パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？PART6

[購入検討中さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

[951: 匿名さん]

>945
中古は売主の希望が大きく反映する価格だから
仲介業者のフィルタなんてたいして役に立たないよ。
特に「売り時」のときは売主は強気で出したがる。

[952: 匿名さん]

90Cが要望書の通り、一期で相当数が蒸発したら圧巻でしょうね。
価格としては手が出せない人も居ると思いますし、正直安くはないとは思いますが、
そうなれば、この物件全体の価値を反映することになると思います。

[953: 物件比較中さん]

眺望を特に重視しない人は駅近レジデンス待ちかもしれませんね。
私もすでにレジデンス待ち。

[954: 匿名さん]

レジデンス棟は９４戸分譲なんだね。モデルルームは同じ場所を使うのだろうか？

[955: 匿名さん]

>948
せっかく話題が遠のいてたのに、適当な嘘で弁明するからぶり返すんだよ。反論できないなら黙ってなさい。

[956: 匿名さん]

キャピタルゲートでは、レジデンス棟をヒッソリというかタワー棟に混ぜて売りました。
タワー販売時に、レジデンス棟の問い合わせをした人を優先して。

[957: 匿名さん]

950は正確なファクトで示してよ。こういう人は数字示さないから

[958: 匿名さん]

リンク先に数字書いてあるじゃん。こういう人は読みもしないで的外れな反論するから。

[959: 匿名さん]

スラブ330、戸境80以上、タワマンとしてはスペックが高い。そういう結論ですよ。明確に他タワマンの具体名付きで数値ファクトで比較してくれた人はいないでしょ。戸境は富久と数値比較でパークシティが厚いということが証明されてるくらいでしょうか。あと性能評価でオール満点のここに対し、よくここに起こしになる富久などはいかがでしょうか？など。比較材料たくさんですね。総じてスペックが高いが結論だとおもいます。

[960: 匿名さん]

タンク付きトイレは、スペックに入りませんか？

[961: 匿名さん]

他の大崎五反田エリアはスーパーゼネコン施工が多いのに
ここは西松建設を使ってる件

[962: 匿名さん]

レジデンス棟と他の業務ビルは大成ですよね

[963: 匿名さん]

スーゼネだからトラブルが明らかに少ないとか、西松だからクレーム多いとか。
個別の事例でなく、有意差を証明できるだけの信憑性のあるデータ出してほしいですね。
まぁ、無理だと思いますがｗ。

結局のところ「スーゼネだからなんとなく安心」的なレベルでしょ。
水害も含め、不確定要素をどう解釈するかは、個人の価値観の問題。
購入する人はその辺の気持ちの整理はもうついてると思いますよ。

[964: 匿名さん]

三井も
結局のところ「三井だからなんとなく安心」的なレベルですね。

[965: 匿名さん]

グランスカイの辺りの洪水マップを見てみましたが、御殿山小付近よりも
浸水する高さが高く（水色の範囲が広い）、浸水実績もありますね。
グランスカイの掲示板では当時水害についてどのような議論がなされていたのでしょうか？
やはり水害系のネガで埋め尽くされていたのでしょうか？

[966: 匿名さん]

うめつくされてました。
ちなみにこのあたりの過去の浸水実績は目黒川の氾濫ではなく下水のキャパオーバーした雨水です。目黒川に流せないのであふれます。

[967: 匿名さん]

>959
綿で嵩増しした厚さに何の意味があるの？？結局、低音の遮音性能が低いんだから意味ないって書いてあるじゃん。結局、タワマンだから我慢しろってことでしょ。綿の厚さなんてどうでもいいから、遮音性の高い壁作ってくださいよ。
しかも、洪水に関しては何も対策ないしね。実際、4年に一度の頻度で町内で床上浸水してる。こんな地域はかなり希少。ってか見たことない。

[968: 匿名さん]

地元民です。
北品川５丁目でいつも水がでるのは小関橋と森永橋の間にある目黒川沿いの道路です。
マンホールから水があふれます。目黒川とは関係ないです。
ちなみにこのあたりで目黒川が決壊したことはありません。ただし決壊したらマンションあたりもただじゃすまないと思いますが。

[969: 匿名]

とはいうもののネガが低地、低地！水害水害！
と叫んだところでここを買おうという人にはなんの影響も与えないと思います。
人は必ず死ぬ！とかいわれてもだから？って感じなのと同じです。

[970: 匿名さん]

北品川5丁目も浸水実績沢山ありますよ。マップに色分けして載ってるのは平成元年と平成11年の洪水分だけです。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000047000/chomokubetuichira...

ここに浸水履歴載ってますよ。五反田ほどではないですが、北品川5丁目は結構な頻度で洪水になってますね。調整池出来てから洪水被害ないとか毎回書いてますが、完全な嘘のようです。

[971: 匿名さん]

やはり、低地は心配ですね。

[972: 匿名さん]

目黒川の水位が上がるから、低地で下水流れなくなってあふれるんじゃないの？？
目黒川決壊までいっちゃったら廃墟になる。

ってか、床上浸水気にしないほどの悟りを開いてる人ってどのくらいいるんだw
稀にTVで流れる床上浸水の映像が、区内ではほとんど毎年、町内でも数年に1度あるんだよ？？

マンションだから家財が下水に浸るよりはましかもしれないが、それでも車、自転車、エントランスは下水に浸る。
暫くは下水まみれのエントランスを行き来して、下水にまみれた車を処分して…

[973: 匿名さん]

なにをやっても無駄だよ。
倍率さがるといいね！
それとも単なるいやがらせ？

[974: 匿名さん]

単なる嫌がらせなら一期の直前のこの時期に盛り上がるのは不自然。瞬間蒸発した千代田富士見も一期直前はかなりネガが激しかったよ。

[975: 匿名さん]

前の方も書かれてましたが、東の中住戸から東京タワー見えるのは本当でしょうか？確かに角度的に見えそうな気もするものの、どなたかご存知のかたいらっしゃいましたらご教授願います。

[976: 匿名さん]

北北東だから、高層だったら普通に見えると思うよ。

[977: 匿名さん]

でもグランスカイは売れたんでしょ？
この地域を買う人はそういうことなのではないでしょうか。
グラスカで快適に住んでる人もたくさん居るわけですから。

[978: 匿名さん]

＞975
地図で直線を引いてみたのですが、
線上に建築中のレジデンス三田（24F建て）がありました。
東京タワーまで近距離なので根元は隠れてしまうかもしれませんね。

[979: 周辺住民さん]

あら。R三田でタワー見えなくなるは笑

[980: 周辺住民さん]

先っぽだけ？しかみえないんじや、意味ないじゃん。グラスカは角度がちがうから関係ないけどね。

[981: 匿名さん]

ここの低層階は、緑ビューが綺麗だったりしますでしょうか？

当方、低層階から望む緑ビューが綺麗なマンションを探して
おりますが、ほとんどなく、またあっても予算をはるかに
オーバーしているものが多く、なかなか思うようなマンション
に巡り会えておりません。クロノやスカイズもありかな、
と思ったのですが、いまいち食指が動かず、踏み切れませんでした。

[982: 匿名さん]

緑ビューの低層階っていうのは一般的に
こちらから緑が見える代わりに、緑の中にいる人からも室内が見られ易くなります。

[983: 匿名さん]

東側の御殿山小学校と御殿山の間に木々がたくさんありますので東側は緑ビューですね。

普通のマンションなら１０Ｆであればカーテンなんかしませんが、御殿山の住宅地は高台なので東側でも８Ｆくらいまでは御殿山の１Ｆに相当します。したがってマンション１０Ｆくらいまではカーテン全開にしていると室内は御殿山からだとわりに丸見えであります。

[984: 匿名さん]

ここは範囲が広いから勘違いしそうですが、植栽は疎らだし緑ビューを期待しているとがっかりしますよ…

[985: 匿名さん]

こんな記事がありました。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/1039-2013-11-27-02-0...

[986: 匿名さん]

デベが『安くはない』って言ってるのに、きわめてリーズナブルとはまた随分と売り手寄りな記事だな。

[987: 匿名さん]

985さん、その記事のサイトは
三井、三菱、東急などが幹事をやってる業界サイトですから。
他のデべの物件には結構厳しい内容の記事も見られますが。

[988: 匿名さん]

記事みましたが、素晴らしいプロジェクトだということが改めて理解できました。このような記事を見ると色々と気づきもあり大変参考になります。まぁ、このような記事が出ること自体許せないと思う別の思惑の方も登場されるかとも予想されますが。
何わともあれ価値あると評価されるものに投資したいものですね。

[989: 匿名さん]

三井が主幹のサイトじゃあ当然そうなるわな

[990: 匿名さん]

RBAって業界の親睦団体で提灯記事が多い。

注目すべきは登録即日完売ってキーワード。登録されても契約に至るとは限らないから売れたとは言いがたい。野村の完売は以前からこれだったんだけど、三井はちゃんとしてたと思ってたんだけどな。

ダミー登録して完売ってことになんてね。ダミー登録については三井社員が暴露本に書いちゃってる。

[991: 匿名さん]

大体、想像通りの書き込みがされてますね。話半分でみてもポジですよ

[992: 匿名さん]

提灯記事を書いて宣伝してもらわなければならないってのが実情でしょ。どう考えてもマイナス情報。

[993: 匿名さん]

そもそも価格設定に無理があるからね。
人気人気っていってるけど、みんなだいたい『自分の希望してる部屋は』調整のお陰で他に希望者いないとか言われてるんじゃないの？

ギリギリに登録するといわれてる人たちが、実際に登録しに来てくれればいいけどね(笑)

[994: 匿名さん]

82平米38階で9000万なら全然高くないでしょ。

[995: 匿名さん]

993さんはどこと比較して高いと言ってるの？

[996: 匿名さん]

おおかた埋立地だろ？

[997: 匿名さん]

何しにここに来ているのか全く持って不明、やれやれ（笑）
商業施設など楽しみ尽きないです。

[998: 匿名さん]

商業施設は内容によっては住環境にとって嫌悪施設にもなる。

何が来るか分からないロシアンルーレット。

[999: 匿名さん]

申し込み状況既に９割近く埋まってるね。

998さんは何の動機があってネガ発言をしてるのでしょう？

[1000: 物件比較中さん]

買いたい人が買えばいいんじゃない。他に物件をよく見ている方はわかりますから。ここのいい面、悪い面を。

[1001: 匿名さん]

確かに良い面悪い面を見極めるのは大事だと思います。ここ数日、なぜか一方的に具体性の無いネガが繰り返されていて、うんざりしておりました。具体性のない、ただ否定したいだけのネガは止めて頂きたいですね。

[1002: 匿名さん]

倍率下げ目的のネガでしょ。自分だけがよければって輩。そういう人達が将来のお隣さん候補。
そういうのも立派な検討材料。

[1003: 匿名さん]

あと４日すれば収まりますよ。

[1004: 匿名さん]

むしろ、最近具体性のあるポジティブな情報ってあったっけ？？

瞬間蒸発！！大人気！！素晴らしい！！安い！！

みたいな謎の呟きしかないような…
数字で示したのって、壁にいれてる綿が厚いから、見た目壁が厚くて高スペックに見えるってくらいでしょ？
実際は遮音性能は低いみたいだけどね。

[1005: 匿名さん]

一期の部屋計算したら坪単価370万だよ

[1006: 匿名さん]

どんな計算してるの？38階の坪単価が370万なのに。

[1007: 匿名さん]

1006
1階上るごとに10万や20万しか高くならない部屋がやたら多いから、
38階の安い部屋を強調する意味なし。

[1008: 匿名さん]

どんな計算って売り出し中の全戸価格を面積で割ると３６９万になる

[1009: 匿名さん]

高層が安いと見るべきか、低層が高いと見るべきか。

モデルルームの事前案内より前の時点では、ファミリー向けの間取りを増やして、仕様も余計なものを削ってリーズナブルにしたって説明されたし、結局グランスカイよりも高いってことは、総じて高いと見るべきかな。

[1010: 匿名さん]

>>1008
それ計算間違ってるよ。総額÷総面積じゃなくて、各戸毎に坪単価を出して平均しないと上振れます。
同じ計算しましたがプレミアム住戸込みで坪365万になるはずです。
ちなみに1億以上の住戸を除けば坪359万ですよ。

[1011: 匿名さん]

ちなみに、第一期は人気のある東向きと南向き中心で坪359万（365万）だから、
マンション全体だともっと安くなるでしょう。

[1012: 匿名さん]

> 仕様も余計なものを削ってリーズナブルにしたって説明された

天カセ、トランクルーム、天井2.6、ディスポーザ、ついてればOKでしょ。共用設備も十分。

[1013: 匿名さん]

上ぶれするか下ぶれするかの違いだけじゃないの？
小さな安い部屋の方が大いに決まってるんだから、部屋毎の坪単価を平均したら下ぶれする。
面積で平均する方が考え方は正しいと思うよ。

[1014: 匿名さん]

だからそれ以外のジャグジーとかフローリングとか削ったんでしょ？

[1015: 匿名さん]

>>1013
そういう考え方もあるのね。
一応、総額÷総面積で計算してみたけど、坪単価367万じゃない？

総額：231億6210円、総面積：20799㎡

[1016: 匿名さん]

1013さんに同感です。
面積で平均するのが、デべが買い手に販売する実際の坪単価でしょう。

[1017: 匿名さん]

平均坪単価の定義も知らず坪単価360とかいったのか？

[1018: 匿名さん]

>>1015
>そういう考え方もあるのね。

そういう考え方もあるのねって・・・見苦しい奴だな。

間違いを間違いと認められない奴は、どこで何をしても成功しないよ。

[1019: 匿名さん]

もはや、安く見せるためには手段を選べない段階なのか。

[1020: 匿名さん]

普通にプレス発表で368との単価は公表されてますが。。。

[1021: 匿名さん]

階高はいくつですか？
3.25mぐらいですかね？

[1022: 匿名さん]

営業の方に3.3と聞いた記憶あります。千代田富士見ほどではないですが、かなり高くとっている方ですね。

[1023: 匿名さん]

タワーなんだから階高は普通じゃない？

[1024: 匿名さん]

皆さん坪単価が大好きなようですが、平均坪単価ってそんなに気になります？
プレミアを入れるかどうかで全然変わる訳ですし。
自分の部屋がいくつか分かっていればいいのでは？

[1025: 匿名さん]

他物件と比べて平均値が高ければ、高値掴みとか騒ぎたい輩が居るんでしょう。
ほんとどうでもいいです。

[1026: 匿名さん]

自分の部屋の価値、を判断する材料としても平均坪単価は必要ですよ。
自分の部屋がこのマンションの中で高い部屋なのか割安な部屋なのかを知るために。

[1027: 匿名さん]

坪単価が高い＝価値が高く、高く売れることを知れる一方で
適正価格でなければ割高感が否めない＝高値掴みといった要素があります。
平均値はそのマンションのおおよその価格を反映するので、他物件との比較の一助になり、
またマンション内の自分の位置を知ることにもなります。

[1028: 匿名さん]

平均坪単価は重要ですよ。
近隣のマンションと比較するのに使います。割高、割安がすぐに分かります。

[1029: 匿名さん]

一期と二期の平均単価を比べるとかいろいろ分析できますよね。
スーモは部屋の番号入りで３００戸以上の価格がすべて出ていますから貴重な資料です。
プレミアム住居をのぞいた坪単価とか階数別の単価とかこれがあれば計算できますからね。
おそらく来週には消されると思います。
私はＥＸＣＥＬに保存しました。

あと細かい話ですが坪単位を計算するのに㎡単価に３．３をかけている人がいますが通常は０．３０２５で割ります。

[1030: 匿名さん]

新しいスレ立ってますよ

[1031: 管理人]

新しいスレッドがございますので、こちらは閉鎖させていただきます。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/377055/