プラウドシティ神戸西神南ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：(仮称)神戸“みどりの国”プロジェクト　http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/seishinminami/
売主：野村不動産株式会社　http://www.nomura-re.co.jp/
売主：神鋼不動産株式会社　http://www.kobelco2103.jp/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　http://www.haseko.co.jp/hc/index.html
管理会社：野村リビングサポート株式会社　http://www.nomura-ls.co.jp/
販売提携(代理)：野村不動産株式会社　http://www.nomura-re.co.jp/

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

【マンションコミュニティ】
野村不動産のマンションってどうですか？ 【パート3】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148494/
野村リビングサポートってどうなんですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/
長谷工はどうでしょう？その11
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307493/
神鋼不動産はどうでしょうか
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47637/

物件名　(仮称)神戸“みどりの国”プロジェクト
販売時期　平成26年1月下旬 (予定)
所在地　兵庫県神戸市西区井吹台西町8丁目2番の1(地番)
交通情報　神戸市営地下鉄　西神･山手線 「西神南」駅 　徒歩6分
敷地面積　10,084.82m2
土地権利/借地権種類　所有権
用途地域　第一種中高層住居専用地域
構造・規模　鉄筋コンクリート 地上10階
建物竣工時期　平成27年1月下旬 (予定)
入居時期　平成27年3月下旬 (予定)
総戸数 236戸
予定販売価格(万円)　未定
間取り　3LDK～4LDK+W+N
専有面積　70.68m2～103.56m2
バルコニー　9.49m2～22.57m2
ルーフバルコニー　9.25m2～58.71m2
管理費(円)/月額　未定
修繕積立金(円)/月額　未定
管理準備金(円)/引渡時一括払　未定
修繕積立基金(円)/引渡時一括払　未定
駐車場 239台（来客者用3台）
駐輪場 575台

[254: 匿名さん]

>>248
4000万前後からって、駅前とはいえ三宮から15駅も離れていて、そんな価格で売れるのでしょうか？

[255: 匿名さん]

最安は3500万くらいかもしれませんが中層階以上で75平米だと4500万位ではないでしょうか？
駅直結2分ですし。西神中央徒歩3分の中古マンションですら4000万で出てますよ。

[256: 匿名さん]

>>254
実際に検索してみられたらいかがですか？
販売業者に問い合わせしてみられても、わかるかと思います。

[257: 匿名さん]

>>255
4000万で出てるって4LDKの物件ですよね？あれはあまりに強気な価格過ぎて結局誰も買わなくてずっと売れ残ってますよ（笑）

[258: 匿名さん]

>>255
西神中央駅から徒歩4分、79平米が1780万円で出てますね。

[259: 匿名さん]

野村の営業マンは西神南より1000万は高いと言ってましたよ。その値段に納得できないなら買わなければいい。

[260: 匿名さん]

>>258 築年数が20年くらいでしょ？ちゃんとその辺も書いてくださいよw

[261: 匿名さん]

いくら駅近でも、築年数10年と20年じゃ、単純比較できないですもんね！
でも、不動産屋が、駅近は下がりにくいとは言っていました。

[262: 匿名さん]

そりゃ不動産屋はそう言うでしょうけど。
西神中央ってオワコンのイメージがあったけど、最近は復活してるのかな？

[263: ご近所さん]

ちょっと、スレ違いになって来ているような？

[264: 匿名さん]

西神中央の直結2分は価値あるでしょ。一戸建ての住み替え需要とかね。まぁそれでも西神南の徒歩6分選ぶけどね。4000万出せないよ

[265: 匿名]

＞No.251
＞by 匿名さん　2014-08-23 14:47:54 投稿する 削除依頼
＞このスレ自体は販売戸数が多いのに投書は少ないですね、
＞でも横スレではやたら西神界隈を持ち上げた書き込みが目立ちます。
＞要するに買いたい人は少ないが売りたい人は多いって感じかな。

この書き込み以降、急に投書数が増えたのは何故？

[266: 匿名さん]

まだヒルサイドビラの分譲始まってないんですね。
早く引っ越したいです。

[267: 購入検討中さん]

みなさん大体30代ですよね？

[268: 周辺住民さん]

>>256
4000万円で売れるかどうかは販売業者に問い合わせても、わからないと思います。買うかどうかを決めるのは、買う側ですから。

[269: ご近所さん]

>>268

今まで、それで売れて来たから、そんな値付けになるんでしょう。
周辺住民さんなら、これまでの事例をご存知のはず。

[270: 周辺住民さん]

西神南にしても中央にしても、これだけの規模は久しぶり。しかも三宮から神戸駅周辺や阪神間でもマンションラッシュが続いていてライバルも多い。さらに西神中央は高齢化して、人通りが10年前に比べると明らかに減りました。高値で売りたいのは分かりますが、駅前がゴーストマンションになったら最悪です。

[271: 匿名さん]

数年前に北町や中央で売出した物件は、数百万円単位の値下げ広告がよく入ってましたね。

[272: 購入検討中さん]

プラウドも下がってほしいんだろうけど、プラウドは値下げしないよ。

[273: 物件比較中さん]

プラウドは今までも売れ残っても値下げは一切無かったのでしょうか？
少し値下がるなら検討しようかと思ってたので。

[274: 匿名さん]

さすがに野村の旗艦ブランドのマンション値下げしないでしょ。元々お手頃なのに値下げないと買えないんだったら買わない方がいいのでは？

[275: 匿名さん]

お手頃と言っても、4年前のフィ‥ルと同じ価格帯だと思うよ。
もし売れ残ったらエアコンや家具とか付けて、それでダメなら300万円ぐらい下げるんじゃない？
前もそうだったし。

[276: 匿名さん]

4年前のリーマン時と今の好況時では比較にならないでしょ。
フィなんとかってどうせ3流デベでしょ、
野村のプラウドは値下げないよ。

[277: 匿名さん]

値下げは絶対ないって変にムキになってるけど、もしかして営業さんかな？どこの物件であれ売れ残ったら値下げせざるを得ないんだよ。それが現実。

[278: 匿名さん]

プラウドブランドが今まで値下げしたソースがあれば教えてください。
値下げ待ちとか気持ち悪い。。。

[279: 匿名さん]

「プラウド 値下げ 野村」で検索すると出て来ますよ。プラウド新浦安とかプラウド浦和とか。
慌てて無理して契約して後悔する人もいるかもしれませんが、人気のない部屋が残るので仕方のないことです。
ただ大手は売れ残っても短期間で売値を堂々と下げることは少ないでしょう。

[280: 主婦さん]

>>277
さんに質問です。
売れ残りとか値下げとか、また、販売中で何期かに分けて販売中なのに値下げはあり得るのですか？
それに、フィ…何とかは、もっと戸数が多かったんではないですか？
温泉もあったりで！
温泉があれば、管理料が高くなりますからね！

[281: 匿名さん]

プラウドの北側、地下鉄幹線道路との間に、まだ草ボウボウの広大な敷地が残っていますが、あそこも駅北側と同じように巨大なマンション群になるのでしょうか？

[282: 購入検討中さん]

>>281 あの一帯はいずれ住宅が建つでしょうがいつになるかわかりませんね。市有地で住宅専用地です。

[283: 匿名さん]

南に営業の方はそこに商業施設が建つ可能性もあると言ってました。

[284: 匿名さん]

住宅専用地に商業施設は矛盾している。用途変更は面倒なはず。営業マン信用できるのかな。マンションができると考えるのが妥当。南にプラウドがあっては日照問題等で戸建建てにくいでしょ。そうでなくても戸建売れてなさそうだし。マンション群になりそう。

[285: 匿名さん]

>>284さん
そうなんですね。どうもありがとうございます。
他にも良い事しか言いませんでしたので怪しく感じてました。

[286: 匿名さん]

282です。もしかしたら住宅専用地ではないかもしれませんが市有地であることは確かです。神戸市のＨＰに載ってると思います

[287: 匿名さん]

過去レスみると、完売と書かれているが抽選倍率は平均どれぐらいですか？。名谷では倍率や抽選方法について色々あったようだが、ここではさっぱりその情報が無い。ホントに売出し分、完売してる？

[288: 購入検討中さん]

あそこは住居専用地域でない場所もありますよ。
西神中央線のインターみたいになっている場所は商業施設が可能な場所ですよ。

[289: 匿名さん]

朝、西神南から三宮に座って通勤する方法ないですか？これをクリアすれば考えるんだけどね。30分近くも地下鉄立つのは嫌だし、教えてもらった中央折返し乗車は違法で取締りあるそうだし、クルマ通勤はダメだし。

[290: 購入検討中さん]

西神中央折り返しは違法ですが取り締まる方法もないですよ。
結局は利用者の善意だとの記事を見かけました。酔っ払いや間違えて本当に乗り過ごしたのか、故意なのかは車掌には判断出来ませんからね。

[291: 匿名さん]

折り返し乗車する人が増えた場合、地下鉄はきちんと取り締まりますよ。三宮から折返そうとして新神戸で注意されてる人を何度か見たことあります。乗り越し清算するように言われてた。

[292: 匿名さん]

一旦全閉して車掌がチェックするとどこかで読みました。酔っ払いでも乗越しでも運賃は払わないといけない。度重なると勤務先にもバレる。通勤定期使ってたら最悪。

[293: 匿名さん]

定期代が少し上がるが西神まで定期を買っておけばキセルにはならないのでは？
ただ、全閉されたら終わりだけどね。

[294: 匿名さん]

ICOCA、PiTaPaはもちろん、磁気定期券や切符も乗降記録があるから全閉して連れて行かれたらアウト。特に公務員の方、気をつけましょう。キセル乗車は犯罪です。最悪、懲戒になります。変なことで盛り上がってるけど、ちょっと前にあるここの完売、抽選の件を知りたいのですが、どなたか分かりませんか？

[295: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

プラウドの用地らもとも、商業用地で計画されていましたよ。それから、計画変更で住宅用地になったんです。
一部、商業用地にまだ、なっているんではないですか。
それに、倍率も2倍や4倍の部屋がありましたよ。
営業に聞いたら、教えて貰えますよ！
聞いてみるといいですよ。

[296: 匿名さん]

神戸市のサイト(最終更新日2013年3月18日)
で確認しました。プラウドの北側は住宅用地です。

[297: 匿名さん]

>>296さん
お調べ頂きありがとうございます。
ということはあの辺りの用地はすべて元から商業用地では無かったという事ですね。
ここの方は真実を教えてくださる方がいるのですごく助かります。

[298: 匿名さん]

完売は信じるとして^_^;、全236戸、第1期100戸、第2期30戸で、次が第3期ですよね？
竣工まで6ヶ月切りましたが、まだ100戸以上残っているのでしょうか？

[299: ご近所の奥さま]

>>297
もともと、商業地域予定でしたよ。
それは最終更新されたから、商業地域と言うのが、わからなくなっただけです。
西神南に以前から住んでる人は知ってましたよ

[300: 匿名さん]

第三期でもヒルサイドは分譲しないんですね。

[301: 匿名さん]

>>299
西神南ニュータウンの土地利用計画に商業地域(予定)という区分はもともとありません。今もありません。少し勉強されたらよいと思います。

[302: 匿名さん]

完売はしていないのでは？

もし、完売していたら、「第１期、第２期連続完売！」と広告で前面に出すと思うのですが、今週号のスーモを見ても書いていませんし…

売れ行きは好調だと思いますが、何戸かは売れ残っているような気がします。

[303: 匿名さん]

1期2期は完売してるよ。

[304: 匿名さん]

いま大手は完売という表現をあまり使いません。申込みがあってもローン審査やキャンセル等で厳密な完売にならず、誇大広告とのクレームを恐れてのことだと思います。例えば第1期に売出した部屋で608号室は第2期で分譲済とは書いてありませんでした。しかし私の予想では、今までのところ特別の事情を除きほぼ「完売」とみてよいと思います。しかし、今の段階で完売だとしても、これから100戸以上を竣工までに売り切るのはしんどいことだと思います。

[305: 購入検討中さん]

先日、モデルルームに行きましたが、ヒルサイドは売り出しはまだみたいです。
フロントビラ、グランドビラは合わせて、30戸くらいてました。

[306: 匿名さん]

私がモデルルーム行った時は、次2期しますって時で1期100、1期2次30で130完売って花付いてた。あれから2期も2回ぐらいしてヒルサイド除いた200ちょっとのうち、170～180売れてるのでは？ほとんど下層階しか残ってなかったし。

[307: 匿名さん]

あと5から60戸くらいだと思います。

[308: 匿名さん]

みなさん神戸市内からの方が多いのですか？

[309: サラリーマンさん]

順調に販売が進んでいないから、
ヒルサイドがスタートしないのは明白。
順調に完売、完売ならばすでにスタートできるでしょ？
商業地として企画し、どの企業も買い付けを入れなかったので仕方なく
住宅用地というところですか？
飽和状態もいいところですね。今後、商業施設の発展が見込めないところを
考えると、町が完成した「西神中央」のほうがよっぽど便利に過ごせそうですね。

[310: 匿名さん]

ヒルサイドって、格安バーゲンセールになる予感。

[311: 匿名さん]

第3期は9月中旬じゃなかった？
いつの間にか9月下旬になってる。延期したのかな。

[312: 匿名さん]

入居者って、年収300万円ばかりになる予感。

[313: 匿名さん]

ヒルサイドヴィラ購入検討されてる方いますか？

[314: 匿名さん]

ヒルサイドは安くなるでしょうね。南側が駐車場だもん

[315: 匿名さん]

>>312
年収、300万では、さすがにローンに無理がありますよ。

[316: 匿名さん]

実際売れ行きが悪いんでしょうか？？

[317: 匿名さん]

着実に売れてるのでは？後、ヒルサイドの30弱とそれ以外の下層階の20ぐらいしか残ってないよ。

[318: 匿名さん]

じゃああと50戸くらいなんですね。安心しました。

[319: 匿名さん]

ヒルサイドの分譲はまだですか？

[320: 匿名さん]

そんなに数が要るかなあと思ったんだけどここは駐車場全戸分あるんですね。便利そうな街に見えるんで遠方まで車使う人はそうそういなさそうだけどなあ・・家族で外出するにはやっぱり無いよりはいいのかな。自分、免許無いんでどうしても鉄道とかバス、はたまた自転車の目線で環境を見るんですよね。こんな自分の立場から見て、良さそうな立地だと思いました。

[321: 匿名さん]

自動車通勤の人もいるでしょうね。。全戸分の自走式駐車場は確かに魅力的ですね。途中で必要になった場合も取得可能なようですし。

[322: 匿名さん]

>>320
駐車場全戸分ということは、もし空きが出るとその維持費は駐車場を借りない住人の管理費に上乗せされることになります。最近では借り手が少なく駐車場の維持管理に困っている管理組合もあるようです。共同住宅の意味をよく考えましょうね。

[323: マンコミュファンさん]

３２２さんはマンションなんかは買わん方がいいよ。
駐車場が少なければ、少ない事を批判するのでしょうね。
最後の一言が性格の悪さを物語っていますな。

[324: 購入検討中さん]

大体30代年収300〜450万円ですよね？

[325: 匿名さん]

うちは600万です、

[326: 匿名さん]

>駐車場全戸分ということは、もし空きが出るとその維持費は駐車場を借りない住人の管理費に上乗せされることになります

なりません。
借りない住人ではなく全戸での負担となります。
また、駐車場収入を100%で収支計算しているマンションなんていまどきありません。

[327: 匿名さん]

>>322
駐車場の稼働率を何％にしているかで、管理費の上乗せがあるかが決まります。
プラウドは稼働率を80%で計算しています。と説明していました。
自走式と機械式でも維持費は変わります。
それを含んだ計算で管理費を設定しているかを知る必要がありますよ

[328: 匿名さん]

326・327さんのおっしゃる通り。322さんは駅近にもかかわらず大規模駐車場があることを単純には喜べないとクルマを持たない人(320さん？)の立場から言われたのでしょう。80%埋まれば問題なし。埋まるかな？

[329: 購入検討中さん]

年収300万円で管理費の上乗せがあるかが問題

[330: 匿名さん]

グランヴィラよりフロントヴィラの方がいいと思うのはわたしだけ？

[331: 周辺住民さん]

このまんしょん、駅近だし安いしプラウドなのに、どうして未だに完売しないのでしょうか。2000組も来場し今日もMRに子供連れ若い夫婦来てたのに。近所として気になります。検討したけどやめた方、あるいは迷っている方の意見をお聞きしたいです。

[332: 匿名さん]

あと30戸くらいみたいですよ。
西神中央をの価格を見てからって人も多いみたいですが3500万から6000万くらいの価格帯のようなので西神南の方がいいと思います。個人的には。

[333: 購入検討中さん]

あと30戸って言っても、それ以外に北側の別棟もあるから236戸の内60以上まだありますよね。

[334: 匿名さん]

北側も入れて40戸くらいですね。
北側は安くなるので安く買いたい人にはいいかもしれません。
ただ、フィレールみたいに売れ残り値下げは確実にないです。

[335: 購入検討中さん]

「値下げは確実にない」って、プラウド営業の責任者の方ですか？

[336: 匿名さん]

>>334
9月下旬販売開始の第3期はこの北側も入れた40戸を売るのですか？

[337: 匿名さん]

いやいや、野村はナンチャッテ完売に拘るから値引きあるよ。

[338: 匿名さん]

確実に値下げはないです。順調に売れているので。
西神中央とも室内設備にそんなに違いもないですし（西神中央は食洗機標準装備）価格差考えると西神南でいいと思いますね。

[339: 匿名さん]

＞＞３３８
色々な意見があっていいと思うが、分からないことを断言するなよ。
アンタは売主かい？

[340: 匿名さん]

↑
業者の方？

まさか、モデルルームで聞いたからとかの根拠でないでしょうね？

営業が値引きするなんて言わないから。

[341: 匿名さん]

>>338
プラウドシティ西神中央って、まだ、これから希望者に事前案内会ではなかったですか？
ホームページにも、そこまで情報載っていませんし、価格差も予想はされるものの、発表は、これからですよね？
どちらに載っている情報でしょうか？

[342: 匿名さん]

>>341
オーナーは、先行でモデルルームを見に行き、話しを聞いてますよ

[343: 匿名さん]

オーナーで事前モデルルーム行って来ましたよ。
値段は3500万から5.6000万です。

[344: 匿名さん]

私も行きましたが、西神南や名谷でオプションだったものが標準装備されてますね。食洗機など。

[345: 匿名さん]

>>339
値引きがあると言ってるのは、377さんでしょ！
377さんは何を根拠に、値引きと言っているのですか？
また、本当に、売れているか？売れ残りかをしりたいなら、モデルルームに行き、話を聞いてくれば、良いかと思います。
また、他物件の営業マンと思われるは書き込みみありますね

[346: 匿名さん]

値引きがないと買えない人は買わなくていいのでは？

[347: ３３９]

>>345
自分が泥棒だと言われて「あの人も泥棒してる」と同じ論法ですな。
私は、３３８が売主でもないのに「確実に値下はない」と断言する事が可笑しいといってるのですよ。
他の人がいい加減な事を言ったから自分もいい加減な事を言ったと開き直るなら、是非もない事ですが。

値下云々は、物件に興味ある人の「希望的観測」としてスルーするぐらいの大人の対応をすべきですな。

[348: 匿名さん]

>>346
ごもっとも！！
値引きがないと、買えないならば、ローンの支払いもしんどいとなりますね

[349: マンション投資家さん]

西神南で５、６千万円って・・・・ミスマッチもいいところですね。
それなら表側で充分探せると思う、当地は上限４０００万のエリアだね、
しかしジャブジャブの超低金利と云うものは恐ろしいもんだ、反動は大きいよ。

６０００万出すならボロ家付の戸建買う方が賢いよ。

[350: 不動産購入勉強中さん]

>>349
5.6千万って西神中央ですよ

[351: 匿名さん]

>>349
6,000万円は、西神中央の話ですよ？
スレタイ、よく見てください。
その下に予定価格も入ってますよ？

[352: 匿名さん]

>>349
この間違い方、マンション投資家さんじゃないでしょう？

[353: マンション投資家さん]

大変失礼しました。ここの最高価格は４０１０万予定になってましたね。

私は永年、物件を（主に東灘、芦屋、西宮）を観ていますが、
個人的には高値警戒期に入ってると思っています。
決して無理な借り入れをしない事です。

私は、今は売り時と考えているので、暫く買っていません。