管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[1969: 買い替え検討中さん]

>>1968 匿名さん
国交省は、南妙法蓮華経が大臣やっているので、能無し。
そのため区がお墨付けを与えていた例が紹介されていた。
豊島区の「マンション条例」がある。悪どいマン管士は、排除されている。

[1970: 匿名さん]

豊島区では、マンション代表者等（理事長）は、町会・自治会に加入しなければならないということですか？

○豊島区マンション管理推進条例
第26条
2　マンションの所在する地域の町会・自治会に加入していない当該マンションのマンション代表者等は、町会・自治会と加入等について協議するものとする。

[1971: 買い替え検討中さん]

>>1970 匿名さん
>>加入等について協議するものとする。
加入しない、と協議してもよいのですね。

[1972: マンション掲示板さん]

>>1911 坪単価比較中さん

菱サ・ビルウェアは都内での死亡事故を隠蔽中
理事長と組んで住民から不正に搾取している

[1973: 匿名さん]

>>1972 マンション掲示板さん
赤旗に取材してもらいたい。

[1974: eマンションさん]

>>1909 坪単価比較中さん

やらかしすぎですな
菱サは

[1975: ご近所さん]

>>1970 匿名さん
豊島区は、町会・自治会が役所の一機関だと誤認している。マンション等の共同住宅の住民の加入率が低く、豊島区が無視されているだと僻むだけだ。それを何とかしようとするのが役所自身の責任だということを棚に上げて、こんなことを条例で強制しようとする。はっきり言って、余計なお世話。そんなことより、町会・自治会の活動を魅力あるものにすることが第一だろ。地域のボスが巣くっているだけ、何をしているのかさっぱり分からない町会・自治会が多すぎるからだ。豊島区はもっと基本的な部分を重視しろよ。

[1976: ライフポート西洋]

この会社の管理体制は最高です。皆さんにおすすめです。乗り替えるならこの会社が最高です。
迅速かつ丁寧な応対、管理費が良心的、管理資料も即座に作成、作業が丁寧で管理体制がしっかりしている設備管理業者が管理しているので安心感がある、
管理人や営業担当者も人柄が良く何かと相談にものってくれる、何時もとてもいいアドバイスや提案があ、ライフポート西洋の評価は4・5です。

[1977: 匿名さん]

>>1975 ご近所さん
でも、東京都豊島区がマンション管理行政で日本一だよ。
専門家アドバイザー派遣無料は全国でも豊島区のみ。
マンション買うなら、豊島区では？

[1978: 匿名さん]

>>1976 ライフポート西洋さん
>>ライフポート西洋の評価は4・5です。
どちらが評価している、ランクか?

[1979: 匿名さん]

>>1976 ライフポート西洋さん
管理費ではなく管理委託費だろうが、あほ。

[1980: 匿名さん]

>>1979 匿名さん
ホンマにボケ
管理会社が管理費と管理委託費の区別も知らないでいったいどうするんだ
また、老人ホームみたいな名前の新しい管理会社が出来たんだね

[1981: 匿名さん]

近年、多くのマンションにおいて、物価高などによる工事費の高騰から、修繕積立金が不足する事態が、大きな問題となっている。特に、大規模修繕において管理会社からは、想定を大きく超えた金額が提示されるケースも増えているという。しかし、そこには大きな「欺瞞」が潜む──。（＊記事内容は編集部が保証するものではありません。実際のマンションの状況に合わせて考え方を参考にしてください）

実際の工事費はそこまで上がっていない
一級建築士でマンションコンサルタントの須藤桂一氏が言う。
「工事費は確かに上がっています。しかし、問題なのは3しか上がっていないのに、7や10も上がったかのように、割高な工事費を管理会社や設計コンサルタントが正当化しやすくもなっている点です。

工事費については、国交省が毎月発表する建設工事費デフレーターの『建設補修』の項目によると、コロナ禍が始まった20年2月が108で23年12月は125です。この間の上昇は16％程度。仮に見積もりの説明で、想定額より3割や5割も工事費が上がっているようなら談合を疑い、設計コンサルタント会社が推薦する業者とは別の業者を独自に探してやり直すべきです」

実際、ある修繕系の施工会社によればコロナ前と比べても5～10％程度しか受注価格は上がってないという。その差額はどこに消えているのか、という話になる。

「そもそも、修繕工事はそこまで円安による物価高の影響は受けません。新築マンションなどの建築工事は大量の輸入資材を使うので確かに工事費は高くはなっていますが、修繕は実質的に人件費の割合が多くを占めていて、不幸なことに修繕系の職人さんの賃金はそこまで上がっていない。

工事費に占める割合が多い仮設工事は既存の資材を使い回し、修繕で使う塗料や補修に使うシーリングなどの材料費はそこまで高額ではなく、総工費に占める割合はごくわずかです。つまり修繕工事のコスト自体はそれほど上がっていないのです」（同）

公共事業よりヤバい大規模修繕の受注現場
このように、物価上昇による影響は大きくないはずだが、管理会社や工事業者は管理組合に過大に説明して割高な工事費を正当化するのである。

住宅ジャーナリストが言う。

「中規模以上のマンションでは億単位のお金が動くのに、その運営を任されるのは、たまたま輪番で理事のイスが回ってきたズブの素人です。当然、工事の必要性や相場感、見積もりの取り方を知っているわけがないので、結局は管理会社や設計コンサル会社など、施工会社の間に入る修繕事業者の言いなりで『お任せ』となる。その方が理事会や修繕委員会も楽ですからね。

適正な金額で発注する上で、何より重要な工事会社の選定を修繕事業者に依存している時点で、相見積もりを謳っていても事実上は出来レースの随意契約とほぼ変わらなくなると思った方がいい。大規模修繕工事の受注の現場は、東京五輪の不正のように、マスコミや東京地検が追及することもない“無法地帯”です。業者間で談合やキックバックが発生していても、99%は露見することがない環境なのです。そんな環境で、彼らに自社利益を犠牲にして顧客本位を期待できるとは思えません」

不透明な工事費
問題は管理会社や設計コンサルが、工事費や設備更新費などから利益を上げる行為自体ではない。営利企業がサービスを提供する以上、対価が伴うのは当然だ。問題は、対価の取り方が不透明なことだ。そして不透明ということは、イコール、高額になりやすいことを意味する。

「例えば、金融商品や不動産仲介であれば、手数料の明示が法的に定められています。こうした措置がないと、高額化に歯止めがかからず、たとえ取引に同意があったとしても、情報力や判断力に劣る消費者は損失を被りやすいからです。しかし、管理組合の工事などの発注も、施工を行わない管理会社は、実質的に工事会社を仲介しているにも関わらず、手数料は明示されておらず、管理会社の利益を含んだ費用を『工事費』として説明している。

管理会社の手数料の割合が高すぎることが分かれば、管理組合が自ら見積もりを取るという発想も出てくるが、その価格が純粋な価格と誤解されていれば、割高でも『こんなものか』となってしまい、独自に見積もりを取るという行動が生まれにくい。管理組合にとって、公正な取引の機会を著しく阻害する要因と言えます」(同)

見積もり金額はなぜか修繕積立金の残額ギリギリ
このような環境で修繕積立金の値上げを誘導され、貯まった修繕積立金の残高は、管理会社や設計コンサルなどは把握できるので、積立金残高とほとんど変わらない見積もり金額を提示される。そして、『なんとかここまで抑えられました』と説明し、受注に持っていくのがお決まりのパターンだという。これがマンション大規模修繕の闇の部分だ。

「しかも、たとえ、割高な工事であっても管理組合はそれが正解だと思っているので水増しされた価格の“被害”が表に出ることもありません。

そして受注を重ねた工事業者は“実績のある業者”となって、それだけで別の管理組合も信頼して業務を発注してしまう」（同）

このように、大規模修繕工事の高額化やそれに伴う修繕積立金の値上げには、中間に入る、管理会社や設計コンサルタントの存在が密接に関わっているのだ。また、日常の管理においても、小さな工事や設備更新、委託業務なども同様に、管理組合から見えにくい所でも管理会社は利益を得ているとされる。

「利益相反」の関係を見直さずに、修繕積立金の値上げ議論は愚策
彼らが利益を上げようとするほど、管理組合は負担を強いられる利益相反の関係にあり、その部分を見直さないで、高額な工事費や積立金の値上げの是非を語っても、全くナンセンスだといっていい。

工事の素人である管理組合が億単位の大規模修繕を事業として進める以上は、そこに潜む「落とし穴」や失敗のパターンを知識として知っておく必要があるのだ。

[1982: マンション検討中さん]

>>1981 匿名さん
一方向からの偏った見方で内容も保証しないならバカでも書けるな。記者はフィクションライター？

まず利益相反って正しく理解しなさい。そのうえで工事費がなぜ修繕積立金ギリギリなのか、長期修繕計画を元に背景まで正確に複数事例を取材して書かなきゃ記者とはいえないな。

管理会社やコンサルと敵対関係にしたいだけの作為的な記事だね。根本原因を考えさせないでどうすんだよ。

[1983: 口コミ知りたいさん]

>>1981 匿名さん
特に大規模修繕工事では、管理会社は基本的に管理組合とは利益相反の立場にある事をマンション区分所有者に注意喚起しており、その事だけでも十分意味があります。

[1984: 匿名さん]

>>1977 匿名さん
専門家アドバイザー派遣無料(マン管士)は、信用できない。

[1985: 匿名さん]

>>1982 マンション検討中さん

その前に管理組合への注意換気の記事を批判したいお前の立場はなんだよw

[1986: 名無しさん]

>>1985 匿名さん
バカな記事載せて恥ずかしくなったの？

[1987: 評判気になるさん]

>>1986 名無しさん

この記事が何で気に入らないの？

[1988: マンコミュファンさん]

>>1987 評判気になるさん
書いてあるけど笑
・記事を編集部が保証しない。つまり嘘だとしても私は悪くありません。とマスコミお得意の責任逃れ
・利益相反を正しく理解していない
・長期修繕計画書の存在が隠され客観的に問題点を把握できない