Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART13

[物件比較中さん]

Tomihisa Cross Comfort TowerについてのPART13です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369434/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線、中央本線、埼京線、湘南新宿ライン 「新宿」駅 徒歩16分 、小田急線 「新宿」駅 徒歩16分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.98平米～81.79平米
売主：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[No.101 by 匿名さん 2013-11-13 12:35:05]

＞98
パーフェクトな物件は無い。
価格も重要な要素。とにかくここは立地に尽きる。
間取りはウナギが多いが、平均点の部屋もある。
ところであんたはどこにどんな物件に住んでるの？
市ヶ谷の駅遠物件でしたっけ？

[No.102 by 匿名さん 2013-11-13 13:19:02]

都心で外国人が(殆ど)いない場所があるなら挙げてみろって

[No.103 by 匿名さん 2013-11-13 14:31:57]

その話になると、最後は地域格差で纏まるんだよな。

[No.104 by 匿名さん 2013-11-13 14:54:30]

ここで語られてるのは本土の人たちの話ですね。中国には数年住んでいました。
日本に長く住んでいる中国人知ってるけど、マナーも何も日本人的ですよ。だから問題はないです。
投資目的で本土から買いに来る場合、貧富の差が激しい国なので、ここを買えるクラスはかなりのアッパークラス。
テレビで見てる人達とは違いますよ。

[No.106 by 匿名さん 2013-11-13 16:27:04]

市ヶ谷住まいに御不満がおありで
マンション探しサイトスレを見てるんですか？
書き込みして意見を書いてたらもう、第三者ではないですが。

[No.108 by 匿名さん 2013-11-13 17:23:47]

1期3次は70戸くらい…　　今度の倍率予想している方、コメント下さい。お願いします。

[No.109 by 匿名さん 2013-11-13 17:33:50]

富久のポジさん､ちょっと攻撃的な方が何人かいるな…

[No.110 by 匿名さん 2013-11-13 17:47:49]

攻撃的？
ネガさんの執拗な攻撃に対する回答でしょう。

[No.113 by 匿名さん 2013-11-13 18:02:21]

浮かれ過ぎだからだよ…

[No.115 by 匿名 2013-11-13 19:28:44]

>108
一期が平均1.6倍位だったから、次は1.2倍位じゃない？
無抽選が多く一部の部屋は人気集中という予想

[No.117 by 匿名さん 2013-11-13 20:09:00]

それはよかった。
ノーと言える日本人でなければ。
もっと愛国心を高めよう。
もっと富久愛を高めよう。

[No.118 by 匿名さん 2013-11-13 21:00:18]

新宿区富久のマンションを買う人は韓国人や中国人を気にしないでしょう。コリアンタウンもすぐ近くだし。気にする人は港区や千代田区または世田谷区あたりのマンションを買うと思うよ。

[No.119 by 匿名さん 2013-11-13 21:04:19]

いや、気にするよー、マナーむちゃくちゃ悪いから。
いないに越したことはない。

[No.120 by 匿名さん 2013-11-13 21:06:28]

他行けば。

[No.122 by 匿名さん 2013-11-13 21:18:11]

今年、最大にして最強の嫉妬スレが有ると聞いて来ました。
噂通りの、僻み感溢れる書き込みに、ドン引きです。
魅力と嫉妬は比例しますね。

[No.124 by 匿名さん 2013-11-13 22:12:53]

＞118
港区の外国人で一番多いのは朝鮮人だけど、何か夢でも見てる？

[No.126 by 匿名さん 2013-11-13 22:26:06]

都心なのに郊外価格のお買い得物件。

実際問題、中国人とかは湾岸の方を好むんじゃないかな。

[No.128 by 匿名さん 2013-11-13 22:39:27]

おまえの書き込みがサブリミナルなんだが。

[No.130 by 匿名さん 2013-11-13 22:48:51]

宗教に例えたくて仕方ない様だが、こじ付け感出過ぎ。

[No.133 by 匿名さん 2013-11-13 23:32:34]

宗教さんの理想のマンションの条件は？？？

坪単価とエリアはどんな感じかしら？

[No.134 by 匿名さん 2013-11-14 00:29:50]

127はシティタワー品川もお買い得ではなかったと言ってるの？

[No.135 by 匿名さん 2013-11-14 00:33:46]

やっぱ行政と組んだ物件は買い得なんだよ。
ここも行政が絡んでるから、CT品川ほどではないけど、お買い得。

[No.136 by 富久愛 2013-11-14 00:34:36]

この名前名乗っていいかしら？

[No.138 by 匿名さん 2013-11-14 01:00:13]

富久クロスを買うことはドブに金を捨てるようなもの。人生を棒に振る。絶対やめろ！

[No.139 by 匿名さん 2013-11-14 01:07:30]

138
可哀想な人ですね…

[No.140 by 物件比較中さん 2013-11-14 01:34:28]

みなさんランニングコストはどう思いますか？築15年後ぐらいから70平米
で管理費修繕積み立て6万越えますけど。

リセールひびきますかね

[No.141 by 匿名さん 2013-11-14 01:35:34]

立地や価格に魅力を感じている者です。

妬んだネガに攻撃されていると思う人が多いようですが、富久ポジも他のタワマンスレでかなり暴れています。
ここでも宗教とからかわれるほど攻撃的独善的な書き込みが目立ってきました。
契約直後で高揚しているからかも知れませんが、不安や不満の裏返しか、デベや地権者の必死なステマかとも疑ってしまいます。
人気物件なら、それにふさわしい節度を望みます。

[No.142 by 匿名さん 2013-11-14 01:43:37]

>140
当然響く
買う人は大抵、新築だろうが中古だろうが、ローン＋管理費修繕積立金を月額負担と考えるからさ
（本当は固定資産税や火災保険もだが初めての人は忘れがち）

[No.143 by 匿名 2013-11-14 07:19:48]

築15年後ぐらいから70平米
で管理費修繕積み立て6万越えますけど。

本当でしょうか?その頃は完全にデフレで円の価値も高く厳しいはずでから
リセールに響きますね。プラン早める必要ありそうです。

[No.144 by 匿名さん 2013-11-14 08:48:59]

デフレなら修繕費も管理費も見直されますよ。マンション全般の話ですが。

[No.145 by 匿名さん 2013-11-14 10:14:09]

>141
他のタワマンスレの書き込みはポジとは限りません。
反感を買わせる目的で、過剰に褒める褒め○しネガもいますから。

[No.146 by 匿名さん 2013-11-14 11:38:29]

なんたでも定価の試算で管理費、修繕費やってるからな。
業者選定をゼロから見直してけばいいだけ！

[No.147 by 匿名さん 2013-11-14 11:38:49]

⬆︎なんでも

[No.148 by 匿名さん 2013-11-14 12:23:00]

今週末から第三次楽しみですね。モデルルームも一新され楽しみです。購入の方向で最終結論だしたいと思います。

[No.149 by 匿名さん 2013-11-14 13:06:39]

1期1次の契約者です。その後の世間（と言っても検討者さん）の評判が気になってずっと見ています。しかし、ポジだかネガだか、はたまた品の無い言葉づかいだったりで、悲しく、不快になってきます。こういう場の常なんでしょうか。築15年後には70㎡で管理費修繕積立金が6万円だとか、それが普通のマンションでの相場だったら誰も家が買えなくなります。そんなこと此処で書いて何か面白いのでしょうか。

148さんのような明るい書き込みに好感が持てます。買えると良いですね。

[No.150 by 匿名さん 2013-11-14 13:19:08]

高層階はどの部屋が残ってるのでしょう？

[No.151 by 匿名さん 2013-11-14 14:13:54]

>149
６万円の管理修繕費はウソだったのでしょうか？

[No.152 by 匿名さん 2013-11-14 14:38:20]

149です。146さんの解説通りかな？　6万円って誰が言ったのか知らないけど、普通のマンション（タワマンも）なら考えられないです。

[No.153 by 匿名さん 2013-11-14 15:03:25]

現時点では70平米で15年後には、
管理修繕費が６万円。

入居後に意見取り纏められれば
見直し改定の可能性もある

[No.154 by 匿名さん 2013-11-14 15:09:23]

長く住めば維持管理費が上るのは、他のマンションでも良く出てくる話です。
マンションは永住しないで、ある程度住んだら買い替えが良いです。

[No.155 by 匿名さん 2013-11-14 15:21:08]

154
他のタワマンでは新築時の計画でも
このような設定金額ではないです。

1000戸もあるのに、住み替え推奨されても
皆､考えることは同じなので
一斉に売り出しがでると
中古がだぶつき価格が一層下がる。

住み続けたい物件が価値ある物件になる

相場より高い維持費はイゴコチよいとは思ってもらえず
住み続けたいとは思えないでしょう。

[No.156 by 匿名さん 2013-11-14 15:25:07]

営業に聞いたけど、外人はほとんど居ないって言ってた。

[No.157 by 匿名さん 2013-11-14 15:29:42]

他のタワマンでは
修繕積立金の一時金を数年毎に徴収して
毎月の修繕積立金をあまり変化させないやり方もあります。
が、住む程に修繕費をたくさん払うことになるのは同じです。
一度に払うか分割で払うか。

[No.158 by 匿名さん 2013-11-14 15:32:13]

ほとんどって､曖昧でわからないけど
10％でも100戸にはなる。

パーセンテージで聞く方がわかりやすいよ

人によっては30％でもほとんどない方って
捉え方の人もいるから

[No.159 by 匿名さん 2013-11-14 15:34:29]

外人大家で日本人店子のケースもあるだろうから、
％で出すのは無理では？

[No.160 by 匿名さん 2013-11-14 15:34:48]

少なくとも、外国人購入者もいるということ。
コリアンタウン近いんだし、別にたいしたことじゃない。

[No.161 by 匿名さん 2013-11-14 15:39:34]

159
逆も然りなので、そこの考慮はいらないでしょう。
日本人契約者の方が多いだろうし、その人達が外国人に需要が多く貸し出しが多ければ増えてしまうし。

単純に、外国人契約者数のパーセンテージではかり
あとは立地などの外国人割合予測しか出来ない

[No.162 by 匿名さん 2013-11-14 15:44:47]

入居審査をマトモにやるなら、
外国人はちゃんとした仕事を持ってる人しか入れませんよ。
もちろん日本人もですが。

[No.163 by 匿名さん 2013-11-14 15:45:52]

いまの長期修繕計画にある数値を元に、試算してみました。
70平米に近い物件を取り出して、

当初、
管理費21,600円、修繕積立金8,310円。合計29,910円。

15年後(16年目)、管理費に変化がないものとして、
管理費21,600円、修繕積立金32,000円。合計53,600円。

管理費がいくらかは上がるだろうから、15年後(16年目)70平米、管理修繕費6万円というのは妥当な予測だと思う。

ちなみに、修繕積立金は6年目、11年目、16年目でどおんと増額する。

[No.164 by 匿名さん 2013-11-14 15:49:37]

163さん、修繕費のどおんと一時金による徴収はありますか？

[No.165 by 匿名さん 2013-11-14 15:50:40]

>157
住むほどに修繕費が多いのは当然どこも同じですが
総体的にみて管理修繕費の支払いが
相場より高いのは気持ちのいいものでは
ありません。

支払う総額を相場程度にしてもらわないと
住み続けるにも、住み替えリセールにしても
困ります

[No.166 by 匿名さん 2013-11-14 15:55:02]

タワー住民だけでなく、共用施設使用出来る全てから修繕費(共用施設分の)徴収出来るのでしょうか？

[No.167 by 匿名さん 2013-11-14 16:00:30]

164さん、
どおんと増えますが、途中での一時金徴収計画はありません。

[No.168 by 匿名さん 2013-11-14 16:09:13]

>165
167さんがおっしゃった通り、一時金による修繕費支払いがないので、
支払う総額は相場程度です。

ちなみに管理費は最近のタワマンの中では低目です。
管理費が安いと言われているブリリアタワー池袋よりも更に安いですから。

[No.169 by 匿名さん 2013-11-14 16:11:39]

リセール考えるなら10年目あたりに逃げた方が良いよ
住み続けるなら最初安い分を後で取られるだけだから関係ないよ
他のマンションと何ら変わらない

共用設備が多いタワマンなら管理費修繕積立共に高くなるから70平米6万円は十分あり得る金額でしょ

[No.170 by 匿名さん 2013-11-14 16:13:49]

だからマンションは適当な時期に住み替え、と色んなマンションスレで書かれています。

[No.172 by 匿名さん 2013-11-14 16:23:29]

住み替えっていうけど、みんな同じこと考えるってことじゃないの？
少し早めに売り抜けようとか。

買う方からしたら、維持費高くなってからの
物件は敬遠されると思うのだけど
実際はそうでもないのかな…

[No.173 by 購入検討中さん 2013-11-14 16:29:02]

芸能人もいるらしい

[No.174 by 匿名さん 2013-11-14 16:31:01]

実際、共用設備が多いタワマンだって中古売買されてますから。

[No.175 by 匿名さん 2013-11-14 16:31:45]

>172さん、
敬遠されると思います。
そういう意味でも、修繕積立金は漸増方式でなく定額方式がいいと思います。

[No.176 by 匿名さん 2013-11-14 16:32:02]

現在中央区の大規模タワマン83㎡に住んでいますが、6年目で管理費修繕積立金は約25,000円/月です。長期修繕計画見ても当分値上がりは無さそうです。因みに管理は住商系。ここの見積もり（計画）が甘いのか、トミヒサクロスがコンサバなのか、どちらでしょうか。

[No.177 by 匿名さん 2013-11-14 16:40:17]

176さんTTTですね。あの頃のタワマンは管理費維持費も安かったのですよ。

ここと比べるよりも、最新の湾岸タワマンのキャピタルゲートやスカイズと比較なさるのをお勧めします。
キャピタルやスカイズも管理費修繕積立金は高いですから。

[No.178 by 匿名さん 2013-11-14 16:43:42]

>175さん、
定額方式、というより
定額プラス一時金どおんと徴収方式、ですね。

[No.179 by 匿名さん 2013-11-14 16:47:19]

>176さん、
「ここ」とおっしゃるのは「中央区の大規模タワマン」のことですよね。

25,000円の内訳が大事ではないでしょうか。管理費は日々必要な範囲でおさまればいいのですが、修繕積立金は修繕計画あってのものなので。修繕積立金があまりに安いのは計画が甘いかと。

[No.180 by 匿名さん 2013-11-14 16:48:59]

>178さん、

いえいえ、完全定額制がいいですよ。
一時金はふところにどおんと悪いです。

[No.181 by 物件比較中さん 2013-11-14 16:58:45]

管理費は安いと思いますよここ。ただ修繕積立が跳ね上がっていくから１５年後ぐらいから結構高いと思う

本当にランニングコスト以外の部分では気に入ってるから購入を悩んでます

しかも７０㎡の固定資産税年間４０万って聞きました。

桜上水ガーデンズも敷地広いですけど年間２５万って言われました

まあ金持ちからしたら１５万の差なんてと思うかもしれないですけど、長年住んだら結構違うので

[No.182 by 匿名さん 2013-11-14 17:02:55]

176です。管理は住商建物なのでプールやジム、ラウンジなどの管理のグレードはまずまずです。
ここ（中央区の大規模タワマン）は、管理組合発足直後から理事長以下の理事会が何十人と名を連ね非常に管理会社を厳しく監視しています。勿論修繕積立金についても厳しく査定しています。私の思うところ、最近のタワマンは管理会社にぼられているように思います。トミヒサクロスも同様だと思います。管理組合が出来たら、皆で厳しく監視していくのが良いと思います。

[No.183 by 匿名さん 2013-11-14 17:05:42]

固定資産税、後から苦情が出ないように高めに出してると
営業から言われたと過去レスにありましたが。

[No.184 by 匿名さん 2013-11-14 17:08:22]

176さん、TTTはスケールメリットがスゴいですからいいですね。

[No.185 by 匿名さん 2013-11-14 17:08:46]

181さん、固定資産税はそんなに高くないですよ。過去スレにあります。25万円くらいだったと思います。

[No.186 by 匿名さん 2013-11-14 17:24:47]

たしか最初五年間は半額。

[No.187 by 物件比較中さん 2013-11-14 17:50:30]

あれ２５万なんですか。自分は４０万って聞いたんですがね（嘘じゃありません）

そのぐらいだったらいいですね

[No.188 by 匿名 2013-11-14 19:17:45]

ここに限らず営業の出す固定資産税は実際の５割増ぐらい。なぜなら固定資産税は竣工しないと決まらないし、国が勝手に決めるのでデベには分からないんですよ。

[No.189 by 匿名さん 2013-11-14 19:34:20]

ずーっと延長されて来てるとはいえ、2015年に固定資産税の軽減税率が適用されるかは確定していないので、適用されなかったという前提での金額だそうです。新宿区がどう評価するかも今は確定していないことも含めて、想定される最大額で提示してるそうです。

実際には20万円かもしれないし、30万円かもしれないし、残念ながら40万円かもしれません。ただ、50万円になることはない、というような目安の額です。軽減税率が延長されたらいくらになるかは、MRで聞けば教えてくれますよ。

[No.191 by 匿名さん 2013-11-14 20:29:55]

過去にも固定資産税厨がいたけど、いい加減にしてくれないかな。
20〜30万くらいだと思うが何回も蒸し返すなよ、金無いならここに来るなよ。

[No.192 by 匿名さん 2013-11-14 21:18:38]

蒸し返すって言うより、純粋に新規で検討してる方なのでは？
新規の売り出し毎にきになるお金の話が出るのは自然なこと。
新規の方は昔の前のレスをわざわざ読み起こすなんて希だから。
私は毎度の固定資産税の流れを読んでるけれど、仕方ない事だと思いますよ。

[No.193 by 購入検討中さん 2013-11-14 21:41:56]

こないだ地震がありましたね。日曜日？
あの程度の地震だと高層階(50階以上)はどのくらい揺れますか？食器棚の物は落ちてきませんか？

タワーに住んだことないので。

[No.194 by 匿名さん 2013-11-14 22:06:10]

営業が311の地震で、2mくらい揺れると言っていたよ。
構造説明会の時ね。結構揺れるよね。

[No.195 by 匿名さん 2013-11-14 22:10:48]

耐震タワーの高層でも３１１で被害０のところも多かった。ここは制震だし大丈夫ですよ。

[No.198 by 匿名さん 2013-11-14 22:33:54]

揺れないのは免震で、制振は揺れてエネルギーを吸収するから揺れるよ。何方かというと耐震に近いと思うけどね。ここが免震だったら折れちゃうけどね。

[No.199 by 購入検討中さん 2013-11-14 22:36:11]

8年後。

[No.200 by 物件比較中さん 2013-11-14 22:37:17]

売りのタイミングをいつにするかですね。