プラウドシティ神戸西神南ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：(仮称)神戸“みどりの国”プロジェクト　http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/seishinminami/
売主：野村不動産株式会社　http://www.nomura-re.co.jp/
売主：神鋼不動産株式会社　http://www.kobelco2103.jp/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　http://www.haseko.co.jp/hc/index.html
管理会社：野村リビングサポート株式会社　http://www.nomura-ls.co.jp/
販売提携(代理)：野村不動産株式会社　http://www.nomura-re.co.jp/

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

【マンションコミュニティ】
野村不動産のマンションってどうですか？ 【パート3】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148494/
野村リビングサポートってどうなんですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/
長谷工はどうでしょう？その11
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307493/
神鋼不動産はどうでしょうか
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47637/

物件名　(仮称)神戸“みどりの国”プロジェクト
販売時期　平成26年1月下旬 (予定)
所在地　兵庫県神戸市西区井吹台西町8丁目2番の1(地番)
交通情報　神戸市営地下鉄　西神･山手線 「西神南」駅 　徒歩6分
敷地面積　10,084.82m2
土地権利/借地権種類　所有権
用途地域　第一種中高層住居専用地域
構造・規模　鉄筋コンクリート 地上10階
建物竣工時期　平成27年1月下旬 (予定)
入居時期　平成27年3月下旬 (予定)
総戸数 236戸
予定販売価格(万円)　未定
間取り　3LDK～4LDK+W+N
専有面積　70.68m2～103.56m2
バルコニー　9.49m2～22.57m2
ルーフバルコニー　9.25m2～58.71m2
管理費(円)/月額　未定
修繕積立金(円)/月額　未定
管理準備金(円)/引渡時一括払　未定
修繕積立基金(円)/引渡時一括払　未定
駐車場 239台（来客者用3台）
駐輪場 575台

[361: 匿名さん]

プラウドシティ名谷住民です。
西神南と西神中央のモデルルーム行きましたが、部屋自体はそんなに差がない感じですね。
西神南でオプションだった食洗機が標準だったりはありました。
あと西神中央は機械式駐車場がメインのようです。

[362: 匿名さん]

>>361さん
価格はどうでしたか？
3LDKはやはりだいたい4000万台でしたか(^^;？

[363: 匿名さん]

361です。3LDKの75平米は3500万位からのようです。
階層によっては4000万オーバーですね。

[364: 匿名さん]

361さんどうもご親切にありがとうございます(^-^)
じゃあやはり最上階あたりなると全部4000万前半とかになるんですかね(^^;？
うーん、だろうとは前々から言われてはいますが、やっぱりそうだったんですねー(^^;

[365: 匿名さん]

>>338
この人が「値下げはない」と言えば言うほど、ありそうな気がしてきた。販売開始、西神南も中央も遅らせてるし、全国的にもマンション売れていないし。値下げやおまけ情報あったら教えてくださいね。エアコンぐらい言ってみるかな。

[366: ご近所さん]

そもそも、販売開始が遅れているのは、ジオですよ

[367: 匿名さん]

手元にある第3期9月中旬より、というチラシには、2600万円台から、とあるが、今みたHPには2500万円台から、となっている。もう下がったのかな。

[368: 購入経験者さん]

>>367
2500万円台〜となっているのは考えられるとしたら、値下げではなく、一階など、人目につく階を販売するために金額が安く感じるのではないですか？
1期分譲の三階の金額と一階の金額差は170万ありました。
HPに記載されている平米数からすると公園サイドの部屋だと思います。
その平米数の部屋の三階の金額は2700万円台です。
なので、2700万円台から170万を引くと2500万円台にはなります。
みなさん、値引きとか書いているようですが、販売する階によって価格が違うの当然です。
また、1期で全部の戸数を販売しているマンションがあるのか？と思います。
他の物件で完成から暫くしても値引きはせず販売しています。
それは、現地を数回見に行けばわかります。
これは、よくある事ですが、一つのマンションでも人気はのある部屋は売れます。
人気のない部屋が売れ残ります。
特に、一階などプライバシーや、防犯が気になる階は売れ残る事が多いです

[369: 匿名さん]

西神中央のジオとプラウドはお互い出方を伺ってるんだろうな。
西神南の高層階を買いましたが3200万でした。

[370: 購入検討中さん]

第3期の販売案内のはがきが届いていましたが、
西神中央の物件にします。

くだらないことかもしれませんが、
建設予定地の隣の公園で　BBQ禁止と書いてあるのに
堂々とBBQしている人たちを見て
嫌な気持ちになりました。

[371: 契約済みさん]

↑　確かにバーベキューは気になりますね。
禁止の張り紙が貼ってある横で家族連れが平気でやっているのを見ると情けなくなります。
もっときつく警告することはできないんですかねー

[372: 匿名さん]

別に公園側を選ばなければ問題ないのでは？？
西神中央にプラス1000万の価値が見出せるならいいかもしれませんね。
ただ隣にジオが建つので景色はよくないです。

[373: 匿名さん]

＞＞３７０
「くだらないこと」だとは思いません、一つの判断基準だとおもいます。
一事が万事と云う事もありますしね。
まあ、隣人を選ぶことは不可能なので出来る事には限度がありますが。

[374: 匿名さん]

第3期はヒルサイドの販売あるのでしょうか？

[375: ﾏﾏさん]

わたしも谷口公園に行ったときにBBQをしている方を見かけました。
南西の購入を考えていなかったのとBBQしている方は公園の西の隅の屋根付きのところでしていたので、ルール違反ですが家の購入するのに考え直したりはなかったです。

[376: 匿名さん]

>>374
モデルルームに確認するほうがいいです

[377: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[378: 匿名さん]

最初の価格表示から1期の販売前に全体的に下がりました。特に上層階。それからは価格変わってないですよ。
1期で購入した人は最初にもらった価格から大分下がって、購入決意しやすかったのでは？

[379: 物件比較中さん]

>>378
1期販売前からの価格予定表から、価格決定表も手元にありますが、大分下がったところとは何階ですか？

[380: 匿名さん]

378さんではありませんが、379さんがお持ちの価格表は決定版で、その前の価格表との比較でしょう。デベは決定前に何種類か価格表を作り、少しずつリークしてお客の様子をみるのです。それはチラッと見せる、あるいは伝えるだけで渡しません。しかし、今回一番高い4010万円は下がったようにみえるなぁ。

[381: 物件比較中さん]

>>380
4010万の部屋はどこでしょうか？

[382: 匿名さん]

>>381
401ですね。

[383: 買い換え検討中]

>>382
501が4110万、301が3950万
302が2860万、402が2910万
3階と4階の金額差は、50万
4階と5階の金額差は、10万
この金額差を計算すれば、401が下がったかが分かりますよ！

[384: 匿名さん]

フロントヴィラの方がお買い得感がありますね。

[385: 匿名さん]

このマンションで一番高い部屋が最初は4790万だったのが、1期前の販売価格は4390万と400万下がってました。一番大きな部屋も上の部屋の方が下がってて、300万ぐらい下がってました。4LDK の部屋を主に下げたと言ってました。(市の競売マンションだから下げれたらしいです)それもあって1期、1期2次の130が完売で大きな部屋ほど、抽選もあったらしいです。

[386: 匿名さん]

下げたんじゃなくて予定価格を変更したんだろ。不動産業界ではよくある話。
西神中央は高いし西神南いいね。

[387: 匿名さん]

302（2860万）→402（2910万）=差額50万
301（3950万）→401（4010万）=差額60万
401（4010万）→501（4110万）=差額100万

3階と4階の金額差は、50万
4階と5階の金額差は、10万ではなく100万

ケアレスミスだと思いますが、指摘させて頂きました。

[388: 匿名さん]

階ごとで一番差がなく、むしろ逆転しているのは５階と６階の差ですね。
天井高の差、5cm（6階以上は低くなっている）をどうみますか？

[389: 物件比較中さん]

私は1期の抽選で3LDKですが、ハズレました。
結局、2期で購入しましたが、価格は変わりありませんでさした。
そして、先日、西神中央と南を悩んでいる友達でが居ますが南の価格表を見せて貰いましたが、妥当な金額でした

[390: 匿名さん]

すいません。。文章の意味がわかりません。

[391: 匿名さん]

もしかして外国の方ですか？？西神南にも外国人いるんですね

[392: 匿名さん]

>>388です。
何の差なのか、全く書いていなかったですね。
５階と６階の価格差がないことを言いたかっただけです（原因は天井高が６階以上から５cm低くなっているから）。
通常は、5階よりも６階の方が50〜100万円ほど高くなると思うのですが、天井高の関係で６階は安くなっている。

例えば、
519号は3320万、719号は3350万となっており、2階上のプレミアがたった30万です。

[393: 匿名さん]

10階建てだと6階以上が人気なんでしょうか？

[394: 物件比較中さん]

>>392
619は3330万ですよ。
意味がわからないですね

[395: 匿名さん]

なんか前営業が5階以上と5階以下で値段分けてるって言ってましたよ。
そんな私は8階を契約しました。

[396: 匿名さん]

西神中央価格出たみたいですね。
あの価格なら西神南選ぶかな。

[397: 匿名さん]

西神中央高すぎ。想像超えてた。

[398: 検討中の奥さま]

円安
人件費高騰
資材高騰

など、物件が高騰する要因が揃いすぎましたね

[399: 匿名さん]

前から西神中央は西神南より1000万は高いって書いてただろ。
そしたら西神中央でそれはありえないとか書きやがって。

[400: 検討中の奥さま]

西神南販売開始の地点で、西神中央は500万〜1000万は金額上がると営業が言っていました。
それはありえない。とか、書き込みを見てても、本当のことを書いている方、適当な事を書いている方がわかりますよ
399さんがおっしゃるように、前からわかってました！
今更、ありえないとか言ってる事が、わからないですね。

[401: 匿名さん]

ここで質問してもよいのか分からないですが質問させてください。
プラウドに住まれてる方にお聞きしたいのですが、このマンションの床ってどうですか？上階の足音とか結構響いてきますか？
上階の足音には賃貸の頃に悩まされてきたのですごく気になります。。

[402: 契約済みさん]

まだ建設中で入居前なので分からないと思いますよ。

[403: 購入検討中さん]

プラウド名谷に住んでいる人の話ですが、
特に問題ないと聞いています。

[404: 申込予定さん]

床スラブ厚は200〜270mmとなっていますが、階によって厚さが異なるのでしょうか？

[405: 匿名さん]

1階が200で後は250から270ではないでしょうか？

[406: 匿名さん]

みなさんここの物件どうお思いですか？

[407: 匿名さん]

>>406
今更ですか！
個人差があるでしょ！！

[408: 購入検討中さん]

下記サイトに記載条件のうち、当てはまるものを列記しました。
徒歩５分以内は、ぎりぎりクリアできないですが、その他の多くの条件をクリアしているので、価格面を照らし合わせると、よいと思います。

http://mbp-tokyo.com/goto/column/14653/

□「大手デベロッパーが売主のブランドマンション」であること。（三井不動産レジデンシャルや住友不動産、三菱地所の3大デベロッパーの他、野村不動産の「プラウド」など。やはり一般的に大手は設計・施工会社も信頼でき、いざという場合も安心というイメージがある。）

□「高台」に建つこと。（縄文時代から陸地であり地盤が安全な地震・水害に強い、いわゆる『ヒルトップ』。これからは、この地盤・地質などがよいことが更にプレミアム度を押し上げる可能性があります。）

□有名公園がすぐ近くにあること。（有名公園や庭園に隣接し、バルコニーから緑の景色が見えるなどの場所に建つマンションのプレミアムが高くなることは言うまでもありません。）

□前面に眺望を遮る建物がなく（今後も建つ可能性は低く）、眺望が開けた場所に立地するマンション。（公園や庭園前、大学の前、雰囲気が良く緑が多い神社の前などは、今後も高層建物が建つ可能性が少なく、眺望が維持されやすい。また、バルコニー前側が地形的に下がっていて、眺望が抜けている場合もプレミアムがつく。東京では富士山が望めるというのもプレミアムがつく。）
などであると思います。

[409: 匿名さん]

公園に面してないフロントヴィラ選んじゃいました。。。

[410: 匿名さん]

409さん
営業の方に、グランヴィラの方が公園で、前に何にも建たない確約はあるため、資産価値は高いと説明なかったですか？
部屋からの景色は資産価値に繋がります。と言う説明は何回かされました。
この景色と資産価値に関しては、どこの会社のマンションでも聞く話です。
西神南、西神中央は公園を住宅面接に対し何パーセントにすると言う決まりがあるはずです。
そのため、プラウド建設中の隣の公園がマンションなる！とかはないしょうね。
もし、震災などがあれば、仮設住宅が出来る可能性はありますが！
これは西神中央もそうでしたから。