管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[1520: 買い替え検討中さん]

>>1518
内容証明の内容を他のサイトで晒すがよい。73%が本人訴訟の時代、弁護士は仕事がない。
裁判所の窓口のみ込み合っており、食えない弁護士が判事に採用されている。

[1521: 匿名さん]

>>1516 匿名さん

騙されたことの報道と、騙す人もいるというコンサルの団体をならべてるのは何の意味？

[1522: 残念な現実]

管理組合の理事・監事を輪番（順番くじ引き）制で就任させているマンションは多いでしょう。そこで「輪番制」と聞けば判で押したように必ず「組合活動に消極的な住民だらけの」マンションと連想して語る管理士さんもかなりいらっしゃる。

私は、ひどく悪質な管理会社の下では、「輪番制」が内外をもだます社会的隠れ蓑（みの）になりうると考えています。任期２年をまっとうすると、その人はもう管理会社の色にある程度は染まってしまって「反対」しなくなる。後日何か起きて仮に反対しても在任中に賛成してきているからか、持続しません。

こうして１０年、２０年経てば、組合の構成員はかなりの割合が会社の色になります。マンションでこんな現象（＝管理の手法）が起きる可能性など一切想像できない世間や警察官は、まんまと現時点の組合だけを見て「多数派の判断は理事会も総会も経ていて正常であり、問題を指摘する奴が同調しないから孤立する」と思い込んでしまいます。

私はこのことがマンション管理で最大の詐術だと感じています。つまり、制度の主役であり主権者のはずの何百人もの組合員が悪質な管理業者と組んで「普通」「合法」をいくらでも装えるマンションがあるってことです。

[1523: 残念な現実]

>1522

２００名を超す組合員たちは、①１名（＝私）による配布文書　と　②不正を疑われている組合会計　の２つをはっきりと天秤（てんびん）にかけたのです。

結局、①だけ警察による捜査（名誉毀損容疑）という関門が設けられ、②は当時も今も関門らしい関門を設定されませんでした。私は、このアンバランスさがプロしかしらないマンション管理の極意なのだろうと見ています。２００余名の組合員はその極意、究極の技と判断に乗っかっていると思われる。

外部の捜査機関だけでなく、肝心の管理組合そのものが運営のテクニック次第で②を避け、不問にできる道があるということです。これに対して①は逆に逃れる術（すべ）がありません。総会は理事会次第であるという管理組合なら特にこうしたアンバランスな運営をやれます。

他の掲示板でシロウト組合員の記述を読んで「問題ありませんね」とコメントする管理士らしき人がいるでしょう。問題ないから「打つ手はありませんよ」と思わせるわけですが、上記の件でいえば「①は問われるが②は不問にできる」という実態を心得ているのです。

つまり、現実のマンション管理においては、先にプロの法的判断があって次に組合がそれを採用して悪事が進められるということです。だからこそ安心して①だけを問うことが組合としてできてしまうのです。実は②は「帳簿は見せます」と言っておいて毎年の定期総会を賛成多数でクリアできていれば何の罪にもならないなんて、シロウトの集まりである組合員が知っているわけがありません（それでも年季が入ったらプロ同然の経験と知識をもつ住民が育ちうる）。

ちょっと複雑な論述になってしまったかもしれませんが、要は、当マンションで起きたことはあなたのマンションでも起きるということです。２００余名いる当マンションの組合員たちは冒頭の①と②を天秤にかけ、①は問題にして②は問うことなく、「何もなかったわい」という顔をして管理を続けることが簡単にできてしまうのです。施工ミス以上の欠陥ではないかと思うのですが、マンション管理組合会計に関する話は社会的にガードがかたく、逃げる会社が勝ちというのが現状ではないですかね。

[1524: 購入経験者さん]

>>1522
>>1523
もう少し短い文章でまとめられない？
「輪番制」と「組合活動に消極的」ってのしか頭に入ってこない。

[1525: 残念な現実]

>1524 さんは、ひょっとして
>他の掲示板でシロウト組合員の記述を読んで「問題ありませんね」とコメントする管理士らしき人
だったりするのかも。違っていたらすみません。

というのも、知られざる分譲マンション管理の実態の２大要点なんですよ、①被害者になるとどこに相談に行っても「この人、何を書いているのか、何言ってるのか、全然わかんなーい」で、聞く耳を持ってもらえないという現実。しかも実は完全に理解しているのにわからんフリをして専門家として問題を封じ込めてしまうこともある。②組合の住民が実は管理会社の意のままに動くことで管理組合活動を通じて会社の悪事が民主化され正当化も合法化もできる。

特に②は業界全体の経済活動の理想とされている土台なのかも。これが実証的にバレたら、普通の人がマンションを買わなくなってしまう。よって、私の長めの論述が「頭に入ってこない」と書かれる場合が出てくる。

理屈をいえば、散文に対する俳句みたいなもので、文章が短くなるともっと分かりにくくなるはずなんです。

[1526: これも残念な現実]

どうも、管理会社の悪さが管理組合の住民たちに感染しているという私の指摘は理解も支持もされないらしい。こんなんだからこそ、組合の住民たちが自主的かつ自律的に会社の意向通りにマンションを運営していくことが悪事の完成形になるのでしょう。

５０対５０、７０対３０とかの対立にならないのです。１対１００みたいになる。強い者が圧倒的、という状況は当マンションのみならず、日産のゴーン追放や野党が政権に太刀打ちできない国会の現状にも共通して見られます。これらが「なぜか」は難しいテーマだけれども、正しい個人や少数者が全体にとって不都合だと思われるとあのようになる、くらいは見えます。

[1527: これも残念な現実]

やられた側は長く具体的に語っても全然理解されず苦しみ、やった側は何も語らなくても世間から警察まで味方してくれるというのが、当マンションで私が経験した「管理組合」です。しかも、理解されない長く具体的な記述は、組合でも警察でも検閲され名誉毀損とか言われて脅される現実がありました。

[1528: 1524]

>>1525>>1526>>1527
あなたが分の悪い戦いを一人でしていることはよく分かった。
自分の主張が正しいと強く思うなら、専門家（不動産問題に強い弁護士とか）に
相談した方が良いかもよ。
ここで一生懸命長文を書いても誰も助けてくれないと思う。

[1529: 口コミ知りたいさん]

助けようがないしね。
現場で起きている事は現場で解決しなきゃ。

[1530: 匿名さん]

期間　　年　月から　年　月　までの１年間
００００表
項目 　　 　　　　　　　　　０月０月０月０月０月０月０月０月０月０月０月０月　合計
入の部　計
管理会社収納口座
管理組合収納口座
管理組合保管口座
　管理費保管口座
　修繕積立金保管口座


出の部　計
管理会社収納口座
管理組合収納口座
管理組合保管口座
　管理費保管口座
　修繕積立金保管口座

当期
　前期
　　計

[1531: 販売関係者さん]

管理規約
理事会は理事の過半数が出席すれば成立する
理事会の議案は出席理事の過半数が賛成すれば可決する。

総会は議決権の過半数が出席すれば成立する。
総会の議案は普通決議事項については総会に出席した組合員の議決権の過半数で可決する。

特別決議事項については区分所有者及び議決権の四分の三以上の賛成を要するのでご注意ください。

[1532: 事情通]

>1528 >1529 は初歩的な勘違いをしていると思います。集団に従わない者が必ずしも解決を求めるわけではありません。専門家はほとんどが有名大企業を敵に回すほど愚かな人道家ではありませんでしたよ。

ある文章を２０％しか理解できない人に、さらに新しく文章を書いてもそれもまた２０％しか理解できないということが起こります。まるで家庭教師が、「わかんない」「わかんない」と繰り返し言うガキに困らされるのと同じで、「わからない」と言うほうが学識経験者より強く、上位に立てるのがインターネットです。

当マンションの状況を例えれば、私は解答用紙にきちんと記述して回収・採点を待っている。他方、他の生徒たちは足並みをそろえたかのように用紙に「何も書かないことで」採点されるのを避け続けています。学校なら時間制限があって白紙も回収され０点にされますが、マンション管理なら管理組合として「何も書かない」行動をみんなでとれば回収されることも時間制限もなく、採点される事態から逃れることができてしまいます。

４０年近く住んでいる組合員（元理事長の１人）は「オレたち、文章書けねえもんな！」と集会所で威張って言いました。このレベルの住人を多数にするやり方は、こっそり軍団を作って知的な批判者を住みづらくさせること。そのためにも「会計を誰の業務にするのか」は決定的に重要です。私のところは管理員（と管理会社）でした。

[1533: 日米比較論]

米国のトランプ大統領が、野党（民主党）の求めている過去数年分の「納税申告書」の公開を嫌がっております。行政権のトップがきちんと納税してこなかったとなれば、再選の正当性も崩れかねません。

このトピックをめぐるいくつかのネット上の記事をたどるだけでも、マンション管理組合の会計処理の実績がわかってしまう書類の公開（閲覧）が嫌がられることと「そっくりだ」と感じられます。非公開、見せなくていいんだ、という勢力が内にも外にもけっこういるんですよね。

アメリカで非公開の正当性を一生懸命に論じる人たちの発言が、マンションコミュニティー掲示板の一部専門家たちの投稿と同じ趣旨だというのが、またオモシロイ。

[1534: 1524]

>>1532
もう良いんじゃない？
専門家が信用できないって言うなら、自分のブログなりSNSで訴え続ければ良いよ。
ここで個人的な長文の雑文書かれても困る。
それともそういうことも分からない人なの？

[1535: 押し売りにならぬよう押し売るテク]

マンションの管理組合にとって管理会社自体も契約の対象ですが、それ以外の様々な業者を紹介されて組合に寄こされる場合に、しっかりと断れる、拒めるマンション（の理事会）がどれほど存在しているでしょうか？

築４０年近い当マンションでは、推薦された業者・専門家を理事会等で拒否した例はないと思われます。私は、組合のこうした状態、受け入れの状況は「押し売り」と紙一重だと見ます。組合も個人と同じで、押し売りを拒めるしっかり型と、拒めないタイプのものがあるということです。

新理事長１人で拒めるかというと、それはまずできない仕組みになっています。少なくとも他の理事たちの同意が要るでしょう。そこで、そこを突いて「理事長は」とすべき条文でも「理事会は」と書いて、契約見直し派の新理事長が独断専行できないように集団主義を管理規約の文言にして先に定められていたりします（専門的業者の指南？）。

この点から、「誰をどのようにして理事に就けるか」が、当該のマンション所有者たちにとってもそこでうまい汁を吸おうとする会社にとっても、極めて重要な「分け目」となります。適正も能力も無視して順番に２年ずつ就いてもらうというもっともありふれた方式（輪番制）で選任された「理事会」が、管理会社との契約、及び会社が紹介する他の業者との契約を吟味検討のうえで拒むケースは「ほとんどない」はずです。

買う、購入する立場にある管理組合は、この問題をどうしてゆく気でしょうか？　私のところは別にどうしてゆく気も特になく、勧められたモノやサービスをこれからも買っていくだけでしょう。そのために理事会があり総会もある、というだけ。（ちなみに、このタイプの大手分譲マンションがあること自体を一切認めたがらない「専門家」、それと結託した住人たちがネット上にもけっこういる。）

マンション管理組合のこのあり方を変えようとすれば、他の組合員や業者、警察等の外部機関まで敵に回すことになる展開を覚悟しなければなりません。

[1536: 販売関係者さん]

同じマンションの区分所有者に聞いてみると、
不満はあるが何の説明も出てこない、疑問はあっても簡単に調べられない、理事会議事録閲覧はできるが、議事録を見ても知りたいこと、管理会社に不都合なことは何も書いてない、行動の起こし方も決起して総会を開く以外無い、意思表明も定期総会だけ、それも議案に対してだけ、賛成は何も聞かれず反対の方は挙手をして理由を述べて下さいと来る、賛成と言ってないのに賛成にカウント、不満はあるが行動を起こす機会が存在しない、言われるままに払ってこれで回っていると納得するしかない。

みたいな不満がそうとう渦巻いています。決して現状を是認しているのではないんですけどね。まるで北朝鮮国民のみなさんみたいです。

こんな状況が管理会社の誘導で維持できてしまうことに問題があると思います。理事会を新派で固めてごく短時間で終わらせる、管理会社の持ち込む推奨工事は一社独占でスルスル通ってしまう。相見積もりを提案しても「必要ない」で議事録にも残さない。

漠然とした不満はあっても、実際がどうなのか？是正するにはどうしたらいいのか？方法もはっきりしません。ただ総会議案に賛成か反対かするだけ。

消費者を無視する業界にはいずれつけが回ると思います。サラ金は業界自体が壊滅しました。インターネットの台頭でデパートは衰退の一途。しかしそれまで何もしないでは待っているというのも疑問を感じます。何かできそうなことがあったらここで意見交換したいものです。

そういうものだ、それで文句も言わないマンションもあるじゃないか、
こんな物言いは、管理会社の自分都合の言い分に過ぎないと思いますね。

[1537: 主観的会計報告（上）]

当マンション管理組合と、業務委託先の管理会社を含めた「管理費等のお金の流れ」を大雑把に言えば、「組合の複数の口座に各組合員が口座引き落としで毎月納金し、その組合の口座は通帳を預かっている管理会社の管理下にある。これら組合の口座からの出金は、組合の意思に従って管理会社により行われる」。

かつて「自主管理」と言われた１０年以上の間は、この出金先のひとつに当組合自身の「小口現金会計」の口座があり、それは組合に委託された管理員が使用していた口座でした。最近は管理員がカネに触る機会がないように、小口会計の口座は理事会の複数の役員のみで管理するやり方に変更されています。近年の管理規約変更により年齢制限が設けられ、私はその役員にはなれません。

管理員が小口会計の口座を使っていた当時の会計処理の手順を見ると、理事長を含む全組合員には「組合のカネに触れる機会が一切ない」システムだったと言えます。これを「安全かつ安心できる」やり方だと思うか、私の主観のように「組合が自主的な活動を何もできなくされる」やり方と見るかで、大きく２つに分かれます。前者が主流、後者は少数の現状。

私に対する反論としては「自主的な活動が何もできなくなるなどということはなく、理事会等の会議で住民が意思決定すればそれに応じて管理会社が会計でも手続きをするだけなのだから、意思決定に至る議論を怠けた貴方と組合に問題がある」がありがちです。しかし、実際には「意思決定に至る議論」を自由に行える展開にはなりません。

その主な原因が会計のやり方だとしたら、「会計の従来のやり方を変えるための議論を自由にやるためには従来の会計のやり方を先にやめなくてはいけない」となり、まさに堂々巡りです。難しく言えば、法の支配の点からも、従来のやり方には正当性と根拠があるので「現状維持は決定的。改革派の敗北は確実」。プロはこの力学を承知しているはずです。管理員は理事長だった私にどれほど問題提起されても会計のやり方を変えることなく、「理事会を通せ」と仲間の住民を通じて言い続けていました。

よって、いったん組合の会計システムを業者に掌握されてしまうと組合主導ではもう改善できなくなってしまう場合があると考えられます。上記で言えば、管理員がカネに触らないように変更されたのは、組合の意思とは別の「業者の意思」があってこそのはずです。

[1538: 主観的会計報告（下）]

さて、現在の状況なのですが、数年前は私とほぼ同じで理事会の判断とその正当性に疑いを持っていた方も、あるいは初めから私に敵対的で、私が議長だった臨時理事会に事前の辞退要請を無視して管理員を守るために議場乱入してきた方も、ともに管理組合の役員におなりです。

もうすぐの予定の大規模修繕については、「募集をかけたものの、専門委員のなり手がいない」ので理事に負担がかかるがやってもらうとの記載が理事会等の議事録で繰り返されています。私の主観では、この記述をそのまま真に受けることはできず、「それが本当なら大規模修繕を受注する万年同一業者の建築士が去るべき潮時ではないのか」と感じます。

前記（上）とのつながりで言えば、組合の会計システムがガッチリ押さえられている状態では、業者が自ら「去る」と思わない限り、組合側に協力者が出てこなくても何億円もの組合資金にべったりくっついて離れてくれないのが分譲マンション専門業者の一部にはいる、ということでしょうか。

こうなっても相変わらず、業者を変更する発想自体が組合員にはありません。

[1539: 匿名さん]

163 匿名さん 19分前

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
　 （別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面　　積で計算されています。）
　　にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費　　　１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面　　積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明　　しました。

苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算し四捨五入して２３８円になり、店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。]

この件で資料をそろえてマンション管理士等に相談してみてください。駄目でもともとだと思います。組合員に説明して一人でもかまいませんが、数人を集めて管理組合を被告にして集団訴訟に持ち込めます。当然管理会社が顧問弁護士を付けて組合役員を応援はしますが、これだけの証拠がそろっているので苦戦するのは間違いないでしょう。原告の代表者に対して和解を持ち込むでしょうが、応じては負けになります。最高裁までいけば９９％勝訴するでしょう、この件について皆で話し合いましょう。



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