急遽転勤が決まってしまい売却か賃貸か迷った場合どうすれば良いのですか？

[入居済み住民さん]

転勤後のマンションについて教えてください。
転勤が決まって現住所から離れないといけなくなる。新天地までの準備期間は3週間弱。売却または賃貸に出す場合の一番迅速な行動のとり方。
また、当面は賃貸に出しておきたいが高値で買ってくれる人がいたらすぐにでも売却したい場合は、賃貸に出している間も売り出し物件として広告に出すことはできますか？一般的には賃貸期間を決めて貸すと思いますが、契約期間の途中で売却することは可能ですか？もしくは売り出し物件として掲載しておきながら、賃貸広告も出すことはできますか？要は資産の空洞期間を作りたくないのです。
少しでも無収入期間があれば住宅ローンの支払が厳しいものとなってしまいます。（多少の貯金は百万単位でありますが。）

[2: 購入経験者さん]

>転勤が決まって現住所から離れないといけなくなる。新天地までの準備期間は3週間弱。売却または賃貸に出す場合の一番迅速な行動のとり方。
賃貸と売却の両方をバランスよくやっている不動産屋にすぐ相談することだと思います。
貸した場合の賃料と諸費用、売った場合の売却額と諸費用の概算を出してもらい、その時点で貸すか売るかの方針を決めてどちらかの広告をすぐに出すのが一番であると思います。

>また、当面は賃貸に出しておきたいが高値で買ってくれる人がいたらすぐにでも売却したい場合は、賃貸に出している間も売り出し物件として広告に出すことはできますか？
出来ます。

>一般的には賃貸期間を決めて貸すと思いますが、契約期間の途中で売却することは可能ですか？
出来ます。

>もしくは売り出し物件として掲載しておきながら、賃貸広告も出すことはできますか？
出来ます。

でも、物件を賃貸に出している間は近隣相場の額で売れることはないので売却の広告だしても意味がないと思います。


私は転居中のマンションオーナーです。
私は年間のローン返済額、各種税金、マンション維持費（管理費＋修繕積立）、賃貸契約費等を見積って、マイナスになるようであれば売却、プラスなら賃貸にすると当時判断し、現在賃貸に出しています。

[3: 匿名さん]

>当面は賃貸に出しておきたいが高値で買ってくれる人がいたらすぐにでも売却したい場合は、賃貸>に出している間も売り出し物件として広告に出すことはできますか？

出来ますが、購入側も物件内部を見たいと思いますので賃借人には、事前に協力をお願いする必要があるかと思います。

>一般的には賃貸期間を決めて貸すと思いますが、契約期間の途中で売却することは可能ですか？

出来ますが、購入者に賃借人の退去を求められた場合
賃借人に立ち退き料を請求されると思われます。
賃貸契約に特約で途中解約がある場合が有ると記し、賃貸料を安くする代わりに、立ち退き時の費用を低く抑えるのも可能だと思います。

>もしくは売り出し物件として掲載しておきながら、賃貸広告も出すことはできますか？

可能です。
売却を高値で設定し、賃貸を相場で募集する事はよくあります。

>要は資産の空洞期間を作りたくないのです。

賃貸に出すのも売却するのも同じ不動産屋にお願いするのがトラブル回避になると思います。

>少しでも無収入期間があれば住宅ローンの支払が厳しいものとなってしまいます

賃貸に出す場合、住宅ローンからアパートローン（銀行によってローン名は違いますが）
の切替が必要です。
銀行に確認された方が良いですよ！

[4: 匿名さん]

転勤に伴う転居の場合はアパートローン借り換え不要、かつ現行金利のままで済むケースもあります。
不動産屋への相談のほか、借入れ先への報告と相談をすぐにしましょう。

ちなみに内緒で貸したら一括返済を要求するとうちの借入れ契約に書いてあります。

また、借入れ先の前で賃貸無収入期間があったら返済が厳しくなるなんて雰囲気見せちゃダメですよ。
ご承知だとおもいますが念のため。

[5: 匿名さん]

＞少しでも無収入期間があれば住宅ローンの支払が厳しいものとなってしまいます。
って？？？　ということは、転勤がなくても支払が厳しい無理して買った物件ってことか？

[6: 匿名さん]

賃貸に出す場合借り入れローンの変更もしくは利率の高い金利や条件の変更をしなければなりません。
資金的に余裕が無いと判断されれば、一括支払いを要求されるでしょう。
スレ主さんは売却しか道は残されていないと判断します。

[7: 匿名さん]

スレ主です。
賃貸・売却いずれの手段も適時検討できるのですね。勉強になります！
資金的な余裕がないわけではありません。貯蓄もあります。毎月貯金もしておりある程度で一繰も視野にあります。
６さんがおっしゃるような場合、銀行が資金的に余裕がないと判断する基準はどこにあるのでしょうか？また賃貸にし、アパートローンに変更された場合、10年固定1.9％で組んでいたらどの程度まで金利は上昇するのでしょうか？
またアパートローンになるか現行金利のままかは銀行によって違うのですか？それとも銀行によっても違うしその銀行内でも各個人の支払能力によってもさらに違うのでしょうか？
３さん、不動産屋は１件のみにしたほうがよろしいのですか？数多くの不動産屋に打診したほうが得策と思えるのですがいかがでしょう？あと、立ち退き料は一般的にどの程度での取り決めなのでしょうか？教えてください。よろしくお願いします。

[8: 匿名さん]

>>07さん
＞またアパートローンになるか現行金利のままかは銀行によって違うのですか？
＞それとも銀行によっても違うしその銀行内でも各個人の支払能力によってもさらに違うのでしょうか？
借入先によって違いました。
うちは２箇所から借りて現在賃貸に出していますが、どっちからもアパートローン組めとは言われませんでした。
しかしながら一方は金利変らず、一方は金利アップとなりました。

ところで、借入先の契約書、パンフレット、ネット上のＱ＆Ａなど読み直しました？

＞不動産屋は１件のみにしたほうがよろしいのですか？数多くの不動産屋に打診したほうが得策と思えるのですがいかがでしょう？
数多くの不動産屋に打診すると、打診した数だけ07さん本人が対応する必要が出てきて結構な負担になります。
賃貸と、売り出しの申し込みが別々の不動産屋からはいったら、客観的なアドバイスも期待できないでしょうし、対応も面倒だと思います。
それが得策かどうかは07さん次第だと思います。

[9: ３]

>アパートローンに変更された場合、10年固定1.9％で組んでいたらどの程度まで金利は上昇するの
>でしょうか？

直近の金利は把握していませんが、３年前で５％だったと思います。

>不動産屋は１件のみにしたほうがよろしいのですか？数多くの不動産屋に打診したほうが得策と思>えるのですがいかがでしょう？

素人ですが、不動産屋に依頼した場合個々で抱えて買い手、借り手を捜す場合と
ネット等に載せて仲介として買い手、借り手を捜すと聞きます。
複数社に依頼しても成功報酬なので問題ないと思いますが
１社にする事によって、責任をもって対応してくれると私は思いますが・・・
因みに１社にする場合、地元に事務所がある不動産屋を廻って、賃料、売価が一番高く評価してくれる所にお願いするのも良いと思います。
但しその値段で成約出来るとは限りませんが・・・

[10: 匿名さん]

>一般的には賃貸期間を決めて貸すと思いますが、契約期間の途中で売却することは可能ですか？
出来ません。

借地借家法により、居住権が認められているのでたとえ期間の定めがあったとしても、店子が継続して住みたいと言い出した場合、退去を強制することはできません。それが法律です。

居住者付き賃貸マンションとして売却すれば買い手も見つかるでしょうね。

[11: 匿名さん]

>>10

正確に言えば、売却は出来る。

退去を求めるても居住権が優先されるので、居住者がが立ち退きを断る事が出来る。
でしょうね！

[12: 匿名さん]

うちもこの春、主人の転勤でマンションを賃貸にだしてきたものです。
大変気に入ってたマンションだったし、子供の学校のこともあったので売却は考えませんでした。
スレ主さんはもう今のマンションに戻るつもりはないのですか？
そうなると賃貸に出した場合現在のローンでなく、アパートローンになるかと思います。
転勤によって家を離れてもいずれは戻ってくるというのが前提で住宅ローンが継続できるのではないでしょうか？
その後、不動産屋さんには相談にいかれたのですか？
査定金額にもよりますが戻るつもりがないのなら、売却してすっきりがいいような。
ちなみにうちのお隣さんも同じ時期に転勤になり、そちらは売却して出て行かれました。

[13: 匿名さん]

スレ主さん
アパートローンへの切り替えが必要であったか、金利はどうなったかなど、経過を聞かせてください。

[14: 匿名さん]

スレ主です。
皆さんに誤解を与えてしまっているかもしれません。現在転勤命令が出たわけではございません。が、おそらく周期的にあと1年以内くらいで転勤の可能性が高いわけであります。そんなわけで不動産屋さんへは足を伸ばしておりません。
今のうちに皆様にお聞きしておかないと寸前で慌てふためくのもこまりますから。
アパートローンになった場合に5%前後になるとは驚きでございます。いずれは戻ってきたい気持ちの方が強い（また関東に異動が出て戻ってくる可能性が高いからという部分もある）ので賃貸に出そうとは思っているのですが。まだ都心の不動産価格が地方に比べ高水準ですから売却してもいいかなという気持ちもあれば、そこそこの利回りをもって賃貸できるかなと思う部分もありますので。

[15: 世間知らず]

まさに今、我が家が！

先月より転職で遠方へ単身赴任・・・・・（転職で年収はアップしました）。
購入２年余り（金利1.7％）のマンションに住んでますが。子どもの学校も考えて家族は８月下旬に引越予定です。
気に入った環境なので老後はここと決め、マンションを賃貸に出す予定で新天地で物色中です。
当スレを見て金銭消費貸借契約証書を舐めるように読みましたが特に明記されてません。
銀行に相談すべきですか？どのように話を持って行くべきでしょうか？

[16: 匿名さん]

嘘ついてもすぐ分かります。
正直に。

[17: 匿名さん]

昨年、転勤で築1年目（現在2年目）のマンションを賃貸に出しています。
購入金額が約3,000万、ローンは1,200万/20年です。

購入時に転勤があることは承知の上での購入なので、今は子供が小さいので家族で転居ですが
いずれは単身赴任で、家族は元に戻すつもりです。

ローンですが、私の場合は特に変更なしでＯＫをもらいました。
原則、住宅ローンは自分・家族・親族等が住むことが条件なので一括返済・フリー（アパート）ローンへの変更だと思いますが、何故ＯＫかは判りません。
ちなみに、大手都市銀で「給与振込口座」・「公共料金引落し口座」・「開設20年以上」「預金額は500万程度」でした。
また、５年程度を目安に家族は戻す予定（証拠は提示できないですが）とも伝えました。
なので、総合的に判断するのかもしれませんね。

賃貸は普通賃借なので、店子が出て行かない限りは再入居も出来ません。
法人契約で金融関係なので3-5年で出て行くだろうと安易に考えています。
出て行くまでは家族を連れて転居になります。（賃料が高めなので金銭的な問題もないので）
定期賃借にすれば確実に退去を求めることが出来ますが
「賃料が下がる」「需要が少ない」「法人は敬遠する」などであきらめました。

賃料は16万/月で年間192万（法人契約）
そこからローン（80万/年）、固定資産税（15万/年）、管理費（20万/年）、不動産会社への管理・仲介等手数料（8万/年）、不動産所得税（5万/年）以上で年60万ぐらいのプラス収支です。
もちろん、住宅ローン控除はもらえなくなるし、確定申告の手間なども発生します。
単純計算で5年で300万円のプラス、再入居時に壁紙などリフォームが必要になるので
プラスは消えるでしょうけど、家は残るしローンも減っているので、現時点ではよい選択
だった気もします。

あと、契約時
退去時に敷引やクリーニング代などでもめるでしょうから、できる限り法人契約、個人であれば敷引ではなく「礼金」で予め加算しておくことをおすすめします。
私の地域は敷金・敷引きの商習慣（敷引きは礼金と同じ考えで、自然経年劣化・ハウスクリーニングは請求しない：貸主負担）のですが、最近は敷引きも無効と訴え、全額返金をせまる人もいるようです。（法人契約であれば問題ないですが）

転勤族がマイホームを持つのは大変ですが
売却・賃貸時の収支などを試算しながら考えてください。
参考になればいいですが

[18: 世間知らず]

No17さん、貴重な体験談ありがとうございます。
早々、明日（金）帰省いたしますので作戦練り直しです。

実は、ここだけの話ですが
マンションを賃貸に出して、新しく新天地で住宅ローンを組んで中古戸建購入を計画してました。
ローン・賃料・税・経費等を計算し収支はトントンです。目星も２，３軒・・・・！
（よくして頂いたので）マンション購入時の銀行に再度ローンをお願いしてと考えてました。
世間知らずとは我が家の事です（汗汗汗）。

[19: 匿名さん]

>>10
>一般的には賃貸期間を決めて貸すと思いますが、契約期間の途中で売却することは可能ですか？
>出来ません。

出来ますよ！以前賃借人が居る物件を購入しました。
引き続き賃借人と契約をするか、解約するかは選択できましたが
売主側で解約してもらい、サラの状態で引渡しを受けました。
ですので

>契約期間の途中で売却することは可能ですか？
に関して、「出来ます」となります。

[20: 匿名さん]

住民に出て行ってもらうのにどんだけ苦労したか19は知らないわけだ。

[21: 19]

>>20
>どんだけ苦労したか19は知らないわけだ。

知らないけど
出来なくは無いって事だね！