パークホームズ目白ザ・テラス

[マンコミュファンさん]

先に販売され一発即日完売となる人気を集めた“ザ・フォレスト”の北側、農林中金寮跡地の第2弾プロジェクトです。


ザ・フォレストその1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307667/
ザ・フォレストその2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/346070/

パークホームズ目白ザテラス
所在地＝東京都豊島区西池袋2-1405-1ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝96戸
間取り＝1LDK～3LDK（41.79～91.87平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
設計・施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[266: 匿名さん]

>>265
多すぎるもなにも、気になるなら、そういう部屋を選ばなければいいだけの話。

[267: 匿名さん]

こんな高いのよく買おうと思うね。8年前のパークホームズ目白は2割は安かったとか。
多分今より更に上がると思ってるからだよね。それはどうかな。
3年で売るなら勝機はある。それ以上住むなら負け戦。

[268: 匿名さん]

そんな昔のことを今更持ち出してもね。
パークホームズ目白の価格では板橋区にでも下らないと買えませんよ。
池袋徒歩圏で閑静な住環境ですから買いたい人はいますよ。

[269: 匿名さん]

268
板橋というのは、板橋の相場を底上げしたという、野村のプラウド池袋本町のことかな？
たしかにチャレンジングな価格を指定した中古物件が売り出されているね（坪単価２８０万〰３００万前後）。
ただ、この物件は、線路沿いとはいえ、超駅近（駅から１分）なので、設定条件が違ってきますね。

[270: 匿名さん]

最終期にもう入るんですか。

早い。

再登録住戸の記載がありますがこれっていつも思うんですがなんでしょうか？

キャンセルがあったという事でいいのですか？？

どのみち、これまで販売が順調であったことを思うと

1年くらい先の入居までには決まっているみたいなペースではあるのかなぁ。

場所は良いところなのでニーズがあると思われます。

[271: 物件比較中さん]

二割どこじゃないよ。八年前のパークホームズ目白から坪100はあがってる
つまり70平米程度の部屋だったら2000万近く違う笑
八年前は5000万台で買えたのが今や7000万以上
同じ立地なのにね。テラスのほうがスケールが大きいけど。

まあフォローするとしたら西口も大規模再開発がありそうだから
それが成功すればこの物件の資産価値も崩れないだろうね。

本当の勝ち組はここ最近の池袋バブル前に池袋物件買った人だね。
なんかクヤクション以降池袋バブル起きた印象。

ちょっと前のアウルはクヤクションより安かったのに高い高い言われて
結局売り残ってたのが、クヤクション完売したらアウルの売れ残りは販売時より値段上げてるぽいしね笑

ここもそうだけど便乗商法笑。

[272: 匿名さん]

ここ最近、池袋西口は物騒な事件が起きているけど、大丈夫か？

[273: 匿名さん]

西口で物騒なのは駅前通りより北側。
住所で言えば「池袋」か「西池袋1丁目」。

こちらは西池袋2丁目で隣といえば隣ですが、
駅前繁華街をはさんだ反対側です。

で、こちら側には反社会的団体の事務所とか風俗店とか変な薬を売る店などは絶対にできません。
少なくとも今後数十年の間は。

理由は細かくは書けませんが、
パワーバランスとでもいいましょうか、そういうことです。
とにかく心配いらないエリアであることは間違いありません。

[274: 匿名さん]

なんていうか、
その手の人々は、警官が毎日巡回するような都心の駅前から撤退して、
オレオレ詐欺やネットで億を稼げる時代は地方で活躍だからでしょ

[275: 匿名さん]

>>273
とんかつやの前のことかな？

[276: 匿名さん]

とんかつ屋なんて何の目印にもならん
まだコンビニの方が分かり易い

[277: 匿名さん]

Googleの地図を見ているけど、とんかつ屋もコンビニもどれだか分からないよ。
やっぱり現地に行かなきゃ分からないか。
でも、流石に、７０００～９０００万円は手が出ないです。
それだけするんだから、良いマンションになっているんだろうな。

[278: 匿名さん]

ここいいですね！
ターミナル駅近く、閑静な住宅街、低層！！！
池袋から9分とのことですが、メトロポリタン口からなら9分かからないのでは！7分位で着きそうですけど！
王子、池袋スミフタワー検討してましたか、もうサイトの物件しかないですか？

[279: 匿名さん]

ここはアドレスが西池袋ということと、ディスポーザーがないとかエレベーターが一機だけということを除けば悪くないですよ。
売れ残っている部屋はイマイチだけど、場合によっては値引いてもらえるかもね。

[280: 匿名さん]

>>279
あと、外廊下というのも惜しいですよね。。
ゴミ捨て場も各階にないですし。

[281: 匿名さん]

バッソドリルマンの近くって言えばラーメン好きな人ならすぐに分かる

[282: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。
本当いいですね！
標高30メール、地盤のしっかりした武蔵野台地。地震が今後くることを想定すると、湾岸海岸沿いとは全く違いますね。
駅近ですし言うことなしですね。
外廊下、ディスポーザーは管理費高くなるので仕方ないです。管理費安いですね。管理費は長い目でみると負担になりますし。
正直、かなり出遅れました(涙)気付くのが遅かった(涙)一期で購入できた方が羨ましいです。
池袋のスミフのタワーもいいですが、タワーは敷地外に出るのに時間そうですし、こことタワーとJR池袋駅まで徒歩はほとんど変わらなそうですね。あとちょっと物件価格高過ぎ、ディスポーザー免震管理等で管理費も高いですね。タワーは今後供給過剰になりそうな予感しますし、地震もちょっと心配。免震本当大丈夫なんですかね。

残り物件の2LDK一階シーズンコート向き。
値段的にもかなり魅力的なんですか！
陽当たりが悪そうなのが欠点ですが、セキュリティがしっかりしてそうですし、前が道路じゃなくて中庭なんで、人目は住人だけですし、一階でもいいかと考え中。
今のところ池袋では物件第一候補です。
シーズンコート向き契約した方いますか？
どうですかね？

[283: 匿名さん]

スミフタワーが地震心配って言っておいてここは安全とかイミフ
まぁ結論ありきの感想だからそう思ったんだろうけど

[284: 匿名さん]

文章読解力なしかなぁ

[285: 匿名さん]

ディスポーザー無しの生活には戻れないんだよなぁ。
生ゴミを一階まで捨てにいくっていうのが。。。
低層の環境は気に入ったんだけど。

[286: 匿名さん]

ディスポーザーってそんなに良いんですか？詰まりの原因になるって誰かが言ってましたが、使い方なんですかね。
でもこのディスポーザーを後から付けることって出来るのかな？
出来るなら付けてみたいと思うんですが、ディスポーザーっていろいろ規約というか条件みたいなことがあるって聞きましたが・・・。

[287: 匿名さん]

まだ完売していないのか・・・フォレストと違って意外に時間がかかっていますね？

[288: 匿名さん]

低層マンションいいですね！
低層なのに駅近で、閑静な住宅街！
地盤も言うことなし、ハザードマップも大丈夫そうですし！
本当いいですね！

セキュリティはしっかりしてそうですが、どうですか？防犯カメラの設置はどのくらいあるんですか？

[289: 匿名さん]

あと３戸（先着順）か。それにしても中途半端な部屋が売れ残っているなあ。

[290: 匿名さん]

まだ残ってたんですね！
しかも先着順！
すみふみたいな売り方にしましたね。

[291: 匿名さん]

普通に三井の売り方だけど。

[292: 匿名さん]

今後は、土地価格も資材も人件費も上がってくるので、あわてて値引きしなくても、３戸くらいならそのうちはけるだろうという見通しなんでしょうね。

[293: 匿名さん]

今後、人口数減少、高齢化社会に入ります。
高齢者はタワーは住みにくいです。
低層マンション、バンザーイ、でしょ！

[294: 匿名さん]

最近の高齢者は元気だからタワマン買うんじゃないですかね？
ブリリアタワー池袋はかなり高齢者買ってましたし。

[295: 匿名さん]

タワー購入者ですか？

高齢者も元気なうちはそれでもいいですが！
ブリリアは、エレベーター２回乗り換えは高齢者には厳しくなるんじゃないですか！

[296: 匿名さん]

こちらの張ったり中古売り出しも相変わらず売れてませんね。
どうもデベも購入者も過大評価し過ぎな感じがするのですが・・・

http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=...

[297: 匿名さん]

>>296
一階でその価格では買い手はつかないでしょう。
市況次第でしょうけど。

[299: 匿名さん]

フォレストの中古は高いと思いますが、ターミナル駅近なのに低層で閑静な住宅街は貴重です。
新宿含め他のターミナル駅に同じような立地の物件はないんじゃないですかね！
貴重だと思いますよ！

[300: 匿名さん]

2LDK１階が6480で何ヶ月も放置されてるんだから
それでは売れないっていう証明はなされている
つまり貴重ではない

[301: 匿名さん]

読解力なし？

[302: 匿名さん]

池袋某物件に決めたものです。
かなりここと悩みましたが、今も気になってます。

2LDKもすべて完売したみたいですね。
もうほとんど残ってなさそう！
残りは3つ？
フォレストに比べると売れ行きは悪いですが 、あと一ヶ月もすれば完売となりそうですね！
数少ない利便性高いターミナル駅から徒歩7～9分で閑静な住宅街、低層、文教地区、武蔵野台の高台、なかなか新宿、渋谷ではない立地、捨てがたい。
ずーと住む、子供の事を考えるとこちらの方が良かったかとちょっと後悔してます。
同じ池袋としてもっともっといい方向に池袋が開発発展していくといいですね！

[303: 匿名さん]

302さんが列挙なさってるような、このマンションのいいところを見ることができる人は、たぶんもう枯渇しちゃってるんですよ。
あとは、他と比べて迷ってるか、第二位以下の候補かって人だと思うので、そういう人が何らかの事情で、他物件をやめたら、残りも売れるということになるでしょうね。
あと3戸ということなので、そんなに大変そうでもないのが救いです。

[304: 匿名さん]

売れ残り３物件は以下と思われます。

５３９０万　２０６号室 １ＬＤＫ　54.17平米　テラスＡ（南向）
５４９０万　４０３号室 １ＬＤＫ　54.17平米　テラスＡ（南向）※２０６号室と同じ列の階数違い
７３４０万　１１６号室　３ＬＤＫ　78.35平米　テラスＢ（西向）　角部屋　道路寄り

売れ残りの２つの１ＬＤＫの条件は、悪くないと思うのですが、なぜ売れないいんだろう？
最上階でもなくテラス付きの１階でもないのに中途半端に高いからだろうか？？

[305: 匿名さん]

同じ池袋物件で今出ているアウルやミレーニアと比べると格安ですね。
これはお買い得なので、早晩完売するでしょう。

[306: 匿名さん]

しかし、仕様が低くて安いだけどから、
値段だけでは単純比較できないですね。
ここはディスポーザーもないようですし。

[307: 匿名さん]

ここの南側は計画道路が通ると大通り直面のリスクあるので、それで敬遠されてるんじゃないですかね。

[308: 匿名さん]

いつの間にかあと２物件になっていた。
５３９０万　２０６号室 １ＬＤＫ　54.17平米　テラスＡ（南向）
７３４０万　１１６号室　３ＬＤＫ　78.35平米　テラスＢ（西向）　角部屋　道路寄り
ＭＲは８月末にクローズ

[309: 物件比較中さん]

計画道路で削られるところだけで、
既にアウトです。

[310: 匿名さん]

ディスポーザーは故障あり、管理費に響くのでなくてもいいのでは。
皆さんどうですかね？

[311: 匿名さん]

ディスポーザーはなくても、不自由ではないですね
天カセや内廊下に執拗にこだわるような人もいますね

管理・修繕費が高かろうが、いっさい気にしない人は別ですが

[312: 匿名さん]

自分の生活レベルに見合ったマンションを探したいですが、同じマンションでも販売価格が高い住戸は、管理費も高くなります。
ここは、決して安くない価格だと思いますが。
順調に売れているみたいですね。
最寄り駅が、JR山手線というのもあるのかな。

[313: 匿名さん]

JR山手線のターミナル駅池袋と目白から徒歩7～9分なのに、台地、閑静な住宅街は、他のターミナル駅ではなかなかない立地！それはかなり大きいので販売価格、管理費が多少高くなるのは仕方ないかと！
他よりは管理費押さえられてると思います。

[314: 匿名さん]

ディスポーザーはあまり使わないので必要ないですね。

[315: 匿名さん]

デイスポーザーは故障多いですしね！

[316: 匿名さん]

ディスポーザは、１０年間一度も故障してないけど。一度使うとやめられないけど。すっぱい葡萄ですか。

[317: 匿名さん]

うちは、買い替えだけど、ディスポーザーないのが悲しい。
いまのマンションだと、毎日使ってたし、キッチンのゴミ箱が生ごみ臭くならないし、もちろん故障なんかしたことなかったし。
絶対これがないと！ってわけでもないと思ってたけど、いざ引っ越したらこれがないんだなーと思うと、すごい面倒なことがわかってきて、いまぐったり中。

[318: 匿名さん]

ぐったりなさるくらいなら、コンポストを導入なさってください。
慣れると便利ですよ。

[319: 物件比較中さん]

コンポストはエコだけど、
都心のマンションにはそぐわない。
肥料化した物が物流コストの問題で利用価値が
ほとんど無くなる。
ディスポーザーはゴミ収集・処分コストの削減
で行政も助かる。
住民の生ゴミへのストレスは減るが、
設備コスト、ランニングコストは
マンション住民が払っている。
お金があって快適な生活をするために
自らコスト負担する。
良い考え方ですよ。

[320: 匿名さん]

まあでも、あと2戸なんでディスポーザーとかは、あんまり影響ないでしょうね。
もっと郊外でも、いまどんどん売れていってるので、市況を見たらここのお得感が見えてきて、検討中だった人が契約するだろうと思います。

[321: 物件比較中さん]

計画道路で削られるところを買うのは無理です。
買いたい方にお譲りします。

[323: 匿名さん]

10年前にディスポーザー付のマンションは豊島区はなかったな。

[324: 匿名さん]

賃貸ではありますよ。

[325: 購入検討中さん]

ディスポーザーはそこまで気になるかねえ

計画道路についても地元のものから言わせてもらえば実行されないんじゃないかなと考えてるけど。

まあ考え方は人それぞれなので。

[326: 匿名さん]

戸越銀座潰す計画道路が実行されるんだから、311以降の道路計画はどこが実行されてもおかしくないよ。

[327: 匿名さん]

どこの自治体かは失念してしまいましたが、コンポストでできた土を住民に配布しているところがありました。
専用のステーションを設置し、希望する住民が自由に土を持ち帰って良いことになっているようです。
今は趣味で畑をやる方も多いですし、無料ということもあり意外に需要は多いのではないでしょうか。

[328: 匿名さん]

まだ売れ残っているのか。。。。
フォレストとの人気の差は何があるのか？？？

[329: 物件比較中さん]

価格に決まってるじゃん

[330: 匿名さん]

フォレストの公園フロントは本当に魅力的。
この季節、窓の外は一面緑で降り注ぐような蝉時雨。
池袋徒歩圏内であの環境は希少ですよ。
たとえ道路ができても南側は変わりませんからね。

[331: 匿名さん]

便所が目の前物件はちときついですけどね

[332: 匿名さん]

ああでも、フォレストの便所前の２LDKの中古物件
分譲価格：４５００万円台（56.78m2、79.25万/平米－81.00万/平米）
中古売出価格：６４８０万円（114.12万/平米）。

の売り出しが消えてなくなっていますね？
売れたのか？それとも売るのをあきらめたか？どっちだ??

[333: 匿名さん]

諦めたに一票
さすがに高杉でしょ

[334: 匿名さん]

他人がいったん住んだ部屋を買う以上、冷静な判断が必要ですね

[335: 匿名さん]

時々現地前を通りますが、フォレストの存在感は圧倒的です。
それに比べるとこちらは…。
万一道路が造られたら本当に何の特徴もないマンションになりそうです。

[336: 匿名さん]

低層マンションだったら、住環境がよくないと住みづらそうですね。
確かに低層な分、馴染んでしまい目立たなくなりそう。
徒歩9分で、目白でこの金額だと足踏みする方が多いのでしょうか。
私も、金額が高いと思いました。
間取りも広くないですし。

[337: 匿名さん]

線路の南側、住所が本当の目白だったら妥当な値段だと思います。
将来転売する時にも買い手は多いでしょう。
三井の物件ですし、目白小学校学区ですし。

西池袋と目白の差はそれくらい大きいです。

[338: 匿名さん]

でも、池袋の利便性は価値あるんじゃないですか！

[339: 匿名さん]

ここ買っておけばよかったなあ。

[340: 匿名さん]

計画道路が通ったら絶対資産価値低下は間逃れないですよ！

[342: 匿名さん]

俺も買っておけば、良かった！

池袋から徒歩圏内であの立地は、なかなかなく、希少ですね。

道路できたら、池袋駅まで行きやすくなるので、できたらできたでいいですね。閑静な住宅街とは言えなくなるかも知れませんが、文教地区なので、そこまで繁華街になるとは思えないけどなぁ。

[343: 匿名さん]

2014年8月末日レジデンシャルサロンクローズ（予定）
ご好評につき、8月末日を以ってサロンをクローズいたします。
モデルルームのご見学期間も残りわずかとなりますのでぜひこの機会にお越しください。

[344: 匿名さん]

残ってる部屋は何が悪いのかな？

[346: 匿名さん]

道路できて資産価値下がって欲しい。
二割下がったら買わなくもない。

[347: 匿名さん]

あそこの道路は買収が全く進んでないから、５０年先か１００年先か。
それほど先なら、人口減で車が減り道路建設も見直されるでしょうね。

[348: 匿名さん]

>>347
三井からは、結構現実味のある計画と聞きましたけど？

[349: 匿名さん]

そりゃ、できませんよとは言わないでしょう。

[350: 匿名さん]

今の道路拡幅は交通量ではなく、延焼遮断帯が目的だからね。

[351: 匿名さん]

>>345

なるほど。
3LDKの方は何でですかね。西向き1階だから？
割安な気もするけど。

[352: 匿名さん]

あの立地はかなり捨てがたい！

あんな場所があったとは！！！

[353: 匿名さん]

ここの道路拡幅問題なり、湾岸タワマンの地盤津波問題なり、安いのにはちゃんと理由があるということですね。
ウィークポイントを我慢して購入するのは別に良いと思いますが、そこが欠点でないと大声で叫び回るのは検討者を惑わす行為です。一部湾岸住人の方も広報活動に勤しんでおられますが、逆効果だと感じるのは私だけでしょうか。

[355: 匿名さん]

353
あのー、道路に冠して欠点と思ってないのだが。
できたらそれはそれで便利だし売却益が住民に還元される。
できなかったら今までどおり。用地買収が全然進んでいないのは事実だから相当先かな。
なにが検討者にとって不都合なんですかね？津波が大丈夫とウソをつくのとは全く違いますが。

[356: 匿名さん]

本当、道路できたら池袋駅まで行きやすくなっていいと思います。

[357: 匿名さん]

>>356
道路できなくても、今のままでも池袋駅行きづらくないでしょ。

[358: 匿名さん]

フォレストは敷地の半分が計画道路に削られますが、玄関側なので影響は少なく、かつ用地売却収入がもたらされます。一方、テラスは敷地が殆ど削られず売却収入が少ない一方、南側の居室が大通りに間近に面する事となり、閑静な低層住宅の良さが大部分失われます。また路線価が上昇するため固定資産税が上がる割に、上記理由により資産価値が低下する可能性が高いです。

計画道路から少しでも離れてたらアクセス便利になるメリットが有るのでしょうが、ここの場合はデメリットが上回ると思います。まあ道路自体の出来る可能性が低いので心配しなくても良い気がしますが。

[359: ｐｐさん]

いろいろ言われているのに、残り一戸になったような。。物件概要　からすると。
予算オーバーだったから見送ったけど、、気になってサイト見にきてしまう。
ここ買える人はうらやましい。　

[360: 匿名さん]

>>359
こういう投稿って大概は購入者なんだよな。

[363: 匿名さん]

>フォレストは敷地の半分が計画道路に削られますが、玄関側なので影響は少なく、かつ用地売却収入がもたらされます。
確か自転車置き場がなくなるのでは？
>一方、テラスは敷地が殆ど削られず売却収入が少ない一方、南側の居室が大通りに間近に面する事となり、閑静な低層住宅の良さが大部分失われます。また路線価が上昇するため固定資産税が上がる割に、上記理由により資産価値が低下する可能性が高いです。
これはその通り。
あと共通することは、土地以外物件移転補償（ようは撤去）は減価償却した費用しか支払われず、行政はやらないから面倒くさいこと。
マンションはほとんど土地収用法適用となる
、つまり、居住者で意見がまとまらない事例がほとんどということ。したがって、居住者同士でいざこざがおこることは避けられない。
こんなリスクがあります。

[364: 匿名さん]

そんなことは言っても、あと一つしか残っていない訳で、現在のマンションの売れ方から考えると人気あったんじゃないですか！

私も予算が合わなくて見送ったひとりで、購入者ではございません。
結局、今は相場が高いので様子をみつつ賃貸でしばらく過ごすつもりです。