パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？PART6

[購入検討中さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

[326: 匿名さん]

ローンは7000で、10年後、残債は6000万円。6000で売れればいいけど、4000万円程度でしか売れないと大変だね。2000万円は何処かから借りるか、貯金取り崩さないと売れない。でも今の景気なら、10年後でも6000で売れそう。

[327: 匿名さん]

>323
10年後だと不動産バブルは弾けてる可能性が高いですね。
遅くとも5年以内に手放さないとローン相殺出来なくて多額の借金だけが残るから手放せなくて引っ越しも出来なくなりますよ。

10年後だと修繕費倍増もそろそろなので、6000万じゃ絶対売れなくなる。ちなみに修繕費は最終的には3.5倍くらいらしいですね。

[328: 匿名さん]

年収１０００万が１０年続く前提ならローン払っても年間貯蓄２００万くらいは余裕でしょ。10年で２０００万は貯まる。

ちょうど10年前竣工したパークタワー東京サウスは当時珍しかったタワーマンションとはいえ周辺相場より1割高い坪３２０万で分譲されたけど１０年たった今も坪３００万以上で成約してます。ここが４０００万になるのなら貯金で残債返済して新たに借りて広い部屋に買い換えればいいのでは？

築30年近い北品川ホームズでさえ４０００万で買うのは無理でしょ。

[329: 匿名さん]

１０年たつと不動産バブルが弾けてもう一回くる可能性あるよ。

[330: 匿名さん]

みんな変動１本で借りるのかな？
安いけど、将来は不安だね。

[331: 匿名さん]

それに年収１０００万の人の現時点の貯蓄は普通もう少しありますからね。頭金１０００万払って貯金ゼロということもないてでしょう。そんな無理して買うやついないと思いきや買えちゃうわけなので安くならんのだろう。

[332: 匿名さん]

結局最後はマインドの問題なので気分次第でどうにもなる。今はまだ株価も高いしオリンピックもある。
まず欲しいという気持ちがある人にとっては高額の買い物する言い訳は十分あるからね。

[333: 匿名さん]

東京サウスは参考にならないと思います。10年前は底値だったからね。例えばグランスカイが10年後、東京サウスと同程度の値下がりに留まるとは思えない。

[334: 匿名さん]

だから坪３６０万が坪３００に下がったら８０００万のマンションは６６６６万。坪２８０万でも６２００万。
坪４０００万に下がるとか夢見るの自由だけどさ。バカなの？

[335: 購入検討中さん]

グラスカは中古でたたかれて300切るケースあるでしょ。すでに笑

[336: 匿名さん]

パークタワーは底値じゃないよ。ミッドサザンレジデンスの方が坪単価は低い。ただパークタワーは内廊下なのに行灯部屋がないなど質が高い。

[337: 購入検討中さん]

グラスカもパークタワーでしよ。このシリーズは仕様があまりよろしくないんで、値落ちが激しいかと。

[338: 購入検討中さん]

再開発の最後でしょ。高値で買うことになるよね。

[339: 匿名さん]

だって、買った瞬間、2割下がるって、不動産業界の常識だよ。10年で5割下がるもこと有るでしょう。

[340: 匿名さん]

じゃあやめろよ。未来のことはわからない。明日死ぬかもしれない。あんたも俺も。行動しない理由を一生探してろ。

[341: 匿名さん]

いつからマンションさがしてるのか知らんけども底値を狙っているなら震災直後の２０１１年になぜ買ってない？
底値狙いなのにあそこで買うセンスないやつがこれから底値ゲットできるわけがない。

[342: 匿名さん]

割高なのは否定しないが、安いのが良けれはここから徒歩数分、しかもアドレスは港区のオープンレジデンスとかあったわけで、そういうの見逃したり財閥デベじゃないからとか買わない理由を述べたてる奴がここは割高なので見送りとかちゃんちゃらおかしい。

[343: 匿名さん]

335さん
中古の成約価格って、どうやって収集するの？

[344: 匿名さん]

大崎タワマン買い時、2011年以前はJAL破綻の時期だった。
それ以前のミッドサザンとオータワーもかなり安かった。

パークシティが短期間に2割も値下がりしたら、バーゲンハンターがわーっと飛び付くよ。

[345: 購入検討中さん]

ここは街代が価格に含まれてるから、中古になった瞬間、8掛けですわ。

[346: 匿名さん]

>>343

もちろんレインズです。別に業者じゃないけどね。

[348: 購入検討中さん]

いま駐車場がある、北西の再開発の動向が気になる

[349: 匿名さん]

>346
レインズは全部の中古価格が載るわけではないですよ。
専任媒介は載せるの義務だが、今時専任にするのは買い替え特約物件か余程の良い条件物件。
一般媒介は載せるのを奨励されているだけ。

[351: 匿名さん]

契約内容は基本当事者間しかわからない。それは新築も同じだよ。価格表通りの価格で売れているとら限らない。

[352: 購入検討中さん]

かなり値切られるは、ここは。3Aと違い買い手市場だからな。

[353: 匿名さん]

320さん
今タワーの真東向きに住んでいて、ここでも東向きを希望しています。

タワーの高層は風があるので午後でも十分乾きます。何よりも明るいですので、午後でも日が当たってないとは感じませんよ。

ちなみに意外かもしれませんが、東向きの眺望が一番きれいなのは夕方です。夕焼けに照らされた地上の建物が映画のようにとても美しく見えます。ここだと御殿山の邸宅街が映えるのだろうと、いまから楽しみにしています。

[354: 匿名さん]

安くなるとか価値が下がるとか、そんな話ばかりだけど何が言いたいの？
仮に的を得ていた話だとしても、もともと投資向き物件じゃないんだし、永く住もうとする人には関係ないっしょ。
単に倍率下げのネガ狙いなら、おつかれさん。

[355: 物件比較中さん]

バークタワー芝公園でさえ、300きるからな、中古は。施工はスーゼネ。港区でだからここはいわずもがなかな。

[356: 匿名さん]

的は射るものだよ

[357: 匿名さん]

購入者と関係ない、明らかな不純物がたくさん混ざってきたな。

[358: 匿名さん]

ららぽでも来てくれれば、価値は維持できるのでしょうけど。

[359: 匿名さん]

パークタワー芝公園は、新築の時もグランスカイより安かったような。

[360: ご近所さん]

グランスカイ住民です。

反響が相当あるみたいから、竣工までには売れるでしょう。
安くしてまで早期完売は目指さないでしょう。
三井の都心物件は赤坂、麻布十番全部そうです。
千代田富士見が例外です。

今、80平米で、もう少し広いのがあればと楽しみにしていましたが、
角の1億超えしかないのが残念です〜

低層階で9000万円台とかあれば良かったです。
まあ、不動産なんて縁ですからね。

いろいろなご意見あるでしょうが、良い物件だと思いますよ。

[361: 匿名さん]

第一期も最終段階に入ってるからな。
ここに来て得る有益な情報はもうないってことだよ。
ギリギリでいろいろ真剣に考えている人にとっては邪魔者が多すぎて気の毒。

[362: 匿名さん]

グランスカイ住民さんは
買い替えする予定と書き込んでた方ですか？
お止めになったのですか？

[363: ご近所さん]

362さん

グランスカイ住民です。

拙宅と本物件の各タイプの畳数、プランをよく見ると、どうしても買い替えしたい
と思うプランが限定されまして。
でも、物件は気に入ってます。もちろん、グランスカイも気に入ってます。

ちょっと予算オーバーで検討中といったところです。
私の過去の投稿を覚えていてくださり恐縮です。

[364: 匿名さん]

3LDK7000万で買えるのだら、割高とは思えないけど。

[366: 匿名さん]

３６３さんみたいな、上品で人間味のある書き込みに期待したい。

[367: 匿名さん]

いや、数字の方がよっぽど参考になるんですけど。

[368: 匿名さん]

坪単価情報とか、本当に参考になるな。

[369: 匿名さん]

>>335
>>365
確かその部屋は廊下だらけのダメ間取り、しかも北面お見合い部屋だったはず。

[370: 匿名さん]

いや、数字の方がよっぽど参考になるんですけど。

[371: 匿名さん]

北東角ですね。北はお見合いですが。
中住戸でも坪300切ってる部屋ありますよ。
窓なしの部屋があるからだと思いますが。

[372: 匿名さん]

北、東、南は早期完売するとして、条件の悪い西側をどこまで売り切れるか。

[373: 匿名さん]

とりあえず、この不動産バブルのご時世でも、大崎では坪380で売れる物件は存在しないってことかな？？

[374: 匿名さん]

↑中古の話です。

[375: 匿名さん]

>>373

御殿山ならありそうだね。
ルクセンブルクハウスのようにミャンマー大使館の建て替えとかだと坪４００は余裕でありそう。

[376: 匿名さん]

可能性低っ！実現可能性2%ぐらい？

[377: 匿名さん]

実現可能性ないねwww
そもそも御殿山にマンション用地はもう残って無いんじゃないかな。残っているのはリジェ御殿山とミャンマー大使館の間にある群馬銀行の社宅があるけどそこくらいかな。

[378: 匿名さん]

邸宅街の広い戸建てが相続で手放されてマンションになるというのはよくあるパターン。

[379: 匿名さん]

これだけ広大な再開発は、この辺では最後！
最終分譲だから高いのはしかたないね。

[380: 匿名さん]

最後だから最終だから、高くていいってのは売り手の理屈でしょう。
最後でも最終でもないグランスカイだって、高かったのですから。

[381: 匿名さん]

浄水器の件もしかりだが、ろくにモデルルームにすら行ってない人が想像とネット情報を、もとにネガってる感じですね。ここらの周辺情報もろくに持ち合わせてない感じでのネガコメントも多数。この物件は立地、共用部の豪華さ、マンション環境性能表示がオール満点、スラブ厚330、天井高2600、御殿山小学校至近、品川駅徒歩圏、山手線駅6分、いずれ前のビジネス棟から駅直結導線ができるなど、品質の高さはピカ一だと思います。

[382: 匿名さん]

グラスカより安値で出してくれただけ良心的ですね。

[383: 匿名さん]

381 さんが整理したくれた通り、良い物件です。
高い！高い！と連呼される方は、別物件に行って下さい。
2期販売時位で、完売しているでしょう。

[384: 匿名さん]

スラブは中身空洞だよね。中空構造でスラブが厚いとか言われてもなぁ…
戸境壁も薄い。
天井の高さも色々見てる人ならわかると思うけど、普通だよね。
モデルルームを見る限り、細かい仕上げも雑。
オプションもかなり少ない。
脱衣所狭い。

立地は大雨で水没の危険ありって品川区が公表してるし、ペデストリアンデッキは実際は計画がペンディングデッキだし、とても満点とは言えない。

あとはランニングコストが激高で、幼稚園の管理や商業施設、マンション棟内の店舗等々、未だに不透明な点が多い。

私は上記以外は概ね満足ですね。広めの部屋があって各階ゴミ捨て場がある勤務地の近くの物件が他に無かっただけだが…

ちなみに規模も住友の西品川の再開発の方が大きいよ。まだHPも立ち上がってないけど、分譲マンションは決定していて、価格はここよりは安い予定っていってた。まぁ、予定価格なんて当てにならないのはここの予定価格坪320からのジャンプアップで思い知ったが…

[385: 匿名さん]

制震が簡易式で信頼感が欠けるってのもありますね。
高くても良いから、もう少し造りを良くしてほしかった…

[386: 購入検討中さん]

駅の西と東、どちらが住環境いいですか!?

[387: 周辺住民さん]

大崎ですよね？東に一票。今後はさらに。

[388: 購入検討中さん]

やっぱ駅の東だよね。
再開発の街並みと目黒川の潤いと・・やっぱ東側がいいね。
五反田や品川へのアクセスが段違いに西側と比べて違う。
西側も交通利便性は変わらないけど子育てするなら東側がやはりいいかな〜。
高いけど新築ではこの立地はもう出ないからなぁ。

[389: 匿名さん]

山手線内側は駅から離れると高輪、島津山といった高級エリアになるし品川駅や五反田駅に近くなる。
西側は駅前を離れるとザ品川区って感じの木密地帯が広がる。

[390: 物件比較中さん]

ここも、ザ品川になるんでしょ。フラグジップになるんだから。

[391: 物件比較中さん]

シップね。

[392: 匿名さん]

フラッグシップは、アッチコッチの宣伝で使われる常套句ですって。

[393: 物件比較中さん]

水没ですか？3mで工業地帯。考えるな。。

[394: 匿名さん]

アンテナが地面に向けて設置されているため、アンテナよりも高所の階では携帯の電波は届かないと聞いたのですが、30階以上の高層階に住んでいる方実際はどうですか？？何か対策がいるのでしょうか。
また、通勤で京浜東北線の品川駅を使っているのですが、品川駅ってDOCOMOのスマホの電波が入らないのは何故ですかね…大崎は携帯繋がるのかな、、、

[395: 匿名さん]

>393
何度か書き込みありますが、品川区のHPに載っている浸水ハザードマップによると、この辺は大雨で水深1～2mになる可能性があるって書いてあったと思います。

[396: 物件比較中さん]

余裕度たったの1mか？危険すぎるな、、

[397: 物件比較中さん]

港区だと芝浦、日の出あたりが完全アウトになる。同じくらいの海抜だからな。

[398: 申込予定さん]

西側、角部屋がほとんど次期販売なのが気になります。
東、南、北中心の第一期一次はともかく、第二次以降は勢いがパタっとやむんじゃないかな。。
私は東側申込予定ですが、他の間取りが売れ残り→値下げ物件となるなら共に心中はしたくないぞ。。

やはり値付けが強気過ぎたのかな？

[399: 買い換え検討中]

え、ここ山の手線内側でこんな低いんか？！知らんかったは。営業さんから何も説明なかったやん。

[401: 匿名さん]

水害リスクは物件の問題ではなくて、地域のことだから営業は説明しない。ハザードマップを自分で確認すべきこと。

それ以外にも聞かないと教えてくれないことはいろいろあるよ。

[403: 匿名さん]

というか現地に行けばそこらじゅうに品川区の看板あるよ。マンションの目の前にもここは海抜２．４mとか電柱に掲示してある。

[404: 匿名さん]

品川駅電波悪いですよね。何年も品川駅通ってますけど、いつもネット状況が悪くなって、あっ品川駅に着いたって気づかされます。大崎駅は全く問題ないですよ。
なんで品川は改善しないんだろ？間違いなく苦情は寄せられてるはずなのに。何かが電波障害おかしているのかな？

[405: 匿名さん]

練馬ナンバーは嫌ズラ

[408: 購入検討中さん]

30mと0m? では比べるまでもないな、、

[409: 購入経験者さん]

そうか。ここは海抜0近く元々人が住むのには適さず、工業が営まれていたわけだ。水辺、川にも近いと。3・11を経験したあとでは、考えるな、、

[410: 購入検討中さん]

北西の再開発と北側のSONYの動向が気になります。

[411: 購入検討中さん]

この立地では、制震だべた基礎だ、いってもロジック破綻してるね。0に近いんじや。

[412: 匿名さん]

ショックですね。他区のものですが、仕様は低いと思いそこはあきらめましたが水害地域なんですか。。立地は変えられないですからね。

[413: 匿名さん]

現地行ったけど、たしかに低いねここは。

[414: 匿名さん]

>396
1m余裕があるんじゃなくて、1m水没するきけんがあるんですよ。
ちなみに対策は、条例か何かで決まってるのがあるらしくて、ここは膝たけくらいの防潮堤を用意するだけらしい。

浸水ハザードマップとは矛盾してて、高さが全然足りないから対策にはなってないけど、ルール的にはそれで通るんだね。

[415: 匿名]

北側のソニーどうなるでしょうね？あのビルは、以前の本社ですが、本社は品川駅前に移転したし、大崎駅前にもビル建てたし。あまり残す価値は、無さそうに思うのですが。追い出し部屋があの中にあるらしいですけど。
八つ山通り北側と同様に、長谷工に売って御殿山ガーデンシティーアネックスとして高級低層オフィスになることを期待します。

[416: 匿名さん]

高層階では携帯は使えないと思った方がいいらしいですね。マンションの屋上にアンテナたてれば改善するらしいですが、月額数百万するらしい。

[417: 匿名さん]

ここが水害になる確率は限りなく０に近いほど低い。万が一の場合でも、まず南品川の方の０メートル地帯の方が危ないですよ。

[418: 物件比較中さん]

実際に生活すると駅と逆方向の坂を上がることは
あまりないと思いますよ。

海抜の問題は、内側であることを強調することで検討者の認識を甘くさせているきらいがありますね。
イメージ的に、山手線内側が外側より低いと思わないから。
大崎駅周辺に限っては、外より内の方が低くて、地歴もよろしくない。

子育て世帯ならなおさら、実際に毎日目にするのは
北側のソニー通りの町並みでなく目黒川沿いにでかでかと書いてある「ここは海抜○メートル」･･･。
大雨が降らないことを祈ります。

[419: 匿名さん]

海抜よりも堤防が機能するかどうかだから実際問題ないでしょう。それを言い出したら城東は全く住めなくなるし、目黒川沿いの邸宅地まで否定することになってしまう。

[420: 匿名さん]

仕様が低いと言う人がいるけど、ここは天カセ天井高○全窓low-eですよね。相当仕様は高いと思うけど、ここより高いマンションってどこを考えているのでしょう？

[421: ご近所さん]

海抜気になるなら検討しなきゃいいじゃん。
自分が買いもしない（買えないんだろうけどさ）物件のこと、悪く言って
何が楽しいんだろ？

[423: 匿名さん]

やはり水の近くには住みたくない。
埋め立て地、川の近く

[424: ご近所さん]

住まなきゃいいんでない？
ちなみにどこに住みたいんですか？

[425: 匿名さん]

422さん
目黒川の氾濫で大崎が浸水したことは有史では一度も無いです。

大崎ではなく治水工事前の五反田とか海側ではありましたが、目黒区、品川区合同の大規模な治水工事以来はこれらも一度も氾濫していません。

この辺が根拠ですかね。逆に氾濫を心配する根拠が知りたいです。