パークホームズ目白ザ・テラス

[マンコミュファンさん]

先に販売され一発即日完売となる人気を集めた“ザ・フォレスト”の北側、農林中金寮跡地の第2弾プロジェクトです。


ザ・フォレストその1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307667/
ザ・フォレストその2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/346070/

パークホームズ目白ザテラス
所在地＝東京都豊島区西池袋2-1405-1ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝96戸
間取り＝1LDK～3LDK（41.79～91.87平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
設計・施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[22: 匿名さん]

木密地域不燃化プロジェクト入りしている地域は確かに都市整備局の地震ハザードマップで、真っ赤な地域。
この辺りと計画道路の延伸先の目白も火災危険度は低い。と言う点も考慮は必要。
まぁ、価格付け前のネガティブキャンペーンだと思いますが、フォレストで自信をつけてるから、やっぱり高めにでるんじゃ？

[23: 匿名さん]

＞２２
同意です

補助73号線は池袋の北側と南側で全然事情が違います

[24: 匿名さん]

>20
あのね、都市計画道路予定地には新規建設計画時にルールがあるのよ。
だから、戦後間も無くから予定地な当地は道路ができる想定を妨げない計画が必要な訳。
これは日本中どこの計画予定地でも一緒。
だから、そのことから出来ることが住民にとって前提ってことにはならないのよ。

[25: 匿名さん]

北側が収容されるのが確実なら、補助73号線は、開通される可能性が高いってことじゃない？

道路は、開通させないと作る意味ないんだし。

[26: 匿名さん]

作っておいても部分的に氷漬けになってしまっている道路も都市部でも見かけますし、
いつかは開通するとしても必ずそうなるとも限らないんですよね。
税金を払っている側からするとちょいと微妙なんですけれど。

池袋の駅に近くて、かつ低層なのは良いなと思います。
エレベーターは1基なんですね。
朝は結構混雑しそうなので、階段で降りた方が早そうですね。

[27: 匿名さん]

高齢者とか子連れてない限り、エレベーター使うのは4階以上でしょう。

[28: 土地勘無しさん]

ここの治安はどうなんでしょうか。
池袋ってキャッチも多いですよね。
周辺は静かで住宅地でいいなと思いますが、夜はだいぶ暗いので女性のひとり歩きとか気になります。

[29: マンション探し中]

道路が出来たら、どの辺りがどの位削られるんでしょうか？一階だと、南側テラスは3分の一くらいになるんですかねぇ。道路問題さえなければ、一階もいいと思ってるんですが。

[30: 匿名さん]

＞２９

答えはわりと簡単です。

補助７３号線の予定幅員は（場所によって多少差はありますが）20ｍ。

物件ＨＰの「ランドスケープ」のページを見ると「フォレスト棟」との間隔は25ｍ。

フォレスト棟北側は計画道路ギリギリなので、テラス棟の南側は約5ｍ残ると考えられます。

[31: 匿名さん]

ルーフバルコニーの使用料（未定）に関する記載はあるのですが、
テラスの使用料はどうなのでしょうか？
一般にはテラスは使用料を支払うものなのですか？

[32: 購入検討中さん]

池袋に近いけど静かな場所で良いですね。

ところでこちらはディスポーザーはついてますか？

[33: 匿名さん]

＞３２
付いてないわけがない。

フォレストは浄化槽を埋めるスペースがなかったから設置されなかっただけ。
こっちは当然ながらスペースあり。

[34: 匿名さん]

ゆったりしている感じもして１階もいいなと思っています。植栽などで癒されるでしょうし、エレベーターの煩わしさもないですし。日当たり、防犯や構造上の問題がなければいいなと考えています。

[35: 購入検討中さん]

ここ外廊下？
間取り見る限りはそうだよね、、、

[36: マンション探し中]

間違いなく外廊下でしょうね。空気の悪い都心でもないし、むしろ外廊下のほうがいいと私は思います。あのホテルみたいな空間、どーも好きになれないんですよね。

[37: 匿名さん]

はあ？

[38: マンション探し中]

ここ、南にはザフォレスト。西には初代パークホームズ目白だけど、お見合い感はどーなんでしょうね？リビングをパンツいっちょでウロウロする我が家には向かないかなあ、、、。かといって、タワーマンションは嫌だし。悩ましい。

[39: 匿名さん]

自分も内廊下よりも外廊下のほうがいいですね。
たしかに、外廊下は砂汚れがつきやすいし、雨も入ってきたりしますが、
清掃をしていれば、気になりませんし、開放感はあると思います。

[40: 匿名さん]

南にザフォレストがありますが、25メートル離れているので
お見合い感は大丈夫かなって思ってますが、どうでしょうね。
ホームページ上に仕様、設備について書かれていないですね。
検討する上で、もう少し詳しく知りたいですね。

[41: 匿名さん]

外廊下は、窓が外廊下に面してる部屋があるのが問題。
それさえなければいいと思います。ここも間取りみるとそうなってますね。
以前見たサンウッドのマンションは外廊下だけどそういう部屋がないよう工夫されててよかったですね。

[42: 購入検討中さん]

ここは外廊下で田の字プランばっかだからほとんどそうでしょ。

お隣のフォレストのほうできあがってきて見たけど、
あれ防犯の面大丈夫なんだろうか。簡単に外から外廊下の部分に入ってこれそうなんだが。

みなさんどう思いますか。フォレストの見てここも判断できるので

[43: 匿名さん]

画像が無ければ判断に困る

[44: 匿名さん]

＞４２

フォレストの１階外廊下、
道路ができないうちは敷地内だから侵入の可能性は低いでしょ

道路ができたら「外廊下の手すり＝敷地境界線」なので
目隠しを兼ねた防護柵が必要になるでしょうね

まあこちらとは関係ない話ですけど

[45: 購入経験者さん]

敷地内といえど簡単に入ってこれそうな位置でしたよ。

基本的に外廊下の物件ってどこもオートロック経由しなくてもはいってこれる感じなんですよね。

内廊下より換気とかに関してはいいですけど防犯面ではよくないし、フォレスト見てるとたとえば台風とか嵐とかきたら

外廊下側がかなり暴風雨にさらされそうな感じです

悪意はないんですが昔からあるようなアパートの外廊下的な感じなので

こっちのほうも同じ外廊下だと思うのでフォレストは参考になります。

[46: 匿名さん]

外観に関しては、道ができたらフォレストは悲惨なことになるけど、テラスはさほど影響がない気がします。

外廊下といえば、お隣のパークホームズ目白も外廊下ではなかったでしょうか？

最近見に行っていないので、記憶が曖昧ですが＾＾；。

[47: 購入検討中さん]

外観に関してはテラスはさほど影響ないだろうね、道路通っても。ただ南側の条件のいい住戸が大通りに近い距離で面することに
なってマイナス面はあるけど

[48: 購入検討中さん]

ランドプラン見たらほとんど田の字ですよね。
これだと外廊下側の部屋はプライバシーないですよね。
デベとしては戸数をつくるためだけど、買い手としては最悪の間取り
外廊下だと防犯面でもよくないし。
エレベーターは96戸で一基だったり完全に高級感のない
コストダウン物件ですね。坪300以上(推測)マンションだろうに

[49: 匿名さん]

道路ができることをマイナス面で見る人が多いけど、道路ができた方が街並みがスッキリして価値が上がる気がします。

あの辺は家が密集しているし、閑静な住宅地でいいけど、夜は少し薄暗い気がします。

大通りに面するとはいっても、明治通りや山手通りほどではないでしょうし。

この物件は影響が少ないので、個人的には道路ができて欲しいです。

[50: 匿名さん]

自分さえよければいいという人は
集合住宅には向いてないと思いますね

[51: 匿名さん]

フォレストの人も、道路ができる可能性を考慮の上で購入されてるわけですし、そう身勝手な意見でもないのでは？
道路ができるメリットもある程度はあるかと。

[52: 匿名さん]

そうかなぁ
道路ができないって願望込みの予測と
まぁできるとしても遠い将来って思い込みの人が多そうですけどね

どちらにしろ道路ができて欲しいなんて人は少数だと思います
目白から西池袋って閑静だからいいんだと思いますけどね

[53: 匿名さん]

こればっかりは、東京都や豊島区が決めることですから、賭けだと思います。
他のスレでもありましたが、池袋西口駅前の開発が三菱に決まったことや、補助73号が開通しつつあることは現実としてあるかと思います。

[54: 匿名さん]

フォレスト買った人は補償金？が3Lで800万以上入る見込みだから、道路が通っても構わないと思ってるんじゃないかな。
特に影響の大きい1階は比較的割安だったから、補償金が入ったら坪200ちょっとで買えた事になる。

問題は三井がテラスをいくらで出してくるかだけど、フォレストの人気でこの場所の需要があることが分かったし、建築費高騰や計画道路の影響が少ないことから考えて、フォレスト買えた人はラッキーだったという事になりそう。

[55: 匿名さん]

住所も池袋、一番近い駅も池袋

目白って名前つけないでほしいね

[56: 匿名さん]

そうは言っても目白2丁目や5丁目より目白らしい雰囲気だよ、このへん。
西武線の北側まで目白だった時代もあるんだし。

[57: 匿名さん]

54さん。補償金はそんなにでません。

[58: 匿名さん]

>５７

何を根拠に？

私は54さんじゃないけど、同じ説明受けましたよ

[59: 匿名さん]

＞＞49

道路ができた後にわかるメリットやデメリットは今の時点ではこの全てを書き出すことはできないですからねえ。だからこそ否定派、ウェルカム派で理由を添えてここで話し合うことで少しでも多くの情報が出てくると思います。いいことです。

ところでマンション名の物議があるようですが、
そんなに気になっている方、多いのですか??

[60: 匿名さん]

58
私、補助線の用地取得してたことあるんで。

[61: 匿名さん]

58
で、誰に説明うけました？

[62: 匿名さん]

54ですが、補償金の話はモデルルームで営業さんから聞きました。
説明用の資料を見せてもらったので、計画道路の事を聞いた人は同じ説明を受けていると思います。
もちろん金額は保証するものではないとのことわりつきで、デベが土地を収得した金額を元に計算したものだったと思います。

[63: 匿名さん]

62
ありがとうございます。
営業に少々問題がありますね。
自己責任とはいえ、購入者は54のように
3Lで800万の補償金で割安と考えた人もいそうですし。
計画道路における土地売買代金算出方法は、
デベの用地取得費とはまるで違います。
情報ありがとうございました。
計画道路に面する販売で補償金を絡めて営業することが妥当か、検討の余地がありそうです。

[64: 匿名さん]

営業は、おおよその目安として補償金額を提示しただけじゃないですか？
その時の時価で算定されることは、確か説明があったと思います。

[65: 匿名さん]

時価ならおよそで仕方ないですよね、営業の方も正確な数字を説明できないでしょうし逆に断定してしまうと後々トラブルの元に。。

それにしても今更気づいたことなのですが池袋と目白は駅間がこんなに近いんですね。

[66: 匿名さん]

＞池袋と目白は駅間がこんなに近いんですね


目白駅から池袋駅のプラザ口までは１０分くらいで歩けます。
本当に近いですよ。

この場所に住んで目白駅を使おうと思ってる方は通勤時の経路にご注意を。
案内図の道順だと途中に西武線の踏切があるのですが、
朝夕は全然開きません。
山手線沿いのガードをくぐるほうが早いです。

朝夕は池袋駅（プラザ口）、早朝深夜と昼間は目白駅をおすすめします。

[67: 匿名さん]

64、65
時価の差ではなく
根本的に違うんですよ。
その営業手法はだから問題な訳です。

[68: 匿名さん]

67さん、根拠を示さず批判し続けても、説得力がまるでないです。

[70: 匿名さん]

68、69
建設事務所の用地担当に聞けばわかりますよ。
あと買わないです。
計画道路道路の補償金関係で
あいまいなことを答えられると迷惑なだけ。
後々、事業認可されたときに大変なんですよ。