パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？PART6

[購入検討中さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

[435: 匿名さん]

倍率下げネガって厄介。自分だけ当選すればいいって考えの人。そんな人が将来のお隣さん候補。
入居後にリアルにトラブル起してくれかねない。

[436: 匿名さん]

>425
品川区の浸水ハザードマップで、実績ですぐそば(ここの商業施設の辺りかな？)まで浸水実績あるし、東海で実際に降った大雨のデータを元に試算するとここは1mくらい水没しますよ。

実績図を見る限り、大崎駅周辺はかなり水害にあってきてるし、だからこそしょっちゅう反乱警報が鳴り響くんです。

調整池出来てからは水害ないって言う人もいますが、調整池は70mmの雨を想定しているので、それ以上降ったらアウト。そもそも有限の池では長時間の雨にはたいおうできないですしね。

たまたまこの近辺で最近は大雨が降っていないだけです。

[437: 匿名さん]

治水が弱かった昔ですら浸水実績は無かった。調整池できてからはどこも氾濫していない。と。

そりゃ想定外を言い出したら、災害大国日本で絶対に安全な場所なんてないですから。可能性が十分に低いのなら問題ないですよ。

[438: 匿名さん]

まあ500年、水害会ってないのなら、自分が生きている間に水害会う可能性限りなくゼロに近いのでよしとするか。

[439: 匿名さん]

厄介だろうがなんだろうが事実は事実。
そのお陰でデベが聞かないと教えてくれない情報を得られるんですよ。

根拠を伴ったネガは重要な情報です。
営業に言われるがまま、問題のある物件を高値で買わされるのは御免です。

[440: 匿名さん]

この間の台風で親水公園浸水してたよね…？？？

[444: 匿名さん]

富士山噴火するかもね

[445: 匿名さん]

ここが高いと言う人がいるけど、最終価格は７５００万前後が大半なわけだが、どこと比べて高いと言ってるの？

[446: 匿名さん]

地震は以前、4年以内に70パーセント首都圏直下型地震来るって、東大が発表してたね。そろそろくるかも。来るまで、賃貸かなぁ

[447: 匿名さん]

そう妬むなって。

[448: 匿名さん]

西口5分のパークハウス大崎と比べたら高いよう。

[449: 匿名さん]

余談ですが、黒沢明監督「生きものの記録」のロケ地は大崎との事

原水爆怖い！

[451: 物件比較中さん]

パークハウス大崎は高台でクオリティ高いですよ。

[452: 匿名さん]

大崎は西口の方が高台で、昔からの住宅街。
東口の再開発地域のように、整備された街並みではないけど、駅から徒歩10分圏内に静かな住宅街が広がっていて、住環境はよいと思う。
住不の国際自動車跡は、線路沿いで立地がイマイチだから、パークシティ大崎と悩む…
西口側は、住不以外供給が見込めないので、今
パークシティを買うべきかどうか…

[453: 匿名さん]

田舎町みたいな雰囲気が好きなら西口いいのでは？

[454: 匿名さん]

浸水実績は北品川5丁目の中で床上浸水したところだけ数えても、平成元年からで計6回、39棟。最後の床上浸水は平成20年7月12日の大雨ですね。

ハザードマップに載っている浸水実績は、特に酷かった平成元年と平成11年のものしか載せていなくて、それ以外にもあちこちでほぼ毎年、品川区のどこかでは床上浸水被害が発生しているようです。

[455: 匿名さん]

ここは免震じゃなかったり、施工を西松にしたり工期圧縮のため内装カラーのセレクトプランを提供しなかったりとユーザの目から見てもわかりやすいコスト削減をしております。

高いけど周りと比べて見て！物は間違いなくいいから！って感じではありません。

ところどころコスト削減はしてるけど大差ないでしょ？その分値段も抑えてるから多めに見てよ！って感じの仕様であります。

これで坪３３０とかだったら再開発エリアということもあり、それなりにお得感もあったのだと思いますが、ここへ来て不動前市況が好調なので企画時に想定していた値段を釣り上げてきた感じであります。それでも客はついてくると踏んだのでしょう（そして実際についてきた）

どうしても欲しいという人は買うべきでしょうが、高値掴みは絶対嫌だという人は撤退ですね。オリンピックまでにマンション買いたいなら、大崎エリアはあきらめましょう。タイミングが悪かった（三井にとっては良かった）

[456: 匿名さん]

パークハウス大崎は眺望が無い住戸が多いから。

ここはOWCTと同じくらいでグラスカより安いから割高どころかむしろ安いと思いますよ。

[457: 匿名さん]

地域のランドマークになる物件なので、それを考えれば激安レベルかと。

[458: 匿名さん]

454さん
大雨での床上浸水は全国どこでも起こります。海抜とは関係ないですよ。目黒や世田谷の高級住宅街でもよくニュースになりますよね。

大規模マンションはオフィスビルと同じで戸建てより排水能力が高いのでむしろ浸水しにくいですよ。

[459: 匿名さん]

大崎物件でコスパが高い物件はOWCTになるでしょう。クオリティ、立地含め資産価値は間違いなく地域No.1です。パークシティの海抜が話題になってますが、グラスカ、ルサンク、プラウドタワーも同様の海抜です。この3物件の方が川そばでリスク面では高いでしょう。そう見るとこの辺りではパークシティがやはり立地No.1になると思います。

[460: 匿名さん]

>458さん
同じ町内で4年に一度の床上浸水はただ事ではないと思いますが…
私は数十年生きてきて、床上浸水を生で見たことはないですが、それが4年に一度、しかもすぐ近所来るのですよね？

[461: 匿名さん]

>目黒や世田谷の高級住宅街でもよくニュースになりますよね。

本当？
高級住宅街というのは例外なく高台（海抜がどうというより周囲と比べて）であって、浸水とは無縁なエリアのことを指すと思ってたけど。

[462: 物件比較中さん]

そうですね。
外側だろうと川に近かろうと大田区だろうと
田園調布３丁目が高級住宅地になったのは周囲より高くて地盤強固だから。

首都高速が地下を通ることで排水力が強化されるといいですね。

[464: 購入検討中さん]

激安でもなんでもいいが、お金だして浸水エリアに住むのはね。サイレンなりぱなしだからな。

[465: 匿名さん]

＞４６３
ステマ、もしくは自分の購入物件の正当性を主張したいだけで実にアホらしい。
ここは大崎に住みたくてこの物件に価値を感じる人間が買うんだから、関係ない。
水害被害も確率論でゼロとは言えないだけの話。そんなことは当然リスクに含めて購入を検討しているでしょう。
他の地域でいいなら、最初からそっちに行けばいいだけのことです。
水害に限らず、遠い将来に何が起きるかなんか全く分かりません。
長いようで短い人生。理想的な住居を求めて積極的に行動するのはいいのではないでしょうか。
保守的なことばっかり言ってたら、一生見逃し三振の人生ですよｗ

[466: 匿名さん]

極端なネガりやポジりは、ステマや倍率下げ狙い、他物件購入者の冷やかし・妬みなど。
ロクな人間が書いてる内容ではない。
このマンションを良かれと思って購入する人の掲示板なんだから、もう少し暖かくみてやれば。

[467: 匿名さん]

＞４４６

その７０％とあさいう数字、その後に修正されたの知らないの？その程度の情報リテラシーでは、いつまでたっても勝ち組にはなれない。

[468: 匿名さん]

＞４４６

その７０％という数字、その後に修正されたの知らないの？その程度の情報リテラシーでは、いつまでたっても勝ち組にはなれない。

[469: 匿名さん]

内容の是非はともかく、勝ち組かどうかなど、どうでもいい。
真剣に購入を検討される方はこのPART6は全く無視するか、１～２割程度に留めて解釈した方がいいですよ。

[470: 匿名さん]

ま、マンコミではよくあるよね。過去を振り返ってもネガの多さは人気物件の証拠です。

[471: 匿名さん]

446ですが、情報リテラシーが低いとか、いつまでたっても勝ち組になれないと言われてしまってますが、リテラシーは高いほうだと思いますよ。物件検討するなかでこの掲示板見ている検討者は、一般のレベルからいったらリテラシー高い方だと思います。私も含めて。

[472: 購入検討中さん]

高台もいいですけど年を取ってくると坂道はしんどくなってきますので平地のほうがいいという価値観の人も増えてきているのではないでしょうか。海外ではニューヨークでもロンドンでも海抜の低いエリアに大金持ちも住んでいますので日本もそういうエリアの環境が整備されてくればそうなってくると思います。今まで南麻布辺りにかたまっていた白人の方も最近埋立地のマンションで多く見かけるようになってきました。残念ながら埋立地はまだ緑が貧弱なところが多くて景観がイマイチのところが多いですが大崎は当該土地は工事中なのでどうなるかわかりませんが周辺は緑が多いところも多いのでいいのではないでしょうか。

[473: 購入検討中さん]

説得性がないよ。全然

[474: 物件比較中さん]

修繕支払は入居後、管理組合が決める選択方式にして逃げたよね。後払いになりその前に売りが乱発されるよ。ここは。安全、安心も担保されてないと。

[475: 匿名さん]

ひたすらネガネガ・・・。
んで、君は買うの？

[477: 匿名さん]

隊長！それはもう少し北東に位置しております！

[478: 匿名さん]

472
ニューヨークやロンドンは地震＝ＴＵＮＡＭＩの可能性が低いからね。
日本は金持ちこそ海抜低い所には住まないよ。
海抜うんぬんどころか
震災直後、速攻で西日本に家やマンションを買った財閥の方々を知っています。

[479: 匿名さん]

そんなに海抜が気になるなら、富士山の山頂にでも住めば？

[480: 匿名さん]

富士山は噴火リスクを言う人もいるからなあ。

[481: 匿名さん]

479
そんな所に住んだら噴火した時にひとたまりも有りませんよｗ

別にこのマンションネガの為に書き込んだわけでは有りません。
通りかかったらＮＹやロンドンを引き合いに見通しが甘い方が居たので
本気で言ってるなら考えた方が良いのではと思って書き込んだまでです。
当人が気にしないのであればご自由にです。

[482: 匿名さん]

どうでもいいよ

[483: 匿名さん]

10年に一度の台風といわれたこの前の台風も無傷でした。
仮に10年に一度（一日）浸水したとしても9年と364日快適に暮らせる方がいいという実需の人が住めばいいだけのことです。

[484: 匿名さん]

どうせ、真剣に検討なんてしていない皆さんだから、どうでもいいけれど、
真昼間から、お暇な方々ですね。
こちらは、12月1日夜、電話があるまで気が休まらない！真剣な検討者より

[485: 匿名さん]

10年に一度なのは台風の勢力でしょう。
別に雨量が10年に一度だったのではなくて。

[487: 匿名さん]

否定できないネガが出るといつもスレが活性化しますね。否定できないからといって、全て無視しろとはまた苦しい…。

>436や>454で書いてある通り、ここは致命的な水害リスクを内包してます。直撃を免れた台風ですら近くの公園が浸水して立ち入り禁止になるのはもはや風物詩です。

これらは変えられない事実で、購入検討者にはマイナス情報ですが、三井もそんなことは当然把握していて、そのリスクがあってもこの価格で買う人がいるからこの価格になっているのです。

当然ポジにも言えることですが、購入検討者は、全て無視するのではなく、気になる情報は自分で裏付けを取って検討に生かし、この価格なりの価値があるかどうかを判断する。裏が取れないまたは、調べるほどではないことは、曖昧な情報として処理するのが正当なスタイルかと思います。

10分も調べればこの程度の真偽はすぐ解ります。数千万～一億ちょっとの、人によっては自分の資本金すら超える案件に対する検討なのだから、その程度の手間はかけるべきでしょう？

[488: 匿名さん]

485
この十年で大崎で最も降った降水雨量って、いつでどれくらいなの？

[489: 申込予定さん]

まあ、みんなで排水溝を掃除しましょうか。

[490: 匿名さん]

ここを購入される方は、ハザードマップや前述の水害のリスクの情報は当然知っていると思われます。
しかしそのリスクを確率や期待値などで数値化できないところが難しい訳です。
従って、いろいろ調べて情報を得たからと言って、簡単にall or nothingで答えが出る問題ではありません。
結局はリスクをどう判断するかは個人の価値観次第。
購入を検討されている方は水害リスクよりも、物件の価値や実需で上回ると考えている。
ただそれだけのことです。

[492: 匿名さん]

グラスカさんみたいに、5年ぐらい住んで住み替えするというのも、アリだね。

[493: 匿名さん]

私は御殿山からの住み替えです

[494: 匿名さん]

抽選当たるといいのですが。。

[495: 匿名さん]

288戸ですね。

[496: 匿名さん]

＞４８６

書いてあるないように異存はないけど、ここ、埋立地ではないでしょ。

[497: 匿名さん]

まあ、何回も同じ話されれば「無視」言いたくもなるんでしょう。プラウド前の親水公園は川岸削って低く作ってるので、浸水覚悟の上ってのは、ちょっと写真見ただけでも解りそうなものですが。

風物詩といえば、廃油利用の目黒川イリュミネーションは、今年も開催されるようですね。

[498: 匿名さん]

うちの子供飾り付けに駆り出されてたよ。
提供は三井不動産レジデンス並びに北品川五丁目再開発組合様ですのでマンション開発から支出されておりありがたいことです。

[499: 購入検討中さん]

全体管理費負担できる方が羨ましい。

[500: 匿名さん]

千代田富士見みたいに即完かな？

[501: 匿名さん]

浸水ってこないだ目黒区の下馬あたりでなかったっけ？海抜と浸水は無関係。大雨が降れば高台でも浸水しますよ。

[502: 匿名さん]

千代田富士見は業務棟もあるのにパークコート
ここはパークシティ
即完はないな。

[503: 匿名さん]

クヤクションみたいに即完するといいですね。

[505: 匿名さん]

最近のタワー物件は即完多い。CGPもそうだし富久やスカイズもハイペース。

[506: 匿名さん]

同じ品川区の不動前はペースがイマイチ。

[507: 匿名さん]

>487でも書いてある通り、いろんなリスクを踏まえて、その物件が安いかどうかにつきると思いますよ。この物件が高ければ時間かかるし、安ければ早い。

個人的には、やや高いけど竣工後、数年程度で売り切るかなといった感じでしょうか。

[508: 匿名さん]

高いかな？瞬殺でしょう。たぶん３ヶ月以内になくなると思う。東向き坪340ですよ。

[509: 申込予定さん]

問題は西でしょ！西側が足をひっぱる。。

[510: 匿名さん]

西は苦戦だろうね。東は倍率高いでしょう。東抽選落ちの受け皿が他の３方角かな。

[511: 購入経験者さん]

西も悪くないけどね。低層マンションとか住宅街なら窓の向こうはお見合いなわけだし。ここなら通り一本隔ててるからむしろマシだし。

[513: 匿名さん]

ここ区からの補助金が200億円入ってるって本当ですか？

[514: 匿名さん]

再開発エリア全体の区道の整備等とかですね。あと区道を拡張するために金払ったり、廃止した区道と等価交換したりといろいろやってますが、最終的には私有財産となるマンションの建設費を税で直接補助することはないですよ。
一番の効果があるの容積率の緩和です。区は一円も使わずに容積率の緩和ができますが、地権者にとっては土地の価値が倍になったようなものです。これに対しては地権者は幼稚園の場所提供や公園、歩道の整備といった形で容積率の緩和のお返しを公に対して行います。

[515: 匿名さん]

まぁ、税金ズブズブの、不動産会社が美味しい思いするマンションということですな。

容積率の緩和は、大手不動産会社に巨額の富をもたらすからね。

[516: 匿名さん]

容積率の緩和は錬金術みたいなもんだからね。割を食ってるのは御殿山。すぐ隣に１５０mのビル建てられるんじゃ厳しい規制も意味がない。

[517: 匿名さん]

御殿山の住環境評価が下がるだけでしょう。

[518: 匿名さん]

御殿山エリアと再開発エリアは同じ北品川五丁目で地図上も隣接しているが高台と低地で間は崖があり、直接の往来ができません。行き来するためにはソニー通りを大きく迂回する必要があります。
再開発を契機に崖の上下を接続する道路（階段？）をソニーの労働組合の建物あたりに整備する計画もあったそうです。御殿山側のメリットとしては大崎駅までの徒歩時間が大幅に削減されますが、地権者の賛同を得られなかったようで実現にいたっておりません。

[519: 周辺住民さん]

ちけんしゃー。もう。有料階段でいいから近道したい

[520: 匿名さん]

坂下の地権者にメリットないからね

[521: 匿名さん]

御殿山の人達からすれば、谷底の民と一緒にされてしまったら土地のイメージ悪くなるし、土地の価値まで同じに見られたくないという感情があるかもしれませんね。

大規模再開発で少なからず迷惑をかけているだろうし、要らぬ抗争を生まないためには入居することになったら近隣住民への配慮も必要かもしれませんね。

[522: 匿名さん]

大崎までの徒歩時間が大幅に削減されるので不動産価値は上がると思う

[523: 匿名さん]

小学校へ通うのに、毎日山を下りてくるのでしょう。
近道があればいいのにね、、、

[525: 匿名さん]

にぎやかになるよ

[526: 匿名さん]

今年度お買い得ナンバーワンマンション？

[527: 匿名さん]

今年度高値掴みナンバーワンマンション？

[528: 匿名さん]

スレに以前書かれていたみたいに、坪３２０万のままなら
今年度お買い得ナンバーワンだったでしょう。
たとえ一部の部屋がタンク付きトイレ仕様でも。

[529: 匿名さん]

528の価格だったら確かにお買い得マンションだけど、富久に持っていかれたよね。
ここは富久よりも大規模な再開発で強気な価格だから仕方ない。

[530: 匿名さん]

大崎でのこの価格は高すぎる！即切り捨てたいけれど、
検討してみるといいんだよね。

[531: 匿名さん]

パークシティにしたのは三井が上手いよね。
豊洲や武蔵小杉の前例を客に連想させるから。

[532: 匿名さん]

富久はええっ！っていうような衝撃の間取りだけど安いからね。
安さは正義なり。

[533: 匿名さん]

御殿山ガーデンはラフォーレ東京のマリオットへのリブランドのタイミングで名前が御殿山トラストシティと変わるようです。ガーデンシティ品川御殿山と紛らわしかったので良かったです。

ガーデンシティの方もようやくスリーエムに続くテナントが決まったそうです。外資系の保険会社と聞いています。

[534: 匿名さん]

パークシティは浜田山もあるし別に安いわけではない。豊洲のことを思い出して勝手に安いのではと思ってしまったのが高いと思う一つの要因なのか？