シティハウス横濱野毛山公園ってどうですか？Part2

[匿名さん]

シティハウス横濱野毛山公園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市中区日ノ出町1丁目11番1他（地番）
交通：京浜東北線 「桜木町」駅 徒歩8分
根岸線 「桜木町」駅 徒歩8分
横浜市営地下鉄ブルーライン 「桜木町」駅 徒歩7分
京急本線 「日ノ出町」駅 徒歩1分
総戸数：139戸
間取：2LDK・3LDK
面積：53.55平米～64.28平米
敷地面積：1,483.67m2　
建築面積：1,152.84 m2　　
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上11　階建　(建築確認申請上は鉄筋コンクリート造地上10階地下1階建)　　
駐車場台数：42台　
自転車置場台数：139台　
バイク置場台数：6台　
完成年月：平成26年2月中旬予定　
入居（引渡）予定日：平成26年4月下旬(予定) 　
売主：住友不動産株式会社
設計：三井住友建設株式会社　一級建築士事務所
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nogeyama/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[349: 匿名さん]

ある意味、横浜市の文化遺産的なものなのかもしれませんね。
この状況を逆手にとってポジティブな方向に有効活用していけるようになればいいんですよね。

[350: 匿名さん]

こちらは現地内覧可能ですか？

[352: 匿名さん]

安いって書いてる人は何と比較して安いって書いてるの？根拠ない 煽りとか小学生かよ。

日ノ出町周辺のここ最近のマンションは坪単価200以下。建設中の 駅前ビルは坪単価220くらいだっけ。 桜木町周辺の坪単価が2013年くらいまでは220くらいだったは ず。

ここのマンションは現在の売値は坪単価240超えてきてるんだから 既に将来の期待値折り込み始めてる価格なわけで、割高といっても いいでしょ。1期なら妥当価格であった。

[353: 購入検討中さん]

今の値段はどうのぐらいですか？

[355: 匿名さん]

ＪＲ桜木町駅徒歩圏内(徒歩１０分未満が望ましい)を条件に物件の購入を検討しております。
現在、近隣町内(花咲町、紅葉ケ丘、戸部町、宮崎町、日ノ出町など)で販売中の新築物件(建設中のものを含む)が数件あります。
その中で大手４社(三井、三菱、住友、野村)のブランドマンションはシティハウス野毛山公園のみであり、それ以外の物件は大手以外のノンブランドマンションです。
シティハウス野毛山公園とそれ以外の物件の同程度の平米数の部屋の価格を比較したところ、シティハウス野毛山公園の価格は他と同等かそれよりも安いという結果です。
シティハウス野毛山公園の価格が近隣町内のノンブランドマンションと同等かそれより安い理由は隣にストリップ劇場があるということに尽きると思います(光音座の影響も多少あるか)。

現時点で、ＪＲ桜木町駅徒歩圏内(１０分以内)でブランドマンションに住もうと考えた場合、シティハウス野毛山公園以外ありません。しかも、ブランドマンションでありながら、近隣町内(花咲町、紅葉ケ丘、戸部町、宮崎町、日ノ出町など）の新築ノンブランドマンションよりも安いという結果が出ております。
ブランドマンションはノンブランドマンションよりも知名度とスケールメリットがあり、保守・運用・保証面で優れるため、どうせ住むならブランドマンションの方がよいのではないかと考えているところです。
そのかわり、隣にストリップ劇場があるところが悩みます。


ちなみに、この検討は京浜急行・日ノ出町駅を中心に検討した結果ではありません。
京浜急行・日ノ出町駅徒歩１分という結果は単なる偶然というかオプションにすぎません。
あくまでも、ＪＲ桜木町駅徒歩圏(徒歩１０分以内)で検討した結果です。
桜木町駅徒歩圏内で物件をお探しの方がいらっしゃるようでしたら参考にしていただければと思います。

[356: 匿名さん]

中古になったらブランドなんてほとんど意味ないよ。
しかもブランドって言っても三井ならパークマンションブランドは絶大だけど
パークホームズだと一応三井なのね、レベル。
立地が9割だからね。
ちなみに日ノ出町は駅から近いほど価値が下がる微妙な駅。
本来駅徒歩1分なら前面に推し出す価値だけど住友が桜木町を推してるのは察しのとおり。

[358: 匿名さん]

あまり聞いたことのない会社の場合、購入後に構造上の重要な問題がみつかった場合等に誠意ある対応や保証をしてくれるものでしょうか。
心配です。

[359: 匿名さん]

>>355
うん、確かに一期の価格ならそうなんだけどね。。。
値上げした今となってはねー

[363: 匿名さん]

具体性に欠けているコメントなんだよな。

わかっているのは54m3の2LDKで第一期だと約3300万で購入出来ていたけど10～15%は価格あがったようだね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[364: 匿名さん]

１０%とということは少なくとも３００万以上は上がっているということですか。
本当ですかね。

[365: 匿名さん]

今は最低ランクで条件悪い部屋が4000万弱。
上手いのは1期で割安物件を印象づけて、ひたすら宣伝して、今は価格非公開にしてるとこ。
消費者は基本相場を知らないし、ぐぐるから言われた価格が割安と思い込んでしまう。
既に割安物件の時代は終わって将来の再開発がうまくいって盛り上がってる成功パターンを織り込んだ価格になってることな注意。
織り込んでないのは浜劇が消えるパターンや日ノ出町駅の建て替えとか京急ストアを含む再開発とかまだまだ話題にもあがらない、ネタくらい。

[366: 匿名さん]

消費税の増税分はしょうがないよね
あとは個別の部屋の環境もあるから、値上げとは一概に言えないのでは？
つまり、値段が公表されていたのは環境が悪い部屋で、
それを見てモデルルームに来た人に、あと少しだせばコチラが的に販売したとか。
いまは作戦変更で、そこそこの値段でも投資目的とかで来た人に、格安の部屋がありますとかで販売してるとかないかな？
残念ながらこのマンションだけでは街の雰囲気変更の力は無い。
目の前のタワーマンションが竣工して初めてここのマンションの正確な価値がわかるんじゃないかな。
個人的には安めだと思っているよ。
まだ買わないけど。

[367: 匿名さん]

確かに目の前のタワーマンションによってこのマンションの魅力が引き出されるんだと思う。
今はまだ半分程度の魅力しかない。
目の前のタワーマンションの１～２階部分に入居するテナントの質によってこのマンションの価格が高いか安いか決まるといっても過言ではない。

[368: 匿名さん]

そうだろうね。　お近くのコスパが高い小さいタワーマンションでそこまで変わらないと思うけど
テナント次第だね。

日ノ出町駅周辺でもっとマンションが増えて住居環境が変わってくると化ける可能性はありそう。
お隣が移転すればまずマンション立てるだろうし、気になる映画館が廃業すればガスト含めた土地と合わせて
商業ビルか大規模マンション立てる可能性に期待したい。

[369: 匿名さん]

そもそもそのタワマンって階や間取りにもよるだろうけど、ここより安くなかった？
日ノ出町のランドマークになるのは間違いなくタワマンのほうだよね。

[370: 匿名さん]

>>367
だからー、三期の価格設定はタワマン成功を折り込みした価格なのよね。だから、失敗したら割高だし、成功して御の字なわけ。
一期組みは割安物件でおめでとう。
という状況なのです。

[371: 匿名さん]

第一期もストリップ等の環境が気にならない人には割安かもしれないけど
一般的にはスミフ価格は割高でしょ。
今は更に貪欲モードで超割高。
スミフの小杉のタワーとか湾岸のタワーとか高すぎてドン引きだもの。
実際ほとんど売れてないしね。
スミフはオリンピックまでに完売すれば良いという見立てなんだろうけど。

[372: 匿名さん]

高いね。
でも買うか買わないか迷っている間に賃貸に支払わなければいけない家賃の額もいかがなものかという気がする。
だれか背中をおしてくれ。

[373: 匿名さん]

横浜市内の住宅を切望　　　　　　　　No→　都内や武蔵小杉、横須賀などへ
　　　　↓Yes
桜木町関内周辺住宅を切望　　　　　No→　戸塚や上大岡へ
　　　　↓Yes
3LDK住宅に8000万円は出せない　No→　クオス横濱紅葉坂へ
　　　　↓Yes
駅近を切望　　　　　　　　　　　　　　　　No→　グレーシア横濱ベイへ
　　　　↓Yes
3LDK住宅に4000万円は出せない　No→　シティハウス横濱野毛山公園へ
　　　　↓Yes
プレシエ横浜石川町へ

[374: 匿名さん]

一期と比較して売れるペースが遅いのは割高に感じてる消費者が多い証拠だね。それでも売れてはいるから値下げは期待出来なそう。ってか、それでも買ってる人いるから条件悪い部屋でもさらに値上げしてきそう。

3期の販売開始何回か延期してるのも売れ行き鈍ってる証拠。まぁ、裏ではMRにきた客には普通はまだ販売してないのですがー…とかいいながら少しくらいは売ってるんだろうけど。

[376: 匿名さん]

高いように感じられますかね、やはり。
良くも悪くも住友価格なんだろうなと思います。

欲しいなと思っていた方は1期分譲でだいたい購入されたのかなぁ。

この価格なら、せめてもう少し専有面積が広いと良かったんですよね。
ここだと子どもさんいる方も多いでしょうし。

[377: 匿名さん]

>>376
いや、多くないでしょ。
逆に子どもの声がうるさいから避けたい人が選ぶ物件だよ

[379: 匿名さん]

子供さんがいる家族の方もけっこういらっしゃいますよ。

[380: 匿名さん]

私もNO,376さんの書かれていることが現状でのごもっともな意見だと思いますね。

昨年のマンションブームで検討されている方は多かっただろうし第一期で南向きや高層階の人気住居は押さえられていましたよ。
せめて3LDK 65m3が残っていればわかりますが　2LDK 54m3で4000万と価格が上がって条件が悪かったりだと、躊躇している方が多いんでしょう。
正直スミフはこの時期に値引きして売り抜くものだと思ってましたが、強気なのがよーくわかりました。　値下げに期待はできそうもないね。

[381: 匿名さん]

ソッカン（即日完売のこと）は普通なら営業の合言葉となる。
しかし、住友不動産の場合はソッカンは褒められるどころか、値付けが甘かった（安かった）ことを意味するらしい。
その解釈はこうだ。
そもそも分譲住宅は、現地周辺の住民層をターゲットにした商品であり、地元の持ち家ニーズを取り込むことが販売活動の基盤となる。
その際、一気に大量供給を行う分譲マンションが早期完売を優先してしまえば値段を弱含みに設定したり広告コストが膨らんでしまうといった危険性がある。つまり、「ソッカン」信仰は利益率抑制のリスクを孕んでいるということだ。
多少時間をかけてでも自然発生する地元需要を滞りなく取り込むことができれば事業収支は自ずと高まる。
具体的には竣工時に7～8割程度の売れ行きで十分との見解である。

「あせらず、買いがくるのを待つ」。
これは、売りの鉄則である。
在庫化による負のイメージを恐れ、あの手この手で訴求しても、結局売れるかどうかは物件の魅力次第。
企業PRやモノづくりの姿勢を別予算を組んでまで訴求する必要を感じていないのだ。

[382: 匿名さん]

週末駅前のスミフ営業活動はすごいよね。
看板持って立っている人はいるわ、ティッシュ配っている人がいるわ営業マンが
２～３人フル稼働。暑い中ご苦労様ですと言った感じです。
横浜のマンションギャラリーの方でも同じ活動しているんだから高いんだよね。
その活動能力をお隣の撤退交渉に是非頼みます～

プレシ○なんか、完成前にキャンセル住居が出たら値引き連絡するぐらいだよ。
弱小と大手との考え方は歴然。

[383: 匿名さん]

住友不動産のマンションにみられる特徴。
それは外観とエントランスの見応え。

事業責任者はいう。
「我々のつくるマンションの特長は、外観とエントランスのグレードを守ること」
「なぜなら、買った人が売るときに周りより豪華な建物にみえたら、少しは高く売れるかもしれない」
「内装はリフォームで替えられるが、外観は不可能」
「資産価値を支える努力こそデベの役目ではないか」。

この発想は、竣工完売を良しとしない方針の裏付けでもある。
実物に絶対的な自信があるからこそ青田の段階で無理をしない。
完成してその良さを理解してもらえと現場にメッセージを出せる。
売れる物件の条件を熟知しているのだ。

競合大手の経営幹部がこう漏らした。
「なぜ住友不動産は利益率が高いのか？」
戦略通りと捉えるしかないだろう。

[384: 匿名さん]

広島の災害を見ると、同じように山の麓にあるここも不安になりますね。

[385: 匿名さん]

また変なのが出てきたよ。　苦しんでいる方がいるのに不謹慎すぎる！

日ノ出町は過去土砂崩れがあったけど、線路まで。ここまで来るはず無いじゃん。

[386: 匿名さん]

野毛も結構危険な地盤ありますよ？

[387: 周辺住民さん]

横浜は地勢からみて集中豪雨が起こりにくい場所だからというだけの理由
もし広島みたいな無茶苦茶な降雨があれば崩れる場所はいくらでもある

[388: 匿名さん]

>>387
「横浜は」というなら、あえてここで議論する必要ないよね
他所へどうぞ

[389: 匿名さん]

中心市街地にありながらすぐそばに山(丘か?)と海がある。
近代的な商業施設があるかと思えば昔ながらの繁華街や歓楽街(風俗)がある。
図書館や動物園などのアカデミックな施設までそろっている。

贅沢な場所だ。

[390: 周辺住民さん]

>388
横浜は、という言葉は気候にかかってるんだよ

漢字かな混じり文、読める？

[391: 匿名さん]

>>390
ここまでの流れを要約すると

「広島の災害を見ると、ここも不安」
「日ノ出町では土砂崩れがここまで来るはず無い」
「野毛も危険な地盤ありますよ」
「横浜は集中豪雨が起こりにくいというだけの理由」

つまり
「横浜は集中豪雨が起こりにくいというだけの理由で、(日ノ出町も当然不安である。)
　広島みたいな降雨があれば(　　　)は、崩れる場所はいくらでもある」

(　)の中は横浜と読んだが違うのか?
(　)の中が「日ノ出町」というなら、それこそ横浜市内や横須賀にはいくらでもあり、あえてここで言う必要もないこと。
間違ってたらすまん。

[392: 匿名さん]

暇だね～ ホント。

[393: 匿名さん]

最初は「京急なんて使えねぇ」って思ってたけどこれだけ駅に近いと朝とかものすごく便利で定期券持ってなくてもついつい使ってしまう。駅にたどり着くまでの時間よりもマンションのエレベーターの待ち時間の方が長いくらい。

[394: 匿名さん]

エレベーター少ないですよね。
139世帯に2機って有り得ない。なかなか最近のマンションでこの割合は存在しない。
みんな気にならないのかなー

[395: 匿名さん]

この規模でエレベーター２台は少ない感じなんですかね？
エレベーターの数を増やすと維持費が高くなるのでしょうがないのかな。

[396: 匿名さん]

８０戸に１台が標準と聞きましたので
少ない事は無いと思います。

[397: 匿名さん]

5階位までの人は、朝の混雑時は階段で降りた方が電車の時間に合わせやすくていいと思います。

[398: 匿名さん]

馬車道の海岸通りにある３年前くらいに建ったばかりのＵＲのマンションでは２１４戸に対してエレベーター２基です。
しかもエレベーターのサイズが小さいのでブーイングのようです。