管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[1336: 匿名さん]

管理の学習のつもりであちらこちらのスレを開いて読んでいると
頭が混乱して何が正しく良くないかの判断ができなくなる。

結論は自分のマンションの管理方法をどうするかの同士を理事の
半分以上を担いで理事長にならないと何もできないという事でし
ょう。

この半数以上の理事がマンションの組合員の為に働いてくれるか
どうかが管理の全てのようにおもいます。

私のマンションでは過去には順番制の理事会で推移していたが、
大規模修膳のころから色々な連中が管理に口出すようになってきた。

管理会社支持派と反管理会社派の利権争いみたいな様相を呈してきた。
これは本来あるべき正常な管理運営の始まりととらえる方が良いのか
の議論になるが、正常ととらえる方が正解でしょう。？

そこで管理会社雇用の管理人の意見がマンションの今後の行方を左右
した。良く管理員の悪口が投稿されるが、管理員はマンションにとっ
ては正義なのか悪なのかの意見が分かれるが、
皆さんはどうとらえているのでしょうか、？
以上、１０２４戸で１２棟の複合用途団地型マンションでの話です。

[1337: ご近所さん]

>>1335
>>規約や細則、内規、法律、憲法等の規定は、「守ろう」という気が住民にあるか
それは立法、行政、司法の三権に関与する人たちにも、「守ろう」と言う気はありません。
区分所有法25条2項「管理者の解任請求(「不正な行為その他その職務を行うに適しない事情がある」というのであれば、裁判所に対して区分所有者が単独で解任請求を行うことができます。)」にしても、最近は、裁判所に請求せずに総会で解任をやれと、できる、との判断です。それなら区分所有法25条2項をそもそも改正する必要がある。裁判官は、相撲の行司同様物言いがあろうと判決を出さなければならない。そんな奴ばかりである。
当該マンションの監事は、税理士、不動産鑑定士の資格保持者で、不正に関与し無知蒙昧な住民に大ウソの説明をしたので、税理士会に「税理士法37条1項(信用失墜行為の禁止)」に抵触する理由で、税理士会に懲戒申請したら、大人しくなった。その後共犯の理事長への不当利得返還請求の被告人になったが、裁判所は、取った(盗った)物は返還しなくともよい。との判決に、裁判官(自由心象主義)無法放置状態。裁判官弾劾訴追にしても、最近判事補が訴追されたが、事件内容は、刑事事件ですむ内容。訴追委員(国会議員)が鬼の首を取ったように勝ち誇っていたが、その前に普段の判決を精査していれば、沢山おかしい判決がある。

[1338: 今は少数派の住民]

>1336 匿名さん

組合員個人の権利や尊厳まで大事にするか、そこまで大事にしていたら組織の運営に支障をきたすとの認識に立って理事会や総会を重視するか。助言する力量は私にはありませんが、時々参考として（手放しの礼賛はしないように気をつけながら）読んでいるサイトを２つ紹介します：
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5762.html
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/husyouji.html

>1337 ご近所さん

あなた様も見事なご投稿で、恐れ入ります。
管理組合において法的規範の効力をどうやって行き渡らせることが可能か。当マンションでは、管理会社ら業者が組合（特に理事会）を通じて警察に動いてもらうことで、無法地帯にさせない運営ができていると思います。この点、上からの強力な支配です。業者が背後で操っている理事会（監事もいっしょ）が、立法も行政も司法も兼ね備えてしまっている感じです。これで平穏な日常の暮らしが確保でき、プロが物件の資産価値も維持向上させてくれるのだから、「管理会社さん、ありがとう」と思う住民も結構いるのでしょう。

[1339: 今は少数派の住民]

「マンション管理の、何が最大の問題なのですか？」

これにどう答えるかで専門家や所有者の実力がわかるでしょう。
私なら、管理組合の「日産」化が問題、と答えます。

名誉毀損容疑で私を告訴しようと組合を率いた専門委員の住民と、
同社の社長は、発言も行動もそっくりです。
標的の人物を落とすためなら会見（意見交換会、総会）までして
長々と「一人に権限を持たせすぎたツケが回ってきた」と発信し、
事が順調に進んでいる時は「コメントする立場にない」、
「捜査中だから言えない」、「司法のプロセスですから」。
次は社内調査の公表で「同社は被害者」のイメージは決定的です。

実は管理組合員に同社の社員が幾人もいるマンションなのですが、
ただ単におとなしく上に従うタイプというよりは、
もっと積極的に指示の通り実行し、その自分に疑いを持たない、
会社中心に組合を率いるグループを形成している印象があります。
今まで、管理について「不正はいけない」と言った社員は皆無。
理事や専門委員として解明ではなく封印して淡々と任期満了です。

日本の刑事訴訟は、悪が物証を揃えて被害者の仮面をつけた時、
そのまま警察・検察・裁判所までもがその構図を採用する点に
欠陥があるのでは。裁判で無実・無罪となっても、それまでに
容疑者（被疑者）・被告が受けた社会的ダメージの回復は至難。
管理会社色の濃い当組合もこの手を使ったように、
日本の各分野でこのシステムが重宝されていると推測します。

[1340: 匿名さん]

大手電力会社が分譲マンションの管理をAI化を実施する。
区分所有法、規約、委託契約、管理費等の出納業務、建物・設備管理、
管理員業務、清掃業務（日常・定期・特別）等の采配を記憶させる。

[1341: 今は少数派の住民]

管理会社などの業者からの提案が、見え見えの「自社ファースト」であっても、管理組合理事会は賛成してしまいますし、他の組合員たちも総会で必ず可決承認して後方支援するので、私は他の板で数年前に「ご臨終マンション」ですね、とコメントされてしまいました。

現在も、住民たちの基本的姿勢に特段の変化は見られません。採決時の票数以外に意思表示と言えるものはなく、他人が何をどう考えているのか、ほとんどわかりません。パワフルというか、やたら積極的な人たちは目に見えて存在します。そういう人たちの共通点は、「給湯器を一斉に買い替えては」とか、「このタイミングで全体の工事ができなかったら、何か起きても保険でカバーされないぞ」とか、業者が泣いて喜ぶような発言を説明会等の集まりで行うことです。これらに対抗する意見は、私を始めとして皆無ではないのですが、あまりに数も少なく、話になりません。

こういった状況の古めの物件はたくさんあると思います。主流派が強すぎて、どうしようもない。他方、業者は着々と管理規約や細則等の変更案を理事会に出すなどして、私だけは「役員になったり非役員でも会議の傍聴ができないようにする法的な手」を組合に実施させてきています。当物件では、「頭脳は会社、実行は組合」です。

あくどい手口は、いくらでも実例を記述して紹介可能ですが、組合（員）の警戒心が高く、不正や差別を嫌がる意識も高ければこうならない、いろいろな手口も使えなくなる、と考えてしまうと組合（員）の自己責任論になってしまい、管理業者の話になりません。最近はあまり業界人の投稿は見かけませんが、以前からの「業者が悪いのは組合が悪いから」という主旨での解説・説得の傾向は変わっていないと思います。元から法的にそうできているから、「ま、そう書かれても仕方ないか」くらいの気持ちで読むようにはなりました。

どの板も投稿者は限られてきた印象があります。新聞等の報道ではマンションの販売は好調らしいですが、当事者の住民から個別にいくら知らせてもあくどい手口を報道しないのですから、好調不調の波もこうなって当然でしょう。「知る人ぞ知る」の状態が意図的に続けられています。こうした「報道と国民（消費者）」の関係は、日本史上、敗戦を経てもなお根本的に変化していないようです。山本七平『私の中の日本軍』を読んでいて、そう思いました。たとえ匿名掲示板への投稿であっても、「発言」する人にはとても参考になる本です。

[1342: 匿名さん]

フォアライフシティーが自分の引越し人生の中で最悪でしたよ。
ここは社会不適合者の集合体でできたような会社でまともな会話すらできず、時に脅しのような口調で迫ってきます。国交相のガイドラインも知らずぼったくろうとしてきますので現在お住いの方は要注意ですよ。これから部屋を借りようとしている人は間違ってもここでは借りないように。

[1343: 匿名]

>>1304は逃亡しました。

[1344: ご近所さん]

>>1343 匿名>>1304は逃亡しました。
誰が逃亡したの　? 1304の書き込み者が、それとも109関連者が　?

[1345: 発売中]

『週刊東洋経済』（最新３月２日号、７１０円）の
第２特集「漂流し始めるマンション」：
https://premium.toyokeizai.net/articles/-/20049

画像：昨日（３月２日）の朝日新聞東京本社版・朝刊の全面広告の一部
／対談の８割方は「管理員さん」を絶賛

[1346: 匿名]

１０９が敗訴した証拠を提示できないので１０９関係者が逃亡した。
１３０４は健在です。

[1347: 匿名]

>>1303
>>「2013年2月28日読売新聞 登記情報の暴露はプライバシーの侵害 管理会社東急コミュニティーへ賠償命令」
マンション管理会社の社員が居宅の登記情報の内容を他の住民に知らせたのはプライバシー侵害だなどとして、東京都内の男性(59)が東証１部上場の「東急コミュティー」と社員に損害賠償を求めた訴訟で、東京地裁(志田原信三裁判官)は２７日、「不法行為に当たる」として同社側に１０万円の賠償を命じる判決を言い渡した。

上記の会社は、珍しく判事の天下りがいなかったようで、居ればとんでもない判決だったでしょう。
例えば1.だからっと言って不正とは言えない、との判決ではなさそうで、判事をほめてあげよう。
これでしょう。

[1348: 正確な文を期待しまっせ]

「逃亡」とは、投稿掲示板に登場しなくなったということで「姿を消した」の意味か。
社員の突然の「異動や退職」のことではないようだ。

「逃亡しました。」との報告調の書き込みをした人は、「2013年2月28日読売新聞」の記事となった案件の当事者？　当該のマンションの区分所有者だから「逃亡しました。」と直に見聞きしたことを書いて投稿掲示板に報告することができたのかと誤解する人もいるのでは。何度も繰り返し読みましたが、少し紛らわしいですよ。>1344 さんの疑問は当然。

[1349: 匿名]

１３０４さん、
貴方は宅地建物取引業法を知りませんね、
そんな判決は出るはずがありません。

従って作り話の投降である事は証明された。

[1350: 実際の「逃亡」]

私が体験した、社員が逃げたという意味の「逃亡」の実例を３件、紹介します。

①１５年間も住み込み（常駐）を続けた管理員の「逃亡」：
「退職願い」の書類を理事長に出し、当該の分譲マンションの管理組合で理事会の承認を決議させてから転居した。正確には、当時の正式な理事長は私だったが「管理員が社長みたいになっている管理組合」に同調しないで決別（休職）していたため、管理員は書類を副理事長に出した。この副理事長は管理員の仲間であり、私の決別宣言後すぐに「理事長代行」の肩書きで理事会の承認を受け、実質的に理事長不在の組合を率いた。事後（＝管理員がいなくなってから）、この権限移譲を「乗っ取りにしか思えない」と匿名で私に投書した組合員１名が現れたが、時すでに遅し。管理員辞職の発表は２月１日の夕方の全戸配布文書（理事会発行）だったが、前日（１月３１日）が最終の勤務日であり、住民が文書で知った時にはもう転出した後だった。組合員が管理員本人に怒りたくても、残念ながら「後の祭り」。業者としては、こうして理事会と協働すれば必ず組合全体を煙（ケム）に巻けるというわけ。ちなみに、２月１日配布の文書は、管理員が去る事態になった原因は理事長だった私に１００％あると言わんばかりの文面だったな。

②マネージャー（フロント）の異動：
管理会社の担当社員（管理業務主任）は、都合が悪い局面では「日程が合わない」等のテキトーな理由を付けて定期総会を欠席し、他の社員を代わりによこした。当該の社員本人がいなければ、組合員がいくら総会本番で問いただしても確実に「空振り」にできる。総会が承認で終わってしまえばそれから１年はまず安泰。具体的には、組合が私に対する告訴状（組合を批判し名誉を傷つけた容疑）を警察署に提出し、それを一切公表せず、警察が捜査に動き出す前の時期の定期総会を欠席された。この社員は約１ヶ月前の理事会で欠席を予告しており、その点はきちんとしているように見えるのだが、それを知らせる理事会議事録は直前か事後に回覧されたと記憶する。つまり、私を含む一般の組合員には「不意打ち」になる情報の流し方で、企業の策略を受け入れるしかない。理事や監事が、知り得た情報を漏らさないことで会社にとってすべてがうまく回る。数年で担当者が異動し別人が着任する企業的人事は、金融業、特に証券界の十八番（おはこ）とか。

③次の管理員の異動のしかた：
①の後任で来た管理員だが、その去り方も誠意は一切感じられなかった。理事会議事録には「３月末日に異動」と書かれ、理事会のメンバーはその知らせを会議で受けたのだろうが、その議事録が回覧で公開される時点では「諸般の都合により、異動の期日は３月１０日となりました。」と追記され、私を含む組合員たちが異動を議事録で知った時にはもうその管理員が去った後だった。この期日変更を理事たちは知っていたのか、私には分からない。知らずに回覧で初めて知ったのなら、みんなで仲良くペテンにかけられたようなものだ。ま、どちらであっても「管理会社が思う通りにいろいろやってくれて構わない」という姿勢の組合員たちである。つまり、マンション管理テクを駆使されて自分が見事にだまされても、怒る人は私と他に１名いるかいないか、という感じなのだ。この管理員はなぜこんな去り方なのか。実は、時期が②の担当社員とほぼ同じ（正確には直前）で、警察に訴状を出すことを終えたばかりだったのだ。今後いつ捜査が始まってもボク知らないよー、ということか。

以上、①～③の共通点：「逃亡を事前に知られたら組合員の誰かに首根っこを捕まえられてしまう可能性が生まれるので、知らせるのは必ず事後」が大原則。しかし、後で各種書類で組合運営の軌跡をたどられた時（特に警察や司法）のことを考えて、物理的には「きちんと事前に理事たちに知らせて承認を得た」という証拠を残しておく。これが管理会社の法的感覚でしょう。基本的に阻止のしようがありません。あちらはプロですから！

[1351: ご近所さん]

>>1349
>>１３０４さん、
貴方は宅地建物取引業法を知りませんね、
そんな判決は出るはずがありません。

従って作り話の投降である事は証明された。

頭狂電鉄系のリバブル、コミュニティーどっこいどっこいの同程度。
管理会社が被告で>>貴方は宅地建物取引業法
が関係あるか、マン菅法だろう。しかし、理事の一人の個人情報を漏らした訴訟。
なぜ宅地建物取引業法に関係あるか。

[1352: 匿名]

分譲マンションの闇についての削除されない匿名スレを紹介して下さい。

[1353: 正確な文を期待しまっせ]

申し訳ないが、私にゃよく解らんレス：
>1343 >1347 >1349 >1351

プライバシー侵害の有無を問うた裁判だとは分かる。
判決を「出るはずがありません。」と言えるなら、
読売新聞が誤報したことになるか。そりゃなかろう。

>1352 さん
投稿者だけに都合のよい、そんな掲示板はいけません。
確かに>1345の雑誌も広告も「闇」を封印してますが。

[1354: 墜落回避：徐々に高度を下げる]

>1350 の「逃亡」例① をより正確に詳述：

注意しなければならないのは、管理会社の雇用で当マンションに来た管理員
を管理組合で雇う契約方式に切り替えたこと。着任から２年半後のことです。
それまでの間、組合員６名の”自主管理導入プロジェクトチーム”と管理員で
管理規約の変更や各種細則の創設などが進められたようです。この準備作業
の監督的立場には管理会社（大手）と設計コンサルタント（ローカル）とが
いたはずです。

管理員を組合の雇用にしたことで、定年退職をなくし８０才くらいまで勤務、
恐らく管理会社社員時代より高い給与額にでき、フロント（マネージャー）
などの担当社員が足を運ぶことなく管理員が各会議に同席可能になりました。
会議の事務や組合の現金会計（「小口」）を新契約で掌握できた管理員は、
議題・議案の設定への干渉などで住民の理事長を骨抜きする実力を得ました。
ま、理事長を含む大半の役員は管理人さんに「全部お任せ」の楽な道を選び、
そうしなければ管理員に怒られたりする事態が時々は発生していたようです。

この「自主管理」体制は１２年間続きました。終止符を打ったのは理事長の
私のはずですが、管理員より先に辞任させられるなど、「刺し違え」でした。
当時は気付けませんでしたが、安全に退職すべく、様々な手が打たれました。

A)理事長不在の理事会に「専門委員」が合流し「合同会議」を名乗る：
　管理員中心の組合運営が是正されない限り欠席するとした理事長の私だが、
　管理員と専門委員たち（実質は設計コンサルタントの配下として躍動）は
　逆に理事会に入って操縦。副理事長を「理事長代理」として認定し、掲示
　で組合員には「何の支障もなく運営できております。」と広報してみせた。
B)退職２ヶ月前に「常駐」から「通勤」へ契約変更：
　一般組合員への予告なく秘密裏に開催された理事会で決定、承認された。
　その際、理事長の私に対する「辞任勧告」も私が不在なのに決議された。

明文化されない「安全な逃亡のための原則」：
１）会計調査の必要を言い出した理事長を先に辞任させること。
　　管理員の辞職が先になってしまえば、残った理事長に理事会を率いられ、
　　調査に踏み切られる恐れがある。
２）管理会社と設計コンサルへの委託契約は、内容を変えても絶対維持する。
　　実際、上記「合同会議」は管理会社３社から従来の社を再選択して終了。
　　翌月に臨時総会をやって組合員に追認させた（人事変動は議題とせず）。
　　その２ヶ月後の定期総会にて委託新契約の期間は大幅に延長された。
３）配下の住民（組合員）たちはできるだけ全員住み続けて組合の主導権を
　　改革派（反乱者）に渡さないよう努めること。攻守に組合を利用せよ。

[1355: 匿名]

全くの逆のケースで大成功したマンションもある。
最後は悪徳組合員と悪徳管理会社が裏でコソコソしていたが、
マンションは甦った。逆も必ず真ならずの逆もある。

分譲マンションは管理の知識のない組合員が９９％です。
なにがおきても可笑しくない。法令違反の規約や重大変更が
特別決議（四分の三）で決議されている事が証明されている
でしょう。

少数の組合員が総会で意見を言っている事を理解してやりま
しょう。
組合員が議案の内容を理解する能力があれば、組合員にとっ
て悪い案件は可決されません。

マンションの価値は良識のある組合員が多ければ多い程資産
の価値はある。