管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[1022: 評判気になるさん]

サニーラ○フ、最悪です。
いつからやってんのか知らないけど二重請求見つけて追求したら「じょあその分次期の請求から引いてあげるからいいでしょ。損しないでしょ」だって。
別区のマンション規約を丸々使いまわしで配るもんだから内容に間違いだらけ。誤字脱字はともかく条項間違えるとかありえんわ。「色々間違えありますよ」って教えてあげてるのに見つけられないとかバカなの？
この会社、癒着作りマニュアルがあるのか知らないけど古い理事達の悪代官っぷりも凄まじかった。
社長自ら「理事長が白いものを黒だと言えば弊社にとってもそれは黒です！」って大勢の組合員の前で言い放った。「癒着する気満々です！」って言ってるようなもんだよね。
理事長も理事も組合員の大半も頭弱い人が多いから健全な管理状態に戻そうとする作業が半端なく大変。猿でも分かるように説明しても理解しない、考えない。理事長の利己主義とそれを全力サポートする管理会社になんとなく流されて騙されて毎回理事会が終わる。

[1025: 匿名さん]

管理組合の問題は、公共性・公益性がありますので、真実であるかまたは真実であると信じるに足る相当な理由があれば、名誉棄損になることでも事実を適示することができます。
掲示板の管理者は、名誉棄損であるということだけでは、削除もしくは発信者情報開示できません。違法性阻却事由がある限り、削除または発信者情報開示できません。
詳しくは、こちらを参考にしてください。
http://www.isplaw.jp/

[1026: 匿名さん]

[No.1021～本レスまで当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し一部の投稿を削除しました。管理担当]

[1027: 匿名さん]

近鉄住宅管理会社は悪どくマンションをこれから買う方は注意すべき。

フロントは頭が悪く提案どころか会社の指示通り。理事のことなど取り合わない。

植栽を枯らし、建物点検では嘘をつかれていた。
不利益が影響し、総会。
一回目、住民を買い管理会社側に取り込むり利害活動。お金？商品券？近鉄電車優待券など配る。

２回目総会へ挑み、変更することに決議されたが無効にさせる活動。
後だし票を出してきて総会は無効、
管理委託契約のもとに善管注意義務違反と区分所有者へ勝手に配る。

正当な総会だったため議決されているのに住民を混乱させ理事会を潰す管理会社。

総務部へクレームいれるも、管理会社自体が同じように総会は無効で契約は続行するとまでいう。

管理会社としてレベル低すぎ。
住民などお構い無し。
こんな最低な会社はじめてです

[1028: 匿名さん]

>>1017 匿名さん
会社自体の資質問題ですよ！！
管理組合もそれなりの勉強してますから。

[1029: 匿名さん]

>>1016 匿名さん
同じくです。
総会が議決しているのに、無効という近鉄住民管理会社とか頭が悪っ！最低です。

[1030: マン管士見習い]

烏合の衆たる理事会、無関心組合員の集合体の管理組合は管理会社やマンション管理士のドル箱と知りました。
痴呆症相手のビジネスモデルが応用できます。
だから私はマンション管理士を目指すことにしました。

[1031: 匿名さん]

こないだゲスルームで、管理所長といたしてしまいました。さすが30代なだけあって、すご〜い体力でした。私みたいなオバさん理事にも手抜きせずにぶつかってもらって嬉しい限りです。その後、すぐに大規模修繕の発注書に印をつきました。これからも東急さん、よろしくお願いしますね。

[1032: 評判気になるさん]

管理所長とオバさん理事はWIN-WIN。
組合員はLOST　ONLY.。
笑える。

[1033: 匿名さん]

近鉄住宅管理会社は、フロントどころか、取締り社長まで悪どい会社です。
総会で管理会社変更に決まったのに関わらず、後日住民なら議決権行使書があったと提示され総会決議を無効にしようという管理サポートする会社どころか、悪どい会社です。

[1034: 匿名]

近鉄住宅管理会社は要注意ということですね。
会社の善悪は社長で決まります。

[1035: 匿名さん]

あなたが住むマンションの管理組合に無関心でいると、都庁の舛添要一みたいな事件が、やがて発覚することになる。
理事や監事は、当然責任追及されるよね。
もっと関心持たなきゃダメよ。
東急コミュニティーみたいな大会社でも、横領事故、起こしてるからさ。

[1036: 匿名さん]

怠慢業務、抗議への嫌がらせ、監視行為

[1037: マンション掲示板さん]

>>2 元不良理事さん
もっとひどい管理会社があります。
こちらはビジネスモデルがあり、区分所有者のセミナーもしています。
やらずぼったくりの会社もあります。
ttp://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12108897842
工事の為に修繕積立金を取りくず際には、総会決議が必要。
それを３社から相見積を貰ったら不要との、管理主任者の回答。
後日保存行為と２度の間違った説明。

[1038: 匿名]

大和ネクストはリプレースをされないよう怪文書を組合員に配布したとある。
http://www.mynewsjapan.com/reports/2147

リプレースを率先した理事長を合人社は名誉毀損で訴えたが合人社は敗訴した。
合人社は裁判で負けても理事会を支配した。
野村をリプレースすることを企んだ組合員の理事就任権を野村不動産は奪った。


管理会社の不当行為はつきませんな。

[1039: 匿名さん]

その大和ライフネクストが管理するマンション・ユーザーです。

この件は、公式サイトに弁明説明を載せずに完全スルーですし
担当者にも突っ込んでみたのですが、「もう終わったこと」扱いで
反省している様子は全くありませんね。

「報道されてない事実もあるので・・・」と言うので
「嘘なら名誉棄損でも営業妨害ででも裁判すればいい」と言ったら
担当者は黙ってしまいました。白黒つけずにこのまま逃げる気でしょう。

[1040: 匿名]

１０３４です。

野村不動産パートナーズは契約更新を突然辞退してきました。
何があったのでしょうか。

国交相から指導を受けたとか会社のコンプライアンス違反が発覚した時以外管理会社側から契約辞退した事例はないそうです。
辞退理由を問い合わせているのですが音沙汰なしです。

説明がないと色々想像してしまいますね。
私には思い当たる節がありますが。

[1041: 私も野村を調査中]

１０４０さん

通常の手段で真相（辞退の理由）を引き出すことは至難じゃないですか
そのための撤退でしょうから
私も自分への刑事告訴が受理されたのかどうか確かめるために地元厚木の
警察署に行くというムダなことをしましたが
１０４０さんの管理会社への問い合わせも同じレベルですよ（笑）
もちろん野村からの誠実な応答があることを私も期待しますが

私は管理会社を撤退させたほどの経験はないのですが
管理員２名やワル住民５名程度なら引きずりおろしたことはあります
こういう場合、「これかな」と思い当たる節は当たっているものです
それを知りたい人は多い

区分所有者が大手管理会社の一角を崩し、撤退させた。快挙です

[1042: 匿名さん]

悪どい手口
管理会社変更事案を起こされたら
当マンションの場合
①被害者面してマンションの重鎮に救いを求める。
役員自ら乗り出す
②理事長に圧力をかける。
③候補になった管理会社に下りるよう説得する。

[1043: 匿名さん]

>>1041
羨ましいですね。
うちの管理会社も撤退、辞退して欲しいものです。
再開発だけやっていればいい会社です。
管理会社のノウハウ、経験値はゼロ。
森喜朗の恩恵をたっぷり受けてる拝金主義の会社です。

[1044: 匿名さん]

アクドイ手口
①日頃恩を売っていた、自治会や議員を動かす。
②日頃仕事をさせている理事長の職場の上司より圧力
　（建設業、不動産業、設備や、リフォーム、等々）
③管理業協会の上下関係を利用する。（談合等）

[1045: 野村不動産パートナーズと契約中（240戸）]

新年あけましておめでとうございます
１月３日　１１月の理事会の議事録回覧がようやく当宅に届く
１月４日　構内掲示「管理組合ニュース」が貼り替えられる
　　　　　内容は１１月の理事会の議事録のもので、
　　　　　「規約等改正スケジュール」として「１月の理事会で承認後、
　　　　　　２月に説明会、３月に臨時総会を開く」という

詳しくは下記ブログをご覧あれ
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68371478.html

不自然に遅延して届いた回覧というだけあって、規約改悪以外にも気になる項目あり
「コンサル業者との契約」だ

昨（２０１６）年５月の定期総会議案書の「事業計画」として承認されていた記述：
・ボス建築研究所【現行と同一条件で更新】
　期間：平成２８年１０月０１日～平成２９年９月３０日
・潤マンション管理士事務所【現行と同一条件で更新】
　期間：平成２８年０９月０１日～平成２９年８月３１日

これに基づいて同（２０１６）年８月の理事会が契約更新：
「理事長より、ボス建築と管理士事務所との契約がそれぞれ８月及び９月に満了となること
　から、総会決議に基づき契約更新する旨の報告があった。なお、ボス建築については、支
　出削減を目的として業務内容の見直しについて同社より提案があり、次回の契約更新に向
　けて検討していくことを確認した。」（議事録）　　　　　　　

今回の「１１月の理事会議事録」の気になる記載：
・運営コンサルタント契約の見直し
①（株）ボス建築研究所
かねてより同社より提案のあった件について、会議への出席回数削減によるコスト削減案と、
業務内容の大幅な見直しによるコスト削減案の２案が提示され意見交換を行った。様々な意
見が出るなかで、他社との比較検討は行わず同社との契約継続を確認し、次回理事会で継続
検討することとした。　
②潤マンション管理士事務所
管理規約完成後の契約の必要性について確認し、次回理事会で継続検討することとした。

（私からのコメント）
８月の議事録の「次回の契約更新に向けて」という箇所と
１１月の議事録の「他社との比較検討は行わず同社との契約継続を確認」という箇所と
同じ議事録の「管理規約完成後の契約の必要性について確認」という箇所は、
明らかに今期の事業計画を超えて来期以降の話に入っている。
１０４０さんのところのように野村が来期以降の契約更新をしない動きと思えないこと
もない（希望的予測）が、組合員多数の黙認承認をいいことに「余裕のよっちゃん」で
来期以降の契約更新計画を練っているということだろうな、やっぱり。

[1046: マンション生活で知り得た社会問題を考える]

新作出来！
第１９報「マンション管理で蟻（アリ）が巨象に踏み潰されないために」
http://chikyuza.net/archives/69141

[1047: 匿名さん]

大手の管理物件の区分所有者が、この自己の物件を売りたいと相談。

リフォームした方が見栄えがするから高く売れると提案。リフォーム

費６００万位で工事して相場の２倍くらいで売りに出した。売れない

ものだから値下げをせざるを得ず、大幅に下げでも買い手が付きません。

管理会社を信用して委託したのに売れないのでトラぶっている。

相場に売値を戻せば売れるのだが、売主は騙されたと、トラブッている。

是でも詐欺罪は成立しません。欲深い売主と、管理会社の利害が一致

した事例である。茶番劇の始まり、大手だからと信用してはならない。

この売主は専有部分も管理されていると勘違いしている。

※部屋の間取りを分譲時より大幅に変更したリフオーム工事である。

[1048: 匿名さん]

森ビルは悪どい手口を使ってリプレースを免れた。
卑怯且つ汚い管理会社である。

[1049: 匿名さん]

森ビルは再開発だけやってればいい会社。
森喜朗の恩恵をたっぷり受けている会社。
拝金主義

[1050: 匿名さん]

責任者にオネエがいるそう。
キモ〜い

[1051: 匿名さん]

君のほうが気色悪そうだね

[1052: 匿名さん]

オネエの方が気色悪そうだね。

[1053: 匿名さん]

住民もスタッフも周知の事実

[1054: 匿名さん]

うるさ型を嗾しかけ口説き理事長に脅迫めいた圧力をかけて
リプレースを免れた森ビル、汚い管理会社、最低

[1055: 匿名さん]

森ビルは役員が理事会に介入し、理事募集や理事長選任に影響力行使

[1056: 匿名さん]

住民軽視
森は重視

[1057: 匿名さん]

理事でも監事でもない区分所有者です。
管理会社の重要事項説明書は定期総会で議案書に添付され拝見することができるのですが、
管理会社と管理組合の間の「管理業務委託契約書」は目にしたことがありません。
普通、契約書は組合内で公開されているものでしょうか？
管理会社に限らず、私が所属する組合では業者さんとの契約内容がよく分からないのです。

[1058: 匿名さん]

管理委託契約書の中身は理事なら見られます。管理会社は個別の下請け費用は明らかにしないでしょう。ベールに包まれているのが通常でしょう。管理会社によっても違いますが…

[1059: 匿名さん]

定期総会に於ける配布資料として、議案書、重要事項説明書と管理委託契約書です。
契約内容に変更があれば、総会の前に重要事項の説明を管理業務主任者による説明
義務があります。適正化法を調べて下さい。

[1060: １０５７]

>管理委託契約書の中身は理事なら見られます。
役職に就いていない一般の管理組合員が「管理業務委託契約書」を見る環境にないため、
「Ａ社とＢ社に同じ業務を委託し、ダブっているのではないか？」と質問が出ます。
契約書に委託事項が具体的に明記（あくどいならあいまいできっと不明瞭）されていれば、
２社を比較して合理化、節約が可能という話です。

>定期総会に於ける配布資料として、議案書、重要事項説明書と管理委託契約書です。
当マンションでは、「契約書」は配布されていないと思います。
そのため他の一般組合員にも「契約書を見たい」と要望している人がいます。
適正化法を見てみますが、そこまでわかりやすい違法行為はしないんじゃないですかね。

[1061: マンション検討中さん]

>>1057 匿名さん
重要事項説明書の中に、契約書が含まれていると思うが
別に理事じゃなくとも委託契約書は見られる。

ちなみに管理会社はどこですか？
小さなところだと違法行為をしているところは多いですよ。

[1062: １０５７]

>重要事項説明書の中に、契約書が含まれていると思うが
「説明書」を再確認しましたがやはり「契約書」は含まれていませんね。
「議事録案の作成」やら「総会での集計」やら、委託業務の記載はあります。
理事長の署名捺印欄が「説明書」にありますけど
「確かに説明を受けました」という主旨で契約締結を記すものとは違います。

>別に理事じゃなくとも委託契約書は見られる。
法理上はそうなのでしょうし、現実もそうあらねばならないのでしょうが、
当マンションの実情として、一般組合員は見ることができていません。
理事長を筆頭に、理事会は法にひっかからないなら見せんでいい的態度です。
ひどい場合は役員自身が「そんなもん見なくていい」で皆、業者任せです。
理事長はことごとく管理会社のＹＥＳマンです。
私は理事長でしたがＹＥＳマンではなかったため辞任勧告を喰らいました。

理事長になって間もない頃、Ｂ社の契約書への署名捺印を求められたことを
昨日思い出しました（笑）。契約事項はメモ帳に急いで書き写していました。
管理組合の支払いの都合上、その手続きが必要だということでした。

他方、Ａ社（野村不動産パートナーズ、当時は野村リビングサポート）とは
そういう契約更新の物理的手続き（契約書への署名捺印）をしませんでした。
私の理事長就任は５月でＡ社との契約期限は６月末、私の辞任は翌年１月です。

当時、管理員は組合で雇用していたのでその契約書（やはり６月末が期限）を
出させたら１１年前の書類でした。「それでいいんだ」と言うマンションです。
Ａ社に関し、定期総会で契約更新が承認されていることは間違いないのだから、
理事長が「契約書」に署名捺印しなくてもいいんだ、で数年はやってきたはず。

マンション管理の基本中の基本は契約（書）だと思うのですが、
一応有名な野村みたいな大手でもこんな低レベルのだらしない事が起きるのか。
組合側がルーズだと言われればその通りなので、かなり恥かしい話なんですが。
私以降の理事長はさすがに契約書への署名捺印をやるようになったと推測します。

[1063: 匿名さん]

http://www.mlit.go.jp/common/000051897.pdf

ご参考にして下さい。
契約の内容が変更されていない場合は理事長に説明すれば足ります。

契約の内容が変更されている場合は総会の開会前等に管理業務主任者
証を提示して説明会を開催しなければなりません。

平成１３年８月１日にマンション管理適正化法施行後の総会はこの
義務は強行規定です。偽管理業務主任者による重要事項説明をした
管理会社が行政処分されて事もありました。重要な問題です。

適正化施行後の第１回の定期総会前は必ず重要事項の説明会を開催
しなければなりません。

管理委託契約の内容の承認は総会の決議事項ですので必ず総会に
重要事項説明書と管理委託契約書（案）として配布されています。

[1064: 帳簿を見せてもらえない住民さん]

他のマンションの内部の状況や会計の仕組みが見えないので質問します。

当管理組合では管理費や修繕積立金を収納し保管もする口座を３つ開設し、
それぞれの通帳を管理会社に預けています。
その一方で、組合は「小口会計」と称して口座を１つ開設し、
その通帳は会計担当理事、印鑑は理事長、などと分けて保管しています
（分けて保管したところでグルになれば１人で全部持つのと変わらない）。

管理会社は、組合独自開設の上記口座に向けて依頼された金額を送金します。
よって、現在進行中の管理規約・細則等改正では、
新設される予定の会計処理細則（案）の当該条項の横に「注」として、
「組合自主運用の小口会計」などと書かれています。

こんな会計のやり方、皆さんのマンションでもやっているのでしょうか？
または、同類の事例なりを見聞したことはありますでしょうか？
何らかの理由で管理事務所に滞留した現金の魅力にとりつかれた住民は、
残念ながらけっこういるみたいです。

[1065: １０５７]

１０６３さん
アドバイスをありがとうございます。
リンク先、早速拝見しました。
私の手元にある「重要事項説明書」と同じ書式です。
つまり、「契約書」ではないと思われますが。

>管理委託契約の内容の承認は総会の決議事項ですので必ず総会に
>重要事項説明書と管理委託契約書（案）として配布されています。
繰り返しになり恐縮ですが、
現実には当マンションでは「契約書（案）」の配布はないようです。
全国各地で、管理会社お任せのだらしない組合なら、
説明書は配布するけど契約書（案）は配布なしで総会やっちゃってる
んじゃないですかね。

ただ、定期総会議案書の「事業活動計画案」において次の記載はあります。

①管理業務（会計・組合支援・管理員派遣）委託契約【現行と同一条件で更新】
　・契約先：野村不動産パートナーズ（株）
　・期間：平成２８年１０月０１日～平成２９年０９月３０日
　・費用：月額－－－－－－円（税込）
②管理組合運営コンサルタント業務委託契約【現行と同一条件で更新】
　・契約先：（株）ボス建築研究所
　・期間：平成２８年１０月０１日～平成２９年０９月３０日
　・費用：１回当たり－－－－－円（税込）×　年４回分

もちろん、私が見たい知りたい内容（＝契約書）はこれではありません。

[1066: 匿名さん]

野村はそんなにだらしないのですか？
当マンションでは管理会社リプレースの際、野村は候補になっていました。
社員は熱心で今の管理会社よりずっと良かったですが…
売却仲介の野村も熱心でした。

[1067: 匿名さん]

あくどい管理会社ではないと思います。他の管理会社の誹謗中傷でしょう。
三井、住友、三菱、野村、系統の管理会社は大丈夫でしょう。

[1068: 匿名さん]

↑そうですよね！

[1069: １０５７]

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。
管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

[1070: 名無しさん]

契約書が入ってないのはおかしいですよ。
国交省に相談してみては？

[1071: 匿名さん]

管理委託契約書が添付されていないと重要事項の説明は出来ませんよね。