ザ・パークハウス 阿倍野三明町ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：ザ・パークハウス 阿倍野三明町　http://www.mecsumai.com/tph-abeno/top.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社　http://www.mec-r.com/
施工会社：株式会社森本組　http://www.morimotogumi.co.jp/
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社　http://www.mec-c.com/

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

三菱地所レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81534/
三菱地所藤和コミュニティはどうでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45970/

ザパークハウス阿倍野三明町
所在地　大阪府大阪市阿倍野区三明町２丁目53番2(地番)
交通
大阪市谷町線「文の里」駅(3番出入口)　徒歩6分、
大阪環状線「天王寺」駅(東口)　徒歩13分、
大阪市御堂筋線「昭和町」駅(1番出入口)　徒歩9分、
阪和線「美章園」駅(駅舎)　徒歩6分、
近鉄南大阪線「大阪阿部野橋」駅(東口)　徒歩12分
総戸数 99戸
販売戸数　未定
駐車場　(総戸数に対して)50台
販売価格　未定
予定最多価格帯　未定
間取り　3LDK･4LDK
専有面積　66.16m2～84.77m2
販売予定　平成26年5月上旬予定
モデルルーム　平成26年3月上旬予定
完成日または予定日　平成27年2月中旬
入居(予定)日　平成27年3月下旬
敷地面積　2534.89m2
分譲後の敷地の権利形態　専有面積割合による所有権の共有
構造／規模　鉄筋コンクリート造地上12階
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
施設費用・償却費　詳しくは「ザ・パークハウス 阿倍野三明町販売準備室」までお問合せ下さい
備考
用途地域／第一種住居地域、近隣商業地域
建築確認番号／第BVJ-S13-10-0491号(平成25年10月30日)　
バルコニー面積／11．59m2～16.38m2

[129: 匿名さん]

んー、まあそれはさすがにほめ過ぎな感じはしますが
常盤の学区であることで検討している人はいるのではないかなと思います。
校区がイイと街の雰囲気や防犯性が総じて良いという話は
耳に良くすることなのですし。
ただ子供たちはお勉強頑張らないといけないね。
親もそうすると大変ですが。

[130: 匿名さん]

>校区がイイと街の雰囲気や防犯性が総じて良いという話は
>耳に良くすることなのですし。
>ただ子供たちはお勉強頑張らないといけないね。
>親もそうすると大変ですが。

確かに校区の評判が良いと親は安心感があります。
周囲の影響はとても大きいと思います。
そのかわり親も必死で教育していることもあるので
少し気になる点はあるますけどね。

[131: 匿名さん]

近隣のマンションでブランド力で比較するならプラウドなんだろうけど。設備はプラウドと全く同じ。しいて言えばディスポーザーがこっちはあるくらい。
カラーバリエーション、セコム、コンロ、風呂場、メーカーまで全く同じ。
立地条件はプラウドが圧倒的に有利。
ここは道路奥側の棟なんて南向きの棟が邪魔して日当たり最悪で昼過ぎから高層階の一部以外は真っ暗になるし。
変電所もあるしね。
なのにここは価格は逆に2割増し。
結論。プラウド買った人おめでとう。

[132: 匿名さん]

プラウドって三明町と美章園の２棟建てのやつかい？

[133: 匿名さん]

＞131さん。

ここは南西向きと南東むきではなく、南向きと東向きなのですか？
南東向きでも日当たりわるくて、高層階の一部以外は、昼から真っ暗なのですか？

[134: 匿名さん]

真っ暗はさすがに言い過ぎだと思いますが、ちょっと心配な気もしますね。
現地に確認に行けばわかることでしょうけど。

[135: 匿名さん]

>>134、131
道路奥の棟は、屋上から対角線で一階まで引いた線の半分側すべての部屋が昼過ぎから完全に日陰になるね
営業に確かめるといい
日あたりを求めるならよく購入希望の部屋を確かめてね
いずれにせよ土地の落札価格が高すぎるね
天校前のプラウドは初日に完売したけど、ここはそうじゃないのが全てを物語ってるな

[136: 物件比較中さん]

奥の棟の日当たり気になっていました。

営業マンによく聞いて確かめた方がよさそうですね。
情報、ありがとうございます。

[137: 匿名さん]

Googleの航空写真やストリートビューで確認可能ですよ。
丁度、昼間の時間帯なので日照具合が確認できます。
南東と南西側には建物があり下の階だとどちらも真っ暗でしょうね。
上の階なら大丈夫かもしれないですが。
ちょっと、この立地を見ると…。

[138: 物件比較中さん]

137番さん、ありがとうございます。
さっそく確認してみます。

[139: 契約済みさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[140: 購入検討中さん]

第２期はじまってるみたいですが、ここの売れ行きどうなんでしょう？竣工前完売いけそうですかね？

あと、マンション前の道路ですが、交通量は多いほうでしょうか？
見に行きたいのですが子どもが小さいのでなかなか外出できなくて…。

[141: ご近所さん]

>>140
ここはあびこ筋ほどじゃないし、時間帯によっては車通ってない時もありますよ。

[142: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[143: 購入検討中さん]

間違えました。ありがとうございます。
ロジュマンと比較中です…。

[144: 物件比較中さん]

>140さん

奥の南東向きが自己日影もあって厳しいですね。手前の南西向きはだんだん埋まってきているのではないかと思います。

価格は、135さんがおっしゃるように、土地の落札価格が高すぎたために、そのしわ寄せがきていますね。

[145: 購入検討中さん]

>>144さん

ありがとうございます。
先日モデルルーム行ってきましたが、おっしゃるとおり南西はほぼ埋まってきてました。南東は予想よりは埋まってました。ざっと見た感じ、全体の５〜６割は売れてるみたいですね。。

あと、物件には関係ありませんが、営業マンの方が説明わかりやすくて好印象でした。

う〜ん。決めてしまうかもです。

[146: 匿名さん]

治安面では問題ないと思いますよ、ここらに25年住んでたので

周りも常盤小学校、文の里中学、天王寺高校、工芸高校と比較的荒れてない学校だらけですし教育面でもマシかと…もちろん中には問題児と呼ばれちゃう子もいるので結局は家庭環境なんですけどね

[147: 購入検討中さん]

145です。今日の朝、子ども連れて自転車で車の量チェックしてきました。朝はけっこう交通量多いですね。杭全からあびこ筋のちょうど抜け道になっているみたいで、トラックもけっこうありました。今の賃貸マンションが住宅街にあり比較的静かなので、車の騒音を許容できるかな。。
ただ、今まで何度か見に行って、平日の昼間と夜間、休日の朝は交通量は比較的少なめでした。
学区はいいですよね、本当に。真横に公園もありますし。区役所、税務署も近いし、駅からも徒歩6分なので資産価値はそんなに落ちないような気もします。

朝の交通量の件は、どうせ仕事復帰したら平日の朝は家にいないんだし、洗濯物も部屋干しになるだろうし大丈夫かな・・・。

[148: 物件比較中さん]

>145さん

私も営業マンさんがよいと思っていたのですが、実は肝心なところが抜けていることを他の物件や他社の営業マンさんと比較して気づきました。こちらが無知であったこともありますし、ここの掲示板にも情報がでてきていると思うので、今はそんなことがないと思いますが。。。

結局、どこの会社も契約のクロージングをずる賢くやってきます。でも1週間くらいではそんなに進まないです。ご自分一人で買うわけではないので、ご家族や近親者の説明にあてたほうが結果としてよいと思います。私はそれで失敗しました。

[149: 匿名さん]

共働きとなると保育園、幼稚園の場所も重要ですね
近くだと常盤幼稚園、三明保育所かな
学童も近いし病院はもちろんの事、コジマ、スギ薬局、阪急オアシス、動物病院も徒歩圏内と住環境は整ってますよ
あとはちょっと高めの価格をどう捉えるか
今思えば数年前に販売してたあべの筋のプラウドの価格は安すぎたな…

[150: 購入検討中さん]

＞148さん
　主人はすごく気に入っていて、この間両親とも一緒にモデルルーム・現地に行ったんですが、あまり不満はないようで、余計に迷っています・・・。

＞149さん
　そうですね、うちはフルタイム共働きなので、保育所や学童が近いのは助かります。
価格が三明町のプラウドより高いので、（まあもうプラウドは新築で買える時期を逃してしまったので仕方ないのですが）どうしても比較してしまいます。でもロジュマンも高いですしね。。

　あと、窓ガラスの仕様がT-1サッシュなのですが、窓閉めれば道路を通る車の音はましですかね？？

[151: 匿名さん]

子供の頃から繁華街に住んでいますが騒音も結局は慣れなんですよね。

ここの場合、交差点手前だから前の道路を飛ばす車もいないでしょうし若干交差点からズレているのでクラクションも気にならないかと。

逆にロジュマンの周りはいまだに閑静で休日はほとんど人とすれ違わないという。

あそこの場合、公園、スーパー、小学校が遠いのがネックかな。

[152: 購入検討中さん]

>>151さん

ありがとうございます！皆さん本当にいろいろ教えていただいてすごく助かります。

マンションの前は確かにとばしている車はあまりないみたいですね。

あまり静かすぎるのも寂しいかな…。人通り少ないと子どもを一人で帰宅させるのが心配ですし。
ロジュマンは小学校まで遠いし、やっぱりパークハウスの方がいいかな。

[153: 物件比較中さん]

>150さん

それはよかったです。うちは、動かない、文句だけはいう、決められない。慎重すぎて困っています。たぶん怖いだけなんでしょう。

[154: 購入検討中さん]

>153さん

家買うの怖いですよね。私も心配症なんでお気持ちわかります。うちは年齢的にローンの年数が厳しくなりそうなんで、ここらで決めようと思います。
今のところ一番ほしいマンションなんで、契約に向けて前向きに考えようと思います。

質問にお答えいただいた皆様、本当にありがとうございました！

[155: 検討中]

以前にも話題が出ていましたが、隣の変電所は気になりませんか？
うちはあまり気にしませんが、中古で出すときに売れにくいということはありませんか？

[156: 匿名さん]

今、モデルルームでどれだけ売れてるか次第じゃないですか？

順調に売れてるのなら転売も問題無いでしょうし、そうじゃ無ければ中古でも売りにくくなるでしょう

[157: 購入検討中さん]

>>155さん

私の場合、変電所は自分なりにネットとかで調べて、日常生活に支障がないと判断しました。それ以上に立地条件（学区の評判、多線利用、天王寺まで徒歩圏内）に魅力を感じました。

もし売却する時も、私みたいに変電所が気にならない人もいるでしょうし、下手に郊外よりは買い手はつくと思います。

[158: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[159: 物件比較中さん]

私も158さんと同感です。割高感があり、見送ったという感じです。それとは別に、間取りがかなり無理をしている点がありました。当然、価格はそれぞれひとつ上のランクになっています。まあ、プラン(4LDK→3LDK; 3LDK→2LDK; 納戸変更)を変えれば良いんでしょうが、元の価格が高い上に、標準間取りをひとつランクをあげて、さらに価格を上げている感じがしました。

[160: 購入検討中さん]

>>159さん
158です。そうですよね～。魅力はあるけどちょっと高い。私は契約決めたので、早く完売してほしいですが(笑)

モデルルーム行った時に、土日はいつもお客さんけっこう来てるので、なんだかんだで完売するかなと思ってます。

[161: 申込予定さん]

確かに割高ですね。
年内には売り切ってもらいたいですが、契約数半分じゃきびしいかな。

[162: 契約済みさん]

>>161

あと２ヶ月ちょいしかないので、年内は厳しいかもですね。竣工前に完売したらうれしいですね！

[163: 契約済みさん]

>>161さん↑
さん抜けてました、
失礼しました！

[164: 物件比較中さん]

ここのコミュニティをみていると、楽しそうで買いたくなりますね。立地も学区も環境もよいですしね。いいなぁと思います。

一番の理由は、東急の王子町や住不の天王寺レジデンスや京阪のファインフラッツ天王寺との比較を進めたからでしょうね。まあ、自分や家族は常盤学区にそれほどの価値を見出していないというのもあります。とくに、うちの母は、常盤学区を嫌ってるので厳しいですね。

[165: 契約済みさん]

そうですね。比較対象はたくさんありますもんね。うちは主人が晴明丘小出身で阿倍野区にこだわって探してました。私は王子町もいいなと思ってたんですが、駅から遠い割には高いのと大規模すぎるのとで最終的に検討対象からはずれました。
ちなみに主人の中の小学校ランキングでは、
1.常盤小=晴明丘小
2.苗代小
3.阪南小
だそうです。

最終的に私も主人も、三菱ブランド、立地、内装に魅力を感じ決めました。特にお風呂が±（プラスマイナスゼロ）デザインだと聞いてめちゃ気に入りました！

うちは共働きなので、小中高まで徒歩５分圏内はすごく安心できます。（天高行ってくれたら最高ですが(笑)。）

[166: 物件比較中さん]

>165さん

共働きだと、便利なところがよいですものね。うちの母も晴明が一番よいって言います。自分も晴明や阪南のほうが明るい人が多いと感じます。

[167: 匿名さん]

みなさん悩むポイントが同じようで安心しました。

私も

割高感、

南西なら前の道路が、

南東なら日当たりが、

大きな悩みポイントです。

いずれにしても総合的に判断しないといけないのですが、
決断には勇気がいりますよね。

[168: 契約済みさん]

>>167さん

悩みますよね。
私は悩みすぎて三井健太さんに相談しました(笑)。
まずまずと言った評価だったので、主人と何度も相談して決めました。

南東の方が価格は安く設定されていますね。やっぱり一般的に日当たりいい方が人気あるからかな。南西のが高いのにほとんど埋まってきてるし。

[169: 物件比較中さん]

一応、提携割引の確認を。自分は大阪支社がDMで知らせてくれました。

[170: 物件比較中さん]

昨年の天高前のプラウドは二棟とも即時完売でしたね。
価格設定がアベノミクス前の値段で、ここより1割〜2割程安かったから。今から思うと、ここと販社のブランド力も同等、また内装設備もメーカーまでほぼ同じで、どうみても割安でしたね。ここがなかなか完売しないのは仕方ないですね。多くの人が近所のプラウドと比べてしまいますからね…

[171: 購入検討中さん]

マンションの近くにはたくさん学校がありますが、
平日の朝、日中、夕方、
土日の朝、日中、夕方、
うるささはどうなのでしょうか？

学生の声も大勢集まると騒音になりますし、
野球などのボール音、
その他行事に関連する音。

何度か足を運んで確認はしたのですが、
何時間もいるわけにもいかないし、
朝の時間帯やほかの時期は、
確認できないので、不安に思っています。

お近くにお住まいの方で、教えていただける方がいたらアドバイスをお願いします。

[172: 匿名さん]

とりあえず、天王寺高校、文の里中学校からの声は校庭が遠いからかほぼ聞こえませんね。
校門も反対側だからか両校への登校生も疎らです。

夕方は天王寺高校の部活の子たちが数分間、学校周りを走ってるぐらいかな。
テニス場がありますが趣味程度で本気じゃないからか大声は出してない印象です。

工芸高校の部活動はどうなんでしょう？
ここは馴染みがないのでどのくらい部活動が盛んなのかちょっと分からないですね。
こちらも文の里駅、阿倍野駅、昭和町駅、美章園駅からの学生さんが多いので朝はこの通りに工芸生はあまり見かけないかな。

確かに阿倍野のもだけどプラウドは価格がお手頃でしたね。
中古で出てるが明らかに新築時より高値を設定してますし流石に儲けさせてまで買う気にはなれないｗ
ただ、それを言い出すと他物件も当てはまるしキリがないので自分の場合はココでは無いのですが消費税10%になる前に決めちゃいます。

[173: 購入検討中さん]

172さん、171です。

ご丁寧に教えて頂きありがとうございます。

天王寺高校、文の里中学校、テニス場が気になっていたもので、
アドバイス頂き、助かります。

大きな騒音はないようで、安心しました。

ありがとうございました。<m(__)m>

[174: 匿名さん]

すぐ隣のビルが税務署なのは面白いですね
日中は騒音が気になりそうですが、夜間は静かなのではないでしょうか。
ただ、前の道路の交通量が気になりますね。車の音のほうが気になるのかな？

[175: ご近所さん]

大阪府から地面を17億強で落札。
売り抜け45億くらいかな。

上物建築費を抜いても利ざやがウハウハ。
流石、スリーダイヤ系。

まぁ、地面購入資金とそれなりの上物代、ブランド価値の相乗効果が発揮できるデベが抑える物件。

地面の平均入札は地方業者が13億。

[176: ご近所さん]

学区が云々。
近所の天高や附天に徒歩圏でも、入校は別です。

[177: 物件比較中さん]

>174さん

前の交通量が気になるようであれば、自己日影の影響の少ない南東向きの高階層がよいと思います。うまく選べば、東西の風通しがよく、光が部屋に入るところがありますよ。

[178: 契約予定]

高いですが、それなりに価値はあると思います。
地域もよく交通機関も複数ありますし三菱地所さんを信用しています。
何事も１００％望めるだけの資金力があればいいのですが、今の私達にはこちらがパーセントの高い物件です。
契約する予定をしております。