パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？PART6

[購入検討中さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

[526: 匿名さん]

今年度お買い得ナンバーワンマンション？

[527: 匿名さん]

今年度高値掴みナンバーワンマンション？

[528: 匿名さん]

スレに以前書かれていたみたいに、坪３２０万のままなら
今年度お買い得ナンバーワンだったでしょう。
たとえ一部の部屋がタンク付きトイレ仕様でも。

[529: 匿名さん]

528の価格だったら確かにお買い得マンションだけど、富久に持っていかれたよね。
ここは富久よりも大規模な再開発で強気な価格だから仕方ない。

[530: 匿名さん]

大崎でのこの価格は高すぎる！即切り捨てたいけれど、
検討してみるといいんだよね。

[531: 匿名さん]

パークシティにしたのは三井が上手いよね。
豊洲や武蔵小杉の前例を客に連想させるから。

[532: 匿名さん]

富久はええっ！っていうような衝撃の間取りだけど安いからね。
安さは正義なり。

[533: 匿名さん]

御殿山ガーデンはラフォーレ東京のマリオットへのリブランドのタイミングで名前が御殿山トラストシティと変わるようです。ガーデンシティ品川御殿山と紛らわしかったので良かったです。

ガーデンシティの方もようやくスリーエムに続くテナントが決まったそうです。外資系の保険会社と聞いています。

[534: 匿名さん]

パークシティは浜田山もあるし別に安いわけではない。豊洲のことを思い出して勝手に安いのではと思ってしまったのが高いと思う一つの要因なのか？

[536: 購入検討中さん]

高いけど、高値掴みナンバーワンではないでしょ（笑）

[537: 匿名さん]

>532
ここも行灯部屋とリビングインばかりだし
富久のことを笑える立場にはないでしょ。

[538: 匿名さん]

富久の間取りは過去に例を見ないでしょ。あれだけ多くの間取りパターンをようしながら、行灯部屋だとかリビングインとかのレベルを超えて、洋室全てがリビングインになってたりと正直今までみたことがないほどの凄さ。

[540: 匿名さん]

>538
五十歩百歩

[541: 匿名さん]

>538
ここの多くの2LDKも全部屋リビングインですよ？
3LDKになると1部屋がリビングインでなくなりますが、LDKと壁を共有してるので、独立性高くないし。
80平米を超えるとたしかに良くはなってきますが、富久には80平米以上の物件自体があまりないです。

私は両物件とも比較検討してますが、間取りについては50歩100歩だと思ってます。

[542: 匿名さん]

ここは間取りが売りだと思います。あと東向きは永久眺望だし御殿山からの緑が景色として素晴らしい。あと、グラスカと比べ遜色ないかそれ以上の豪華さを持ったエントランス、デザイン的には千代田富士見に似た感じの共用部。

[543: 匿名さん]

さすがに、タンク付きトイレは売りだとは言えません。

[545: 匿名さん]

最寄駅が
山手線＞地下鉄
どちらもスーパーまで不便？

[546: 匿名さん]

大崎のスレなのに富久を出してきて検討者を煽り、そして富久の間取りの悪さを指摘すると大崎のことをディスる。
典型的な煽り投稿です。スルーでいいかと思います。

[547: 匿名さん]

ここは価格も高いけど、ランニングコストは今年度全国一位かもね。このレベルでよくここまでランニングコスト上げれたもんだ。
ここより高いところがあるなら是非見に行ってみたいから紹介してほしい。誰か心当たりありませんか？？どんな管理してくれるのか凄く興味あります。

[548: 匿名さん]

545
トミヒサは敷地内に大型店舗イトーヨーカドーと
セブンイレブンがあります。

[549: 匿名さん]

富久をヨイショする気はないし、もう広い部屋残ってないから検討外だけど、イトーヨーカ堂が敷地内にあるのはかなり羨ましい。

[552: 匿名さん]

なんか「高値掴み」「水害」「富久」と話題がループしてますね。
高値掴みかどうかは数年経ってみないと分かりませんが、リーマンショック後のグランスカイがなんだかんだで完売、ＯＷＣＴもほぼ完売しているのと、内側大崎としては最終物件感があるので、あまり心配していません。

富久のしつこさは、早期完売を目指すあまりの焦りでは？と勘ぐってしまいます。
ここは、竣工までに何とかぐらいのまったり感で良いと思っています。

[553: 購入検討中さん]

いや。ここは311後のマンション。災害リスクは考慮される。安心、安全はかかせない。サイレンが鳴り止まない街をどう考えるか。

[554: 匿名さん]

管理体制や設備、サービスの比較でここより管理費が高いところと比較してみたいのですが、管理費が372円/m3を超えるところってありませんか？？

[555: 匿名さん]

タンク付きトイレの話もループしてますが、３LDK以上は全戸タンクレスですよ。浄水器なしというのもガセですし。間取りが悪いって北窓の部屋を作る外廊下物件と比較してるんですか？内廊下でリビングインは普通ですよ。

[556: 匿名さん]

坪330の部屋はないの？東向で340が一番安い？

[557: 匿名さん]

補助金が入ってるから売値は安くできたとして、管理費だけはどうにもならないのだろう。

[558: 申込予定さん]

何にせよ、金利の低さが高値を盲目にさせる。。高いのは分かってはいるけれど。。。

[559: 匿名さん]

高くないでしょ。将来は億になってもおかしくない立地だよ。

[560: 匿名さん]

将来って何年後をイメージしてますか?5年後ぐらいかな。

[561: 匿名さん]

通貨の価値が変わる頃じゃない？

[562: ご近所さん]

固定資産税が兆にならないことを願うよ

[563: 匿名さん]

パークシティが竣工すれば広尾のガーデンレジデンスみたいになるでしょう。

[564: 匿名さん]

格が全く違う。ありえない話しだから心配後無用。

[565: 匿名さん]

結局、ここよりランニングコストが高いところは存在しないのかな？？

[567: 匿名さん]

月２～３千円の差ですけどね。仮に１０年で１００万違っても、この都内でも屈指の好環境で生活できるんですよ。何よりマンション本体が相場より安いから、トータルで見ればお得だと思います。

[568: 匿名さん]

キャピタルゲートプレイスも結構ランニングコストは高いよ。

[569: 匿名さん]

相場とは何ぞや？ですね。坪320万なら相場より安かった。

[570: 匿名さん]

グランスカイの直近の中古売り出しが坪360。ここは新築なのに340～。

[571: 匿名さん]

ここは大崎の相場からすれば安い。高いと言っている人は割高感を煽って競争率を下げる作戦なのではないかな。

[572: 匿名さん]

大崎の相場いくらだい

[573: 匿名さん]

坪310

[574: 匿名さん]

340〜じゃ、平均坪単価ではないから意味なし。
グランスカイは五反田と大崎の丁度中間だから純粋な大崎の相場ではないし。　

[575: 匿名さん]

グラスカは五反田でしょ。大崎での相場とくらべんとな。

[576: 匿名さん]

大崎の相場、300ぐらいでしょうか

[577: 匿名さん]

何の相場だよ？中古？

[579: 匿名さん]

スーモ見るとOWCT中古もここと変わらないくらい。

[580: 匿名さん]

広尾のガーデンレジデンスみたいになる？
入り口の都営住宅がなければね！

[581: 匿名さん]

>570
グランスカイの比較的高い部屋と、ここの一番安い部屋を比べることになんの意味が？

平成25年11月現在、品川区の新築マンションの平均坪単価は306万円です。
ちなみに東京都全体で見ると、平均坪単価は1994年以降のデータでは現在が最高値なので、今の価格はかなり高い水準です。

プレミア使用の部屋は購入する層が違うので除外して考えると、ここはグランスカイよりも価格もランニングコストも高い。
グランスカイが完売にかなり苦戦したことを考えると、ここはそもそも早期完売は狙っておらず、東北の復興支援の影響でまだ数年は値上がり基調と予測して、相場が追い付いてくるのを待つ作戦でしょうか。

周辺と比べても、過去と比べても、本体がかなり高いのは明白です。

少し調べればわかる、同じことの繰り返しで他の発言埋めようとするのやめてもらえませんか？？

非常に迷惑です。

[582: 匿名さん]

>567
私の検討している部屋だと月6500円の違いですね。
ここが価格もランニングコストも高いのは周知の事実で、高値つかみかどうかは気にせず、買えるから買うっていう人が多いマンションであろうことは承知しています。
年間いくら損するとか、あそこは比較的高めとかではなくて、ここよりもランニングコストが高いところを知りたいのです。
大規模なのだからスケールメリットを考えると、最低でもここよりも管理費が高いところと同等以上の管理をするはずなのですが、実際にこんなに高いところを見たことがないので妥当性の判断がつかないのです。

割高なお金を払うからには、せめて、管理くらいは相応にやって欲しいと思っています。

管理費が372円/m2を超えるところは全国探しても存在しないってことですか？？

[583: 物件比較中さん]

管理費の内訳を見せてもらうのがいいですね。
いったい何の費用が多いのか。
人件費？設備維持のどの費用？
それを住民が見直しコストカットする実現性があるのか。

ちなみに大型タワー物件の高輪ザレジデンスは
スタッフが２０人以上いて、共有部も植栽も美しいですが
管理費が高額な印象は全くありません。

[584: 匿名さん]

高いといわれているキャピタルゲートプレイスの管理費も336￥/m2ですね。
私はここの372￥/m2より高いところは見たことないですが、不動産屋に聞くと、400￥/m2を超えるところもあるにはあると言っていました。どんな所なんでしょうね（笑）

[585: 匿名さん]

小規模なら普通だけどね（うちはもっと高い）。大規模としては高いね、確かに。

[586: 匿名さん]

>583
何度かお願いしてるのですが、契約の時までないよう決まらないの一点張り、、、そんなはずはないんですけどね。

[587: 物件比較中さん]

内容が決まってないのに金額が決まっているとは。

[588: 匿名さん]

コストカットってここまで高いと普通に考えると管理会社を変えるしかないと思うけど、契約満了（10年くらい）するまでは途中で解約するとガッツリ違約金とられるし、ここは規模が大きいし契約更新直前に動き出しても足並みそろう前に更新手続き完了であまり現実味ないと思うよ。

[589: 匿名さん]

うちはここよりも規模が小さくて（1/3くらい）管理費も80￥/m2くらい安いですが、植栽も結構あるし、ガーデンもあるし、もらった資料やWebに載っている内容はすべて網羅されてるね。

[590: 物件比較中さん]

スケールメリットとは何か考えてしまいますね。
７つの庭といっても広めの歩道まで含めての話だし。
車道で分断されているから、
自分たちの管理エリアがどこまでか感じにくいものがありますね。

[591: 匿名さん]

多くのマンションは駐車場利用料の一部を管理会計に回します。機械式駐車場の維持コストはどのマンションでも似たようなものですが、利用料は場所によって大きく異なり駐車場相場が高い場所だと余剰金がでます。

この余剰金を全て修繕費としては積み上げるのか、それとも一部を管理費会計に回すかはそれぞれの管理組合の考え方次第です。ゆえに管理費が高いかどうかは駐車場収入の使い道を見ないとなんともいえません。

ワールドシティタワーズなどは管理費が安いと言われておりますが、それは駐車場が１３００台分あり、駐車場収入だけで年間数億になりそこから管理費会計に補填をしているため、平米あたりの管理費が安く見えるというからくりがあります。

近年車を持つ人が減っており駐車場収入に依存した管理組合運営が破綻しているところも多く、駐車場収入の補填を行わない管理費設定にしている可能性があります。

[592: 匿名さん]

ここだけではなく、最近の三井マンションは管理費が高いね。

[593: 匿名さん]

584さん
パークコート千代田富士見のスレに
管理費が平米400円と書かれていました。

[594: 匿名さん]

管理費が高いかどうかは

平米あたりの支払い管理費で比べるのは適切でなく、マンション管理組合としての年間支出を区分所有者の専有面積で割って出た数字を比べるべきだが、そこは公開されていないのでわかりにくいね。

[595: 匿名さん]

>>590

スケールメリットを活かして管理費を安くするという考え方もあるし、スケールメリットを活かしてマンション内だけでなく周辺環境も整備、管理してエリアの価値を高く保つという考え方もある。広尾ガーデンプレースの並木は立派だけもあればマンション住民の負担で保たれている。

そういうエリア貢献的コンセプトに賛同できるかどうかだと思うが三井は説明不足だと感じる。

[596: 匿名さん]

管理費如きでわめくやつは、三井に住む資格なし。

[597: 匿名さん]

逆に管理費を気にする人は三井を選ばないかも、

[598: 匿名さん]

三井の驕った姿勢が、野村の天下を創ってるのかな。

[600: 匿名さん]

高くても気にしないと割高は気にしないは若干違うけどな

[601: 匿名さん]

>599
確かに。

だから、キャッシュで購入派が多いんですね。資金に余裕がないと、いくら気に入っても割高なマンションには手を出しにくいですからね。

[602: 物件比較中さん]

コンセプターは魅力だけ語って負担は語らず。
だから今頃になって管理費が高い高いの大合唱。
都合がいいことしか言わないから不信感が増すのは仕方がない。

地域貢献やら環境維持のためやら、負担も語れば
素直に賛同する人がもっといたかもしれないのに、残念ですね。

[603: 匿名さん]

経済観念のあるキャッシュ買いなら、９月までに動いているでしょう。
意味なく３％消費税分を負担することになりますから。

[604: 匿名さん]

キャッシュだけど９月に他物件の抽選に外れた。
わたしのような者もいます。

[605: 匿名さん]

12月1日までは意中の部屋を決めた一期購入希望者による執拗なネガが続くでしょう。抽選終了後は手のひら返したように賞賛が始まります。

[606: ご近所さん]

ねえ。みなさんネガりたいわけじゃないんですけど、
なんで駅近でもなく低地で特別間取りもよくないマンションをこんな価格で買いたい
と思うんですか？大崎ってそんな魅力ある場所なんですか？

[607: 匿名さん]

いいね、そんな感じで抽選までお願い。

[608: 匿名さん]

魅力ないから、高いしもうこのスレ削除でお願い。
抽選まで。

[609: 匿名さん]

うちもキャッシュですが、私は欲しいときに欲しいものを買うことにしているので、9月はあまり意識してませんでしたね。

ここを選んだのは、通勤の都合でもっと地盤が良いところが選択肢から外れて、各階ゴミ捨て場が欲しかったから大規模になって、必要な広さがあるところで直近で売り出すところは…って感じでここです。

検討足らずな気はしてますが、不満だったら買い換えれば良いかなと楽観的に、、、たぶん私以外にもそんな人は沢山いると思いますが。

[610: 匿名さん]

ここは安いと思いますよ。中古でも値が落ちないでしょうし、三井も意外と弱気だなと思います。7000万円台の予算でここよりいいマンションありますか？今分譲されているマンションで、多くの人の理想に一番近いのがここだと思います。

[611: 匿名さん]

80C（77平米）は7990万ですね。ちなみに三階

[612: 匿名さん]

６１０さん
そうですね。資産価値は落ちなそうな感じですよね。やはり万が一売却する事も視野にいれて
物件は選びたいなと思っています。ここの物件を調べてからはじめて知ったのですが、
同じ北品川でも１丁目と５丁目では全然雰囲気が違うんですね。１丁目はすごく下町の
雰囲気がしていました。またそれはそれでいいなとも思うのですがね。

[613: 匿名さん]

五丁目の半分は御殿山だよ

[614: 匿名さん]

江戸時代は田んぼですか？

[615: 匿名さん]

ここは田んぼ地帯だったかと。

[616: 匿名さん]

いよいよ一期発売ですね。あと一週間、倍率どのくらいになるのか。ドキドキです。

[617: 匿名さん]

100倍かな？ドキドキはやめな

[618: 匿名さん]

即日完売と思います。

[619: 匿名さん]

要望書の出たところしか出してないんだから即日完売はするでしょう。問題は倍率です。

[620: 匿名さん]

登録即日完売、ですね。
登録後にドタキャンしても、完売扱いの。

[621: 匿名さん]

ちかくに
お友達誘いたいお店が無いのが
難点かな

[622: 匿名さん]

知名度が上がるから、よい店ができるよ。

[623: 匿名さん]

フランクリンアベニュー

[624: 匿名さん]

長崎ちゃんぽん

[625: 匿名さん]

要望書偏ってそうだから倍率の付く住戸多いと思う。今のうちから外れたときを想定して、キャンセル先着や一期二次の住戸を考えておいた方がいいですね。