管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[1251: 操縦されない人]

前記の文中の『総勘定元帳』に関する、懇切丁寧なアドバイス：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/737/

[1252: 匿名さん]

お宅のマンションで総勘定元帳が総会の議案書に報告がありますか。

内の会計報告は。
１、一般会計＝貸借対照表、収支報告書、月別収支報告書、収支明細書
２、修繕積立金会計＝貸借対照表、収支報告書、月別収支報告書、収支明細書
３、来期の予算書（一般会計、修繕積立金会計）
以上が定期総会に全組合員に配付されます。総勘定元帳は見たことがありません。

総勘定元帳について勉強をしたいとおもいます。

[1253: 操縦されない人]

>1252さん

>お宅のマンションで総勘定元帳が総会の議案書に報告がありますか。

総会等での報告はありません。

『管理組合保管書類リスト』という表が２０１３年に作成され、翌１４年に
回覧されたのですが、そこに「総勘定元帳」の名前だけが載っているので、
管理事務所にはあるのだろうと思います。閲覧は、いろいろ条件と制約を課
してくる理事会（背後にプロ？）のやり方に納得いかず、数年間、ずっと実
現していません。

サンプル：
（タイトル）　　　　　　　（内容）　　　　　　　　　　　　　（保存期間）　
　会計台帳　平成００年度　収支計算書、賃借対照表、総勘定元帳、永久
　　　　　　　　　　※後の年度の（内容）に「科目別明細」が加わっている

ちなみに、
>1251のアドバイスをくれた人は、同じ板で「会計帳簿に通帳は含まれない」
と断言なさいました↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/742/

後日、助言に従って国交省の地方整備局に行って話をしましたが、「管理会社
に電話してみる」との返答をいただいただけで状況は変わらず、現在も未解決。

閲覧の可否についての過去のスレッド↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/427201/res/1-2000/

[1254: 操縦されない人]

>1241：匿名さん

>処が組合名義の口座の預金通帳を閲覧までは出来ましたが、

規約細則等全面改正で当管理組合と契約を結び、説明会を開いた
マンション管理士（中堅管理会社出身）は「通帳は監事が見れば
よい」、「通帳を組合員個人に見せている管理組合なんてない」、
「組合員個人が見たければ、５分の１以上の署名を集めて臨時総
会を開き、対応すればよい。不正がありそうなら、そのくらいの
数の賛同は簡単に集まるはずだ」と発言しました。

こんなこと言われても、誰も何も言わないマンション。

監事も理事も自薦立候補は不可で、万が一、意欲と能力のある人
が輪番制（くじ引き）ゆえに監事に就き、職務を誠実に果たそう
ものなら、沈黙、辞めさせられる等の展開が待っているでしょう。

[1255: 口コミ知りたいさん]

>>1254
流石管理会社出身のマン管士ですね?言い放題です。

[1256: 口コミ知りたいさん]

>>1253
>>
後日、助言に従って国交省の地方整備局に行って話をしましたが、

地方整備局に行って話す場合、録音、約束した内容にサインしてもらうとよい。
奴らは所詮天下り先を探しているので、管理業に甘い。
以前管理業者をマン管法違反で告発した際「口頭注意処分」と言うことであったが
紙切れがないので、管理会社側は処分を受けていない、との嘘の表現。
その為地方整備局に書面を出すように迫ったところ「お出しできないことになっている」との発言。当方は「行政法でどのような法律になっている」か回答を迫ったところ、処分したことの書面が送付された。

[1257: 操縦されない人]

総勘定元帳の専門的な話ができず、閲覧ばなしになって申し訳なし。

『管理組合保管書類リスト』（>1253）に管理組合の通帳が載って
いないというのも、管理会社に全部置いて隠しているのかもしれず。
その上で冊数や保管場所について理事長らに無視無回答をされたら、
不正の有無の確認は一般組合員にはまず不可能になる。それで５年。

管理規約上の帳簿閲覧は『リスト』に記載された物の中から選べ、
は、その点で不完全ですし、規約条文について「帳簿に通帳は含ま
れません。ただし、組合名義の通帳のコピーは請求できます。」と
いう投稿の見解も、足立区マンション管理支援センター監修の『管
理会社不詳事例』での「コピーはいくらでも改ざんできるから、必
ず原本を見よ。」との主張と矛盾し、相容れないところがあります。

要点は不正の有無のチェックにあるのですから、それができなくな
るような危険の生まれる「帳簿」の定義とか、徹底した無回答とか、
全組合員の非協力とか、私を告訴するとか、この業界はあくどいね。

以上、困っている（いた）皆さんとの情報共有、現状確認でした。

[1258: 匿名さん]

とりあえず、組合員の中のマンション管理士を探して、助言や指導を仰いで下さい。

[1259: 匿名さん]

当マンションの管理士は、管理会社のこれからの金儲け計画がよりスムーズに実現されるように、規約細則を全面的に変えてしまうという悪事を主導しました。

[1260: 匿名さん]

マンション管理士＝悪徳組合員＝管理会社を見抜く事が肝心でしょう。

[1261: 口コミ知りたいさん]

>>1260
マン管士は、食えない資格。いづれ組合員に嘘の説明をして管理会社から
リベートをもらう輩が増えるでしょう。

[1262: eマンションさん]

あらゆるところで問題が起こっている。


この不毛地帯をなんとか出来ないものかと！

私嫌な思いをしました。

[1263: 匿名さん]

マンション管理士で飯を食おうなんて思うマンション管理士は居るのでしょうか。組合員がマンションの管理の為に役立たせる資格でしょう。

[1264: 口コミ知りたいさん]

>>1263
自分が住むマンションをマン管士程度の輩に相談しても無駄。
自主管理をしてみれば何が大切かわかるでしょう。
マン管士に相談するより、弁護士の方が良い。

[1265: 名無しさん]

マン管士がムダと言いながら
ド素人が自主管理するって矛盾してない？

[1266: 口コミ知りたいさん]

>>1265
>>ド素人が自主管理するって矛盾してない？
矛盾しない。→マン管士に相談するより、弁護士の方が良い。

[1267: 匿名さん]

組合員からの要望で役員への誘いは有りましたが、お断り致しました。
マンション管理士会で頑張ります。

[1268: 住民]

私のマンションの管理組合は、管理会社とコンサルタント（建築士）との契約を何十年もずっと続けています。工事関係は後者が独占すると決まっているようです。これらの契約先を変更することは理屈のうえでは可能に見えますが、自分が理事長になって提起してみても全然うまくいきませんでした。

組合の実質的な支配者たる住民１名は、２社の操り人形として強権発動型の運営をします。理事や監事といった役員は「社の方針」に逆らえない者たちの集まりになるように、自薦立候補不可の輪番制（未就任者の間でのくじ引きが基本）で選出されることになっています。組合員たちにとってみれば２年の任期さえ終えれば「この管理組合における自分の義務は果たした」と言えるため、結果として組合全体が理事会を中心にワンマン体制で統率される仕組みになります。

管理会社の社員フロントや管理員が契約相手である管理組合の資金に不正に手を付けて訴えられた、捕まった、という事件の報道は確かにあります。が、それとて、組合が実質的に団体として多数決を経て告発や摘発の要請といった意思を示してこその話でしょう。すなわち、過半数に満たない場合は罪に問われないのが普通であり、ワンマン体制で理事会や総会等での多数決を制する状態が目指される理由がそこにあります。不当に利益を得た者たちには一石二鳥の管理体制なのです。

強権的リーダー１名を批判したり、その意向に公然と逆らったりすると、最後には警察が出てきます。リーダーが、自分が受けた批判や反抗を逆手にとって被害者の仮面をすぐ装着するからです。また、管理会社（特に大手）は敷地や建物の内部の治安を維持する「民間版の警察」的役目を担ってしまっていることから、いざという時のためもあって警察とのつながりを有していると考えるのが自然でしょう。組合が社の意向通りに行動してくれるから管理会社は出費もなく責任も負わない。警察は、組合の意思を根拠にながら管理会社のために動くこともできます。

あくどい手口は、長文で具体的に、できるだけ赤裸々に語られる必要があります。

[1269: 口コミ知りたいさん]

>>1268

>>最後には警察が出てきます。
>>警察は、組合の意思を根拠にながら管理会社のために動くこともできます。
1268さんが主張する様に「警察がうごけばよい」か゛管理会社には、警察OBが沢山再就職をしてもみ消します。又、警察は被害届すら受け取らない時代。
よーく考えて不正がおきないように努めるべき。

[1270: 住民]

私が住むマンションは最重症の部類のようで、「裁判をしない限り、管理組合のやり方が改まることはない」とよく言われます。異変に気付いたごく初期に全戸へ文書を投函して知らせた時も「実は私も管理人と理事長たちにやられましてね」との電話がありましたが、私に訴訟提起の意向まではないと分かると、それまで見せてくれていた「口止め文書」（管理人と理事長と副理事長が押印）や提出せずにいた告発状を回収し、以後は没交渉、という男性がいました。彼には、住まいを簡単に売却して引っ越せない事情があるようでした。

実際、こちらから裁判を起こすことはせずに現在に至っていますが、組合運営の形はより巧妙になるばかりでその基本精神は一向に改まりません。管理会社とコンサルタントという２大業者が過去も未来も「いて当たり前」という感じです。また、そう考える輩がやたら多数いて、かつては管理人、最近は強権的ワンマン・リーダーを支えています。基本路線に疑いを抱く小数者は軍団ににらまれないように静かにしているようです。

逆に、４年前、理事長率いる組合が私を告訴する（正確には私への告訴を求める）展開になりました。刑事告訴という手法で、文書に記された私の言動を名誉毀損罪とみなして警察に捜査してもらい、検察に告訴させると臨時総会までやって決議しました。結局、この件は不起訴という、罪を問う裁判さえ起こさないという検察の判定で終結しました。こんなマニアックな法的手段を一般の住民は知らないのが普通と思いますが、管理会社社員を始めとするマンション管理業界人には「常識的対応」だったようです。大手管理会社に操られる理事会と闘ってきた他物件の組合員でも「住民１名を刑事告訴するための臨時総会なんて聞いたことがない」と感想を漏らしたのに、業界人は「不起訴といっても１回目の攻撃をかわしただけ。まだ二の矢、三の矢がある」と平然と語りました。

７年前、理事長（今も昔も理事長は任期１年で改革ができないように時間的にも仕組まれたアクセサリー的存在）になった私は、組合で雇用（管理員業務委託契約を管理会社とは別に締結）している管理人の履歴書提出を求めて管理事務所を訪れた際、管理人は至近の手下住民の家に逃げて４０分以上籠城し、パトカー３台がサイレンなして出動して結局は管理人を守るという出来事がありました。後で警察署に電話すると「同じ所に住む者どうし、仲良くやってくれということですよ」と軽く言われました。上述の刑事告訴での取調べにおいても、はっきりとは言われませんでしたが、「たった１人の住民の正義感なんかで企業や管理組合の不正とやらを掘り起こす面倒なことをするよりは、地域の防犯や住民高齢化への対応を続けてくれればよい」との基本的判断が上層部でなされていることが透けて見えました。私に対する組合員たちの支持のなさの上に、公的機関のこの態度があるようです。

私は、ずっと組合会計の監査・調査を要求してきました。具体的には「会計帳簿閲覧」の請求です。本来は、管理規約の条文を見ても、他の組合員たちの意向（つまり多数決）は関係ないはずですが、現実には上記のようにしながらチェックを避ける運営方法はたくさんあるようです。

[1271: 匿名さん]

悪徳組合員と管理会社の素姓を早く見抜いて悪事を働く手前で阻止しないと後々大変な事になる。
私のマンションは、５年間くらい、悪徳組合員と管理会社とひそかに戦っていた管理人がいて、

雇用先である悪徳管理会社が解雇しようとした動きを感じた過去の理事長を経験した真面目な組合員が立候補して理事長になり、
この管理人を組合雇用として、管理業務を分散した。

この悪徳組合員と悪徳管理会社に対峙した。７年間かけて戦いは終息してマンションはそれなりの資産価値を維持している。

現在はこの悪徳組合員７名は区分所有権を売却して退去した、理事長も管理人も交代してはいるが、悪徳組合員の残党がす
こしは残ってはいるが力を削がれて静かでは有る。

この真面目な前理事長は顧問として理事の指導に当たってくれている。マンションは綺麗になったし、設備等も更新され甦った。

後継者の育成も考えているようです。

[1272: 入居予定さん]

管理会社が息の掛かった区分所有者に理事会を仕切らせて、管理組合を好きなように操るってことは、大手では良くあるんですか？

うちは、某東急コミュニティ－なんですけど、誰が見ても、結託してるんです。

あれだけ一生懸命やるってことは、きっとバックもあるんでしょうか？

[1273: 匿名さん]

１２７２さん、役員選任で輪番制の場合、都合の悪い組合員の部屋番号を抽籤箱から、前もって抜いていたりした。
こんな姑息な事までして契約の解除防衛をしているから解約は難しい。

キックバック等の有無は推測ですが当然あるでしょう。確実なのは小修繕費等の二重請求等は証拠を持っています。

組合加入の保険が使える工事を組合費で支払った事にして保険金を着服している可能性は保険会社を調査すると解
るでしょう。

[1274: 住民]

どう考えても説明が必要な決算上の不整合や、大規模修繕工事をやるにあたっての契約先選定過程のいかがわしさ、完工後の決算報告の不透明等々、管理組合員の立場で理事長（理事会）など関係者にいくら質問しても一切答えてくれないのが基本であり、例外的に返答めいた物が出される場合は「はぐらかし」です。これに対し、私はこうした問題点を記述した文書を作って配布することで会計実績等の「開かないフタ」を皆で開けて、運営の透明化が実現されるように望みました。

当初はマンション内に居住する全組合員に届けていましたが、管理人とその事務所を中心としたすさまじい報復と、それを背後で支援していると見られる企業の存在感のせいか、私を除く全組合員はまったく動かなくなり、届けてもナシノツブテ状態にすぐなりました。「管理人中心の自主管理」を１０年以上やるにあたっての２年ほどの法的（管理規約改造、細則等の創設）準備期間、合法的に報復してみせる手腕のすごさ、カネ（管理費、修繕積立金）が絡んでいる臭いがする等々、そして何よりも集団的圧力でつぶされそうになっていたことなどから、周辺外部地区にも事態を知らせるチラシの配布先を広げました。最終的には、２０１４年６月以降、同じブランド名（例：ブランズ、パークハウス、ブリリア等）を冠する他のマンションへ投函に行き、同様の問題が生じていないか、こちらから知らせるようにしました。当組合が私を名誉毀損容疑で刑事告訴する動きをスタートさせたのは、まさにこの２０１４年の配布行動の直後です。

管理会社（及び、場合によってはその親会社である新築時の売り主企業）の利害で組合が動く典型的事例だと思いますが、警察の捜査段階ではあくまで周辺外部地区への配布、その次にマンション内部での配布までもが「違法性あり」と問題視されました。つまり、企業が関係した出来事等はこちらがどんなに指摘しようが証拠を提示しようがきれいに省かれてしまうのです。特にその傾向が顕著なのは、警察から検察に送付される「調書」の文面作成においてでした。令状が必要とはいえ取調室で刑事が逮捕権を行使しうる状況において、被疑者の立場で異議を表明すること、それを貫くことはどんな人物でもまず不可能、と申し上げておきます。不公平さは圧倒的です。

約半年に及ぶ任意取調べの途中、複数回にわたって取引的提案を持ちかけられました。「もう書かない、配らない」と一筆書いて出せば、「告訴取り下げ」だと言うのです。これは、沈思黙考すれば、おかしな話だと気付きます。私がそんな一筆を書いて出す時は、「告訴取り下げ」ではなく「希望する会計帳簿のチェックができる」がその対価として誓われねばなりません。すなわち、「告訴取り下げ」の提案は、警察の捜査対象になっている苦しい状態からの解放をエサとして、他ならぬ文書の発信源である私自身に配布をやめさせよう、という法的計算の産物ということになります。私が沈思黙考してこの関係に気付く余裕を与えないようにと企図してか、刑事はその場で判断するよう迫りましたが、辛うじて即答を留保し、家に話を持ちかえることで組合側の思惑通りにされずに済みました。

『トム・ソーヤーの冒険』の後半に「マフ・ポッターの裁判」の話があります。児童文庫もアニメーションも、どちらもきちんと刑事訴訟の恐ろしい点を訳出できていると思います。酔っ払いのマフ・ポッターは、医者殺しを図るインジャン・ジョーと真夜中の墓場で立会いますが、殺人などできる性格でないマフは酒と恐怖のせいでインジャンが殺しをやる時には意識を失っていました。インジャンは凶器のナイフを、意識を失っているマフの手に握らせて去ります。この一部始終は、別の墓の陰からトムとハックルベリー・フィンによって見られていました。後日、マフは逮捕され、マフ本人も意識のない時に「やってしまった」犯行だとインジャンに言われてそう思い込むのです。が、裁判の最後の最後になってトムが勇気を出し、真相を証言するという話です。罪を犯していない人その本人をして「犯してしまった」と信じ込ませる、私はこれほど卑劣な行為はないと思います。当マンションにおける刑事告訴のねらいと、実質的に組合と企業と警察が一緒になった「一筆」の要請は、この文学の話と共通するものがあると考えられます。マンション管理のあくどさ、ここに極まれり。

３年間、組合は私の罪を問う法的手続きのために弁護士、マンション管理士と契約（ともにコンサルが紹介）しその費用は修繕積立金から支出されました。他方、私が求める会計監査、帳簿閲覧、質問への回答は、いまだ行われていませんしそのための費用計上なども一切ありません。途中、２０１３年に簡易裁判所で調停を３回やりましたが、理事長は「見せます」と初めて返答し、調停係は「相手が見せると言ってるのだから、もう止めよ」と提案。それに応じて（それ以外に何ができる？）止めたら理事会は「閲覧請求の申立ては本人が取り下げた」と言い始め、調停の場で互いに同意した「どの帳簿を閲覧対象にするか、事前に話し合う」をいつも省いて「公開期間を設けたのに見に来ない」と私のせいにして「組合に何ら非があったわけではない」としています（巧妙な責任転嫁）。

こういう型のマンションの住民をどう見たらよいのでしょう。そこらの「市民」と同じとは思えません。現ワンマン・リーダーとその援軍、旧管理人とその取り巻きあたりは結束し、かなり準社員的です。全体的にも、管理会社を始めとする企業に奉仕していく基本的姿勢が感じられます。組合員の「おまかせ」的態度が良くないとしばしば批判されますが、特定業者に（言われるがままに）「おまかせ」しないと「恐い」というのもまた事実です。

[1275: 住民]

当方が行ってきた文書の作成と配布について、私が前回の投稿（>1274）で記したように言えることが山とあるのに対し、業者（管理会社、コンサルタント）と管理組合理事会などの「管理」を行う側は警察と組んだ事実についても「迷惑住民に対しての当然の対処」の一言で自己正当化を済ませることができます。

管理会社を中心として管理組合（主に住民）が企業にどこまでも協力してゆく、というのが当マンションの特徴です。任期途中で辞任勧告を出されて辞めた元理事長の私がその後の７年間を振り返ると、「指摘された点を調べないようにして真犯人が捕まらないようにしながら、管理組合を巧みに動かして改革していけばよい」という”業民共通”の方針が早くから立てられていたのだろうと推測できます。その「ハンドルさばき」は、悪い意味で見事です。

まず、組合雇用で住み込んでいた管理人の業務だった「小口現金会計」は、当人が辞職して去った後に管理会社社員として赴任した新管理人の時代になって業務遂行のしかたが大きく変わりました。この会計部門のための預金口座について、名義はおろか、口座番号までも変更されました。新管理人が来て以降、カードは会計担当理事、届け印は理事長、通帳は副会計担当理事というように分けて保管する、と報告されました。他方、前任の管理人はカードも通帳も印鑑も一人で保管・使用していたのではないか？　という私の質問には答えてもらえず、組合員（特に役員）が互いに協力し合って業者と一体化する当マンションのような物件でカードや通帳を別々に分けて持つことが本当に汚職の防止に有効なのか？　等の懸念は今も払拭されません。

前管理人の時代には住民の自転車の登録料は、管理事務所において現金で納められていました。毎期十数万円が「小口現金会計」の収入になり、口座に移されることなく同会計部門の支出に充てられていました。これも、新管理人が来てしばらく後、「台数に応じて管理費引き落とし口座からの領収」に変更されました。以前何があったのかは不明のままです。

管理規約と細則等の法規も最近、全面的に変更されました。特徴は、組合員どうしの議論がなかったことです。大規模修繕工事の準備や上記の経理改革と同じく、規約細則の改正やその他すべての活動分野において、実質的に「議論なしで事後報告」が当組合の常套手段なのです。①業者②専門委員③理事会④一般組合員　この順番で様々なテーマが下りてくるだけなのですが、各段階で議論され承認されたとされ、それを④から変えることは（①が気に入る内容でない限り）不可能です。途中、開催された説明会は本当に名の通りの「説明会」で、出席した理事ではなくマンション管理士がしゃべりまくり、一般組合員との質疑応答なんか無いも同然でした。

私は迷惑住民と見られがちですが、「このような業民一体の集団こそ恐ろしいモンスターである」と断言します。逆らえば牙をむいて攻めてくる。

[1276: 通りがかりさん]

自主管理マンションなんて買うもんじゃない。

[1277: 匿名さん]

有能な管理者は優秀な管理会社やマンション管理士を選んで有効に活用する。

[1278: 市民]

>1276 >1277
両投稿とも結局は管理組合の「支払い」をもたらす「お買い物」の話。つまり業界人的ご主張です。短文で根拠も不明。

私の近所の「自主管理マンション」は、大規模修繕着工前の準備段階で管理組合員が、ベランダ面積と固定資産税の計算のやり方について数十年にわたる役所のミスを発見し、全体で数億円もの払い戻しにつなげました。新聞・テレビでも報道されていました。

[1279: 匿名さん]

１２７８さん、１２７７ですが、お宅のマンションの役員の腕前なら自主管理は簡単にやってのけるでしょう。後は後継者の問題でしょう。
内などは理事は順番制です。以前は優秀な役員の立候補を期待して、立候補制を規約に盛り込んでおりましたが、なぜか廃止されていました。

[1280: 住民]

>1279
>お宅のマンションの役員の腕前なら自主管理は簡単にやってのけるでしょう。

私の数々の投稿の核心、当マンションのトラブルの最重要点とは、２０年近く前に導入された「自主管理」が専門家らの言う「全部委託」「一部委託」「自主管理」の３区分のそれではなく、極めて詐欺に近い意図と手法で合法的手続きを経て移行された管理体制としての”自主管理”ではなかったか、との疑いです。つまり、名ばかりの自主管理だったのでは？という疑惑です。

初代管理員の時代（１８年間）は管理会社への全部委託でした。その途中、第一回大規模修繕工事があり、設計コンサルタント（「管理組合運営コンサルタント」も標榜）を紹介されて以後、現在まで管理会社とこの設計コンサルとの業務委託契約が毎年更新されています。

二代目管理員の時代（１５年間）は、始めの２～３年間で管理規約や細則、諸契約書を整備した上で約１２年間の”自主管理”が採用され実践されました。自主管理だからといって前述の管理会社と離縁したわけではまったくなく、同社へは「会計のみの業務委託契約」が続けられました。途中に第二回大規模修繕工事を始めとする各数億円規模の改修工事がありましたが、すべて前述の設計コンサルタントが受注しました。理事会や総会での管理組合の意思決定（特に発注、各種契約先の決定）がそうなるように、関係の会議の準備をしたり出席したりして運営を牛耳る管理員は年齢（組合側は確認していないと思われる）のこともあって会社から組合の雇用に変更となりました。組合と管理員の間で「管理員業務委託契約」が結ばれたということです。同時に、自主管理移行準備の２～３年の期間に専門委員会が正式に発足し、二代目管理員と同じ機能（発注、各種契約先の決定に影響を与える）を果たしました。

通常、マンション管理組合内に設置された専門委員会は理事会の諮問機関と規定されますが、その形（タテマエ）をとりながら管理員／設計コンサル／管理会社ら業者のための親衛隊として働くというのが当マンションの”自主管理”時代に見られた現象でした。

７年前にたまたま順番で理事長に就いた私がまさに身をもってこの詐欺的”自主管理”のカラクリに気付き、組合員全戸に文書を届けて問題提起し、結局その１年後にはまず私が理事会からの辞任勧告を受けて辞め、次に二代目管理員が退任し、専門委員会も１名だけ残して他の５名が理由の説明もなく辞めました。しかし、三代目管理員からは再び前述の管理会社への業務委託（会計以外も含む「一部委託」）になり、管理員も組合雇用から管理会社雇用に戻され、「１名だけ残して」おいた専門委員会はその後の工事を機に増員され復活しました。

すなわち、全部委託 → 自主管理 → 一部委託　と管理（業務委託）体制が変わっても、管理会社と設計コンサルタントはずっと当マンションに君臨し続けているわけです。「契約先は変えさせない」という本音と魂胆がここに見えていると思います。したがって、当マンションの役員の腕前は”この２社がいてこそ”の物であり、１２７９さんのおっしゃるきちんとした正真正銘の自主管理は、とても自分たち住民だけではできないはずです。私の言う詐欺的自主管理であってもプロのノウハウなく住民のみでやれるのか？無理だと思います。むしろ、今に至るまでずっとプロの業者の腕前に頼りきってきた管理組合の動きなのではないでしょうか。

ちなみに、当マンションの契約先の管理会社とは違う企業の物件でも「会計のみ業務委託」する”自主管理”の組合が存在することが分かる投稿を見つけておりますので、下記に紹介しておきます。会計資料の閲覧ができないというその後の展開まで酷似。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555146/res/156/

[1281: 匿名さん]

>>1170

判事の氏名を教えてください。

[1282: マンコミュファンさん]

管理会社が理事長妻が理事長なりすまし決算書類、議事録署名捺印してますが黙認
理事長でもないのに理事長扱い
全ての工事を自分の下請け会社にして
二重にもうけ
管理会社変更検討してますが圧力かけきました
大手だから安心は絶対無いです

[1283: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1284: マンションブランドの実態]

教科書的には管理組合の代表は「理事長」で、組合の要（かなめ）は「理事会」、最高の意思決定機関は「総会」などと言われますが、実際は違うというマンションがかなり多数存在していると思われます。

私のマンション（分譲会社の子会社が管理業務委託先）の管理組合の要は理事会ではなく、なんと「管理会社」です。経験不足の管理士には恐らく理解不能で「そんなことあるわけがない。会社は組合にとって外部であり、契約先のはずだ」とか言って、私の考え方が間違っていると主張したくなるはずですが、ま、とりあえず、私の話を聞いて下さい。

管理組合の理事会や総会の議事録の素案を管理会社に書いてもらい、それを組合の数名の役員でそのまま承認すること。月々の会計報告書類や定期総会での決算諸表を管理会社に作ってもらうこと。こんな大事な業務を委託しているようでは、当該の組合は会社の出張所・出先機関に過ぎなくなります。組合側でもチェックすることが大事とよく言われますが、私のマンションでは（特に過去の）通帳や残高証明書などを管理会社に保管してもらっているのではないか（あるいは、「会社が組合に持たせない」と言うべきか）と思われる節（ふし）があり、大きな疑惑を生じさせています。チェックと言っても、会社が許容する範囲において可能というだけで、組合側には”限界”があるように感じられます。

私は任期途中で「辞任勧告」を出された、”社業非協力型”の元理事長で、その後は非役員の管理組合員に過ぎませんが、私だけ「理事会の傍聴並びに資料提供をしない」という決議の対象にされました。事実上の「排除」です。私が独自に、単独で組合運営や会計上の質問状を出しても、管理規約に根拠のある帳簿閲覧を要望しても、理事会はきちんと対応してくれません。それだけでなく、あろうことか、監事や他の全組合員も私の質問や要望を放置し続けてきました。こうなると、マンション内において規約等の法を守らせる環境が破壊され、会社や組合にとって不都合なルールは無いも同然です。全員で違法行為をしているような形になりますが、多数決でもやれば全体に合わせない私の孤立ぶりをはっきりさせることができ、善悪を逆転させて理事会による私の「排除」も正当化できます。すべては、「あいつ（＝私）にだけは情報を渡すな」との会社の方針があって回っているようです。こうまでして何をガード（防御）しているのでしょうか？

私は、分譲マンションのこんな実態は外部の社会も知っておくべきだと思い、記事を書いて投函する等の行為をしてきましたが、いろいろな理由（評判や資産価値が落ちる、名誉毀損にあたる、等々）からネット上も含めてよく非難されます。しかし、そもそも私（だけでなく、マンションコミュニティ掲示板に投稿する多くの人たちも含めて）のマンションの管理組合の内側に入り込んで運営に干渉し、理事長や理事、監事や専門委員、ひいては非役員の一般組合員全体までも操り、脅しやだましを使ってきたのは大手管理会社（全部かどうかはわからない）を始めとする業者です。つまり、内と外の境界を私たちよりも先に越えて「侵入」したのは企業ということになります。外に言うな、というのはあまりにも勝手に思われます。

企業からすれば、「管理組合が自分で業務をやらないと言うから有料で代わりにやってあげているのだ」と言いたくなるのかもしれません。私のマンションの住民（管理組合員）たちは、４０年間ずっと同じ管理会社と修繕コンサルタントに任せ続けていて、内部にいる私から見ても「謎」そのものです。何をどう考えているのか、何があっても選択を変えることがなく、私への非協力で一致している感じで、基本的に不可解な集団と言えます。

集団（管理組合）を細かく見れば、修繕コンサル直属の「専門委員会」が実質的な「常任理事会」に成り上がり、本当の理事会の方向を先に決めるに等しい影響力を持っていました。本当の（公式の）理事会や監事には「意欲や能力のある組合員が就任できる選出方式がよい」との私の提案は、コンサルが紹介した管理士により否定され、いわゆる輪番制（未経験者対象の順番くじ引き）がずっと採用され続けています。業者には「やる気と能力を兼ね備えた住民であっても、非協力型なら役員としては不要」なのでしょう。何十年もこの方式（任期２年、理事長は１年）で役職が回ると少なくとも承認印を押してきたということになり、この慣行に違和感を覚えた者は物件を見限って売却・転居に流れやすく、逆にマンション全体に占める（管理会社に対する）イエスマン＆イエスウーマンの割合が高くなります。「過去の一時期の会計実績を調べたい」という私の要望について、会社を中心に非協力型の組合員ばかりになっている原因がここらにありそうです。住み続けたければ、会社の企業会計にまで到達しかねない組合会計の調査なんかに関わらない方が安全というわけで「触らぬ神に祟（たた）りなし」的な態度にもなりやすいのでしょう。

組合は３年という時間と修繕積立金の一部を費やして私を名誉毀損で訴えましたが、うまくいきませんでした。今度は同じように時間と組合の資金を「過去の一時期の会計調査」にさいて、疑惑解消と私の名誉回復をやるべきだと思うのですが、理事会を中心にそういうことは一切やらないと裏で決めているかのようです。またまた同じ業者のもとで３回目となる大規模修繕を実施すべく、（特に過去の）会計のシステムと実態を知りたがっている私を排除しながら、着々と運営されています。あくどいですねぇ。

[1285: 通りがかりさん]

長々と書いていますが、嫌なら出ていった方が幸せになりますよ。
貴方基準の正義に付き合うのはしんどいですし、時間の無駄です。

マンションに住むのは、都心の立地で生活至便なのだからであって煩わしい事に巻き込まないで下さい。

[1286: 匿名さん]

実際にまじめに考えるとしんどいかもしれませんが、自分の居住するマンションの状況と照らして、なるほどと思えます。

書き込みはありがたいです。

[1287: 匿名さん]

１２８４さんの投稿を読ませていただきました。
組合員はしっかりしないといけないとつくずく思いました。

有難うございます。

[1288: 周辺住民さん]

1.組合員（区分所有者）のほとんどは、議案に対する議決行使権（賛成か反対か）と委任状（議案に賛成お任せ！）の違いすらの理解もありません。

2.修繕積立金残金も月々の積立徴収費（推移表）も、みんなのお金と思っていますが、（そうも言えますが、、）実は、皆、自分の部屋のみに積み立てていて、売却（所有権移転）時にはその部屋に附着。大規模修繕時に悪質コンサルに残金カラッポにされたら、その後の徴収方法をステップ償還しても先に伸ばしても、積立金は自分以外は誰も出さない。
この理解が薄すぎます。
例）ローンの支払方法を変えても年間返済率（償還割合）は変わりません。

さて、正義派（としましょう、、）の皆さんが日々思っている不満を変える唯一の方法は、「極めて具体的な議案」にて臨時総会を招集する為、住民の5/1の署名捺印が揃えらるかどうかです。招集後は議長（委任状数は大きいですから、）を張り、半数越え可決に持って行かねばなりません。
その道は、管理会社、悪質コンサル、権力者のつもりの役員達（以上を3悪としましょう）
の妨害とイヤガラセには、相当の覚悟を持って戦わねばなりません。
話し合いではありません。数の選挙です。その時、そこの住民の正体もパッチリと見えます。

[1289: 匿名]

管理組合副理事長をしております
現在財政赤字で削減依頼を管理会社に依頼
他社の見積もり確認しましたが管理委託費用が収入部分の8割占めております
管理会社は管理人の時間削減しただけで値引きもせず提案なし
管理費値上げしたばかりなのにサービス低下しますと言い放ちさらなる値上げ提案してきました
アンケートを取ることになりましたが他社変更に賛同する方がいるかどうか
もうすでに抱き込みが始まってます
定期総会前に事前にアンケート回収したいといいましたが理事会で決まってないので対応しませんと言われました
自分たちに都合悪いことは言わないカモにされ財政赤字なのにどんどん小規模工事自社で寺中かけ縛り取られています
ほんとに管理会社おかしなところにすると怖いです
私が孤立するように理事会で仕向けられました
管理会社他の理事抱き込み
悪徳の理事が多数おり援護しております
管理会社を確認したうえで?購入するべきだと思います
まともな人はどんどん売却して出ていきます
まだ購入して４年ですが今後のことも考えるべきだと思ってます

[1290: 口コミ知りたいさん]

悪質な管理会社の名前を晒すと良いですよ。
他にマン管法に抵触しないか精査すると良い。
マン管法なら国交省地方整備局で対応できる。
以下に書き込むべし
ttps://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1251989113/
10級関連はよく記載されています。

[1291: 周辺住民さん]

前出ですが、管理費と修繕積立金はみんなのお金で公金。勿論、その側面もありますが、
自分の区分（お部屋）にのみ支払うお金をドブに棄てるに等しい、必然性と必要性の見いだせない負担増は避けるべきです。
家賃増とローン増なら、皆ギャーギャー大騒ぎしますよね。これと同等と考えるべきです。

「住民は各々、同じ程度の広さの権利で、価格も同程度でその建物には、実は突出した住民もおりません。どんぐりです。」
残念ながら、ヒマで愚かな老人は権力欲があります。
管理会社、悪質コンサルはその欲を見逃しません。

ヨイショされ、特別な住民と驕り、言われたママの増額を理事会総会で得意満面で喋り、一般住民から、「オカシイのでは、、」に「建物の価値※を下げるのか？！」と逆切れ反論でし黙らせる。
それを目を細めてニヤニヤと見る管理会社悪徳コンサルの本音は、上記「　」です。

※必然性の無い支出で修繕積立金残額が減り、月々徴収が増える事は、高く売れる事と高く貸せる手取りに反比例します。管理費がアップしても値上げ前と具体的に何が変わるかは
住民は勿論、そこを借りる人の家賃にも買いたい人の価格にも乗りません。

[1292: 匿名]

まさにそのとおりです。私の所も私１人で戦っています。誰も信用していません。できないのです、私の所は築１０年で私は5年で購入しました初めてのマンションなので何も知らないでいましたが友達に言われ初めて調べました。驚きました、規約書は以前の管理会社の規約書のコピーでしたし年一度の総会も管理会社の担当通りに進んでいて理事長の奥さんも議権に賛成と手を上げたのには驚きで管理会社の担当もそれを確認してハイそれで可決ですね！でした。反対したのは私1人で総会は終わりました。もともと理事１人監査一人組合二人の４人だけの組合名前だけなのに組合営業費が去年とその前も同じ金額、水道代や電気代は
去年より高くなっていて私が電気代が高いので昼間は間引いてはいいのではと去年発言したのにで私が理事になりたいと手をあげたら１人の人は何も言わずに退席その後管理会社の担当者からこれであなたも居ずらいでしょうねって云われて
今奮闘しています。

[1293: 通りがかりさん]

まぁ1284はモンスターすねw
こういう組合員がいるマンションに住んだらハズレwww

[1294: 周辺住民さん]

私の経験で、住民にそういう傾向があるのでは、、のあくまで憶測記載ですが、
地方で分譲時価格が相場以上のマンションは、経年でも住民の流動が少なく、価格の下落は当然有り、後から中古購入で入居した住民に、反感（口には出しませんが）を持つ傾向はあるかもしれません。
又、マンションでありながら、長くそこに住んでいる事が大きく、
「新入りが、、偉そうに、、」の気分はあるかもしれません。
又、住民の大半は、本当は良くない事と思ってはいても、下を向いていれば、被害は来ない処世術が浸透している雰囲気はあります。
管理会社が大手ならともかく、地元の業者であれば、変更の議案や議決の臨時総会招集は難しいかもしれません。アナタ以外に誰も居ないかもしれません、、、、、

住民が、月々、いや日々、いや毎分に通常管理の経費を支払っている管理会社のフロントのそのナマイキな勘違いでは、その下の管理員の住民に対する態度も推して知るべしです。

例）企業内部でも、地方のテコ入れで、圧倒的な力の差を見せつける事が出来なければ、
業績改革アップは非情に困難である。と似ている気もします。

これに対し、都心であれば、まず、満足する戸建てを持つ事が困難なので、マンションを選び、常に家賃に比較してどうか？が大きく、ランニングコストには敏感なのかもしれません。
又、個人の事情や、不動産相場の上下により、所有が得か？今売却するか？常に売る事、
貸す事で手取りのマイナスの管理費、修繕費、固定資産税のコスト意識は常にあります。
当然、大家になれば支払う管理費（経費）は、賃借人が受ける管理サービスに見合うモノか？近隣の同程度のマンションと比較してウチはどうか？があります。
購入希望者が必ず検討する長期修繕計画推移表で急激な修繕費徴収はあるのか？は気にします。

[1295: 匿名さん]

１２９３みたいな組合員が多く住んでいるのがマンションの現実である。
よって築２０年後に住み替える計画は必要である。

１２９３は、スラム化促進組合員でしょう。モンスターに勝つ能力は無い。

[1296: 匿名]

1292です。アッチコッチで此処にたどり着いての投稿です。現実ですよね私の所は投資マンションだと管理会社の担当に最近言われました。築５年での購入です。年一度の総会は必ず出ていましたが３年になってなんか違うなって感じていました。それで友達に相談資料を見せて友達が修繕費が以上に少ないって言われ
管理会社が改ざんしてるよ言われ、初めて見て言われ規約書が２つ合ってサインもないのは異常だといわれましてから総会の会話など聞いていましたらまるなげ
で理事長はお金を得ていることがわかりました。総会には全部で３人で管理会社の担当が一人で理事とその奥さで４人だけでした。それの繰り返しで６年たち民泊も始めました。今年の春に管理社が委任状をとってアンケートで反対が決まったのに１０月までつずけてやっていました。このアンケートも改ざんでたらめ様に思います、私たちはこうゆう事もしていますよとのアピールだと思います。なので総会の時民泊の事はといただしたらはい次の議案に進みます時間が無くなってきたので可決します。今年も終わりました！！少なからずこういった小規模のマンションはいくらでも存在します。投資マンションってわかってたら買ってなかったな～って思いましたが此れが現実なのですね。今から引っ越しもできる歳
でもないしでも来年も総会にはでて反対はしてきます。私も１人でやれることは
やって終わりたいです。

[1297: 匿名さん]

１、悪質な管理会社とは住民の個人情報を悪用したり、
２、漏水等のトラブルに対して不公平な扱いをしたり、

等々、目には見えない処で悪事を働いている管理会社でしょう。
　　　これ等を推測するには管理組合の収支報告と加入保険を
　　　調べることです。

　　　管理費等や組合の収入金の徴収方法を調べてみてください。

管理会社１０９などはあきらかに可笑しな報告があります。余程
管理のプロでないと理解は難しいでしょう。

終止の中で、特に支出の項目の、小修繕費、雑費等々、収入は雑収入です。

管理費、修繕積立金、バルコニー使用料、専用低使用料等は未収部分は覗いて
定額で収支報告がなされます。

処が駐車場使用料、自転車・バイク置場等の使用料は区画、使用料は一定であ
るから定額での収支報告がなされず未収金を差し引いて計上しています。
ここにも瑕疵があります。

[1298: 恐ろしい大規模修繕工事]

大規模修繕工事を推進する主体は誰か：
管理会社、関連コンサルタント（建築士、マンション管理士等）、一部の管理組合員たち。

大規模修繕工事に承認のお墨付きを与えるのは誰か：
大多数の管理組合員。★

大規模修繕工事をあくまで見直そうする１～数名の組合員に対し、最終的に何が来るか：
警察か裁判。

各地で分譲マンションが建設され続けているのはドル箱の大規模修繕工事のためではないかと思えます。こんな産業構造を知らずに購入した組合員たちが、知った後でも（平然と？）承認の投票行動を続けていくところに恐怖の源（★）がありそうです。プロ（業者）に指南された大勢の組合員たちが、正規のルート（理事会、総会）以外の手段で工事推進に歯止めをかけようとする者を民事か刑事、あるいは両方で訴える可能性は大いにあります。もちろん、正規のルートはプロ（業者）が抑えており、入り込む余地は私たちにはありません。

この点（★）を考える上で間接的ながら役に立つ本が１０月から刊行されています：
『民主主義』（文部省著、角川ソフィア文庫、９２０円＋税）

恥ずかしながらまだ始めの３０ページしか読んでいませんが、管理組合の運営面だけでなく、各自の政治的教養も高めることができると思います。実はそれこそが管理会社対策になるような気がしています。

[1299: 匿名さん]

管理会社として一番あくどいやり方は
組合員と共謀して悪さを企む管理会社でしょう。
管理会社が利益を上げる為に管理会社が操り易い
組合員を理事に据え易くする為に規約や、契約書
を介在する、

組合員はこれを見破る能力を身につけましょう。

[1300: ご近所さん]

>>1299
>>組合員はこれを見破る能力を身につけましょう。
見破ったところで無知蒙昧な組合員が圧倒多数、判事も区分所有法なんか知らない。
知っていたところで大手の管理会社は、退官判事に餌をやり飼っている。
最近では、珍しく109コミュニティーが敗訴した。