MJR新宮中央 W棟＆E棟について Part2

[匿名さん]

MJR新宮中央　W棟＆E棟のパート2です。
引き続きいろいろと情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333545/
所在地：W棟　福岡県糟屋郡新宮町中央駅前二丁目8番2（地番）
　　　　E棟　福岡県糟屋郡新宮町中央駅前二丁目8番3（地番）
交通：鹿児島本線 「新宮中央」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
売主・事業主：九州旅客鉄道
物件URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/shingu_chuo/index.html
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

【物件情報を追加しました 2013.11.11　管理担当】

[201: 匿名]

大手は人件費がかかる
中小は人件費を抑えている

大手は高くても客が集まるので上限値を追う
中小は安くないと客が集まらないので下限値を追う

大手はシンプルでも売れる
中小は客を惹きつけるため、少しでも付加価値を付ける

以上

[202: 匿名さん]

>195
おっしゃる通りボンラパスは上品でプチ高級という感じ。格安スーパー地域よりボンラパがある地域は町自体や住民のイメージもいい。日頃から近隣住民が利用すれば安泰だが、近隣が利用せず、遠方客のほうが多いスーパーは長持ちしないのは常識。百道や薬院も高宮も近くの住民が利用しているから成り立っていると思う。個人の自由だが、近隣住民はぜひ日頃から利用してほしいところだ。

>200
粕屋の駐車場無料～車を日頃利用しない人にとっては、場所が悪くても魅力的なんだろう。

[203: 匿名さん]

粕屋町は新宮中央より、若干高額なイメージです。
駅から距離があっても売れますしね。
新宮中央駅近でここが最高額マンションですが、竣工があと半年早ければあと300〜500くらい安かったのになあ。

篠栗は市内から距離あるし、新宮中央と相場は同じくらいと思われます。

[204: 匿名]

ボンラパスは一度改装してから、なんだか特別感が薄れた気がします。他のスーパーと同じ商品でも価格が高かったりするので、日常的に使っていたら、おそらく今までより食費がかなり上がると思います。近いから便利ですが、他のスーパーとの使い分けが必要ですね。

ここのマンションは確かに高いです。Ⅰ、Ⅱの同じ平米数と比べても数百万高い。購入する方たちも他所といくらか比較はしているだろうし、それでも購入するわけだから、結構裕福な人が多いのかな？と思ったりしてます。

[205: 匿名さん]

Ⅰ、Ⅱより高いのは時代のせいですよ。
アベノミクスで資材など全般の建築費用が高騰。
消費税も上乗せ。
余所のマンションも同じ分、値上げしてるように見えます。
同じMJRでも、大野城や香椎もここより平均単価高いままです。

[206: 匿名さん]

>203さん
>竣工があと半年早ければあと300〜500くらい安かったのに
>205さん
>Ⅰ、Ⅱより高いのは時代のせいですよ

建築資材は値上がりし始めているが、１％・２％程度の上昇にすぎない。1戸あたり２００万も３００万も上乗せするほどじゃない。純粋に建築費や人件費で価格を決めているわけでなく、「人気があるか」「周りの売上状況」「どこまで高くしたら売れなくなるか」を探りながら決めている。Ⅰの販売開始時は新宮中央は何もない所だったから、安く設定せざるをえなかったと思う。

モデルルームオープン２週間前に提示された予定価格とオープン後の決定価格では、１０万～２０万ほど変更している部屋もあった。１円でも利益を上昇させるため、オープン直前まで価格の検討をしているということだろう。

[207: 匿名さん]

同じ間取りでも１階上昇する毎にプラス３０万、プラス４０万など
上昇していく。ざっくりとした値段設定だね。

[208: 匿名さん]

そりゃどこのデベだって少しでも利益が上がる価格設定考えるでしょう。それは当然のことであり理解できます。
でも実際にアベノミクス以来ここだけが高くなってるわけではありませんよね。同じものを建ててもアベノミクス以前と以後ではかなり建築費に差があるんじゃないのでしょうか。じゃなきゃ単純に私達ボラれてるってことでしょうか。

[209: 匿名さん]

>ここのマンションは確かに高いです。Ⅰ、Ⅱの同じ平米数と比べても数百万高い

ＭＪＲは売れ行き絶好調で抽選もめずらしくありません。
ブランド力・知名度があるマンションは価格は高いです。
強気な価格設定をしても人気があるため、入居1年前には
完売してます。

もしここがＪＲ九州でなく知らない会社だったらどうでしょうか。
購入に慎重になった人も多いと思います。
「香椎のＭＪＲにしようか？三井にしようか？価格が安い他の
マンションにしようか？」など考えさせられてたでしょう。

>それでも購入するわけだから、結構裕福な人が多いのかな？と思ったりしてます

販売開始時期と購入を検討した時期があったから契約した人、出身地が新宮など東部なので
ここを選んだという人が多いと思うので、他より裕福という事はないでしょう。

[210: 購入検討中さん]

今までMJRはコスパが最大の売りで実績を伸ばしきました。
今さら戦略変更して全く真逆の利益重視型になるのかなぁ？

[211: 匿名さん]

新宮中央のマンションがよ～いどん！で同時期に販売を開始すれば、価格が他より高いＭＪＲに裕福な人が集まるだろうけど、開始時期はバラバラなのでそんな事はないよね。

パークがどんな価格を出してくるか気になります。ここより安いと予想している方も多いみたいです。ＭＪＲより割安だったら選択肢も広がるね。

[212: 匿名]

＞２０４


確かにボンラパスは改装後から、品ぞろえが普通のスーパーになりつつありますね。お客の入りの少なくなっているようです。付近にスーパーが乱立してきているので、戦略を変えざるをえないのでしょうが、残念。
　開店当時はわざわざ東区からでかけていましたが、最近は足が遠のいています。

[213: 匿名]

>210
昔はコストパフォーマンスが高かったが今はそんな事はないと思う。
間取りや階数に応じて価格の強弱がありすぎるとも感じる。

>211
パークシティがここより割安な価格を設定する事はありえるだろう。
入居前に３００戸を完売させるためには、相当数の来店客が必須。
市内を検討している人を振り向かせる必要があるからね。

[214: 匿名さん]

パークシティは豊洲、柏の葉一番街、新浦安・・・どこもスケールが大きく外観も高層ビルといった感じだね。何で新宮中央を選んだんだろう。

[215: 匿名]

それだけ新宮中央が人気ということ。

[216: 匿名さん]

>212
よりよい品質を求めて利用してた人も、遠方（町外）であれば時間とともに足は遠のくのは当然です。近くのマンション住民が食料費がかかるのを覚悟で、日頃から利用すれば活気も出ると思います。百道は周囲のマンション住民の利用者が多いため活気があります。

[217: 匿名さん]

MJRは今まで造りはとてもシンプルだが、コスパが売りで鉄道会社の副業とはいえ九州ナンバー1の販売実績まで伸ばしてきたと思います。
この最大の武器を捨ててしまったら、本業のデベとの差がなくなり、設備は豪華ではないが価格は割高となってしまい私的には魅力あるデベではなくなってしまいます。

[218: 匿名さん]

パークシティの住人によるMJR批判。
今度は新宮中央同士で罵り合いですか。
ここは高いと言っても、これまで販売されているMJRの中では一番安い坪単価の部類ですよ。
十分にコスパ良いと思います。

[219: 匿名さん]

ＭＪＲは幅広い層に安価に提供する路線を
とってきたが、最近（新宮中央、香椎・・）
はそうでもない。大手と差は縮小している。

三井不動産＆大和ハウスのマンションも
ここより価格を下げる可能性はあると思う。

[220: 匿名]

ここを批判したりデメリットを強調するのはやめましょう。
ここはコスパが良いと思ったから選択した人多いんですよ。

[221: 匿名さん]

MJRは色々みましたが、ここは新宮にしては割高だと感じました。広さもありますし、周辺マンションの中では、高いほうでした。コスパとは言えませんね。こんな強気な価格設定には驚きましたが、それだけ新宮中央に人気が集中してる証拠ですかね。

[222: 匿名さん]

価格に対しての意見はバラバラですね。’ＭＪＲの中では一番安くコスパは十分よい’と言う人や’高いから裕福な人も多く余裕で杜の宮も買える’と思っている人・・・値幅も大きいので人それぞれということでしょうか。
個人的には割高感が否めないので、もう少し安くしてほしかったですが・・・

≪価格に対する皆様のご意見　抜粋≫

①パークシティの住人によるMJR批判　MJRの中では一番安い坪単価の部類だ
②MJRは色々みましたが、ここは割高
③ここは高いから裕福な人が多い
④コスパ良い　十分安い
⑤昔はコストパフォーマンスが高かったが今はそんな事はない
⑥ここ買うなら、杜の宮に戸建てを余裕で買える。
⑦コスパが良いと思ったから選択した人多いんですよ
⑧強気な価格設定には驚き
⑨高いのは時代のせいですよ

[223: 購入検討中さん]

>218
>パークシティの住人によるMJR批判。今度は新宮中央同士で罵り合いですか。
>これまで販売されているMJRの中では一番安い坪単価の部類ですよ。

皆さんは「価格が高いと思う」いう率直な意見を言っただけで批判しているわけではないと思いますよ。「ここは安価でコスパも良く誰でも買える」と言ってほしいのかな。

そもそも「これまで販売しているＭＪＲの中で一番安い」とは事実と異なりますよね。１０年程前に販売していたＭＪＲは１千万台～２千万円台が主流だったような・・・

[224: 匿名]

糟屋郡だから‥MJRだから‥安いってイメージを持っている方は多いかもしれません。自分もモデルルームにいく前までは、MJR新宮中央は安いだろうと思っていました。しかし実際に価格表をみてみると決して安いとは言えませんでした。
一番広い部屋は売り切れてましたが、2階でも3300万、最上階は3700万くらいしたと思います。管理費、修繕費、駐車場代の支払いもありますし、杜の宮の人を裕福だと言うのなら、ここを買えた人も、部屋にはよりますが裕福だと思います。
パークシティは、西向き東向きもあるので、ここより価格をおさえた部屋もあるのでは？と期待してます。南向きにこだわりはないので、できれば広い部屋を購入したいです。

[225: 匿名さん]

販売時期や間取りも違うので単純比較は難しいが、価格だけでみると
サンリヤン、トラスト、タマレジデンスはここよりずっと安かった。

[226: 匿名さん]

自分も色々と物件を比較してきていますが、MJRⅠⅡ、タマ、トラスト、サンリアンまでがアベノミクス以前価格で、価格的には同じような感じのどっこい勝負だったと思います。ここはそれよりかは確かに高くなっていますよね。

[227: 匿名]

確かに100平米越えとは言え、2階でも3000万台っていうのはかなり高いですね。香椎の高額な部屋は4000万台とかもありますが、最上階＋ルーフバルコニーが付いていたりするから単純に比較できませんが、坪単価辺りはあまり変わらない部屋もありそうですね。

アベノミクス以降で他のマンションがどのくらい価格上昇しているのか知りませんが、どちらにしても「戸建ては高くて手が届かないからマンションにしよう」という層が購入する価格帯ではないように思います。

[228: 物件比較中さん]

実際、このマンション坪単価おいくらでしょう？

[229: 匿名]

実際に間取りや広さ、階数や角部屋かどうかなど条件によってバラつきがあるので、坪単価で比べるのは難しいかもしれないですね。

[230: 匿名さん]

全体の平均単価だと市内よりは安価ですが、新宮中央では高い方のマンションだと思います。
見た目は高いですが、アベノミクスだったり、消費税増税の影響もあるので、仕方ない価格かも。
同じ新宮中央だと、一番高級なのがプレースで、その次にここになるのかな。

[231: 匿名さん]

一番高級なのがプレース？　床暖は付いてるようだけど外観を見る限り高級とは・・・？

価格が上がったのはアベノミクのためという意見が多いですが

価格アップしてない地域も多いです。

一般的にマンションが建ち始めの頃は安く、数棟建って町が出来上がった後は高くなります。

後発組が割高に購入させられるケースが多いですね。

[232: 匿名さん]

先に入った人は、入居直後の大事な数年を荒野のマンションで過ごしてるわけだし、後発マンション建築の騒音にも悩まされます。
街が順調に発展するかのリスクも考えると、安値なのも妬む材料にはならないのでは？

MJRは消費税増税のタイミングから、ここだけでなく他の立地でも割高という話が散見されます。
他のデベが据え置きなのが価格戦略なのか、MJRが便乗値上げなのかは不明ですが、価格見直し後も売れたら企業として成功なのでしょう。

[233: 購入検討中さん]

価格アップしてないっていうマンションは、アベノミクス以前に価格設定し発表してしまった物件が殆んどだと思われます。それらのマンションの多くはもう少し遅くアベノミクス以後の価格設定だったとしたら今とは違って少しくらいは高く設定しているんじゃないでしょうか。もしかしてだけど

[234: 匿名]

糟屋郡にしては割高だけど、その中でも一番高い部屋から完売したので、それなりの価値があるマンションなんでしょうね。
販売時期はわかりませんが、箱崎、松島のマンションはここより割安の物件もあります。東エリアは、千早、香椎以外はお手頃ですね。

[235: 匿名さん]

市内と比較するなら同じ駅近物件でないと説得力ないよ。

[236: 購入検討中さん]

千早駅、香椎駅、福工大前など東側の快速停車駅に新築物件がない現状も踏まえて、価格を決めてるだろうから、他より高くなるのは仕方ないです。値切れるわけでもないし、当然の価格として受け止めるしかないですね。

[237: 匿名さん]

株もマンションも一緒。人気が出た頃に飛びつくと、高値で掴まされ後は下落あるのみ。

ⅠⅡの住民
　「何もない空き地だが将来性はあるだろうか？寂しいところだな。
　　周りは千早を勧める人多いしどうしようか・・・
　　将来性を見込んでリスク覚悟で購入しよう。」
　　　↓
　「あっという間に町らしくなり買って正解だったよ。
　　今から購入する人よりローン残高も少なくてすんだよ」

W棟Ｅ棟の住民
　「人気の新宮中央。暗い西側より公園前の東側の好立地だよ。
　　どこのマンションより素晴らしい」
　　　↓
　「えっ　ⅠⅡと設備変わらないのに金額こんなに違うの？なんで？
　　モント-レ、タマは激安じゃん。損した気分。
　　アベノミクスのせいだな。くそ～」

[238: 匿名]

237の通り、マンションは資産のため株価と同じく人気に左右されます。アベノミクスも一つの要因ですが、それ以上に新宮中央が完成された町となり人気があることを見込んで、この価格を設定したのでしょう。今から出るパークシティがどんな価格帯を出すかによって、残りの売れ行きも変わるでしょう。パークがここより割安な感じで攻めてきたら、どっとそこに人が流れるだろうね。

[239: 匿名さん]

「周りに批判されながらも将来性を見込んで購入した人」と「人気が出た後にここが一番だァ～と飛びついた人」の差でしょう。

[240: 匿名さん]

既に入居住み物件と比較しても何も始まりません。
確かに既存物件と比較すると2,000,000円？3,000,000円？
高いんだろうけど、金額に見合うだけの価値はあるわけだから
自身を持って購入しましょう。自分は自分、人は人です。

[241: 匿名]

ⅠⅡ共にIKEAや公園、スーパーが出来ることは案内されていたと思います。まあⅠの販売時なんて何もなくて「本当にできるの？」て不安はあったと思うんですが、すでに駅もあったし、開発されることは織り込み済みだったと思います。

不動産は縁やタイミングが本当に大切だと思います。欲しいと思うときに「これだ！」と思う物件を見つけられるってなかなか難しいですし、予算もあることなので、どこかしら何かしら妥協する部分も出てくるものだと思います。この場所がいいと思ったならその気持ちを大切にすることも良いことだと思います。

[242: 匿名さん]

目の前に人と自然がつながる公園があるのでコミュニケーションを誘発し、ここからたくさんの交流が生まれると思います。さらに、その交流が質の高い文化を育み、新しいコミュニティの輪が誕生していくことでしょう。休日に沖田中央公園に行ってごらんなさい。色んな家族、色んな笑顔、元気な子供達に出会えます。お金では買えない価値がいっぱい詰まってますよ。

[243: 匿名さん]

200～300万の差ならば、アベノミクス＆増税分でしょうね。
他のデベもそんな感じ。

同じ場所でもタイミングで価格変動しますよね。
例えば、戸建ても和白や青葉の時期だと、新宮や明日花はかなり安価だったと思います。
マンションにしても、市内駅近物件のあるタイミングだと、新宮や福間では売れないからマンション物件すらなかったのでしょう。
糟屋郡でマンションなんて・・という感じで。

[244: 匿名]

そうですか？ここ数年マンション探してたので東エリアを幅広くみてきましたが、ここはガツンとあがってますね。
それでも高い部屋から売れているので、新宮中央の街の完成度も評価でしますね。

[245: 匿名]

243の言っている意味がよくわかりませんが、新宮中央や明日花は最近開発されたので、青葉が分譲された時期とは違いますね。十数年前に福間(快速がとまらない東福間)にﾐｻﾜがわりと大きな住宅地を分譲しました。4000後半でした。今、築10ねん以上の中古がでてましたが、3700万です。なので、仮に青葉と新宮中央、明日花が同じ時期に販売したとしても、極端に新宮中央、明日花が安いとは思えません。まぁ、仮の話ですけどね。
それと、今まで新宮中央にマンションがなかったのは、あの場所に駅がなかったからというのが正解です。駅ができ、IKEAの招致に成功し、新宮町の知名度もあがりましたし、人気もでました。以前より価格があがったのは、244の言うとおり街の完成度の良さと、人気だと思います。資材高騰の影響はわずかでしょう。現に、箱崎や香椎浜の城香中校区などは、相変わらずの価格ですから。

[246: 匿名さん]

香椎浜の城香中校区の物件って、相変わらずの価格なのかもしれませんが、下も上もここよりは高い価格が設定されてますね。
駅まで徒歩20分くらいかかりそうなのに、売れるのかな。

[247: 匿名さん]

>246
同じ広さで同一階で比較すると価格はほとんど変わらないと感じました。駅までは自転車で7,8分。車通勤で市内に住みたいという人にはいい物件だと思います。何よりイオン香椎浜が徒歩２分。イオンモールが一つあれば何でも事足りるので、買い物面で言えばここよりいいかも。

[248: 匿名]

家から博多駅までの所要時間は
香椎浜も新宮中央も変わらない。
快速で千早～博多は１０分。
城香中も前と変わって改善してます。

新宮中央の街の完成度の良さや
利便性を強調する人多いが、果たして本当だろうか。

イケアどのくらいの頻度で行きますか？
スーパーはボンラパスを利用しますか？
大型スーパーは徒歩圏内ですか？
快速で乗り越すことありませんか？
小学校までの道のり安全ですか？
中学校は駅を跨いで行くんですか？

いいところだとは思うが
他より素晴らしいというほどではないのでは・・・

[249: 匿名]

主婦意見ですが、大型ショッピングモールが徒歩圏内でも、駐車場が広すぎるのできっと車で行くと思います。モールでは、まとめ買いや衣料品生活雑貨も買うので重たいですし、中も広いので意外と時間がかかっちゃうんです。どちらかというと、週末に家族で…というかんじです。日常、ちょっとした買い足しなどをするには、ボンラパスやゆめマートみたいな小規模なスーパーが使いやすいので、徒歩圏内にあることはありがたいです。
この街の完成度の評価はひとそれぞれですが、すべての人にとって完璧な街ってどこにもないですよね？
ここをあまり良くないと評価する人もいますが、短期間での人口の伸びや、このスレの多さでもわかるように注目度の高さからいうと、ここをいい街であると評価する方が沢山いらっしゃるということでしょうね。
今は市内に住んでいますが、通学路の安全性が完璧なところはありません。駅近なこともあり、車や人の交通量が多すぎてみんな縦一列で歩いてる道もありますしね。ここも駅西側からも通学しますし、何か対策してほしいですね。

[250: 匿名さん]

徒歩20分より価格もお得なら、駅近のここを選ぶ人もいるでしょう。
人それぞれの価値観です。