管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[85: 匿名]

>84
正解、当然ですが。


>83
少しはお勉強してからレスしようね、
組合員なら知ってて当然の事。

区分所有法が何のために出来たのか、勉強してよ。

[86: 住民でない人さん]

>>84の法解釈は正解である。
ただし「請求権がある」という事が正解である。
だから管理組合は請求できる。

ただし、新たに区分所有者になった買主が拒否したら？
そのことを>>83は指摘している。買主側には法律上は支払義務はない。
支払わせるには訴訟で判決をもらうしかない。
もちろん訴訟で管理組合は勝つ。だけど園手間隙がかかると言うことだ。

だから>>83は売買契約書に売主債務の負担をどちらが持つかを特約条項に書かないとダメだと言っている。

でも売買において、売主の債務が精算されるめどがなければ、普通は買主は買わないものだ。
もし売主が滞納債務を秘匿して売買契約を締結したら、それは契約の瑕疵になり、契約解除や損賠になる。

[87: 匿名さん]

何の為の区分所有法か勉強してね、今から読み返しなさい、あ～恥ずかしぃ～

[88: 匿名さん]

机上の法律学問だけじゃ実務は出来ないとの例だろう。

[89: 住まいに詳しい人]

>だから>>83は売買契約書に売主債務の負担をどちらが持つかを特約条項に書かないとダメだと言っている。

　うちで最近その実例があった。

　市に差押されたので、区分所有者が密かに債務精算のために任意売却で不動産売買契約を締結しようとしていたが、理事長が察知して売買契約の媒介をした宅建業者を探し出して詰問したら、その業者は売主から管理費等滞納債務があることを告げられておず、また業者も管理組合に滞納の有無を問い合わせすらしていなかった。
　そのまま売買契約を締結したら、新たな買主の区分所有者は売主から告知されてなかった売主の滞納債務を継承してしまい、管理組合と無用なトラブルになるところだった。

　そこで理事長は、その宅建業者に売買契約書の特約条項に「甲（売主）の滞納管理費等の支払分担」を明記するように業者を指導した。
　その結果、売主がギブアップして手付契約後の売買残金決済兼所有権移転登記時に、差押租税債務、住宅ローン抵当債務と合わせて管理費等債務を精算することが決定した。

　売主は、売却と同時にドロンして滞納管理費等を踏み倒すつもりだったようだ。

[90: 匿名さん]

何を書いても区分所有法どうり、無知な解釈は恥ずかしいですよ。
ドラマ？　

[91: 匿.名さん]

>>86

たとえば、売買契約に「管理費等の滞納分については売主が負担する」との条項が
あった場合、管理組合は「買主」に対して、滞納管理費等の請求はできないと
お考えですか？

あと、コロコロとＨＮを変えるのは止めましょう。

[92: 匿名さん]

>89
住宅に詳しいと言ってるが、このスレが何なのかは理解すらできないようですね。
荒らしの片棒担いでいるのか、荒らしなのか、どちらでしょう？

[93: 匿名]

>>91
その特約条項が守られない限り、売買契約自体が成立せんよ。
売買契約自体が成立し買主に所有権移転して初めて買主は区分所有者になれる。この場合、所有権移転の原点が「売買」になる。
事情はともかく万一管理組合が請求するにしても、買主が区分所有者すなわち区分所有権を取得して以降の話。
売買契約締結だけでは所有権移転はしない。一般に売買契約締結時は手付金だけ入れる。契約後の残代金決済と所有権移転は同時履行で、通常は売買契約から1ヵ月後。この1ヶ月間は、まだ売主が区分所有者である。

[94: 匿.名さん]

>>93

すべて、所有権移転後の話としてお尋ねしています。
新区分所有者（特定承継人）は、管理組合からの請求に対して、この条項を盾に
支払いを拒絶できますか？

[95: 匿名さん]

>93 No.91さんではありませんがレスします。

だからなに？　です、管理費等は区分所有権についてまわるからね、所有者に払ってもらうだけ。
タイミングは無用、無駄な裁判する者はいないよ、得でも有るのかな？

もう、スレ違いの書き込みは結構ですから、スレ趣旨に沿ったレスしてね。

[96: 匿名]

区分所有法の２９条に簡単明瞭にかいてあるよ、あとから買った奴も費用は払えとね。
ハイ終了。

[97: 匿名さん]

　　　　　スレタイは

　　管理会社のあくどい手口

　　　　　　です。
　

[99: 匿名]

>>94

>>86に回答が出てるよ。拒否できると。理由は法に支払義務が課されていないから。
ただし、過去の判例では支払義務が課される判決が出てるので、訴訟起こしたら勝てる。
要するに、粘り強く交渉して支払わせるということ。訴訟おこす手間隙時間金が無駄になるだけ。

この粘り強い交渉で相手をギブアップさせて支払わせるのが理事長の力量になる。

余程のことがない限り管理組合は本件で訴訟を起こすことはない。判決まで長期間要する。
だから、新たに区分所有者になった人とトラブル起こして元の区分所有者の債務を支払わせることはない。
だいたい今まで滞納債権の回収を怠ってた管理組合の失政だろう。

だから管理組合に債権放棄させる、そこに追い込むのが新区分所有者の手腕だ。

[100: 匿名]

なるほど、実務的にはそうなりますね。
双方とも粘ることですね。
根負けした方が負けです。

[101: 匿名さん]

>だいたい今まで滞納債権の回収を怠ってた管理組合の失政だろう。
問題の根本は、そもそも滞納情報を重要事項に記載しなかった不動産屋の責任。
通常は、売却代金から滞納管理費を引いた差額が売主の取り分。
買い主も滞納を把握しているので、滞納額を考慮した購入額で取引される。

管理組合は、事情など関係なく新しい区分所有者に滞納管理費を請求する。
踏み倒おそうもんなら、
その場合、駐車場や共用施設の利用禁止ができる。
滞納区分所有者名を総会で公表できる。(債券も区分所有者共有の財産なので個人情報保護法に違反しないよ。)
住みにくいだろうね。転売も難しいよね。
>だから管理組合に債権放棄させる、そこに追い込むのが新区分所有者の手腕だ。
債券放棄なら、当然総会にかけられ全区分所有者に経緯が伝わる。
住みにくいだろうね。

[102: 匿名さん]

>問題の根本は、そもそも滞納情報を重要事項に記載しなかった不動産屋の責任。

その通りだが、不動産屋からはなかなか聞けない。あくまでも売主が自己申告すべき問題。
物件に存在する債務を隠して売買契約したなら、基本的には売主の詐欺になる。

ところで踏み倒された場合の滞納管理の責任は誰が取るの？
当然債権者代表の理事長だ。理事長が責任取って弁済すれば済む話。

>滞納区分所有者名を総会で公表できる。(債券も区分所有者共有の財産なので個人情報保護法に違反しないよ。)

総会まで引き延ばす必要はない。即時に掲示板に貼りだせばいい。
それと管理組合は個人情報保護法適用外だよ。

[103: 匿名さん]

>>102

差押や抵当権なら登記簿みれば分かるけど、一般に管理費滞納による差押や賃借権は登記簿に載らないから分からない。

[104: 匿名さん]

管理費滞納くらいで差押登記はしないだろう。
まずは預貯金、給与、動産として自家用車が最初じゃないか？

[105: 匿名さん]

>そもそも滞納情報を重要事項に記載しなかった不動産屋の責任

重要事項説明書よりも契約書に特約条項として書かないとだめ。
重要事項説明は契約締結前の説明で、最終的には契約書がすべて。
だから宅建業者は契約書案を先に作成し、重要事項説明書案は後に作る。
そうすれば、重要事項説明書に抜けがなくなる。
逆の場合は、契約書に抜けが起こる可能性がある。