シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ（旧称：（仮称）カワサキミライク -川崎未来区-）

[周辺住民さん]

シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ（旧称：（仮称）カワサキミライク　-川崎未来区-）について情報をお願い致します。
住友不動産なんですね、価格帯は高めなんでしょうか？
この辺りは最近、マンションが多くなってきました。。。

所在地：神奈川県川崎市川崎区大師駅前2-1-1（地番）
交通：京急大師線 「鈴木町」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.78平米～81.44平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【正式名称が決定したためスレッドタイトルを変更しました。2014.6.27 管理担当】

[785: 匿名さん]

面白い！てか、どんな看板でしたっけ？明日見に行ってみよう(笑)

[786: 匿名さん]

ここは天井高でいい感じがしますね。
あとやっぱりデベがしっかりとしている。
この二つは代えがたいかな。

[787: 匿名さん]

天井高は、至って普通のマンションの高さですよ。
無理やり階数を増やした為、直床なのに2.4mしかないし。
デベは、横浜でズレたマンションにズレた対応をしたスミフですよ。
そのうえ、ギリギリまで値段発表せずにズルズル引き上げるあのスミフですよ。
この２つを考慮すると、他物件も十分比較の対象でしょう。

[788: 匿名さん]

>>781さん
普通は竣工前に完売させようと営業さんがティッシュ配りまでして努力しますよね。
最後の方は値引き同等のサービスをつけたり、販売価格を大幅値下げする売主もありますし。
そんな中、住友不動産は真逆販売方法をとっているのですねぇ。これって、よほど資金に余裕がないとできないことのように思えます。

[789: 匿名さん]

スミフが資金があるのは認めますが、だからって資金の無駄遣いのような販売方法はいかがかと。

[790: 匿名さん]

割高感はあるけれど、住友不動産の安心感的な物のブランド料は組み込まれてなんだと思います。
きちんとしている事とか資金力は前提とされていて。
相場よりも高いようには感じますけれどね。
駅までも歩いて行ける範囲でこの条件をどう思うか、人それぞれなのかななんて感じます。

ここは車が無くても暮らせるけれど、
オーケーとかコストコとかは車があった方が行きやすいのでしょうか。
そもそもコストコはサイズが大きいから自転車では荷物が乗りませんね。

[791: 匿名さん]

住友不動産側から「圧力をかけるような態度で『理事だけで決めていいのか。全住民から、市に報告することの同意を得なくていいのか』」と迫られた・・・」「人生で最大の買い物をした我々住民に対して『お客様意識』というものが本当にあるのか」・・・「パークスクエア三ツ沢公園」の記事より

これのどこにきちんとした安心感があるの？資金はあっても、騒がれるまで動かない（裏を返せばトラブルは闇に葬ろうとする）デペは信用しがたいのでは？

[792: 匿名さん]

>>790
逆でしょ。
かなり割安だと思う。

[794: 匿名さん]

ここが割安って冗談でも勘弁してください。お腹痛いです。売れてないんですね、わかります。

[795: 匿名さん]

>>794
三流デベの営業お疲れ。

[796: 匿名さん]

>>795
スミフの営業お疲れ。

[797: 買い換え検討中]

この物件はいくらぐらいですか？

[798: 匿名さん]

70弱の3LDKが4000万からで平均4500万って感じです。

[799: 匿名さん]

>タクシーお迎え（エリア限定）サービス

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ご自宅までタクシーのお迎え手配を致します。
対象エリア：幸区・川崎区



地元の需要を当て込みか

[800: 匿名さん]

>>799
私がモデルルームを見学した際は一言もそんな話はでなかったなぁ。売れ行き厳しいのかな？

[801: マンション投資家さん]

この物件は本当に厳しい立場になりましたね。立地や内容ではほとんどリヴァリエには勝てず、
そしてもうお少しで販売が始まるグレーシアには、価格で圧倒的に負けているということですから、
せめて同じ長谷工でも７階の低層なので、２重床２重天井くらいにはしておけばよかったのに、
コストだけは削ったんですね。最安の部屋の専有坪単価でここが坪174、グレーシアが143（予測）
リヴァリエが188　ですね。正直言ってこの物件に勝ち目はないでしょう。私なら
物件の内容重視ならリヴァリエを、価格重視ならグレーシアを薦めますね。
あの、売りたいんだか売りたくないんだかわからないような住友の営業で今後どうなることやらです。
ところで、バイク置き場が月額6千で駐車場が4.5千からっていうのは不思議な価格設定ですね。
理由はあるのでしょうが、このあたりの物件のバイク置き場としてはあまりに高い気がします。
バイク好きは買うなということなのでしょうね。

[802: 匿名さん]

共用施設や植栽も加味したら、グレーシアより内容が上かというと…

[803: 購入検討中さん]

・建物自体のハード面は長谷工標準仕様。
・駅までの距離はどっこいどっこい。
・どっちも幹線道路に近い。
・学区もどっこいどっこい

グレーシアと比較した場合、この物件が優れているのは、

・デベのブランドが住友
・最寄りのスーパーがヨーカドー＞マルエツ

ということだけですね。
それだけに数百万払う人がどのくらいいるか。。。

しかもすぐ近くにタマホームがマンション開発しますし。。。

[804: 匿名さん]

数百万差ですかね、1千万円くらい差がありそうな気がします。

[805: 匿名さん]

>最安の部屋の専有坪単価でここが坪174、グレーシアが143（予測）リヴァリエが188　

同じようなものではないか。
大師線沿線は、この程度の物件しかないの？

[806: 匿名さん]

川崎市民にとってはこの差は大きいのですよ。

[807: 匿名さん]

>801
スミフさん的には順調でしょう
早期に完売したらにそれこそ大変。
価格設定を間違えたと上から叱られます。

[808: 匿名さん]

リヴァリエA棟最初は低層階、坪単価160位あったと思うんですが
値上げしてるんですかね？

[809: 匿名さん]

>808
某間取りサイトによると
リヴァリエのA棟の坪単価は157万～からあったようですね。

[810: 周辺住民さん]

リヴァリエ、グレーシアと比べたらここが一番でしょ。大師線沿線のタワーにあんな馬鹿高い管理費とか払うのアホくさいし買い物不便だし、グレーシアは立地と会社がうーんだし、南向きは以外に坪180くらいらしいし。修繕の一時負担金も何回か設定されているらしい。リアルな生活を考えれるのは、ここでしょ。しかも大手。

[811: 物件比較中さん]

確かに。リヴァリエ買ったら家計が破綻する。

[812: 匿名さん]

将来維持費滞納だらけになりそうだね。

[814: 匿名さん]

生涯にわたり管理費に合計500万支払い、その対価として500万のサービスを受けるもよし。
スミフに500万払ってローンを500万増やし、生涯の500万のサービスを放棄するもよし。
自由です。

[815: 匿名さん]

>814
あんたリヴァリエ関係者だね。
頑張ってますね。
お疲れさま。

[816: 申込予定さん]

管理費気にする住友不動産検討者も滑稽。

[817: 匿名さん]

スミフVS京急
いい勝負だねw

[820: 匿名さん]

>修繕の一時負担金も何回か設定されているらしい。

販売時に示されるのは、デベの案です。
最終的には修繕積立金は管理組合が決めるのですよ。

当初めちゃ安のリヴァちゃんは、将来どうなるか見ものですが。

[821: 匿名さん]

嫉妬に見えるからここら辺で止めといたほうがいいよ

[822: 匿名さん]

嫉妬もなにも
タワマンのリヴァリエの修繕費は、先々、普通のマンションとは比較にならないくらい高騰する
これは厳然たる事実でしょう

[823: 匿名さん]

タワマンの修繕費が高いのは当たり前。それを払える人が買うんでしょう。
それをここでチクチク取り上げても仕方がないと思うんだが。

[824: 匿名さん]

隣の芝はとても気になるのです

[825: 匿名さん]

タワマンと並みのマンションは普通は比較検討したりはしないのですが。
何でですかね。
どれもお手軽な大師線価格のためですかね？

[826: 匿名さん]

リヴァリエの修繕積立金は通常より長い期間を見積もっても安いと聞いていますがどうなんでしょうか。

[827: 匿名さん]

ここで聞くなよw

[828: マンション投資家さん]

タワーマンションの修繕積立金が高くなる要因に免震構造の場合のゴム足部分の劣化と交換ということが
挙げあられるかと思います。したがって、特殊な制震構造のリヴァリエの場合、その分は浮くということになるので
修繕費は安くつくという説明をモデルルームで聞かされましたが、そうなるとエレベータの数とか高層ようなので
メンテが高いとかがあるかもしれません。また高層化のはめ込みガラスは外から拭きますので、修繕費ではなく
管理費が高くなる要因とはなるでしょう。住友は低層だし、3物件の中では管理費や修繕費は最も低くなるはず
といえると思います。（実際は管理会社による差もあったりしますのでわかりませんが）

[829: 物件比較中さん]

無理をせず、住めるところに住む。それが最善ではないかと。

[830: 匿名さん]

>免震構造の場合のゴム足部分の劣化と交換

そのサイクルは６０年といわれてるんだが

>リヴァリエの場合、その分は浮くということになるので修繕費は安くつくという説明をモデルルームで聞かされました

売りたいのはわかるけど、リヴァリエの営業は必死な嘘つくんだね

[831: 匿名さん]

>そのサイクルは６０年といわれてるんだが
だから30年の長期修繕計画では考慮対象外になってたりする。
その結果、途中で更なる積立金の追加が必要となるか、ボロボロになってから莫大な交換費が問題となるかだね。

[832: 匿名さん]

６０年

ゴムの交換より建て替えが問題でしょうに。

[833: 匿名さん]

60年といえば、劣化対策等級2（2世代住宅）のマンションなら立て替えを考える時期だが、近年のマンションの主流は劣化対策等級3（3世代住宅）であり、75～90年程度持つと言われている。
更にタワーマンションはいわゆる100年コンクリートでできていることが多い。
ちゃんとしたメンテナンスをしていれば60年程度で建て替えは不要なはずだ。

また、大地震を受ければ積層ゴムの芯に入った鉛ダンパー等の劣化により、免震装置の交換が必要になることもある。
その場合の出費は億単位と言われている。

[834: 物件比較中さん]

因みにリヴァリエは免震ゴム使ってませんよ。確か、ダンパーのみです。
それはどうでも良いとして、ここはリヴァリエのスレじゃない。このマンションの数十年後、または大地震後にどうだろうかを話すほうが有意義です。