パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？PART6

[購入検討中さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

[481: 匿名さん]

479
そんな所に住んだら噴火した時にひとたまりも有りませんよｗ

別にこのマンションネガの為に書き込んだわけでは有りません。
通りかかったらＮＹやロンドンを引き合いに見通しが甘い方が居たので
本気で言ってるなら考えた方が良いのではと思って書き込んだまでです。
当人が気にしないのであればご自由にです。

[482: 匿名さん]

どうでもいいよ

[483: 匿名さん]

10年に一度の台風といわれたこの前の台風も無傷でした。
仮に10年に一度（一日）浸水したとしても9年と364日快適に暮らせる方がいいという実需の人が住めばいいだけのことです。

[484: 匿名さん]

どうせ、真剣に検討なんてしていない皆さんだから、どうでもいいけれど、
真昼間から、お暇な方々ですね。
こちらは、12月1日夜、電話があるまで気が休まらない！真剣な検討者より

[485: 匿名さん]

10年に一度なのは台風の勢力でしょう。
別に雨量が10年に一度だったのではなくて。

[487: 匿名さん]

否定できないネガが出るといつもスレが活性化しますね。否定できないからといって、全て無視しろとはまた苦しい…。

>436や>454で書いてある通り、ここは致命的な水害リスクを内包してます。直撃を免れた台風ですら近くの公園が浸水して立ち入り禁止になるのはもはや風物詩です。

これらは変えられない事実で、購入検討者にはマイナス情報ですが、三井もそんなことは当然把握していて、そのリスクがあってもこの価格で買う人がいるからこの価格になっているのです。

当然ポジにも言えることですが、購入検討者は、全て無視するのではなく、気になる情報は自分で裏付けを取って検討に生かし、この価格なりの価値があるかどうかを判断する。裏が取れないまたは、調べるほどではないことは、曖昧な情報として処理するのが正当なスタイルかと思います。

10分も調べればこの程度の真偽はすぐ解ります。数千万～一億ちょっとの、人によっては自分の資本金すら超える案件に対する検討なのだから、その程度の手間はかけるべきでしょう？

[488: 匿名さん]

485
この十年で大崎で最も降った降水雨量って、いつでどれくらいなの？

[489: 申込予定さん]

まあ、みんなで排水溝を掃除しましょうか。

[490: 匿名さん]

ここを購入される方は、ハザードマップや前述の水害のリスクの情報は当然知っていると思われます。
しかしそのリスクを確率や期待値などで数値化できないところが難しい訳です。
従って、いろいろ調べて情報を得たからと言って、簡単にall or nothingで答えが出る問題ではありません。
結局はリスクをどう判断するかは個人の価値観次第。
購入を検討されている方は水害リスクよりも、物件の価値や実需で上回ると考えている。
ただそれだけのことです。

[492: 匿名さん]

グラスカさんみたいに、5年ぐらい住んで住み替えするというのも、アリだね。

[493: 匿名さん]

私は御殿山からの住み替えです

[494: 匿名さん]

抽選当たるといいのですが。。

[495: 匿名さん]

288戸ですね。

[496: 匿名さん]

＞４８６

書いてあるないように異存はないけど、ここ、埋立地ではないでしょ。

[497: 匿名さん]

まあ、何回も同じ話されれば「無視」言いたくもなるんでしょう。プラウド前の親水公園は川岸削って低く作ってるので、浸水覚悟の上ってのは、ちょっと写真見ただけでも解りそうなものですが。

風物詩といえば、廃油利用の目黒川イリュミネーションは、今年も開催されるようですね。

[498: 匿名さん]

うちの子供飾り付けに駆り出されてたよ。
提供は三井不動産レジデンス並びに北品川五丁目再開発組合様ですのでマンション開発から支出されておりありがたいことです。

[499: 購入検討中さん]

全体管理費負担できる方が羨ましい。

[500: 匿名さん]

千代田富士見みたいに即完かな？

[501: 匿名さん]

浸水ってこないだ目黒区の下馬あたりでなかったっけ？海抜と浸水は無関係。大雨が降れば高台でも浸水しますよ。

[502: 匿名さん]

千代田富士見は業務棟もあるのにパークコート
ここはパークシティ
即完はないな。

[503: 匿名さん]

クヤクションみたいに即完するといいですね。

[505: 匿名さん]

最近のタワー物件は即完多い。CGPもそうだし富久やスカイズもハイペース。

[506: 匿名さん]

同じ品川区の不動前はペースがイマイチ。

[507: 匿名さん]

>487でも書いてある通り、いろんなリスクを踏まえて、その物件が安いかどうかにつきると思いますよ。この物件が高ければ時間かかるし、安ければ早い。

個人的には、やや高いけど竣工後、数年程度で売り切るかなといった感じでしょうか。

[508: 匿名さん]

高いかな？瞬殺でしょう。たぶん３ヶ月以内になくなると思う。東向き坪340ですよ。

[509: 申込予定さん]

問題は西でしょ！西側が足をひっぱる。。

[510: 匿名さん]

西は苦戦だろうね。東は倍率高いでしょう。東抽選落ちの受け皿が他の３方角かな。

[511: 購入経験者さん]

西も悪くないけどね。低層マンションとか住宅街なら窓の向こうはお見合いなわけだし。ここなら通り一本隔ててるからむしろマシだし。

[513: 匿名さん]

ここ区からの補助金が200億円入ってるって本当ですか？

[514: 匿名さん]

再開発エリア全体の区道の整備等とかですね。あと区道を拡張するために金払ったり、廃止した区道と等価交換したりといろいろやってますが、最終的には私有財産となるマンションの建設費を税で直接補助することはないですよ。
一番の効果があるの容積率の緩和です。区は一円も使わずに容積率の緩和ができますが、地権者にとっては土地の価値が倍になったようなものです。これに対しては地権者は幼稚園の場所提供や公園、歩道の整備といった形で容積率の緩和のお返しを公に対して行います。

[515: 匿名さん]

まぁ、税金ズブズブの、不動産会社が美味しい思いするマンションということですな。

容積率の緩和は、大手不動産会社に巨額の富をもたらすからね。

[516: 匿名さん]

容積率の緩和は錬金術みたいなもんだからね。割を食ってるのは御殿山。すぐ隣に１５０mのビル建てられるんじゃ厳しい規制も意味がない。

[517: 匿名さん]

御殿山の住環境評価が下がるだけでしょう。

[518: 匿名さん]

御殿山エリアと再開発エリアは同じ北品川五丁目で地図上も隣接しているが高台と低地で間は崖があり、直接の往来ができません。行き来するためにはソニー通りを大きく迂回する必要があります。
再開発を契機に崖の上下を接続する道路（階段？）をソニーの労働組合の建物あたりに整備する計画もあったそうです。御殿山側のメリットとしては大崎駅までの徒歩時間が大幅に削減されますが、地権者の賛同を得られなかったようで実現にいたっておりません。

[519: 周辺住民さん]

ちけんしゃー。もう。有料階段でいいから近道したい

[520: 匿名さん]

坂下の地権者にメリットないからね

[521: 匿名さん]

御殿山の人達からすれば、谷底の民と一緒にされてしまったら土地のイメージ悪くなるし、土地の価値まで同じに見られたくないという感情があるかもしれませんね。

大規模再開発で少なからず迷惑をかけているだろうし、要らぬ抗争を生まないためには入居することになったら近隣住民への配慮も必要かもしれませんね。

[522: 匿名さん]

大崎までの徒歩時間が大幅に削減されるので不動産価値は上がると思う

[523: 匿名さん]

小学校へ通うのに、毎日山を下りてくるのでしょう。
近道があればいいのにね、、、

[525: 匿名さん]

にぎやかになるよ

[526: 匿名さん]

今年度お買い得ナンバーワンマンション？

[527: 匿名さん]

今年度高値掴みナンバーワンマンション？

[528: 匿名さん]

スレに以前書かれていたみたいに、坪３２０万のままなら
今年度お買い得ナンバーワンだったでしょう。
たとえ一部の部屋がタンク付きトイレ仕様でも。

[529: 匿名さん]

528の価格だったら確かにお買い得マンションだけど、富久に持っていかれたよね。
ここは富久よりも大規模な再開発で強気な価格だから仕方ない。

[530: 匿名さん]

大崎でのこの価格は高すぎる！即切り捨てたいけれど、
検討してみるといいんだよね。

[531: 匿名さん]

パークシティにしたのは三井が上手いよね。
豊洲や武蔵小杉の前例を客に連想させるから。

[532: 匿名さん]

富久はええっ！っていうような衝撃の間取りだけど安いからね。
安さは正義なり。

[533: 匿名さん]

御殿山ガーデンはラフォーレ東京のマリオットへのリブランドのタイミングで名前が御殿山トラストシティと変わるようです。ガーデンシティ品川御殿山と紛らわしかったので良かったです。

ガーデンシティの方もようやくスリーエムに続くテナントが決まったそうです。外資系の保険会社と聞いています。

[534: 匿名さん]

パークシティは浜田山もあるし別に安いわけではない。豊洲のことを思い出して勝手に安いのではと思ってしまったのが高いと思う一つの要因なのか？

[536: 購入検討中さん]

高いけど、高値掴みナンバーワンではないでしょ（笑）

[537: 匿名さん]

>532
ここも行灯部屋とリビングインばかりだし
富久のことを笑える立場にはないでしょ。

[538: 匿名さん]

富久の間取りは過去に例を見ないでしょ。あれだけ多くの間取りパターンをようしながら、行灯部屋だとかリビングインとかのレベルを超えて、洋室全てがリビングインになってたりと正直今までみたことがないほどの凄さ。

[540: 匿名さん]

>538
五十歩百歩

[541: 匿名さん]

>538
ここの多くの2LDKも全部屋リビングインですよ？
3LDKになると1部屋がリビングインでなくなりますが、LDKと壁を共有してるので、独立性高くないし。
80平米を超えるとたしかに良くはなってきますが、富久には80平米以上の物件自体があまりないです。

私は両物件とも比較検討してますが、間取りについては50歩100歩だと思ってます。

[542: 匿名さん]

ここは間取りが売りだと思います。あと東向きは永久眺望だし御殿山からの緑が景色として素晴らしい。あと、グラスカと比べ遜色ないかそれ以上の豪華さを持ったエントランス、デザイン的には千代田富士見に似た感じの共用部。

[543: 匿名さん]

さすがに、タンク付きトイレは売りだとは言えません。

[545: 匿名さん]

最寄駅が
山手線＞地下鉄
どちらもスーパーまで不便？

[546: 匿名さん]

大崎のスレなのに富久を出してきて検討者を煽り、そして富久の間取りの悪さを指摘すると大崎のことをディスる。
典型的な煽り投稿です。スルーでいいかと思います。

[547: 匿名さん]

ここは価格も高いけど、ランニングコストは今年度全国一位かもね。このレベルでよくここまでランニングコスト上げれたもんだ。
ここより高いところがあるなら是非見に行ってみたいから紹介してほしい。誰か心当たりありませんか？？どんな管理してくれるのか凄く興味あります。

[548: 匿名さん]

545
トミヒサは敷地内に大型店舗イトーヨーカドーと
セブンイレブンがあります。

[549: 匿名さん]

富久をヨイショする気はないし、もう広い部屋残ってないから検討外だけど、イトーヨーカ堂が敷地内にあるのはかなり羨ましい。

[552: 匿名さん]

なんか「高値掴み」「水害」「富久」と話題がループしてますね。
高値掴みかどうかは数年経ってみないと分かりませんが、リーマンショック後のグランスカイがなんだかんだで完売、ＯＷＣＴもほぼ完売しているのと、内側大崎としては最終物件感があるので、あまり心配していません。

富久のしつこさは、早期完売を目指すあまりの焦りでは？と勘ぐってしまいます。
ここは、竣工までに何とかぐらいのまったり感で良いと思っています。

[553: 購入検討中さん]

いや。ここは311後のマンション。災害リスクは考慮される。安心、安全はかかせない。サイレンが鳴り止まない街をどう考えるか。

[554: 匿名さん]

管理体制や設備、サービスの比較でここより管理費が高いところと比較してみたいのですが、管理費が372円/m3を超えるところってありませんか？？

[555: 匿名さん]

タンク付きトイレの話もループしてますが、３LDK以上は全戸タンクレスですよ。浄水器なしというのもガセですし。間取りが悪いって北窓の部屋を作る外廊下物件と比較してるんですか？内廊下でリビングインは普通ですよ。

[556: 匿名さん]

坪330の部屋はないの？東向で340が一番安い？

[557: 匿名さん]

補助金が入ってるから売値は安くできたとして、管理費だけはどうにもならないのだろう。

[558: 申込予定さん]

何にせよ、金利の低さが高値を盲目にさせる。。高いのは分かってはいるけれど。。。

[559: 匿名さん]

高くないでしょ。将来は億になってもおかしくない立地だよ。

[560: 匿名さん]

将来って何年後をイメージしてますか?5年後ぐらいかな。

[561: 匿名さん]

通貨の価値が変わる頃じゃない？

[562: ご近所さん]

固定資産税が兆にならないことを願うよ

[563: 匿名さん]

パークシティが竣工すれば広尾のガーデンレジデンスみたいになるでしょう。

[564: 匿名さん]

格が全く違う。ありえない話しだから心配後無用。

[565: 匿名さん]

結局、ここよりランニングコストが高いところは存在しないのかな？？

[567: 匿名さん]

月２～３千円の差ですけどね。仮に１０年で１００万違っても、この都内でも屈指の好環境で生活できるんですよ。何よりマンション本体が相場より安いから、トータルで見ればお得だと思います。

[568: 匿名さん]

キャピタルゲートプレイスも結構ランニングコストは高いよ。

[569: 匿名さん]

相場とは何ぞや？ですね。坪320万なら相場より安かった。

[570: 匿名さん]

グランスカイの直近の中古売り出しが坪360。ここは新築なのに340～。

[571: 匿名さん]

ここは大崎の相場からすれば安い。高いと言っている人は割高感を煽って競争率を下げる作戦なのではないかな。

[572: 匿名さん]

大崎の相場いくらだい

[573: 匿名さん]

坪310

[574: 匿名さん]

340〜じゃ、平均坪単価ではないから意味なし。
グランスカイは五反田と大崎の丁度中間だから純粋な大崎の相場ではないし。　

[575: 匿名さん]

グラスカは五反田でしょ。大崎での相場とくらべんとな。

[576: 匿名さん]

大崎の相場、300ぐらいでしょうか

[577: 匿名さん]

何の相場だよ？中古？

[579: 匿名さん]

スーモ見るとOWCT中古もここと変わらないくらい。

[580: 匿名さん]

広尾のガーデンレジデンスみたいになる？
入り口の都営住宅がなければね！