神戸：ガーデンシティ舞多聞はどうですか。＜part2＞

[住民]

スレがいっぱいになりましたので、新たな書き込みはこちらにどうぞ！


前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27655/
H P：http://www.ur-net.go.jp/kansai-takuchi/jouhou/gakuenminami/
名　称：ガーデンシティ舞多聞
所在地：神戸市垂水区舞多聞東、舞多聞西
交　通：神戸市営 地下鉄西神・山手線「学園都市」駅よりバス　　　
計画戸数：2600戸
事業主体：独立行政法人都市再生機構
売主：大和ハウス、積水ハウス、パナホーム他
大和ハウスHP： http://www.daiwahouse.co.jp/bunjo/kinki/hyogo/maitamon3ki/index.html
パナホーム HP：http://www.panahome.jp/city/maitamon/index.html
積水ハウス HP：http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/kansai/maitamon/index.html

【物件情報を追加しました 2013.11.13　管理担当】

[81: てらいけ検討中]

てらいけについての情報、ありがとうございます。
土地は、購入ではなく定借で検討しています。購入はさすがに金額が張るのと、いつでも購入できるならまずは定借でいいかなと。
購入と定借、どっちが多いのでしょうね？
建物は、すでに何軒か工事が始まっていますね。
みついけのような素晴らしい街並みが形成されることを願って、今から楽しみです。
こんなプロジェクト、他になかなかないですもんね。

[82: 購入検討中さん]

ほとんどの土地は定期借地のようですよ。50年先に返すのは辛いかな？てらいけの様な土地は他にないので将来は値上がりするのでしょうか？

[83: 隣町住民]

土地価格が安くなったにも関わらず、分割売りばかりで街の風景がちまちまして閉口していました。

その中みついけ、てらいけは人生の目標に相応しい風格の敷地とロケーションだと思います。

[84: 購入経験者さん]

77さん

野良犬いますね。
毎晩毎晩吠えてます（笑）
気にはしてないですが、たまに、いやいや吠えすぎやろ！と思う時は正直あります（笑）

そのうち、いなくなりそうですけど^_^
今時、野良犬なんて珍しいですよね。

[85: 匿名]

捨てられた犬だったら可愛そう。。

[86: 匿名]

あけましておめでとうございます
New＼(*^▽^*)／Year

今年も舞多聞が充実した街になるよう願っています。

春からは小学校の建設もスタートすることでしょうし、楽しみなことが増えそうですね。

また、様々な情報を共有できるとありがたいです！

[87: 入居済み住民さん]

あけましておめでとうございます

今年もよろしくおねがいします。

[88: 主婦さん]

てらいけの手前の土地が販売開始していますね。URが販売すると思っていましたが、建築条件付ばかりですか？それならがっかりしますね！

[89: 匿名]

消防署北向の造成地も舞多聞です。
スウェーデンハウスが取得したエリアは大きく宣伝をしなかったが、静かに着実に売れていますね。
消費税の関係でしょうか、売れた区画はもう建築に入ってます。

その西側はまだ正式に販売されていません。スウェーデンハウスの二期分は舞多聞西なので、別のメーカーか、UR直売ですね(情報お持ちの方提供ください)。

UR、メーカー双方に益があるのでしょうか、一般分譲が確かに少なくなってきました。
URは当面てらいけに集中でしょうか。

[90: 入居済み住民さん]

消防北側の区画ですが、知人が購入したと聞きましたよ
増税に間に合ったと言っていました
詳しい内容までは聞かなかったので、あまりわかりませんが...

[91: てらいけ]

てらいけ当選した者です。
ポツポツと建築が始まっていますね。

周辺の渋滞が気になります。。。

[92: 物件比較中さん]

No91さん、てらいけ当選おめでとうございます。検討していますが、資金が心配ですのでよければ詳細な予算など教えてくだされば嬉しいです。借地でしょうか？　

[93: 入居済み住民さん]

換地についての質問させてください。
換地後、不動産所得税はかかるんでしょうか？
もし、かかるとしたら、土地の所有者が申請しなければならないとかありますか？

[94: てらいけ]

物件比較中さん
定期借地を採用することにしました。
このあたりの土地は値段が上がるとは考えにくいですし、50年も住むとも思えませんので。
頭金200万円としました。　家の予算は2000万前後ですね。

入居済みさん
定期借地の場合、毎月の賃料に所得税も含まれているとのことです。

[95: 匿名]

私はこのエリアに分譲地の希望規模(70坪～)を取得しました。
今の時代はなんでも容易に土地をこまかく刻んで、まとまった規模の土地を市内で供給してくれるところは全くありません。
広告に40坪を、広い、と言われてもピンときません。。

舞多聞は立地や利便をアピールする広告が多いですが、本当の魅力は本来あるべきスペースであると思います。
70坪～規模の成形地は貴重です。

舞多聞を外して他には本当に稀少です。
無駄に庭は、必要ない、という人はいいのですが 。。
少しの余裕が必要な人には、救世主です。
あるエリアで二年間70坪以上の土地を待って、一点も手に入りませんでした。
このプロジェクト、この土地割りには本当に感謝しています。

[96: 入居済み住民さん]

舞多聞に銀行と郵便局ができればいいのになあ〜。
あと、ブルメールの他にもう少しポストを。。
図書館とか児童館もあれば助かるなあ〜。
こういった住民の意見ってどこに言えば採用というか検討してもらえるんでしょうね。

[97: 匿名]

私も同じことを思います。
本当に通常の街になら普通にあるものがこの街にありません。

今の神戸市はお金が無いので必要な公共設備を市民が望んでも期待できません。
私は神戸に生まれ神戸に育ちましたが、最近はとくにいろいろな断片からそういう事を感じます。

[98: 物件比較中さん]

97さん、神戸市は住民のためにはお金は使いませんが、無駄な公共投資にはお金は使います！先週も山麓バイパスの三宮方面からサッカー場の手前のトンネルまでの道路をまだまだ使えるのに掘り返して舗装していましたが数千万円は使いましたね！私は毎日この道を走っていますが、無駄です！腹立たしいですね！1-2年は最低でもそのまま使えましたよ！もしも直す必要があるのなら部分補修で十分です！部分補修できるのがアスファルトです。新しい神戸市長も駄目ですね！

[99: 周辺住民さん]

交通利便性が悪く、公共施設・利便施設も貧弱だから、土地価格が比較的安いのだと思います。お隣の小束山と同様に舞多聞は鉄道駅からのアクセスが悪いので、希望されるような施設の立地は難しいのてはないでしょうか。

[100: 匿名]

住民がいるのだから、ポストや図書設備くらいはけちけちせずに作りなさいな、ですね。

[101: 匿名]

98さん。
お役人さんだから仕方がありません。
それがお役人さんの限界なのです。
大目にみてやってください。

[102: 周辺住民さん]

ポスト、カーブミラーなどの設置はや役所の担当者によって大きく違うのも確かです
人事異動で担当が変わった途端に
ポスト、カーブミラーが設置された新興住宅地もあるのも事実です。

話は変わりますが、神戸市は市長が
変わっても単なるお金がない市から
脱却しようとしていない気がしています。（詳しくは市のホームページでの市民の声の対応を見て下さいね）

備品や施設の陳情の現実としては可能であれば議員さんを利用するのが早道かと思います。

19年前の震災のときも議員のいるところから順番でインフラ復旧していた歴史がある市ですので。

[103: 入居済み住民さん]

入居済みのみなさんの中で、仮換地の案内がハウスメーカーから来た方いますか？みなさんおいくらぐらいなのでしょうか？大和ハウスさんで建てたのですが約28万程度です。
こんなもんですかね？

[104: 住人]

うちも同金額でした。　今回、何件も　一斉にするのであれば、　司法書士手数料（日当、交通費）　安くならないのですかね？。

[105: 入居者]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[107: 入居済み住民さん]

うちもほぼ同額です。
本当に手数料高いですよね。
上の方がおっしゃられていりように何件も同じ手続きするならお安くしていただきたいですよね。

[108: 入居済み住民さん]

自分達で所有権移転登記をする方向でハウスメーカーURと調整しています。
だって司法書士の報酬額高いですもんね

[109: 匿名]

うちは安く引き受けますよ、という司法書士さんはおられないのでしょうか。
いないこと判ってて言ってるんですけどね。。

[110: 入居済み住民さん]

うちもダイワで同額です。
最初、尼崎の知らない司法書士からの郵便だったので
新手の入金詐欺かと思いました。

[111: 入居済み住民さん]

103さん

その値段はコミコミの値段ですか？

うちはコミコミ56万でした・・・・高いんですかね？

[112: 入居済み住民さん]

↑
すいません、３５万の間違いです

[113: 住済]

少なくとも交通費は、いらないですよね。
まとめてするのだから。
今回の登記、司法書士にたのまなくてもできるのでしょうか？

[114: 入居済み住民]

うちも40万近いです。消費税が上がる前にいろいろ古くなった家電を買い替えたかったのですが、痛い出費で、無理そうです。こんなに手続きで費用がかかるのなら、前もって購入した時点で教えてほしかったです。　
最初は信じていいものかと、振り込め詐欺かと本気で疑ってしまいました。
手数料高いですね。これだけ多数の物件を扱ってるなら、司法書士さん、割引してくれたらいいのにな～と、素人考えで、思ってしまいます。

[115: 入居済み住民さん]

114さん

営業の方が教えてくれませんでしたか？

私のＨＭは今回の費用は３月くらいに掛かりますと事前に教えてくれました。

[116: 入居済み住民さん]

本当に痛い出費ですよね。
こんなに高額とは思いませんでした。

[117: 匿名]

街を一つ造るというのは、なかなか大それた特殊なケースで住む人にもいろいろ強いる話なのですね。
まあ、これが住んだらやれやれ、本当の意味で自身の所有物になり愛着が増すのでしょう。

[118: 入居済み住民さん]

法律上は基本は自分がやるということになっていて
委託してもいいというふうになっているので自分でもできますよ。
法務省のホームページに申請様式や記載例がありますよ。

[119: 入居済み住民さん]

えっ、高いですね。
うちも二十数万円ですが、そのほとんどが登録免許税になっていました。
手数料は、数千円レベルでしたが．．．。
ハウスメーカーのぼったくり？

[120: 入居済み住民]

うちは、司法書士の報酬額が二桁に近い額です。どうしてこんなに差があるのでしょう・・・

[121: 入居済み住民さん]

私の場合は２８万円と電話連絡がありました。
まだ内訳が書かれた書類が届いていないので、詳細は分かりませんが・・・
分かっていた事ですが、痛い出費ですね

[122: 入居済み住民さん]

手数料数千円ですか？
うちは合計28万ちょっとで手数料はそのうちの10万近くでしたよ？
どうしてそんなに違いがでるのかわかる方いらっしゃったら教えてください。

[123: 契約済みさん]

登録免許税は高いけど手数料は数千円が妥当です。ぼっくたくりですよ！HMはあくどい商売をしますので、文句言えば！家で儲けて手数料はぼったくりしますので、私は出来るだけネットで調べて登記関係はします。

[124: 入居済み住民さん]

うちは司法書士から直接見積もりが来ましたど、
これハウスメーカーも噛んでるんでしょうか？

[125: 入居済み住民さん]

法務局に確認したのですが、自分でやる登記の相談にのってくれると
いうことでしたよ。

[126: 入居済み住民さん]

122です。
手数料はハウスメーカーではなく司法書士さんの取り分と内訳にかいていました。
そして書類も司法書士事務所から直接きました。
自分でする場合10万の手数料は0になり税金分20万だけのお支払になるのでしょうか？

[127: 匿名]

HMさん
息をひそめてないで、教えてよ。

[128: 入居済み住民さん]

おっしゃるとおりです。登録免許税は法定費用ですので、自分でやってもかかってくる経費です。自分でやればこの法定費用だけの負担ですみます。今回私のところでは（おそらく皆さまも同様かと思いますが）、①所有権移転登記と②抵当権設定登記の２種類の登記を行う必要があります。①についてはUR（ハウスメーカーではないみたいです）と私との共同申請で、②についてはローンの保証会社と借り手である私との共同申請になります。両方の費用ともかかった経費は買主である私が負担することになっているのは皆様も同様のことと思います。

ここで私が問題視しているのが、費用負担する私に登記方法の選択肢がない、ということです。不動産登記法においては共同申請の場合は当事者で話し合って、司法書士に委託するのか、自分たちでやるのか決めることになっています。しかしながら、今回は何故かハウスメーカーからもURからも何の相談もなく勝手にハウスメーカーの指定司法書士がやるんですということで話が進んでいませんか？

私の場合は少なくとも、ハウスメーカーとの契約時点で、不動産登記を指定の司法書士でやりますからという説明を受けていませんし、URからも同様の説明は受けていません。本来なら費用を払う私が、自分でやるのか、もしくは自分で探してきた司法書士に委託するのかといったことを決める権利があるというのが常識的な考えと思いませんか？

私は現在、ハウスメーカーに対して上記の考え方に基づいて、自分でやりますからと主張しています。それに対して指定の司法書士やメーカーの担当者から説明を受けていますが、合理的な説明がないだけなく、彼らのこれまでの説明不足が露呈している状況です。

投稿にもありますが、ハウスメーカーからでなくURから直接土地を買った方に聞いたところ、司法書士の手数料は１万円もいっていませんでした。１００歩譲って所有権移転登記をURにまとめてやってもらう場合でも、この手数料の違いはどこから来るのか説明を求めています。

私は購入した家に大変満足しているのでハウスメーカーには感謝していますが、この登記手続きのみに限って言えば、ハウスメーカーと指定司法書士の古くからの慣習に基づく高コスト構造を我々ユーザーが負担しているとしか思えません。投稿にもありましたが、これだけの大規模発注の登記事務作業であれば、通常の競争原理が働いていれば、司法書士の報酬額がURのそれとこれほど異なることはないと思います。我々はただでさえ、建物と土地の登記が２回に分かれており（通常は１回で済みますのでその分安くなりますよね）、高いお金を払わないといけない環境なのです。

以上が所有権移転登記に関してハウスメーカーとその司法書士とやりとりをしている最中の立場から記載させてもらいました。抵当権設定登記については、今度は銀行とのやりとりになり、同様の考え方でのぞみたいと銀行の担当者に伝えているところですが、これもなかなか受けれてもらえておりません。また、これまでの銀行（正確には保証会社）との間で、「登記関係の書類を銀行に自動的に送付すること」、「送付先で登記が完了しても異議を唱えないこと」、「かかった費用は全額こちらが負担すること」について契約書に印を押しているとの指摘がありました。確かにそのとおりなのですが、それでもハウスメーカーの指定司法書士に委託することについては契約書の中に記載されているわけではありませんので、なぜ銀行は抵当権設定登記の手続きを、厳密に審査を行ったローン相手である私に委託できないのか、考え方を教えてくれと依頼している状況です。

私は両方の登記の手続きを避けたいと思っているわけでもなく、費用負担そのものが嫌なわけでもありません。ただ、私が支払うものをなぜ人に指定されないといけないのか、この点がどこまでいっても府におちないのです。両方の手続き自体は、法務局でも作成の相談に乗ってくれますし、個人差はあると思いますが、勉強した範囲では自分でやっても決してできないものではないと思っています。

皆様はいかがお考えでしょうか。

[129: 入居済み住民さん]

費用の事もあると思いますが、登記に関してはNo128さんがおっしゃるとおりだと思います。
住宅を契約するとき、担当の方から｢数年後に土地の登記をする必要があり、費用は約30万円｣と聞いていたので
仮換地の連絡が来たときは、｢ついにきたか｣と思いました。

突然、電話で登記や費用について言われると、一瞬、何かの詐欺かと思ってしまいました。
業者さんから郵便は来ましたが、費用に関する内訳はなかったので、まだ費用の詳細は分かりません。

ただ、私は登記に関しては、まったく意味が分からないので、業者に任せてしまうと思います・・・

[130: 住済]

うちは、　ＨＭから、２８万ときております。
登録免許税などの法定費用　司法書士手数料　の　内訳　不明です。
約２００平米の土地で、だいたい　どのような　内訳になるのか教えてください。