さん、役員選任で輪番制の場合、都合の悪い組合員の部屋番号を抽籤箱から、前もって抜いていたりした。
こんな姑息な事までして契約の解除防衛をしているから解約は難しい。

キックバック等の有無は推測ですが当然あるでしょう。確実なのは小修繕費等の二重請求等は証拠を持っています。

組合加入の保険が使える工事を組合費で支払った事にして保険金を着服している可能性は保険会社を調査すると解
るでしょう。

[1274: 住民]

どう考えても説明が必要な決算上の不整合や、大規模修繕工事をやるにあたっての契約先選定過程のいかがわしさ、完工後の決算報告の不透明等々、管理組合員の立場で理事長（理事会）など関係者にいくら質問しても一切答えてくれないのが基本であり、例外的に返答めいた物が出される場合は「はぐらかし」です。これに対し、私はこうした問題点を記述した文書を作って配布することで会計実績等の「開かないフタ」を皆で開けて、運営の透明化が実現されるように望みました。

当初はマンション内に居住する全組合員に届けていましたが、管理人とその事務所を中心としたすさまじい報復と、それを背後で支援していると見られる企業の存在感のせいか、私を除く全組合員はまったく動かなくなり、届けてもナシノツブテ状態にすぐなりました。「管理人中心の自主管理」を１０年以上やるにあたっての２年ほどの法的（管理規約改造、細則等の創設）準備期間、合法的に報復してみせる手腕のすごさ、カネ（管理費、修繕積立金）が絡んでいる臭いがする等々、そして何よりも集団的圧力でつぶされそうになっていたことなどから、周辺外部地区にも事態を知らせるチラシの配布先を広げました。最終的には、２０１４年６月以降、同じブランド名（例：ブランズ、パークハウス、ブリリア等）を冠する他のマンションへ投函に行き、同様の問題が生じていないか、こちらから知らせるようにしました。当組合が私を名誉毀損容疑で刑事告訴する動きをスタートさせたのは、まさにこの２０１４年の配布行動の直後です。

管理会社（及び、場合によってはその親会社である新築時の売り主企業）の利害で組合が動く典型的事例だと思いますが、警察の捜査段階ではあくまで周辺外部地区への配布、その次にマンション内部での配布までもが「違法性あり」と問題視されました。つまり、企業が関係した出来事等はこちらがどんなに指摘しようが証拠を提示しようがきれいに省かれてしまうのです。特にその傾向が顕著なのは、警察から検察に送付される「調書」の文面作成においてでした。令状が必要とはいえ取調室で刑事が逮捕権を行使しうる状況において、被疑者の立場で異議を表明すること、それを貫くことはどんな人物でもまず不可能、と申し上げておきます。不公平さは圧倒的です。

約半年に及ぶ任意取調べの途中、複数回にわたって取引的提案を持ちかけられました。「もう書かない、配らない」と一筆書いて出せば、「告訴取り下げ」だと言うのです。これは、沈思黙考すれば、おかしな話だと気付きます。私がそんな一筆を書いて出す時は、「告訴取り下げ」ではなく「希望する会計帳簿のチェックができる」がその対価として誓われねばなりません。すなわち、「告訴取り下げ」の提案は、警察の捜査対象になっている苦しい状態からの解放をエサとして、他ならぬ文書の発信源である私自身に配布をやめさせよう、という法的計算の産物ということになります。私が沈思黙考してこの関係に気付く余裕を与えないようにと企図してか、刑事はその場で判断するよう迫りましたが、辛うじて即答を留保し、家に話を持ちかえることで組合側の思惑通りにされずに済みました。

『トム・ソーヤーの冒険』の後半に「マフ・ポッターの裁判」の話があります。児童文庫もアニメーションも、どちらもきちんと刑事訴訟の恐ろしい点を訳出できていると思います。酔っ払いのマフ・ポッターは、医者殺しを図るインジャン・ジョーと真夜中の墓場で立会いますが、殺人などできる性格でないマフは酒と恐怖のせいでインジャンが殺しをやる時には意識を失っていました。インジャンは凶器のナイフを、意識を失っているマフの手に握らせて去ります。この一部始終は、別の墓の陰からトムとハックルベリー・フィンによって見られていました。後日、マフは逮捕され、マフ本人も意識のない時に「やってしまった」犯行だとインジャンに言われてそう思い込むのです。が、裁判の最後の最後になってトムが勇気を出し、真相を証言するという話です。罪を犯していない人その本人をして「犯してしまった」と信じ込ませる、私はこれほど卑劣な行為はないと思います。当マンションにおける刑事告訴のねらいと、実質的に組合と企業と警察が一緒になった「一筆」の要請は、この文学の話と共通するものがあると考えられます。マンション管理のあくどさ、ここに極まれり。

３年間、組合は私の罪を問う法的手続きのために弁護士、マンション管理士と契約（ともにコンサルが紹介）しその費用は修繕積立金から支出されました。他方、私が求める会計監査、帳簿閲覧、質問への回答は、いまだ行われていませんしそのための費用計上なども一切ありません。途中、２０１３年に簡易裁判所で調停を３回やりましたが、理事長は「見せます」と初めて返答し、調停係は「相手が見せると言ってるのだから、もう止めよ」と提案。それに応じて（それ以外に何ができる？）止めたら理事会は「閲覧請求の申立ては本人が取り下げた」と言い始め、調停の場で互いに同意した「どの帳簿を閲覧対象にするか、事前に話し合う」をいつも省いて「公開期間を設けたのに見に来ない」と私のせいにして「組合に何ら非があったわけではない」としています（巧妙な責任転嫁）。

こういう型のマンションの住民をどう見たらよいのでしょう。そこらの「市民」と同じとは思えません。現ワンマン・リーダーとその援軍、旧管理人とその取り巻きあたりは結束し、かなり準社員的です。全体的にも、管理会社を始めとする企業に奉仕していく基本的姿勢が感じられます。組合員の「おまかせ」的態度が良くないとしばしば批判されますが、特定業者に（言われるがままに）「おまかせ」しないと「恐い」というのもまた事実です。

[1275: 住民]

当方が行ってきた文書の作成と配布について、私が前回の投稿（>1274）で記したように言えることが山とあるのに対し、業者（管理会社、コンサルタント）と管理組合理事会などの「管理」を行う側は警察と組んだ事実についても「迷惑住民に対しての当然の対処」の一言で自己正当化を済ませることができます。

管理会社を中心として管理組合（主に住民）が企業にどこまでも協力してゆく、というのが当マンションの特徴です。任期途中で辞任勧告を出されて辞めた元理事長の私がその後の７年間を振り返ると、「指摘された点を調べないようにして真犯人が捕まらないようにしながら、管理組合を巧みに動かして改革していけばよい」という”業民共通”の方針が早くから立てられていたのだろうと推測できます。その「ハンドルさばき」は、悪い意味で見事です。

まず、組合雇用で住み込んでいた管理人の業務だった「小口現金会計」は、当人が辞職して去った後に管理会社社員として赴任した新管理人の時代になって業務遂行のしかたが大きく変わりました。この会計部門のための預金口座について、名義はおろか、口座番号までも変更されました。新管理人が来て以降、カードは会計担当理事、届け印は理事長、通帳は副会計担当理事というように分けて保管する、と報告されました。他方、前任の管理人はカードも通帳も印鑑も一人で保管・使用していたのではないか？　という私の質問には答えてもらえず、組合員（特に役員）が互いに協力し合って業者と一体化する当マンションのような物件でカードや通帳を別々に分けて持つことが本当に汚職の防止に有効なのか？　等の懸念は今も払拭されません。

前管理人の時代には住民の自転車の登録料は、管理事務所において現金で納められていました。毎期十数万円が「小口現金会計」の収入になり、口座に移されることなく同会計部門の支出に充てられていました。これも、新管理人が来てしばらく後、「台数に応じて管理費引き落とし口座からの領収」に変更されました。以前何があったのかは不明のままです。

管理規約と細則等の法規も最近、全面的に変更されました。特徴は、組合員どうしの議論がなかったことです。大規模修繕工事の準備や上記の経理改革と同じく、規約細則の改正やその他すべての活動分野において、実質的に「議論なしで事後報告」が当組合の常套手段なのです。①業者②専門委員③理事会④一般組合員　この順番で様々なテーマが下りてくるだけなのですが、各段階で議論され承認されたとされ、それを④から変えることは（①が気に入る内容でない限り）不可能です。途中、開催された説明会は本当に名の通りの「説明会」で、出席した理事ではなくマンション管理士がしゃべりまくり、一般組合員との質疑応答なんか無いも同然でした。

私は迷惑住民と見られがちですが、「このような業民一体の集団こそ恐ろしいモンスターである」と断言します。逆らえば牙をむいて攻めてくる。

[1276: 通りがかりさん]

自主管理マンションなんて買うもんじゃない。

[1277: 匿名さん]

有能な管理者は優秀な管理会社やマンション管理士を選んで有効に活用する。

[1278: 市民]

>1276 >1277
両投稿とも結局は管理組合の「支払い」をもたらす「お買い物」の話。つまり業界人的ご主張です。短文で根拠も不明。

私の近所の「自主管理マンション」は、大規模修繕着工前の準備段階で管理組合員が、ベランダ面積と固定資産税の計算のやり方について数十年にわたる役所のミスを発見し、全体で数億円もの払い戻しにつなげました。新聞・テレビでも報道されていました。

[1279: 匿名さん]

１２７８さん、１２７７ですが、お宅のマンションの役員の腕前なら自主管理は簡単にやってのけるでしょう。後は後継者の問題でしょう。
内などは理事は順番制です。以前は優秀な役員の立候補を期待して、立候補制を規約に盛り込んでおりましたが、なぜか廃止されていました。

[1280: 住民]

>1279
>お宅のマンションの役員の腕前なら自主管理は簡単にやってのけるでしょう。

私の数々の投稿の核心、当マンションのトラブルの最重要点とは、２０年近く前に導入された「自主管理」が専門家らの言う「全部委託」「一部委託」「自主管理」の３区分のそれではなく、極めて詐欺に近い意図と手法で合法的手続きを経て移行された管理体制としての”自主管理”ではなかったか、との疑いです。つまり、名ばかりの自主管理だったのでは？という疑惑です。

初代管理員の時代（１８年間）は管理会社への全部委託でした。その途中、第一回大規模修繕工事があり、設計コンサルタント（「管理組合運営コンサルタント」も標榜）を紹介されて以後、現在まで管理会社とこの設計コンサルとの業務委託契約が毎年更新されています。

二代目管理員の時代（１５年間）は、始めの２～３年間で管理規約や細則、諸契約書を整備した上で約１２年間の”自主管理”が採用され実践されました。自主管理だからといって前述の管理会社と離縁したわけではまったくなく、同社へは「会計のみの業務委託契約」が続けられました。途中に第二回大規模修繕工事を始めとする各数億円規模の改修工事がありましたが、すべて前述の設計コンサルタントが受注しました。理事会や総会での管理組合の意思決定（特に発注、各種契約先の決定）がそうなるように、関係の会議の準備をしたり出席したりして運営を牛耳る管理員は年齢（組合側は確認していないと思われる）のこともあって会社から組合の雇用に変更となりました。組合と管理員の間で「管理員業務委託契約」が結ばれたということです。同時に、自主管理移行準備の２～３年の期間に専門委員会が正式に発足し、二代目管理員と同じ機能（発注、各種契約先の決定に影響を与える）を果たしました。

通常、マンション管理組合内に設置された専門委員会は理事会の諮問機関と規定されますが、その形（タテマエ）をとりながら管理員／設計コンサル／管理会社ら業者のための親衛隊として働くというのが当マンションの”自主管理”時代に見られた現象でした。

７年前にたまたま順番で理事長に就いた私がまさに身をもってこの詐欺的”自主管理”のカラクリに気付き、組合員全戸に文書を届けて問題提起し、結局その１年後にはまず私が理事会からの辞任勧告を受けて辞め、次に二代目管理員が退任し、専門委員会も１名だけ残して他の５名が理由の説明もなく辞めました。しかし、三代目管理員からは再び前述の管理会社への業務委託（会計以外も含む「一部委託」）になり、管理員も組合雇用から管理会社雇用に戻され、「１名だけ残して」おいた専門委員会はその後の工事を機に増員され復活しました。

すなわち、全部委託 → 自主管理 → 一部委託　と管理（業務委託）体制が変わっても、管理会社と設計コンサルタントはずっと当マンションに君臨し続けているわけです。「契約先は変えさせない」という本音と魂胆がここに見えていると思います。したがって、当マンションの役員の腕前は”この２社がいてこそ”の物であり、１２７９さんのおっしゃるきちんとした正真正銘の自主管理は、とても自分たち住民だけではできないはずです。私の言う詐欺的自主管理であってもプロのノウハウなく住民のみでやれるのか？無理だと思います。むしろ、今に至るまでずっとプロの業者の腕前に頼りきってきた管理組合の動きなのではないでしょうか。

ちなみに、当マンションの契約先の管理会社とは違う企業の物件でも「会計のみ業務委託」する”自主管理”の組合が存在することが分かる投稿を見つけておりますので、下記に紹介しておきます。会計資料の閲覧ができないというその後の展開まで酷似。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555146/res/156/