管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[21: 匿名さん]

>20
私はマンション内の掲示板への掲載は、名誉棄損に当たるもので個人情報を公開したことにも当たると考えています。

それは別にして、裁判所の判決は私もその通りだと思いますが、あなたはどのような事例での判例であったのかを確認していなくて、想像だけで書いていることが問題なのです。
書くからには、ちゃんと何故そのような判例となったのか、説明してからにすべきだからです。

だから、あなたが書いた下記の文章だと、知らない人は誤解して、滞納者がいれば掲示板に公開すればいいと解釈してしまうので、誤解を与えない詳しい説明が必要だと思ったので指摘したのです。

＞掲示板への掲示は違法ではありませんよ。
＞判例でもすでにありますから…

これを知らない人が読んで鵜呑みにすれば、一度でも滞納した人がいれば、その理由が単に残高不足で落ちなかっただけだとしても、支払わなかったのは事実だと言って掲示板に公表してしまう人がいるかも知れないからです。
そうした人は、何故そんなことをしたのかと尋ねられたら、マンションコミュニティーと言う掲示板に「掲示板への掲示は違法ではありませんよ。 判例でもすでにありますから…」と書いていたのを読んだからだと言うでしょう。

そんな悪徳管理会社が用いるような姑息なことにはなって欲しくないので忠告のために書いたのです。
ご理解頂ければいいのですが。

[22: 匿名さん]

>20
>もちろん前提としてケースバイケースな部分が大いにあると思いますが、掲示するという手段を最初から除外する事は違和感を覚えます。
考え方が極端なのですよ。
だれも、掲示するという手段を最初から除外するとは言っていませんよ。
一般的にマンション掲示板に個人情報を掲示するのは、違法です。
ただ、違法ではない手段がありますが、掲示する方はそれなりのリスクがあります。

[23: マンション投資家さん]

> 私はマンション内の掲示板への掲載は、名誉棄損に当たるもので個人情報を
> 公開したことにも当たると考えています。

私は、20ではないですが。
基本的には、マンション内への個人情報の掲示は、名誉棄損もしくはプライバシー侵害にあたります。
（このケースも多々判例があります）
ただし、かなり綿密な手順を追って進めていった場合、掲示に対して合理性があると認めらるケースもあります。
（これが20さんが言っている判例だと思います）

たとえば
・できる限りの法的手続きはすべてとった
・総会により議論および承認
・公開される人への通知（これ以上滞納する場合、マンション内で公開する旨の通知）
などなどの手続きを踏んで、かなり悪質な滞納者への対応としての対応手段としてあります

[24: 匿名さん]

ＴＶの法律特番でやってたけど、昔より厳しいんだってよ、個人情報や名誉棄損。
賃貸物件でも家賃の滞納を理由に玄関扉に督促や警告の張り紙したら駄目らしいよ。

昔、リゾート地の管理費滞納での判例あるけど、日常の生活の場では通用しないと思うよ。
滞納情報晒したからと言って解決出来るとは思えないし、逆に争いの始まりですかね。
結局日本では、お金が無い者の勝ち、払えないからといって刑務所行く訳でもないしね。

[25: 20]

確かに最初の書き込みは、そのまま鵜呑みにされてしまう可能性もあるので、言葉足らずであったことは認めます。
マンションの掲示板は一般的にオートロック内にあり、無関係な方々の目に止まる場所ではない場所であることから、一概に公になる場に掲示したとはならないと考えています。
もちろん、それなりの手順は必要だと思います。
最低限それらの手段を実行する旨を内容証明にて相手方に確実に通知する事も必要でしょうし、そのような手段をとることを事前に総会承認を得る事も必要だと思います。
また、そのような手段をとるためにはどの程度の滞納期間であり相手方からの誠意が全く見られない事や、理事会出席要請等も何ら理由もなく無視するような悪質なケースにのみ適用する等のルールは必要だと思います。
（これは23の方がおっしゃっている事と同じですが…）

まあ、実際この手段は実行したときの効果よりも、相手に対する脅しといいますか、抑止力としての意味合いの方が強い気がします。ただ、実際区分所有者は共同の債権者でもありますから、理事長に開示要求をすればその方の氏名・部屋番号は通知しなければならないわけですし、それであればわざわざ掲示板に告知しなくても、「もしかして区分所有者なら誰でも知っているのでは？」との心理的プレッシャーはその時点で与えられるわけですし。効果的には「？」な部分は大いにあるでしょうね。

私個人の意見としては、わざわざそんな危険を管理組合はおかさず、粛々と法的手段に出るのが得策だと思っています。
訴訟でも公正証書でも民事調停でも支払督促でもなんでもいいので債務名義をとって強制執行するか、どうせ競売に向かうとしても金融機関等の抵当権者から同意は得られないでしょうし、無剰余取消し等もありますから、最悪それらの手段を講じたうえで59条競売でもやってさっさと競売手続きでもやったほうが手っ取り早いと思っています。

私も、法律の専門家でもなんでもありませんし、ただ組合員として理事として滞納に対峙して独学で勉強した知識ですから、間違っていることもたくさんあるとは思いますので、専門家からの厳しい突っ込みは覚悟して書き込んでいます…

[26: 匿名さん]

結論からすれば、悪徳管理会社は自分達の持論を押し付けているだけですが
まあ、仕方ないでしょう。
最終的には、悪質だという事は、立証済なので

個人情報に関しては、悪徳管理会社の独自の持論が本当に通るのか通らないかの
という事ですが
結局のところ、らちが明かないのであれば、正当に理事長又は過去になるかもしれませんが
損害賠償請求ですね。もちろん、時効も全て計算してますし
裁判所の判決を、履行しないとして裁判に至ることも無いでしょう。
裁判所が、判断した内容を不服とすれば、上告すれば良かったのに・・・。

今更、何がしたいのか意味がわかりませんがね。
かなりの金額になることは推して知るべし。
結局、こうやっていろんな人の人生をめちゃくちゃにして行くんでしょうね。
私は、別に理事長が気の毒なんてこの期に及んで微塵も感じませんし
もちろん、孤立しているのは自分でわかっているはず。
法律や規約を無視することができるんですから～。それでいて、法律だ規約だとは言えませんし
説得力は、0です。　今まで被害受けてきた分たっぷり請求します。
マンションは無法地帯になるとなれば、私も〇〇しやすいし

過去にも、暴力団（組長）が住んでいましたが、全く対応できない管理会社ですから
たまたま、逮捕されたのでいなくなっただけの事。
だから、規約も変更すべきだといったのにね～。正直言って、杯交わしているとはいえ
この方たちは、うちに対しては全く通常の対応でしたので
何がいけないのかな？とも思っていましたが、他の住民は、結構引っ越しされていかれた方が多かった
ようですよ。別に、規約も守る必要が無いのであれば、空いている部屋もありますので
紹介してもいいかなとも思っています。
最終的には、理事長が戦えばいい事なんでしょうからせいぜい頑張って。

裁判起こすっても、難しいですよ。原告となれば、矢面に立つのはどうせ理事長ですし
怖ければ、警察に言えばいいなんて簡単にいくとでも思っているのでしょうが
警察も、そうそうには動けませんし、組に属していない人は多いんですよね～。この人たちも馬鹿じゃないからね。
実は、めちゃくちゃ賢い方が多いのも事実です。取れるところから取れれば・・・。
債権、渡しちゃおうかな～。
さあ、行く末を見ていくのも面白いです。

[27: 匿名さん]

>25へ、さらに厳しいツッコミいれます。
>マンションの掲示板は一般的にオートロック内にあり、無関係な方々の目に止まる場所ではない場所であることから、一概に公になる場に掲示したとはならないと考えています。
無関係な方々=区分所有者でない、が成り立ちますよ。
マンションの住民にどんな人がいるのか想像できますか？
創造力が乏しいようなので、区分所有者でない方々の例をあげます。
マンション掲示板を住民の子供がみたら？
賃貸人がみたら？
区分所有者と同居している祖母がみたら？
夫が区分所有者だが共有名義でない妻がみたら？

マンションに住んでいる住人の何%が区分所有者でしょうか？

[28: 匿名さん]

管理費の未収が管理会社の責任ではないよね、関係無いんじゃないですか。
所有者同士で考えて下さいよ、それが共同住宅、集合住宅なんですよ。
他人と同じ物を所有するのを解って購入したのなら、共同の費用の滞納は予想済み。
じたばたしない、当たり前の事。

[29: 匿名さん]

話を元に戻させて頂きます。
個人情報に関しては、滞納者の名前は、役員でなくても開示しても構わないという
と、持論を唱えた方はどこに行かれたのか分かりませんが
では、この悪徳管理会社は、他の区分所有者へ個人情報を開示しても問題ない。
という事になるのですが、末恐ろしいです。
これって、犯罪ではないのでしょうか？　やはり、皆さんに相談してみようと思います。
こんな事を、勝手に管理会社の立場でやってもいいのか？

プライバシーの侵害ですよね。だって、知らない間に風潮されるってことでしょ？
それがまかり通るなら、何してもいいんですよ。どのような関係の人物でも
居住させても構わないってことでしょうから。
それは、ありがたい。

[30: 匿名さん]

管理会社がなにを吠えようが、判断し実行するのは管理組合、責任転嫁はいけませんね。
自身の管理組合と良く話し合って下さいよ、解決や和解する事が第一。
同じ建屋に住む者同士の争いはみじめ、近隣トラブルで射殺事件が起こる時代、注意してね。

[31: 匿名さん]

飛躍しす、被害妄想だな。

滞納者の情報について、
通常、個人情報の開示は管理会社単独で判断しない。
あなたみたいな人がいるから、面倒だから基本開示しない。
正式な個人情報の開示の請求があった場合は、理事長に連絡して理事長の了解のもとに公開する。
非開示は理事長の判断でできないとの結論になる。
結論、ご存知の通りあなたのマンションは、理事長と管理会社が結託しているということ。
管理会社に都合が悪い情報開示は、理事長に「プライバシー侵害だから非開示で良いですね」と開示請求を連絡します。


>プライバシーの侵害ですよね
そんなの関係ない。滞納者の個人情報など、区分所有者の権利と比較したら言い訳に過ぎない。

[32: 匿名さん]

全ては管理組合の判断、管理会社は無関係ですよ、勘違いしないように。
管理会社には何の権限もありませんから、サポートのみです。
管理費滞納されても管理会社は腹痛みません、商売相手は管理組合オンリーですから。
管理委託費が減額される訳でも有りませんし、義務でも有りません。

[33: 匿名さん]

>32
＞全ては管理組合の判断、管理会社は無関係ですよ、勘違いしないように。
＞管理会社には何の権限もありませんから、サポートのみです。

基本的には正しいのですが、このように書いてしまうのは、本質を誤解しているようですし、悪意を読み取ることもできます。
サポートのみと言うのがおかしいのです。
管理会社の仕事は、管理組合が正常に機能し、マンション毎に違いはあっても法令などに沿った正しい判断を管理組合が行うようにサポートすることです。
管理組合が法令や一般社会の常識などに反したような決定を下そうとした場合、それに異を唱え、決定が逸脱しないようにするのが管理会社の仕事です。


＞管理費滞納されても管理会社は腹痛みません、商売相手は管理組合オンリーですから。
＞管理委託費が減額される訳でも有りませんし、義務でも有りません。

管理費滞納されても管理会社は腹痛まないのは事実です。
しかし、管理会社の商売相手は管理組合オンリーではなく、マンション居住者全員です。

それに、管理委託費が減額される訳は有りませんが、正常に管理費を支払われるよう居住者に連絡するのは管理会社の業務内容のひとつですから、義務です。

[34: マンション投資家さん]

> 管理費の未収が管理会社の責任ではないよね、関係無いんじゃないですか。

管理費の徴収も管理会社へ委託しているなら管理会社の責任です。

> 管理会社には何の権限もありませんから、サポートのみです。
> 管理費滞納されても管理会社は腹痛みません、商売相手は管理組合オンリーですから。
> 管理委託費が減額される訳でも有りませんし、義務でも有りません。

管理会社への委託内容に基づき、権限は与えているはずです
少なくとも管理会社として委託した業務内容が満たされないなら、私たちのマンションの場合は、次年度の管理委託費は減額要求しますけどね。これは当たり前の話ですね。

[36: 前期高齢管理士]

＞３４

＞委託内容に基づき、権限は与えているはずです
督促は一般的に管理会社の受託業務です（それ以上のものではありません）

＞管理会社として委託した業務内容が満たされないなら、
管理会社が督促やその報告をしなかったという事？
本来管理組合員が行うべき業務を委託しているのですから常にチェックすべきです。

＞私たちのマンションの場合は、次年度の管理委託費は減額要求しますけどね。
チェックもしていないなら、よく言いいますね。（要求は勝手ですが…）

＞これは当たり前の話ですね。
この様な発想は、世間では当たり前ではありません。

もしかして釣り？

[37: 匿名さん]

>36
失礼ながら、あなたの文章からは、あなたが何を言いたいのかが良くわからないです。

[38: マンション住民さん]

例を上げて議論した方がいい。

1年に及ぶ滞納区分所有者が、管理組合が知らないうちに売却し、退去届けを出さずに滞納管理費を踏み倒して出て行った。
前区分所有者の消息をあらゆる手建てで追跡するが不明なため、滞納債権の回収が不能になった。

さて、誰が責任とって管理組合に弁済するか？

[39: マンション投資家さん]

> 1年に及ぶ滞納区分所有者が、管理組合が知らないうちに売却し、退去届けを出さずに
> 滞納管理費を踏み倒して出て行った。
> 前区分所有者の消息をあらゆる手建てで追跡するが不明なため、滞納債権の回収が不能になった。

次の区分所有者に請求するだけです。滞納分を含めての譲渡になります
次の区分所有者は異議がある場合は、前所有者に請求できますが、管理組合としては新しい区分所有者に請求するだけです。

[40: 匿名さん]

なんせ、管理会社は組合の運営には無関係、責任も義務も無いの、あほらしい。

>>38
売却したんなら新しい所有者（特定承継人）に貰えば良いだろ、管理規約に記載有るだろ、無知が。

[41: 匿名]

そんな簡単なもんじゃないだろう。
俺が買主だったら、マンションの売買契約解除して売主に損害賠償請求するよ。
売主が滞納管理費が存在することを買主に告げずに契約したのだから契約の瑕疵だよ。
同時に仲介不動産会社も詐欺の共犯だから損害賠償請求するよ。
仲介不動産会社は管理組合に滞納があるか否かの問い合わせをしなかったのだから善管注意義務違反。

だから結果的に管理組合は売主に請求することになる。