Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART13

[物件比較中さん]

Tomihisa Cross Comfort TowerについてのPART13です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369434/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線、中央本線、埼京線、湘南新宿ライン 「新宿」駅 徒歩16分 、小田急線 「新宿」駅 徒歩16分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.98平米～81.79平米
売主：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート


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[161: 匿名さん]

159
逆も然りなので、そこの考慮はいらないでしょう。
日本人契約者の方が多いだろうし、その人達が外国人に需要が多く貸し出しが多ければ増えてしまうし。

単純に、外国人契約者数のパーセンテージではかり
あとは立地などの外国人割合予測しか出来ない

[162: 匿名さん]

入居審査をマトモにやるなら、
外国人はちゃんとした仕事を持ってる人しか入れませんよ。
もちろん日本人もですが。

[163: 匿名さん]

いまの長期修繕計画にある数値を元に、試算してみました。
70平米に近い物件を取り出して、

当初、
管理費21,600円、修繕積立金8,310円。合計29,910円。

15年後(16年目)、管理費に変化がないものとして、
管理費21,600円、修繕積立金32,000円。合計53,600円。

管理費がいくらかは上がるだろうから、15年後(16年目)70平米、管理修繕費6万円というのは妥当な予測だと思う。

ちなみに、修繕積立金は6年目、11年目、16年目でどおんと増額する。

[164: 匿名さん]

163さん、修繕費のどおんと一時金による徴収はありますか？

[165: 匿名さん]

>157
住むほどに修繕費が多いのは当然どこも同じですが
総体的にみて管理修繕費の支払いが
相場より高いのは気持ちのいいものでは
ありません。

支払う総額を相場程度にしてもらわないと
住み続けるにも、住み替えリセールにしても
困ります

[166: 匿名さん]

タワー住民だけでなく、共用施設使用出来る全てから修繕費(共用施設分の)徴収出来るのでしょうか？

[167: 匿名さん]

164さん、
どおんと増えますが、途中での一時金徴収計画はありません。

[168: 匿名さん]

>165
167さんがおっしゃった通り、一時金による修繕費支払いがないので、
支払う総額は相場程度です。

ちなみに管理費は最近のタワマンの中では低目です。
管理費が安いと言われているブリリアタワー池袋よりも更に安いですから。

[169: 匿名さん]

リセール考えるなら10年目あたりに逃げた方が良いよ
住み続けるなら最初安い分を後で取られるだけだから関係ないよ
他のマンションと何ら変わらない

共用設備が多いタワマンなら管理費修繕積立共に高くなるから70平米6万円は十分あり得る金額でしょ

[170: 匿名さん]

だからマンションは適当な時期に住み替え、と色んなマンションスレで書かれています。

[172: 匿名さん]

住み替えっていうけど、みんな同じこと考えるってことじゃないの？
少し早めに売り抜けようとか。

買う方からしたら、維持費高くなってからの
物件は敬遠されると思うのだけど
実際はそうでもないのかな…

[173: 購入検討中さん]

芸能人もいるらしい

[174: 匿名さん]

実際、共用設備が多いタワマンだって中古売買されてますから。

[175: 匿名さん]

>172さん、
敬遠されると思います。
そういう意味でも、修繕積立金は漸増方式でなく定額方式がいいと思います。

[176: 匿名さん]

現在中央区の大規模タワマン83㎡に住んでいますが、6年目で管理費修繕積立金は約25,000円/月です。長期修繕計画見ても当分値上がりは無さそうです。因みに管理は住商系。ここの見積もり（計画）が甘いのか、トミヒサクロスがコンサバなのか、どちらでしょうか。

[177: 匿名さん]

176さんTTTですね。あの頃のタワマンは管理費維持費も安かったのですよ。

ここと比べるよりも、最新の湾岸タワマンのキャピタルゲートやスカイズと比較なさるのをお勧めします。
キャピタルやスカイズも管理費修繕積立金は高いですから。

[178: 匿名さん]

>175さん、
定額方式、というより
定額プラス一時金どおんと徴収方式、ですね。

[179: 匿名さん]

>176さん、
「ここ」とおっしゃるのは「中央区の大規模タワマン」のことですよね。

25,000円の内訳が大事ではないでしょうか。管理費は日々必要な範囲でおさまればいいのですが、修繕積立金は修繕計画あってのものなので。修繕積立金があまりに安いのは計画が甘いかと。

[180: 匿名さん]

>178さん、

いえいえ、完全定額制がいいですよ。
一時金はふところにどおんと悪いです。

[181: 物件比較中さん]

管理費は安いと思いますよここ。ただ修繕積立が跳ね上がっていくから１５年後ぐらいから結構高いと思う

本当にランニングコスト以外の部分では気に入ってるから購入を悩んでます

しかも７０㎡の固定資産税年間４０万って聞きました。

桜上水ガーデンズも敷地広いですけど年間２５万って言われました

まあ金持ちからしたら１５万の差なんてと思うかもしれないですけど、長年住んだら結構違うので

[182: 匿名さん]

176です。管理は住商建物なのでプールやジム、ラウンジなどの管理のグレードはまずまずです。
ここ（中央区の大規模タワマン）は、管理組合発足直後から理事長以下の理事会が何十人と名を連ね非常に管理会社を厳しく監視しています。勿論修繕積立金についても厳しく査定しています。私の思うところ、最近のタワマンは管理会社にぼられているように思います。トミヒサクロスも同様だと思います。管理組合が出来たら、皆で厳しく監視していくのが良いと思います。

[183: 匿名さん]

固定資産税、後から苦情が出ないように高めに出してると
営業から言われたと過去レスにありましたが。

[184: 匿名さん]

176さん、TTTはスケールメリットがスゴいですからいいですね。

[185: 匿名さん]

181さん、固定資産税はそんなに高くないですよ。過去スレにあります。25万円くらいだったと思います。

[186: 匿名さん]

たしか最初五年間は半額。

[187: 物件比較中さん]

あれ２５万なんですか。自分は４０万って聞いたんですがね（嘘じゃありません）

そのぐらいだったらいいですね

[188: 匿名]

ここに限らず営業の出す固定資産税は実際の５割増ぐらい。なぜなら固定資産税は竣工しないと決まらないし、国が勝手に決めるのでデベには分からないんですよ。

[189: 匿名さん]

ずーっと延長されて来てるとはいえ、2015年に固定資産税の軽減税率が適用されるかは確定していないので、適用されなかったという前提での金額だそうです。新宿区がどう評価するかも今は確定していないことも含めて、想定される最大額で提示してるそうです。

実際には20万円かもしれないし、30万円かもしれないし、残念ながら40万円かもしれません。ただ、50万円になることはない、というような目安の額です。軽減税率が延長されたらいくらになるかは、MRで聞けば教えてくれますよ。

[191: 匿名さん]

過去にも固定資産税厨がいたけど、いい加減にしてくれないかな。
20〜30万くらいだと思うが何回も蒸し返すなよ、金無いならここに来るなよ。

[192: 匿名さん]

蒸し返すって言うより、純粋に新規で検討してる方なのでは？
新規の売り出し毎にきになるお金の話が出るのは自然なこと。
新規の方は昔の前のレスをわざわざ読み起こすなんて希だから。
私は毎度の固定資産税の流れを読んでるけれど、仕方ない事だと思いますよ。

[193: 購入検討中さん]

こないだ地震がありましたね。日曜日？
あの程度の地震だと高層階(50階以上)はどのくらい揺れますか？食器棚の物は落ちてきませんか？

タワーに住んだことないので。

[194: 匿名さん]

営業が311の地震で、2mくらい揺れると言っていたよ。
構造説明会の時ね。結構揺れるよね。

[195: 匿名さん]

耐震タワーの高層でも３１１で被害０のところも多かった。ここは制震だし大丈夫ですよ。

[198: 匿名さん]

揺れないのは免震で、制振は揺れてエネルギーを吸収するから揺れるよ。何方かというと耐震に近いと思うけどね。ここが免震だったら折れちゃうけどね。

[199: 購入検討中さん]

8年後。

[200: 物件比較中さん]

売りのタイミングをいつにするかですね。

[201: 匿名さん]

免震はゆっくり揺れるだけで、揺れないなんてことはないよ。

[202: 匿名さん]

5年位すると、賃貸棟を中心に雰囲気の違うC系の人が増えるんじゃない？もって10年。

[203: 匿名さん]

>201
198です。おっしゃる通りで、ゆっくり揺れるという表現が適切ですね。勢いで書いてしまいました。

[204: 匿名さん]

富久売れに売れて何が人をネガに向かわせるのかわかりません。人種が違うんですね。

[205: 匿名さん]

免震タワー住んでますが結構普通に揺れますよ。

[206: 物件比較中さん]

ちなみに制振装置が壊れた場合、修復するのは免震よりも難しいと聞いたことあるんですが、
詳しいかたいますか？
東京直下大地震きたらここは地盤はよいといえど6弱で壊れることはありえますよね

[208: 匿名さん]

バネかゴムかの違いで壊れたら交換するのは同じ。

[209: 匿名さん]

免震は建物本体を持ち上げて交換ですよ。
制振装置を修復するほうが難しいと言うほうに無理があるでしょう。

[210: 匿名さん]

制振はエレベータと似た感じで建物内で交換できます。