パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？PART6

[購入検討中さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

[832: 匿名さん]

最終倍率の連絡ってくれるんですかね？

[833: 申込予定さん]

倍率は自分で聞かないと分からないと思いますよ。
勝手な予想ですが、８割方はもう登録を済ませているのではないでしょうか。

[834: 匿名さん]

私は828さんの通り倍率見極め派です。営業の人にも言ってます。半分くらいの人はそうすると言ってたので、別に普通なのではないかな。

[835: 匿名さん]

中実スラブ換算で260って普通じゃない？別に厚くない。現にうちも300だし。

戸境壁も、グラスウールが2.5cm厚いから富久より厚く見えるだけで、下地の石膏ボード(プラスターボード)が一枚しかない大崎は低音筒抜けだよ。グラスウールは高音しか吸収しないからね。

低音の遮音率は石膏ボードの厚さと枚数(ボードとボードの境で音は大きく減衰します。二重床と同じ原理)で決まります。
富久がわざわざ石膏ボードを3枚も重ねてるのには理由があるということです。

ちなみに近隣騒音で問題になるのは低音だから、石膏ボードの厚さの方が重要。

[836: 購入検討中さん]

意外と西の高層はどう？
西日さえ我慢すれば確定眺望やし。
東や南の高層住戸抽選落ち組も次に狙うはここ？
まあ、俺はやはり東向き捨て難しだが（笑）

[837: マンション投資家さん]

東の低層買うなら西の高層階がいいと思う。

[838: 匿名さん]

その間取りの最高階が良いとか、最安物件が良いとか、特定の部屋番号などがあれば先制する。
一方許容できる階数に幅があり、自分のベストが叶わなくても妥協出来る人や
どうしても一期でこの物件を手に入れたい人にとっては、倍率見極めが重要な戦略でしょうね。

[839: 匿名さん]

東の低層狙いなんですね。分かります

[840: 匿名さん]

東の低層ならガンバって東の高層買うでしょ。価格差少ないからね。西高層は本当に最上階近くまでいかないと微妙だよ。

[841: 匿名さん]

西高層隣接してるのが比較的低層だから良いんじゃないかな？

[842: 匿名さん]

東向きの中住戸からはさすがに東京タワーはみえないのでは？

[843: 匿名さん]

東低層買うなら高層だろうね。南も同じ。

[844: 匿名さん]

けど東は低層も高層も対して眺望変わらないよね。それでも高層がいいの？

[845: 匿名さん]

高層だと東京湾見えるよね。あと東中住戸から東京タワーはギリギリ見えるのでは？？？

[846: 購入検討中さん]

西日ってそんなに嫌なものなのかしら。経験ないのでわかんない

[847: 匿名さん]

西向きは冬はいいかもしれないが、夏は結構厳しいのでは？ただ、晴れて空気澄んでいたら富士山は見えますね。

[848: 匿名さん]

西日なんてカーテン閉めれば問題ないよ。
ってか、南の方がよほど暑い。

[849: 匿名さん]

東が最高。高層階低層階問わず

[850: 匿名さん]

いやこのマンションなら高層を買いたいでしょ。7500万で3階なのに7800万で27階ですよ。

[851: 匿名さん]

要望書も東向だと14階以上はほぼ全戸に入ってるけど、13階以下は空きが目立つよね。

[852: 匿名さん]

14階と27階なら対して変わらなくないですか？

[853: 匿名さん]

たしかに眺望はね。けどリセールは大きくかわる。

[854: 匿名さん]

差分の13階分の高さの違いで、景色の見え方は全然違ってきます。どこかのオフィスビルで試してみればわかると思います。40階近いともう感覚的には雲の上で気分最高ですよ。

[855: 匿名さん]

なるほど、リセールを含めてトータルで考えれば高層ほど安くなるのですね。

[856: 匿名さん]

高層階ほどお買得になる？珍しいマンションですね。

[857: 匿名さん]

低層でも利益出せるとは思うが東、南の高層なら当たった瞬間含み益1000万以上ではないかな。三井は何でこんな安い値段にしたのだろう。

[858: 匿名さん]

857さん
それは言い過ぎw
グランスカイと比べると高層階でようやく同じくらいか少しだけ安いくらい。ちなみに中そう以下は断然グランスカイの方が安い

[859: 物件比較中さん]

囲まれてるからね。

[860: 物件比較中さん]

西向きで富士山が見えるのは28F以上ですね。

[861: 匿名さん]

とりあえず高値の東半分をどうにか売り切って、それから2期で西高層の永久眺望をちゃんとPRして割安な値段もあってさっさと売り切り、西低層は竣工までゆっくり売って、売れなければ残り数部屋はやや値引きしてお得感出して売り切るって感じかな。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[862: 匿名さん]

モデルルームに行って真剣に検討すれば自ずとどの間取りが価値あるものかは一目瞭然だとおもいます。
建物自体はクオリティが高いので、願わくば、オプションでの選択余地を広くとっていただきたかった。
まぁ、住み始めて見て、内装に飽きたら少しリフォームなどでいじってみる感じでしょうか。
御殿山のホテルがリニューアルされ、ガーデンシティも新テナントと会社が入るようですし活気益々活気
付きそう。ちなみにソニー通りは所々で歩道や道路の工事やってますが、何の工事なんですかね？

[863: 匿名さん]

確かにオプションが選べないのは難点だね。でもあまりいろいろ盛り込みすぎてレジデンス三田みたいに割高になるのもどうかと思うし、妥協するしかないのかなと思ってる。

[864: 匿名さん]

永久に眺望が保証される東向きが一番価値あり。
大崎はタワーは多いけど、眺望が保証されている部屋は少ないから、中古でも競争力があるのでは。
タワーの最大のメリットは、眺望。
中古で今出ている大崎の物件は、過去にもあまり例をみない強気価格が散見される。
もっと相場が弱かったり、供給戸数の多いタイミングだと坪300くらいになることも。競争力のある物件じゃないと、辛いよ。

[865: 匿名さん]

そんなことはみんな分かってる。だからこそ東向中層以上のほとんどで要望書が入ってるんでしょ。東と西でリセールで坪50ぐらいは違うと思うけど売値は変わらない。だから東は瞬間蒸発、西は苦戦すると言っている。

[866: 匿名]

＞862
ソニー通りの工事は、水道管敷設と電柱地中化工事みたいですよ。
ガーデンシティーは、地の利の悪さに妥協せず長谷工が、どこまで、質を保ったままテナント誘致をできるか注目ですね。

[867: 購入検討中さん]

東と西は低層は圧倒的な違いあるけど、高層は抜け感・確定眺望という意味ではリセール時のバリューは近しいのでは？
まあ、分かりやすさは東なんだろうけど。

[868: 匿名さん]

東の高層階買えればキャピタルゲインでますか？

[869: 匿名]

西の２８Fから下はそんなに眺望悪い感じですか？
向いの業務棟とは道路挟みますが、圧迫感あるんでしょうか？

[870: 匿名さん]

>ガーデンシティーは、地の利の悪さに妥協せず長谷工が、どこまで、質を保ったままテナント誘致をできるか注目ですね。

長谷工が関わってるの？

[871: 匿名さん]

>869
圧迫感はないと思うけど、視線はある。
日照も場所によっては影響あり。
再開発地域は、建物と建物の距離が離れているから囲まれ感はさほどないけど、西と同じ条件の物件は山ほどあるから、リセールは時期を選ばないと価格勝負になるということ。
パークシティ自体に付加価値があれば、他の物件より有利になると思うけど…要望書の入り具合からは、付加価値を感じていないということ。

[872: 匿名さん]

>864
大崎の中古が過去に例を見ない強気価格ってことは、大崎の不動産価格が過去に例を見ない高騰中で今は売り時だから、今買うと何年か住んで売る頃に価格がかなり下がるってことじゃん。

今は新築の競合ないからかなり価格上げてきたみたいだけど、中古で売るときは今までの再開発が全て競合物件だし、不動産バブルも終わってるだろうから、数年後に中古を安く買い叩くのも手か…壁薄かったり内装チープだったりで競争力高そうには見えないしな。

[873: 匿名さん]

>>870

ガーデンシティのデベは積水ハウスでしょ。
そして設計、施工は大成建設です。
長谷工ってなんだよ、、、。

[874: 匿名さん]

>>869

西側は隣の業務棟と向かい合っていますが、建物がオフセットしているので西側の半分は眺望が抜けます。どの部屋から抜けるかは価格差があるのでわかりやすいと思います。

[875: 匿名さん]

>>872

中古のマンションの競争力とはまず立地が８割です。あとは建物の外観と共用部に関していえばエントランスが重要。

専有部の内装や壁の薄さなどは中古のリセールバリューにほとんど影響しません。新築と違ってカタログスペックではなく実物があるので、目に見える部分が重要になります。
実際ビンテージマンションなどは設計ガ古いので遮音性とかよくないですけどそういうの気にする人はあまりいません。

あと「買い叩く」というのは自由ですが値下げ交渉するというのとはだいぶニュアンスが違うのでは？越後湯沢のマンションみたいにただでもいいけど誰か引き取ってくれみたいな場合ならともかく、ここを数年後（というのは５年後くらいのイメージですよね）に分譲価格より大幅に安く買うというのは難しいと思います。（普通の人は安くしか売れないなら新築マンションを５年で売ったりはしません）

[876: 匿名]

北向きはどうなんでしょうか？御殿山小学校移転後の土地や、SONYの売却動向、パークシティー大崎のモデルルームの跡地の開発等、不安要素がたくさんあると思います。

[877: 匿名さん]

>>875
立地ならここ、駅徒歩6分だから駅近ではない。低地。
ってことになりますが？

[878: 匿名さん]

>875
部屋のスペックどうでもいいって人はいない。それに家を売るときは引っ越す必要があるときが多いから、市況なんか関係ない。
適当書くなよ。

[879: 匿名さん]

８７５さん
新築と同時に中古物件もみて周っていますが、いつも営業の方に言われるのがその
お部屋だけでなく、共用部分も注意してみてくださいと。
それでそこのマンションの資産価値がわかりますと。確かに共用部分が汚かったり、
自転車がたくさんマンション前においてある所とかありますものね。

[880: 匿名さん]

>879

ある程度の規模だと来客用駐車場はあるけど、来客用駐輪場ってないんだよね。なので、外から
自転車で来た人の自転車がエントランス前に放置されることになる。

[881: 匿名さん]

子供用自転車も駐輪場に置けなくて、ポーチとか玄関前に置く人がでてきて問題になる。子供用
自転車置き場を設定してるマンションってほとんどないんだよな。管理会社ってデベの系列なの
だから、入居後の問題をデベにフィードバックしないのかな。