売却時に売却損が発生した場合の住宅ローンはどうなりますか？

[匿名さん]

約3,500万円のマンションを購入し入居待ちの状態です。頭金を入れて3,100万円にて住宅ローンを組む予定です。一生住む予定はなく途中で売却を考えた中で購入した物件であります。マンション不況がささやかれ始め大手デベの値下げの発表もありました。非常に不安なのが例えば5年住んで売却する際の価格が2,000万円だったとします。その時住宅ローンの残債が3,000万円だとしましょう。この場合どのように精算していく方法があるのでしょうか？

[2: 匿名さん]

5年間がんばって貯金。（この例だと1000万）
もしくはしばらく賃貸して様子見。
しかないでしょうね。
まずは抵当権はずせるようにしとかないと。

てか、転居先の購入費はどうするの？

[3: 匿名さん]

賃貸としない場合はそれしか方法はないのでしょうか？現実売却される方で貯金が貯まらないかたはどうするのでしょうか？銀行から一括をせまられるのでしょうか？
不安症であるのに購入してしまったので悩んでいます。ただ夢にまで見た分譲マンションライフに住む事ができるという期待感が今はいっぱいではありますが。5年ほど住んだらリスクが小さいうちに賃貸に戻ろうかと思ってしまっているのです。
こんなこというとマンションキャンセルしろとおっしゃりたい方もいらっしゃるかもしれませんが、そうしないでのお話で教えてください。

[4: 入居済み住民]

残債を一括返済するか、他の担保を差し入れるしかないですよね。
どうしてもっていうことなら破産します？
首尾よく免責されれば合法的に踏み倒せます。

[5: 匿名さん]

抵当権の残っている物件を売買できるものなのかどうか、法的なものはわかりませんが、
他人の借金の形になっている物件を適正相場で購入する善意の人は普通いませんよね。
よって、この例では売却自体が不可能だと思います。

バブルの時期に好物件だったなら仲介が清算（借り換え）斡旋してくれたかも知れないけど、
今時分は多分無理でしょう。
仮に↑のワザが使えたとして、残債の返済（無担保ですから金利は今のローンよりべらぼうに高いはず）
＋新居の家賃を支払うことを考えると、どのみち無理があるんじゃないかと。

[6: 購入・売却両方経験者さん]

私は数年前売却額と残債の差額精算で５００万円ほど支払いました。
買ってから短期間で売ると、ローン元金の減りが少ないのでこういうことはおこりがちです。

＞銀行から一括をせまられるのでしょうか？

残債を精算するということは
＝全額払う＝
ということです。
残念ながらそれ以外の意味はありえません。
皆さん書いているように、残債を＝ゼロ＝にしなければ抵当権を外すことは出来ません。
そうしなければ、売却は事実上不可能です。

ご質問の、どのように精算するかについては、
どうしてもというのであれば、蓄えが無ければ新たに借金するという方法が考えられますね。
住宅ローンの場合は家土地を抵当にしているから低金利で借りられるわけですが
抵当無しで誰が１０００万円も貸してくれるかという問題はあります。
親が貸してくれたりすれば可能かと思います。

[7: 匿名さん]

そいかな？
もともと担保割れなんだから、交渉次第で抵当権は解除してくれるでしょう？
銀行も現実主義です

[8: ご近所さん]

2年前、残損500万円出ました。次の物件に上乗せして住宅ローンを組みました。
せっかく3000万半ばで購入したのに、4000万超えです…。
正直、支払いがきついです。
手持ちが有るなら、残損が出た時点で現金一括払いがいいと思います。

[9: ご近所さんのご近所]

＞手持ちが有るなら、残損が出た時点で現金一括払いがいいと思います。
そんなことができる人なら

＞頭金を入れて3,100万円にて住宅ローンを組む予定
こんなことしない。
そうとう利息負担も大きいはずだ。

[10: 匿名さん]

>7

担保割れしたら、残債一括返済しなくても抵当権解除？
払われなかった残債はどこの誰が面倒見るの？
不良債権として公的資金投入？

んなあほな…
少なくとも個人ではそんな美味しい話はありませんよ。
（企業単位の場合は別ですが）

[11: 匿名さん]

契約したばかりの時って少々不安になるけど、すぐ普通になるよ。
せっかくのマンションなのだから大切にして快適に暮らしてください。

[12: 匿名さん]

10
あほって（笑
日々当たり前に行われてますが？

[13: 買い換え検討中]

>12

たしかに結構ある事案だけど、任意売却したところで残債が無くなるわけではなし...
（月々の支払額は若干減額されるかな？）


スレの内容から離れてきちゃってるから整理するけど、
とにかく、「相場は2000万程度だが3000万残債がある状態では絶対に売却できない」
というわけではありません。
たけど、そのまま住み続けるより負担が大きくなるのは確実で、社会的信用が低下
する可能性もあります。

そもそも「リスクが小さいうちに」ということですが、無理に手放すことにより、
そのリスクを拡大させて、かつ現実のものにしてしまうことにまちがいありません。

[14: スレ主]

不動産は相場に波があるので時期を見計らう必要がありますね。
相場が悪い時に売却など考えなければ良いし、このままずっと住み続けていっても良いなと思えれば長く住むも良し、好機と見れば売却も考えたいと思います。決して購入時の価格より上がるのを期待してということではありません。
早期に売ってしまうのはもったいないですね。すぐ売ったら大損ですね。１年後に売るとしたら価格が3,000万円になってしまったら現実1年で500万円の賃料を払って生活していたのと同じですからね。No.11 さんのフォロー、なにか温かくてうれしいですね。ありがとうございます。

[15: 買換経験者]

物件の価値は、当初下げ幅が大きく、だんだん下げ方が緩くなります（下に凸の右下がりカーブ）。
他方、ローン残債は、当初は利息比重が高いため元本はなかなか減りませんが、後になるほど元本の減少が大きくなります（上に凸の右下がりカーブ）。
つまり、購入後しばらくは「残債＞物件の価値」で元本割れとなりますが、いつか「残債＜物件の価値」となり売却益で残債が消せるようになります。そうなるまでは売らないことですね。

[16: スレ主]

No.15 さんのお話大変納得いたしました。
そうしますとだいたい築15年ほどが損益分岐点あたりですかね・・・。

[17: 買換経験者]

＞そうしますとだいたい築15年ほどが損益分岐点あたりですかね・・・。

一概に言えません。物件の立地、返済年数、金利で全然違ってきます。
不動産相場は変わらないと仮定して、土地価格の比重が高い都心なら、新築分譲価格を１００とすると、１０年で７５、２０年で６０、３０年で５０（以後ほぼ水平）といったところですので、３０年返済（金利３％）なら１０年半で売却益が残るようになります。
これが、土地価格の比重が小さい郊外なら１０年で６５、２０年で４０、３０年で２５といったところでしょうから、同じ３０年返済（金利３％）でも、２３〜２４年経たないと売却益が残りません。
もちろん返済年数が短いほど早い時期に売却益が残るようになります。
新築ではなく下げ方が緩くなっている築２０年くらいの中古を買うなら、数年でプラスになる可能性もあります。

[18: スレ主]

No.17 さんありがとうございます！
まず、コツコツと繰り上げ返済を繰り返し、元本を減らすことこそ売却損をなくす一歩ですね。

No.17 がどのような買換をされたか大変興味があります。
教えて頂けないでしょうか？

[19: 買換経験者]

はい。なるべく早く「残債＜物件価値」とすることが肝要ですが、それでも新築で購入するのであれは、１０年未満で売るのは大損だと思います。
（購入価格−売却価格）／居住年数＝１年当たりの居住コストが周辺同等物件の年間家賃より高くつく可能性が高いからです。

私の買換はあまり参考にならないと思います。
都心（港区）の築２０年ほどの中古を３３００万円で買って、１０年住んだ後に４０００万円で売りました。残債は１０００万円程度になっていましたので３０００万円の売却益が残りました。それを頭金にして７０００万円の物件を買いました。

[20: 匿名さん]

私も追い金を４００万用意しましたね。
頭金１５００万も入れたのに、払っても払っても相場が下落して追いつきません。
私も（妻）再就職し世帯収入をアップ、なんとか不良債権とは縁を切りました。

肝心の売却についてですが、契約する前に仲介業者から具体的な資金計画を聞かれます。
要するに、残債と近隣相場との差がマイナスならば、その差額分の支払い根拠を聞かれるのです。
預貯金があればいいのですが、ない場合は例えば親から借入られるとか、保険の満期金が入るとか説明ができないと相手にされません。
ご存知のように仲介業者は成約して初めて手数料がもらえるわけで、成約に至らなければ、そこまでにかかった費用（印刷費やチラシまきの外注費等）はまったくの無駄金になるからです。
資金計画案が出せなければ、最初のスタートラインにも並べないのです。


上に書いた以外の方法として・・・
①本人や配偶者に支払い能力があれば、高金利のフリーローンからの借入をする。
②同じく支払い能力があれば、買換え物件に残債分を上乗せして借入（住宅ローンとは別に組む、金利は住宅ローンより高くなる、住宅ローンの方も店頭金利より金利が上乗せされる等、金融機関により差がある）
③他に資産と呼べる物があれば（例えば車両・株・ゴルフ会員権等）売却して現金化する。
④生命保険や学資保険があれば、契約者貸付をする。
⑤会社から借りる。
⑥売り残りのマンションを狙い、なんとか売りたい販売側に工夫してもらう。
ｅｔｓ・・・

私が取った方法は、③と④でした。
夫名義の車を１５０万で売って、私名義でローンを組み車を購入（こうすれば、夫の個人情報に関係ない、妻にローンが通るだけの収入があることが条件ですが、カーローンはパートでも簡単に通りました。）④の方法では３社から合計３００万を借りました。保険の契約者貸付も個人信用にはあがってこないのでお勧めしますよ。
しかも払えなくなったら解約すればいいわけで、月々の支払額も増えません。

流石に１千万以上の差額となれば、売却すること自体を諦めなくてはいけませんが、５００万以下ならなんとかなりそうですよ。
友人達は、会社から５００万借りた人や、親戚から１２００万借りた人、バブル期購入の皆さんはいろいろやって住み替えてます。
ここでは書けないことも含めて・・・。

[21: スレ主]

ご意見・アドバイスありがとうございます。
自分として住宅ローンという支払リスクにさらに貸付のリスクやフリーローンであるとか残債上乗せローンといった更なるリスクをとる方法は選択しないのだと思います。ただでさえマンションを購入を決めた段階でビクビクしましたから。慎重すぎるバカなのです。いかにリスクが少ない状態で売却なりを決めるかを十分今後検討していくつもりです。優柔不断のＯ型が一生で一番でかい買い物をしましたが、なぜかそんな自分が少し良い方向に変わったかなと思っちゃって自分を自分でほめてあげたいって感じです。なのでこれ以上のリスクがくるのが怖い。ずっと住み続ければ良いんですけど、もう一勝負するときがくるかもしれないなと考えているわけで。
意味わからんですみません。

[22: 匿名さん]

↑
世帯収入を増やしてガンガン繰り上げ
スレ主さんの性格だと、これしか安心する方法はないかな〜。


もし、私の旦那がスレ主さんだとしたら・・・
「あんた何うじうじ言うてんの！そんなに怖いんなら、私が全部返してやるわ！！」
実際言いましたし、実行しました（笑）
そして現在、小さな会社ですが経営してます。

人生いろいろ
将来のことは誰にもわかりません。

稼ぎに追いつき貧乏なしですよ！！

[23: 物件比較中さん]

賢い皆様は、既にお気づきかもしてませんが・・・

なんでも質問版に「想定」の相談スレが非常に多くなっております。

真剣に回答されてる方、あとから凹まないようほどほどにご尽力ください。

[24: 匿名さん]

↑
バーチャルの世界やから、そんなん言われんでもわかってるし、他人を自分の意のままになるなんて誰も思ってないよ。あんた　掲示板初心者やろ？
そんなんいちいち言わんでも、皆わかってて遊んでるんやで。
はぁ〜、○○が小さい男多いな・・・・。

[25: 匿名さん]

＞２３
大きい買い物だから心配事は買う前に知っておきたいとか、不安だとかいろいろあるから想定で考えることも必要なんだよ。あんたみたいな人が一番参加しないでほしいね。
あなたはスレに投稿なんかしてないでほかの事にご尽力くださいね。