シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ（旧称：（仮称）カワサキミライク -川崎未来区-）

[周辺住民さん]

シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ（旧称：（仮称）カワサキミライク　-川崎未来区-）について情報をお願い致します。
住友不動産なんですね、価格帯は高めなんでしょうか？
この辺りは最近、マンションが多くなってきました。。。

所在地：神奈川県川崎市川崎区大師駅前2-1-1（地番）
交通：京急大師線 「鈴木町」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.78平米～81.44平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【正式名称が決定したためスレッドタイトルを変更しました。2014.6.27 管理担当】

[781: 購入検討中さん]

むしろ竣工までに完売しちゃったら
「設定した価格が安すぎる！」
って怒られるんでしょ。

[782: 匿名さん]

でも割高感のあるここの価格でも買う人もいるのだから、住友の営業さんはすごいですね。

[783: 匿名さん]

「売れるのは自分の実力じゃない、看板だ！」と良く言われたのを思い出してしまった。
営業マン個人の力も大事ですが、やはりこの条件でここが売れる理由は、住友の看板だと思う。

[784: 匿名さん]

確かにMR隣巨大看板の女性は素敵です！

[785: 匿名さん]

面白い！てか、どんな看板でしたっけ？明日見に行ってみよう(笑)

[786: 匿名さん]

ここは天井高でいい感じがしますね。
あとやっぱりデベがしっかりとしている。
この二つは代えがたいかな。

[787: 匿名さん]

天井高は、至って普通のマンションの高さですよ。
無理やり階数を増やした為、直床なのに2.4mしかないし。
デベは、横浜でズレたマンションにズレた対応をしたスミフですよ。
そのうえ、ギリギリまで値段発表せずにズルズル引き上げるあのスミフですよ。
この２つを考慮すると、他物件も十分比較の対象でしょう。

[788: 匿名さん]

>>781さん
普通は竣工前に完売させようと営業さんがティッシュ配りまでして努力しますよね。
最後の方は値引き同等のサービスをつけたり、販売価格を大幅値下げする売主もありますし。
そんな中、住友不動産は真逆販売方法をとっているのですねぇ。これって、よほど資金に余裕がないとできないことのように思えます。

[789: 匿名さん]

スミフが資金があるのは認めますが、だからって資金の無駄遣いのような販売方法はいかがかと。

[790: 匿名さん]

割高感はあるけれど、住友不動産の安心感的な物のブランド料は組み込まれてなんだと思います。
きちんとしている事とか資金力は前提とされていて。
相場よりも高いようには感じますけれどね。
駅までも歩いて行ける範囲でこの条件をどう思うか、人それぞれなのかななんて感じます。

ここは車が無くても暮らせるけれど、
オーケーとかコストコとかは車があった方が行きやすいのでしょうか。
そもそもコストコはサイズが大きいから自転車では荷物が乗りませんね。

[791: 匿名さん]

住友不動産側から「圧力をかけるような態度で『理事だけで決めていいのか。全住民から、市に報告することの同意を得なくていいのか』」と迫られた・・・」「人生で最大の買い物をした我々住民に対して『お客様意識』というものが本当にあるのか」・・・「パークスクエア三ツ沢公園」の記事より

これのどこにきちんとした安心感があるの？資金はあっても、騒がれるまで動かない（裏を返せばトラブルは闇に葬ろうとする）デペは信用しがたいのでは？

[792: 匿名さん]

>>790
逆でしょ。
かなり割安だと思う。

[794: 匿名さん]

ここが割安って冗談でも勘弁してください。お腹痛いです。売れてないんですね、わかります。

[795: 匿名さん]

>>794
三流デベの営業お疲れ。

[796: 匿名さん]

>>795
スミフの営業お疲れ。

[797: 買い換え検討中]

この物件はいくらぐらいですか？

[798: 匿名さん]

70弱の3LDKが4000万からで平均4500万って感じです。

[799: 匿名さん]

>タクシーお迎え（エリア限定）サービス

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

ご自宅までタクシーのお迎え手配を致します。
対象エリア：幸区・川崎区



地元の需要を当て込みか

[800: 匿名さん]

>>799
私がモデルルームを見学した際は一言もそんな話はでなかったなぁ。売れ行き厳しいのかな？

[801: マンション投資家さん]

この物件は本当に厳しい立場になりましたね。立地や内容ではほとんどリヴァリエには勝てず、
そしてもうお少しで販売が始まるグレーシアには、価格で圧倒的に負けているということですから、
せめて同じ長谷工でも７階の低層なので、２重床２重天井くらいにはしておけばよかったのに、
コストだけは削ったんですね。最安の部屋の専有坪単価でここが坪174、グレーシアが143（予測）
リヴァリエが188　ですね。正直言ってこの物件に勝ち目はないでしょう。私なら
物件の内容重視ならリヴァリエを、価格重視ならグレーシアを薦めますね。
あの、売りたいんだか売りたくないんだかわからないような住友の営業で今後どうなることやらです。
ところで、バイク置き場が月額6千で駐車場が4.5千からっていうのは不思議な価格設定ですね。
理由はあるのでしょうが、このあたりの物件のバイク置き場としてはあまりに高い気がします。
バイク好きは買うなということなのでしょうね。

[802: 匿名さん]

共用施設や植栽も加味したら、グレーシアより内容が上かというと…

[803: 購入検討中さん]

・建物自体のハード面は長谷工標準仕様。
・駅までの距離はどっこいどっこい。
・どっちも幹線道路に近い。
・学区もどっこいどっこい

グレーシアと比較した場合、この物件が優れているのは、

・デベのブランドが住友
・最寄りのスーパーがヨーカドー＞マルエツ

ということだけですね。
それだけに数百万払う人がどのくらいいるか。。。

しかもすぐ近くにタマホームがマンション開発しますし。。。

[804: 匿名さん]

数百万差ですかね、1千万円くらい差がありそうな気がします。

[805: 匿名さん]

>最安の部屋の専有坪単価でここが坪174、グレーシアが143（予測）リヴァリエが188　

同じようなものではないか。
大師線沿線は、この程度の物件しかないの？

[806: 匿名さん]

川崎市民にとってはこの差は大きいのですよ。

[807: 匿名さん]

>801
スミフさん的には順調でしょう
早期に完売したらにそれこそ大変。
価格設定を間違えたと上から叱られます。

[808: 匿名さん]

リヴァリエA棟最初は低層階、坪単価160位あったと思うんですが
値上げしてるんですかね？

[809: 匿名さん]

>808
某間取りサイトによると
リヴァリエのA棟の坪単価は157万～からあったようですね。

[810: 周辺住民さん]

リヴァリエ、グレーシアと比べたらここが一番でしょ。大師線沿線のタワーにあんな馬鹿高い管理費とか払うのアホくさいし買い物不便だし、グレーシアは立地と会社がうーんだし、南向きは以外に坪180くらいらしいし。修繕の一時負担金も何回か設定されているらしい。リアルな生活を考えれるのは、ここでしょ。しかも大手。

[811: 物件比較中さん]

確かに。リヴァリエ買ったら家計が破綻する。

[812: 匿名さん]

将来維持費滞納だらけになりそうだね。

[814: 匿名さん]

生涯にわたり管理費に合計500万支払い、その対価として500万のサービスを受けるもよし。
スミフに500万払ってローンを500万増やし、生涯の500万のサービスを放棄するもよし。
自由です。

[815: 匿名さん]

>814
あんたリヴァリエ関係者だね。
頑張ってますね。
お疲れさま。

[816: 申込予定さん]

管理費気にする住友不動産検討者も滑稽。

[817: 匿名さん]

スミフVS京急
いい勝負だねw

[820: 匿名さん]

>修繕の一時負担金も何回か設定されているらしい。

販売時に示されるのは、デベの案です。
最終的には修繕積立金は管理組合が決めるのですよ。

当初めちゃ安のリヴァちゃんは、将来どうなるか見ものですが。

[821: 匿名さん]

嫉妬に見えるからここら辺で止めといたほうがいいよ

[822: 匿名さん]

嫉妬もなにも
タワマンのリヴァリエの修繕費は、先々、普通のマンションとは比較にならないくらい高騰する
これは厳然たる事実でしょう

[823: 匿名さん]

タワマンの修繕費が高いのは当たり前。それを払える人が買うんでしょう。
それをここでチクチク取り上げても仕方がないと思うんだが。

[824: 匿名さん]

隣の芝はとても気になるのです

[825: 匿名さん]

タワマンと並みのマンションは普通は比較検討したりはしないのですが。
何でですかね。
どれもお手軽な大師線価格のためですかね？

[826: 匿名さん]

リヴァリエの修繕積立金は通常より長い期間を見積もっても安いと聞いていますがどうなんでしょうか。

[827: 匿名さん]

ここで聞くなよw

[828: マンション投資家さん]

タワーマンションの修繕積立金が高くなる要因に免震構造の場合のゴム足部分の劣化と交換ということが
挙げあられるかと思います。したがって、特殊な制震構造のリヴァリエの場合、その分は浮くということになるので
修繕費は安くつくという説明をモデルルームで聞かされましたが、そうなるとエレベータの数とか高層ようなので
メンテが高いとかがあるかもしれません。また高層化のはめ込みガラスは外から拭きますので、修繕費ではなく
管理費が高くなる要因とはなるでしょう。住友は低層だし、3物件の中では管理費や修繕費は最も低くなるはず
といえると思います。（実際は管理会社による差もあったりしますのでわかりませんが）

[829: 物件比較中さん]

無理をせず、住めるところに住む。それが最善ではないかと。

[830: 匿名さん]

>免震構造の場合のゴム足部分の劣化と交換

そのサイクルは６０年といわれてるんだが

>リヴァリエの場合、その分は浮くということになるので修繕費は安くつくという説明をモデルルームで聞かされました

売りたいのはわかるけど、リヴァリエの営業は必死な嘘つくんだね

[831: 匿名さん]

>そのサイクルは６０年といわれてるんだが
だから30年の長期修繕計画では考慮対象外になってたりする。
その結果、途中で更なる積立金の追加が必要となるか、ボロボロになってから莫大な交換費が問題となるかだね。

[832: 匿名さん]

６０年

ゴムの交換より建て替えが問題でしょうに。

[833: 匿名さん]

60年といえば、劣化対策等級2（2世代住宅）のマンションなら立て替えを考える時期だが、近年のマンションの主流は劣化対策等級3（3世代住宅）であり、75～90年程度持つと言われている。
更にタワーマンションはいわゆる100年コンクリートでできていることが多い。
ちゃんとしたメンテナンスをしていれば60年程度で建て替えは不要なはずだ。

また、大地震を受ければ積層ゴムの芯に入った鉛ダンパー等の劣化により、免震装置の交換が必要になることもある。
その場合の出費は億単位と言われている。

[834: 物件比較中さん]

因みにリヴァリエは免震ゴム使ってませんよ。確か、ダンパーのみです。
それはどうでも良いとして、ここはリヴァリエのスレじゃない。このマンションの数十年後、または大地震後にどうだろうかを話すほうが有意義です。

[835: 匿名さん]

>75～90年程度持つ

あほかいな
そのころ日本の人口は半減していて、ガタガタの中古マンションを買う奴はおらんぞな

いても、中韓の貧乏移民ぐらいだろ

[836: 匿名さん]

>835
建物が75～90年程度持つとアホ？

アホ？

[837: マンション投資家さん]

躯体が持てば建築物として使えるという意味では500年コンクリートというのもあるそうで、
100年コンクリートはそう珍しくもないらしい。
したがってマンションの耐用年数は実質的には、だいぶ長くなってきているようです。
http://www.jtccm.or.jp/library/jtccm/public/mokuji10/kikansi/1001_toku...'%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%82%AF%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E3%81%AE%E8%80%90%E7%94%A8%E5%B9%B4%E6%95%B0'

[838: 匿名さん]

>>837
んで、このマンションはどのくらい持つの？

[839: マンション投資家さん]

本物件のHPには水セメント比が５０＆以下と書かれていますね。これで鉄筋のかぶり圧が３０mmの場合
耐用年数は優に７５年あるということです。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/structure.html
http://www.ads-network.co.jp/taikyusei/taikyusei-10.htm
長谷工の施工でも性能は一昔前より相当上がっているようです。

[840: 匿名さん]

このマンションも835のいう「あほ」を取得予定とCASBEEには書かれていますが、取得できたのかどうかは不明です。
ま、今時のマンションは「あほ」が多いですよ。
逆に言うと、「あほ」はじゃないマンションも多少ありますのでお気をつけください。

[841: 匿名さん]

ここは全然盛り上がらないね。
売れてないのか？

[842: 匿名さん]

そうですね売れてないです

[843: 匿名さん]

>>841
いつもお疲れ。

[844: 匿名さん]

>>842
実際、売れた割合はどのくらいなのでしょう？

[845: 匿名さん]

>ここは全然盛り上がらないね。

そりゃ「90年程度持つ」とか「500年コンクリ」とか
社会情勢を無視した建築オタクの「あほ」な話してれば
まともな検討者はあきれて、いなくなるわな

[846: 匿名さん]

検討者はこのマンションが何年もつかなんて興味がないらしい。

[847: 匿名さん]

そもそも検討者がいないのでは？

[848: 匿名さん]

確かに検討者がいるのか心配になりますね。

[849: 匿名さん]

2連投お疲れ。

[850: 匿名さん]

検討者いて、気になってMR見学して、価格聞いて検討から外れるんじゃない。

[851: 匿名さん]

地盤について質問させてください。
公式サイトの基本構造によれば、マンションの基礎杭として
地下約36-39メートルに100本の杭を打ち込んでいるようです。
地下のしっかりした地盤まで杭を打ち込む事で建物を安定
させるのでしょうが、ここはこれまで検討した中で最も
杭の本数が多いのです。
ぶっちゃけ地盤が脆いのではないかと危惧しておりますが
何か情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか？

[852: 購入検討中さん]

地盤の緩さと杭の本数、深さは比例しますよ。

「川崎区　地盤」とかググったらいっぱい出てきますよ。

[853: 匿名さん]

>852
比例しねぇよ。

杭の本数は柱の本数。
デカイ建物ほど柱が多く本数も多い。
多い方が安心だろ。

杭の長さは支持層（強固な地盤）までの深さ。
武蔵小杉のように地盤が緩くてもそれほど深くない場合もある。

[854: 周辺住民さん]

既に半分くらい売れてるようです。毎回、お客さんでいっぱいですしね。

[855: 匿名さん]

まだ4分の1も販売してないはずですが。

[856: 匿名さん]

この時期に（本当だとしても）半分しか売れてないんですか。あれほどいつもＭＲは客がいっぱいと言いながら。

[857: 匿名さん]

隣の敷地は本当にマンションが建つのでしょうか。
まだ何も決まってないのでしょうか。ご存知の方教えてください。

[858: 匿名さん]

まだ決定してないそうですが、モデルルームでマンションの予定だと聞きましたよ。

[859: 申込予定さん]

本日朝から申込予定でしたが、昨晩担当者から検討のお部屋がなくなった旨の連絡がありました。先着順なのは理解していましたが、昨日担当者の方には私達夫婦の購入意識は伝えており、最後に両親の理解が必要であった為、両親確認後の申込で進めさせていただく旨、担当者の方にも伝えておりました。昨日の夕方まで見学しており、夜の間に決まってしまうことなんてあるものですか？

[860: 匿名さん]

>>859
私は要望書下記に行った際に、勝手に部屋階数を１つ下に変えられていました。なんの断りもなくです。
私も前日昼からほぼ最後まで残って営業マンと和気あいあいと話していたつもりなので、裏切られた気がして、悲しくなりました。
だから、要望書をキャンセルしました。

その後、要望書記入時に聞いた価格より値上がりしたとか、横浜での対応の悪さを聞いて、あ～
これがこのデペのやり方なんだなと勉強になりました。

[861: 匿名さん]

859,860さん
酷いやり方ですね。
お客を何だと思っているのでしょうか、スミフ営業は。
価格高めなのでうりたいのであればせめて手厚い対応は必要かと思いますが。これではまるで何もとりえなしですね。

[862: 契約済みさん]

先着であれば当然。手厚い対応？それこそ不公平でしょ。要望の件もかってに下なんて嘘。要望書に部屋番号書くのに出来る訳ない。横浜の件も大手の対応だと思います。中小では出来ない対応ではないですか。

[863: 匿名さん]

ほかに優先したい購入者がいれば、客の足元を見て重ならないように書き換えることはないとは言えない。確かに手付金を先に払った方が勝ちという世界ではあるけど、こんな誠意のない会社の物件を買わなくて良かったんじゃないですか。

[864: 匿名さん]

>>859
夜のミーティングで決まったんでしょう、あなた方なら別の部屋に誘導でいけると。

[865: 匿名さん]

人気のある部屋なのでしょうね

夜のミーティングは荒れたんじゃないの
価格もっと高くしておくべきだった！
何だ、今更、もう遅いわい！
とか

[866: 匿名さん]

この部屋でなければ買わないと意思を伝えた人と伝えてない人が同時にいたら、デベとしては前者にその部屋を買わせて後者に似たような部屋を案内したくなるでしょうね。

[867: 匿名さん]

安いしどれも間取りがいいから、他の部屋でも問題ないのでは？

[868: 匿名さん]

スミフは売れすぎると値付けミスだと怒られますからね。

[869: 匿名さん]

すみふのタワマン販売戦略は7～8年かけて最も高く買ってくれる人を探すというもの。
最も高く買いたければすみふが最適だろう。

[870: 匿名さん]

住友不動産はどれも人気あるマンションだから、バッティングするのは当たり前。だったら間取り同じ階数違いや両隣などに振り分けるに決まってるじゃない。営業マンに任せておけばいいの。

[871: マンション投資家さん]

川崎区はほぼ全域でゆれやすい地盤ということになっています。
したがって同じ地域の物件であれば深くまで多くの杭を打っているほど
安心ということになると思います。
棟毎に杭の打ち方が異なると三ツ沢のようなことになってしまうので
そこは十分考えていると思います。

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000002/2403/map1.pd...

[872: 匿名さん]

杭の長さは支持地盤までの深さプラスちょっとであって、深いほど安全というのはおかしな話。
ただ、杭が長いからといって問題が起きたという話は聞いたことかない。
東雲あたりだと地下70mくらいまで杭を伸ばしているので、少なくともそのくらいまでは大丈夫なのかもね。

[873: 匿名さん]

東雲などの湾岸の埋め立て地は杭がしっかりしているからマンションが傾くことはないでしょうが、その周辺が液状化してしまう可能性があります。ここは液状化しにくい場所なので、その心配はいりませんと営業に言われました。

[874: 匿名さん]

６千万位するかと思ってましたが意外と安くて驚きました。
立地は最高だし買い物も最高に便利ですね。
内装とかの感じをモデルルームで確認したいです。

[875: ご近所さん]

6000千万出すなら都内に住んだほうがよっぽど便利そうですが・・・
小さいイトーヨーカドーがあるだけで、立地が最高で買い物も便利となるのでしょうか。
この辺り住んでますが、コンビニがないんですよね・・・保育園も遠いし。夜になると真っ暗です。
自転車通勤の人なら、スーパーや保育園も色々選択肢があって良いかもですが。私は電車通勤なので不便です。
人が増えて住み易くなるといいのですが。

[876: 検討中の奥さま]

>>875
このマンションのすぐ近くにはコンビニありますよ

[877: 匿名さん]

6000万円を検討できる人がコンビニあるなしって・・・。

[878: 匿名]

薄汚れたヨーカドーがあるだけで、最高の立地とは驚きですね。
月島、佃､あたりの、立地をお勉強がてらご覧になるのがいいと思いますよ。六千万ぐらいなら、40平米前後､低層階なら買えますよ。

[879: 購入検討中]

>>875
ご意見に同意です。
駅徒歩４分の距離とはいえ、支線で６千万は無いです。

また鈴木町近隣の保育所の少なさは、子育て世帯には深刻なレベルです。
駅前の三井さん物件は専用保育所を設けてるらしいですが、
そういった共有設備を、しかも「住民専用」にして併設しないと
子育て世帯層を呼べないと想定されたのでしょう。

[880: 匿名さん]

たぶん ８７４さんはマンションを間違えられているのでしょう。そうでしょう、そうじゃないとただのアホな営業トークですね。でもここはマンション間違えちゃうようなお茶目なかたが多くて良いですね。