プラウドシティ神戸西神南ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：(仮称)神戸“みどりの国”プロジェクト　http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/seishinminami/
売主：野村不動産株式会社　http://www.nomura-re.co.jp/
売主：神鋼不動産株式会社　http://www.kobelco2103.jp/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　http://www.haseko.co.jp/hc/index.html
管理会社：野村リビングサポート株式会社　http://www.nomura-ls.co.jp/
販売提携(代理)：野村不動産株式会社　http://www.nomura-re.co.jp/

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

【マンションコミュニティ】
野村不動産のマンションってどうですか？ 【パート3】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148494/
野村リビングサポートってどうなんですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/
長谷工はどうでしょう？その11
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307493/
神鋼不動産はどうでしょうか
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47637/

物件名　(仮称)神戸“みどりの国”プロジェクト
販売時期　平成26年1月下旬 (予定)
所在地　兵庫県神戸市西区井吹台西町8丁目2番の1(地番)
交通情報　神戸市営地下鉄　西神･山手線 「西神南」駅 　徒歩6分
敷地面積　10,084.82m2
土地権利/借地権種類　所有権
用途地域　第一種中高層住居専用地域
構造・規模　鉄筋コンクリート 地上10階
建物竣工時期　平成27年1月下旬 (予定)
入居時期　平成27年3月下旬 (予定)
総戸数 236戸
予定販売価格(万円)　未定
間取り　3LDK～4LDK+W+N
専有面積　70.68m2～103.56m2
バルコニー　9.49m2～22.57m2
ルーフバルコニー　9.25m2～58.71m2
管理費(円)/月額　未定
修繕積立金(円)/月額　未定
管理準備金(円)/引渡時一括払　未定
修繕積立基金(円)/引渡時一括払　未定
駐車場 239台（来客者用3台）
駐輪場 575台

[381: 物件比較中さん]

>>380
4010万の部屋はどこでしょうか？

[382: 匿名さん]

>>381
401ですね。

[383: 買い換え検討中]

>>382
501が4110万、301が3950万
302が2860万、402が2910万
3階と4階の金額差は、50万
4階と5階の金額差は、10万
この金額差を計算すれば、401が下がったかが分かりますよ！

[384: 匿名さん]

フロントヴィラの方がお買い得感がありますね。

[385: 匿名さん]

このマンションで一番高い部屋が最初は4790万だったのが、1期前の販売価格は4390万と400万下がってました。一番大きな部屋も上の部屋の方が下がってて、300万ぐらい下がってました。4LDK の部屋を主に下げたと言ってました。(市の競売マンションだから下げれたらしいです)それもあって1期、1期2次の130が完売で大きな部屋ほど、抽選もあったらしいです。

[386: 匿名さん]

下げたんじゃなくて予定価格を変更したんだろ。不動産業界ではよくある話。
西神中央は高いし西神南いいね。

[387: 匿名さん]

302（2860万）→402（2910万）=差額50万
301（3950万）→401（4010万）=差額60万
401（4010万）→501（4110万）=差額100万

3階と4階の金額差は、50万
4階と5階の金額差は、10万ではなく100万

ケアレスミスだと思いますが、指摘させて頂きました。

[388: 匿名さん]

階ごとで一番差がなく、むしろ逆転しているのは５階と６階の差ですね。
天井高の差、5cm（6階以上は低くなっている）をどうみますか？

[389: 物件比較中さん]

私は1期の抽選で3LDKですが、ハズレました。
結局、2期で購入しましたが、価格は変わりありませんでさした。
そして、先日、西神中央と南を悩んでいる友達でが居ますが南の価格表を見せて貰いましたが、妥当な金額でした

[390: 匿名さん]

すいません。。文章の意味がわかりません。

[391: 匿名さん]

もしかして外国の方ですか？？西神南にも外国人いるんですね

[392: 匿名さん]

>>388です。
何の差なのか、全く書いていなかったですね。
５階と６階の価格差がないことを言いたかっただけです（原因は天井高が６階以上から５cm低くなっているから）。
通常は、5階よりも６階の方が50〜100万円ほど高くなると思うのですが、天井高の関係で６階は安くなっている。

例えば、
519号は3320万、719号は3350万となっており、2階上のプレミアがたった30万です。

[393: 匿名さん]

10階建てだと6階以上が人気なんでしょうか？

[394: 物件比較中さん]

>>392
619は3330万ですよ。
意味がわからないですね

[395: 匿名さん]

なんか前営業が5階以上と5階以下で値段分けてるって言ってましたよ。
そんな私は8階を契約しました。

[396: 匿名さん]

西神中央価格出たみたいですね。
あの価格なら西神南選ぶかな。

[397: 匿名さん]

西神中央高すぎ。想像超えてた。

[398: 検討中の奥さま]

円安
人件費高騰
資材高騰

など、物件が高騰する要因が揃いすぎましたね

[399: 匿名さん]

前から西神中央は西神南より1000万は高いって書いてただろ。
そしたら西神中央でそれはありえないとか書きやがって。

[400: 検討中の奥さま]

西神南販売開始の地点で、西神中央は500万〜1000万は金額上がると営業が言っていました。
それはありえない。とか、書き込みを見てても、本当のことを書いている方、適当な事を書いている方がわかりますよ
399さんがおっしゃるように、前からわかってました！
今更、ありえないとか言ってる事が、わからないですね。

[401: 匿名さん]

ここで質問してもよいのか分からないですが質問させてください。
プラウドに住まれてる方にお聞きしたいのですが、このマンションの床ってどうですか？上階の足音とか結構響いてきますか？
上階の足音には賃貸の頃に悩まされてきたのですごく気になります。。

[402: 契約済みさん]

まだ建設中で入居前なので分からないと思いますよ。

[403: 購入検討中さん]

プラウド名谷に住んでいる人の話ですが、
特に問題ないと聞いています。

[404: 申込予定さん]

床スラブ厚は200〜270mmとなっていますが、階によって厚さが異なるのでしょうか？

[405: 匿名さん]

1階が200で後は250から270ではないでしょうか？

[406: 匿名さん]

みなさんここの物件どうお思いですか？

[407: 匿名さん]

>>406
今更ですか！
個人差があるでしょ！！

[408: 購入検討中さん]

下記サイトに記載条件のうち、当てはまるものを列記しました。
徒歩５分以内は、ぎりぎりクリアできないですが、その他の多くの条件をクリアしているので、価格面を照らし合わせると、よいと思います。

http://mbp-tokyo.com/goto/column/14653/

□「大手デベロッパーが売主のブランドマンション」であること。（三井不動産レジデンシャルや住友不動産、三菱地所の3大デベロッパーの他、野村不動産の「プラウド」など。やはり一般的に大手は設計・施工会社も信頼でき、いざという場合も安心というイメージがある。）

□「高台」に建つこと。（縄文時代から陸地であり地盤が安全な地震・水害に強い、いわゆる『ヒルトップ』。これからは、この地盤・地質などがよいことが更にプレミアム度を押し上げる可能性があります。）

□有名公園がすぐ近くにあること。（有名公園や庭園に隣接し、バルコニーから緑の景色が見えるなどの場所に建つマンションのプレミアムが高くなることは言うまでもありません。）

□前面に眺望を遮る建物がなく（今後も建つ可能性は低く）、眺望が開けた場所に立地するマンション。（公園や庭園前、大学の前、雰囲気が良く緑が多い神社の前などは、今後も高層建物が建つ可能性が少なく、眺望が維持されやすい。また、バルコニー前側が地形的に下がっていて、眺望が抜けている場合もプレミアムがつく。東京では富士山が望めるというのもプレミアムがつく。）
などであると思います。

[409: 匿名さん]

公園に面してないフロントヴィラ選んじゃいました。。。

[410: 匿名さん]

409さん
営業の方に、グランヴィラの方が公園で、前に何にも建たない確約はあるため、資産価値は高いと説明なかったですか？
部屋からの景色は資産価値に繋がります。と言う説明は何回かされました。
この景色と資産価値に関しては、どこの会社のマンションでも聞く話です。
西神南、西神中央は公園を住宅面接に対し何パーセントにすると言う決まりがあるはずです。
そのため、プラウド建設中の隣の公園がマンションなる！とかはないしょうね。
もし、震災などがあれば、仮設住宅が出来る可能性はありますが！
これは西神中央もそうでしたから。

[411: 匿名さん]

全く説明ありませんでした。。
西神南はこれだけ一気に開発が進んでいるので売却時にも売却物件が多数出ると考えられるので資産価値はあまりないのでは？？

グランヴィラとフロントヴィラは価格差が結構あったのでグランヴィラの低層階よりはフロントヴィラの高層階がいいと思いフロントヴィラの高層階を買いました。

西神中央なんか南向き物件は眺望ゼロに等しいので資産価値は厳しいですね。

[412: 匿名さん]

フロントヴィラからの眺望は前が市住なのかな？

[413: 匿名さん]

前は市営住宅ですが高層なので圧迫感はないですよ。

[414: 匿名さん]

ここは室内設備とか充実してますか？
また高級感は他の西神南のマンションに比べてありますか？

[415: 匿名さん]

ここも西神中央も、WEBサイトに構造や室内設備の説明がないですね。
通常のプラウドなら全部記載があるのにプラウドシティでは記載しないんでしょうか？

[416: 匿名さん]

食洗機はオプションですよね。

ヒルサイドヴィラの分譲は始まりましたか？残り何戸ですか？

[417: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[418: 匿名さん]

プラウドシティは西町の端っこだし大丈夫じゃないですか？

[419: 購入検討中さん]

>>417
どこにお住まいかはわかりませんが、市営があるから低くみられている。とかは何に対してですか？
また、夜中に爆音の暴走も市営からとはかぎりませんよ。
市営に、救急車が来ていることは多いすが！
西神南の市営は震災復興で建設された住宅です。
入居17年以上の方が多くいらっしゃる住宅で、その当時から住んでいる方が多いので年齢も60歳以上の世帯が多く、小学生、中学生、高校生が少ないです。
中途半端な情報は誤解を招きます

[420: 匿名さん]

おおよそだだ余りで値下げされたフィレールの住民の悔し紛れの投稿でしょうね。
駅徒歩6分、公園隣接、カインズ目の前、野村のプラウドブランドのマンションとくれば中古価格も他のマンションよりも高いでしょうからね。

[421: 匿名さん]

西神中央より西神南選んでよかったです。

[422: 匿名さん]

第３期２０戸完売らしい。

[423: 匿名さん]

西神中央が高すぎて西神南に流れてきたんですかね？

[424: 匿名さん]

でしょうね。。

[425: 匿名さん]

この物件は確かにお買い得ですよね。

[426: 匿名さん]

第３期締め切られましたね。
２０戸完売というのは本当でしょうか？
第４期もあるのかな？
忙しいのかどうか、公式サイトが更新されていなくて
今後の予定がわかりませんね。
あと何戸残っているのかわかりませんが
駅の近さと価格と広さは魅力かもしれませんね。
夜の公園側は寂しそうで少し不安もありますが。

[427: 匿名さん]

第4期はいよいよヒルサイドヴィラが分譲開始です。
第3期は完売しました。

[428: ﾏﾏさん]

ヒルサイドヴィラっていくら〜いくらくらいの価格だったんですか。
わたしも西神中央のプラウドがでるのを待とうかと思いましたがここにしてよかったです。

[429: 匿名さん]

ヒルサイドヴィラは第4期なのでこれからです。
3棟の中では一番安いです。

[430: 匿名さん]

直床ってどうなんでしょうかね。。。

[431: 匿名さん]

430さんは関東の人？
関西では結構な高級物件でも直床のこと多いですよ。

[432: 匿名さん]

今の高級物件は二重床でしょう。
リフォームなどメンテナンスが容易で永住仕様なのだから。
神戸で直床が多いのは物件数の多いワコーレの標準だからです。
この物件は野村でもコスト抑えたセカンドブランド、プラウドシティです。

[433: 匿名さん]

この物件というか、野村の高級低層マンションがプラウドで大規模マンションがプラウドシティだろ。
西神中央も直床、ジオはどうなのかな？長谷工だから直床だろうな。

[434: 匿名さん]

無知ですみません。直床って足音などが結構響くのでしょうか？二重床と全然違うのですか？

[435: 匿名さん]

防音性は二重床より直床の方が高いらしい。

[436: 匿名さん]

直床の方が防音性が高いって事は直床の方が良いって事ですか？
ここのマンションの足音などの騒音がどんなものなのか気になってまして。。

[437: 匿名さん]

自分で少しは調べてください。

http://s.ameblo.jp/haruboo0/entry-11455822978.html

[438: 匿名さん]

>>437
どうもありがとうございます。
とても勉強になりました。

[439: 匿名さん]

みなさんグランヴィラ、フロントヴィラ、ヒルサイドヴィラどちらをご検討ですか？

[440: 匿名さん]

グランヴィラとフロントヴィラは第３期で完売でしょ？
あとはヒルサイドのみじゃないんですか？

[441: 匿名さん]

グランヴィラとフロントヴィラは、合計で１５軒ほど残っていますよ。

[442: 匿名さん]

どんな間取りが残ってるんですか？

[443: 匿名さん]

4LDKも3LDKも両方残っているよ。
1階が多かったと記憶しているが、上層階も残っていました。

[444: 匿名さん]

ここの1階は庭がないのでちょっと。。。
ヒルサイドヴィラの価格は出てましたか？

[445: 匿名さん]

西神中央の2物件見てきましたが高いですねー
子育て世帯のうちには高すぎます。。。
3500万からで一番高い部屋は6000万近かったです。

[446: 匿名さん]

えっ！これまでの分、完売じゃなかったのかぁ。

[447: 匿名さん]

？
期を分けてるので完売してると思いますよ。

[448: 購入検討中さん]

３期の２０軒は完売だよ！
今後、ヒルサイド分を含めて、４期、５期、６期ーーーーと分けて分譲するのだろうね。
ヒルサイドは2300〜3000の間らしいので、安さと静けさ（幹線道路に面していないので）を求める分にはとても良いと思うよ。

[449: 匿名さん]

そこまで安くないんですね。。日当たりは良くないし、南側は駐車場なのに。。。
2000万くらいかと思ってました。

[450: 匿名さん]

グランヴィラとフロントヴィラはこれまでに売り出しされてない部屋があったということ？
いずれにしろ、ヒルサイド以外にも部屋が残っているのか。安いのにビックリだな。この新築価格では周辺の中古マンション売れないだろうな。

[451: 匿名さん]

確かに今回の価格はかなりお買い得ですよね。
野村のプラウドシティでこの値段はいい！
買い戻し特約がなければ転売できそう。

[452: 匿名さん]

買戻し特約って、貸すのも駄目なんですか？

[453: 匿名さん]

買い戻し特約では貸すこともできないようですよ。

[454: 購入検討中さん]

第4期は何戸販売されるのかな？

[455: 匿名さん]

買い戻し特約は契約者の居住が条件のようです。
４期の価格は注目しています。
西神中央のジオとプラウドの価格が公式発表されたらもっと西神南にながれてくるのではないでしょうか。

[456: 購入済み]

第3期に20戸しか販売しなかったのは、確実に西神中央物件から流れてくる方がいるからです。現にもう流れてきているらしいです。第３期も抽選になった所もあったそうですよ。
西神中央物件を悩んでいる方は確実にフロントヴィラ、グランヴィラが買えますからね。だから残している。
残りをまとめて出すか小出しにするかはわかりませんが、ヒルサイドヴィラを何ヶ月も待っている方もいるそうです。

[457: 匿名さん]

少ない買手を中央と南で取り合ってるだけ。西神は地形通り、陸の孤島みたいだね。

[458: 匿名さん]

>>456さん
そうですね。西神中央は価格も一戸建ての住み替え夫婦をターゲットにした価格ですもんね。
子育て世帯なんかは西神南に流れてくるでしょうね。

[459: ご近所さん]

眺望のことを考えると、グランヴィラは素晴らしいと思うよ。
長大な芝生の丘の上にあるイメージ。
高層よりも中層あたりの方が、公園の向こうの家々が目に入らないので、芝生の公園が大きく見えるかも。

[460: 契約済みさん]

フロントヴィラは。。。

[461: 匿名さん]

南西よりは南東がいいという話もありますね。

[462: ご近所さん]

個人的にはヒルサイドはおすすめ。
１階は自転車置き場なので、住居は2〜6階の全29戸。全戸2階以上で、かつ、多の棟よりも正方形に近い間取りなので、案外部屋は明るいと思う。
下記マップの井吹台西町8丁目を拡大すれば、フロントヴィラとの間隔は、フロントヴィラと市営住宅の間隔と大きな差はない。
市営住宅の方が部分的に接近しており、また、市営は高層なので、冬至にかけては陰が大きくかかると思う。

https://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&gbv=2&ie=UTF-8&fb=1&gl=jp&cid=10237199982904746948&q=西神南&ei=PJoyVM75MI7X8gXCmoGgCg&ved=0CBUQtgMwAA

[463: ご近所さん]

>462

市営住宅の方が部分的に接近しており、また、市営は高層なので、冬至にかけては陰が大きくかかると思う。
　　　↓
（修正）フロントヴィラと市営住宅の方が部分的に接近しており、また、市営は高層なので、冬至にかけては陰が大きくかかると思う。

[464: 匿名さん]

フロントヴィラでも6階以上だと日当たりは大丈夫な気もします。

[465: 契約済みさん]

冬至のフロントヴィラの説明ありましたよ！
3階くらいまでは結構影になるみたいです。
5階くらいからは問題なかったです。

[466: 匿名さん]

今価格表見てたらグランヴィラの低層階とフロントヴィラの高層階が同じくらいの価格帯ですね。
グランヴィラは公園が前だけど南西。。。
フロントヴィラは前が市営だけど南東。。。

[467: 購入検討中さん]

フロントヴィラの低層買うなら、ヒルサイドを買うな。
フロントよりも大分静かな環境だと思うよ。

[468: 匿名さん]

確かにヒルサイドは静かでしょうね。
それが売りですよね。
フロントヴィラとグランヴィラは高層階残ってるんですか？

[469: 匿名さん]

ヒルサイドは、3階くらいまでは、駐車場が目線に入りますよね？
静かでも日当たりは悪くなりそうだし、北側玄関となれば、北側の部屋も寒そうですね

[470: 匿名さん]

ヒルサイドは南側が駐車場とフロントヴィラなので眺望はないです。
ただ道路に面していないので静かだとは思います。価格帯も他の2棟に比べて安いと思います。

[471: 匿名さん]

ヒルサイド価格出ましたか？

[472: 匿名さん]

ここは他の西神南のマンションが苦戦したり値引きしたりの中、順調に売れていっているようですね。
野村のプラウドなんで万が一売る時も他よりは高く売れそうですね。

[473: 匿名さん]

チラシでは、326号室CBタイプ（70.68m2）で2380万と出ていますね。
フロントヴィラとヒルサイドの距離は60mとなっています。

[474: 匿名さん]

そこまで安くないですね。
微妙かも。

[475: 匿名さん]

公式サイトにもヒルサイドヴィラの間取りでてますね。開口部がかなり広いんですね。

[476: 匿名さん]

もう残りはヒルサイドだけみたいですね。

[477: 匿名さん]

ヒルサイドの28戸で最後ですね。
結局、このサイトに完売ではないや、売れていないと受け取れる書き込みはなんだったんでしょうね

[478: 匿名さん]

恐らく西神南の他のマンションの住民の書き込みでしょう。
他のマンションの中でも売れ残りに売れ残って値下げしまくったマンションもありますからね。
最後にヒルサイドヴィラを2期くらい分けて完売でしょうね。
今回の物件はプラウドの割にかなりお買い得でしたね。
売る時も他のマンションより値下がり率が低いかもしれません。

[479: 匿名さん]

市営が長田モンの集まりだとかバイク置き場で住民がシンナーしてるとかいうのもガセネタだったんでしょうねー。

[480: 匿名さん]

現地に駅から徒歩で行ってみたが、案外遠く感じるな。。
駅北側にも改札口を設置してくれ！！