桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

[マンコミュファンさん]

検討板1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/
検討板2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/359699/

＜全体概要＞
所在地＝世田谷区桜上水4－413－2他
交通＝京王線桜上水駅から徒歩3分
総戸数＝878戸（非分譲362戸含む）
間取り＝2LDK～4LDK、58.48～111.84m2
入居＝2015年9月中旬予定

売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル
設計・監理＝日建ハウジングシステム
施工＝大林組、清水建設
管理＝野村リビングサポート

[918: 匿名さん]

これだけの物件なのにフラット35Sが適用されないってどういうこと？

[919: 匿名さん]

17名のうち何名もどってこられるのでしょうか？

[920: 匿名さん]

私が知っている限りでは半数以上です。
しかも例のプレミア住戸です。残りは目が飛び出る金額を得て出て行きました。本当に目が飛び出る金額です。
それは新規購入者に上乗せして販売価格に反映されています。
そういう条件のもとで建て替え組合も野村と提携合意したわけですから我々は地権者に対しても野村に対しても文句は言えませんが。

[921: 匿名さん]

富久と比較中。都心はやはり、湾岸。まよう。

[922: 物件比較中さん]

富久も桜上水も地権者天国！
変わりありません。
そのプレミアム分だけ一般購入者が負担しているわけです。

[923: 匿名さん]

920さん

しかも例のプレミア住戸って何棟のことですか？

[924: 匿名さん]

>920さん、
近隣在住、検討中の者です。半数以上戻られるとは本当ですか？管理組合に問い合わせて確認されたのですか？

知人によればその17戸以外で建て替えには賛成しておきながら、仮住まい家賃を惜しんでぎりぎりまで居座った数戸は確かに戻るそうです。棟は不明です。

[925: 匿名さん]

マンションに限らず地権者さんが有利（先に部屋を選べる）のは当たり前。
そうでないと、どこも建て替え事業は出来ない
それがいやな人は工場跡地などを選ぶしか選択肢はない。

[926: 匿名さん]

地権者の3分の1は団地を中古で買ったので今もローン返済中や子育て中。残りの人たちもすでに子供世帯に譲った人もいる。500世帯以上増えるわけだから学校も子供がどのくらい増えるのか早く知りたいだろうね

[927: 匿名さん]

925さんの言うことは真実なんだろうね。
だから地権者の多い物件は敬遠される。
地権者なしでも元社宅など地歴のよい物件はそれなりにある。

[928: 匿名さん]

地権者の交渉力で駐車場や管理費が安めなんだからむしろプラスなのでは！
価格については、環境を踏まえて売れる価格設定にするだけなので、これが相場なのでしょう

[929: 匿名さん]

>>地権者なしでも元社宅など地歴のよい物件はそれなりにある。


パークシティ浜田山とかは、それに該当するね

[930: 匿名さん]

最後の最後までごねた地権者。

おのおの2億円くらい貰って了承したんだろうね、きっと。
野村は口が裂けても言えないけど。

[931: 匿名さん]

いや、1.5億くらいだろう。
普通に売却しても1億だからねえ。

[932: 匿名さん]

ごネタ地権者には和解金が支払われたのは事実ですが、その金額がそのままここの物件価格に上乗せされているわけではありません。そんなことをしたら誰もここを買ってくれませんから。会社の経理はそんな単純なものではありませんよ。

[934: 匿名さん]

ここは団地の地権者が多いからこそ、従前からの住民の要望を取り入れてデベだけでは計画の出来ない稀有な物件に仕上がっているとも言える。

[935: 匿名さん]

934さんの言うことは当たっていますね。
ここは桜の木が見事で、まるで森の中に建物があるかんじで素敵でした。
他でこういう雰囲気は見たことがないです。
敷地いっぱいに建てず樹木も残すという、よくあるマンションとは違う方式にして正解ですね。
その方が将来中古としても売れますから。

[936: 契約済みさん]

桜上水ガーデンズの魅力をまとめると

（１）日本の不動産をリードする野村ｘ三井分譲というのネームバリューとブランド力
（２）スーゼネ清水＆大林組施工による安心感
（３）武蔵野台地の地盤に中層ながら免震採用で鬼に金棒
（４）京王線急行停車駅「桜上水」徒歩3分
（５）既存樹木と新しく植林した緑深い環境
（６）ゆとりあるランドスケープ
（７）建て替えだからこそ実現した必要にして十分な共用施設
（８）7割以上の住戸が南向き、5割以上の住戸に両面バルコニーの採用
（９）低ランニングコスト
（１０）敷地の周囲を日大グランド、テニスコートに囲まれた解放感

とこんなところでしょうか。すごくクオリティが高いマンションですから、価格もそれなりにしますが、私は納得して購入しました。

[937: 匿名さん]

週末に免震体験ができるらしい。ちっと面白そう。

[938: 匿名さん]

936さん、建ぺい･容積が余っているのも特徴ですね。
普通ではあり得ない。建て替えじゃないとできないでしょう。

[939: 匿名さん]

地下駐車場が抜けているよ。地下掘るのって以外とないからね。

[940: 物件比較中さん]

すごいポジモードになってる！確かにいいね。

[941: 匿名さん]

まあ地権者さんや既契約者さんにとってみれば早く完売してもらいたいだろうからね。
ここのいいところをアピールしてくれるのは参考になるんだけど、ずーっとおんなじ内容なのがちょっとね（要は936)。
もうわかったってつい突っ込みたくなる（笑）

結局のところ、ここのいい点は語り尽くされているので、あとは価格が納得できるかどうか、だけなんだろうな。

[942: 匿名さん]

周りの普通のマンションが6000万円位なので、それにプラスしたんでしょうね。
住居に億は出したくないけど6000万は物足りない　という方が買うのでしょうか？

[943: 匿名さん]

夏までに完売すれば、竣工の頃には1割ぐらいの含み益になるよね

[944: 購入検討中さん]

＞９３６

まさにその通りですね。これだけの条件がそろっている物件は都内のどこを探してもないよ。中古でパークシティ浜田山やガーデンフォレスト広尾はもっと高いしね。

[945: 匿名さん]

住まいサーフィンみると、沖式の時価は　84万円/㎡。
実際の価格は　98万円/㎡　とのこと。

2割近く割高という評価のようだけど、

>夏までに完売すれば、竣工の頃には1割ぐらいの含み益になるよね

これには何か根拠があるのかな？

[946: 匿名さん]

浜田山や広尾と比べるなんて。格が違うでしょ（笑）。

[947: 匿名さん]

普通に考えて割高ですが永住にはいいと思います。リセールだと2割減で済むか？

[948: 匿名さん]

金融緩和がまだまだ続くわけだから都心部の優良人気物件の価格上昇は続く公算大
これまでのデフレ政策の結果、30代の持ち家比率もかなり低下し、潜在ポテンシャルは高い一方、建設コスト上昇で新築が安く出てくる可能性はほとんどなし
デフレマインドで慎重になってるとあとで痛い目にあうよ

[949: 匿名さん]

30代の持ち家不要と思ってる奴が多いので潜在的なポテンシャル自体が低い。車もそうだし、結婚もそう。ガツガツしていないのか面倒なだけかわからんが、興味深い。20代になるとわりあい貪欲なのが多くてこれまた面白い。10年後の中古市場は今の30代すっ飛ばして彼らがターゲットになるだろうね。

[950: 匿名さん]

氷河期世代だろ
犠牲になったのは(笑)
あの世代は契約や派遣とかが多くなったし

[951: 匿名]

広尾ガーデンよりPC浜田山より、
こちらのほうが格上でしょ
坪単価だけで判断すると痛い目に遭うよ（笑）

[952: 匿名さん]

ここは、桜上水団地なんだよ、建て替えられても。住民はそのままなんだから（笑）

[953: 物件比較中さん]

桜上水団地の住民はそもそも当時のアッパークラス。弁護士、医師、会社役員など。公団などとはレベルが違う。

[954: 匿名さん]

桜上水団地は建設当初からモダンデザイン＆ハイカラマンションとして当時から上流階級が住んでいたマンションです。
DNAは受け継がれて事実、広尾のヒルズやフォレストより高級マンションとして認識されています。

[955: 匿名さん]

>954
いくら何でももう釣れないでしょう？（笑）

[956: 匿名さん]

>954

浜田山や広尾と比べれば、桜上水はそれなりのよさがある。まず物件価格が安いし、ラニングコストも安い。それでいて広尾よりは緑が豊富だし、浜田山よりも都心のアクセスが良好。豪華さや派手さでは劣るが総合的に考えて、桜上水を選ぶ人は多いんじゃないかな。

[957: 匿名さん]

＞947

リセールが何割減になるのかは売る時期の市況と築年数によりますよ。デベの言うとおりなら、桜上水ガーデンズの「大規模ｘ都心駅近ｘ緑」の希少価値により、将来に渡って資産価値が保たれるか、または上がるそうです。

[958: 匿名さん]

25年後は、管理のゆき届いた区内屈指の大規模ヴィンテージマンションになっているでしょう。

[959: 不動産購入勉強中さん]

総合的に見て魅力的な物件であることは異論ないところですが、居宅として中長期を展望すれば、価格が高い、いや高すぎる。
足元ミニミニバブル気味で、オリンピックまで7年間ぐらいは良いかもしれませんが、皆さんは人口減少社会の日本に於いて宴の後の不動産相場を危惧しないんでしょうか？政府統計の空室住戸率も増加傾向ですし。デべは売れれば御の字かもしれませんが。
やはり、高くても物が良いから買うと言うことでしょうか？

[960: 買い換え検討中]

セキュリティも微妙だしペラボーだしとてもじゃないけどヴィンテージマンションにはならないよ笑

[961: 匿名さん]

＜959さん

そうですね。この価格が限度ですね。
最近デベは、様子をみながら少しずつ価格を上げてきていますが、教育費や老後の資金なども必要ですし、これ以上上げたら、大企業社員でも手を出さなくなるでしょう。
バブル崩壊で散々な目にあったのですから、この辺でとめてほしいです。

[962: 匿名さん]

ヴィンテージマンションにはならないかも知れませんが、一棟建てよりも中古販売に有利だと思います。
又、駅近なので賃貸も可能でしょう。
京王線のこの辺り（南側）は、ファミリータイプの賃貸物件が少なく、あっても高いと聞いたことがあります。

[963: 匿名さん]

945です。
リセールが期待できるという明確な根拠があるのならお聞きしたかったんだけど、結局のところ希望的観測やデベロッパーの宣伝文句しかないということかな。

こういう郊外の住宅エリアの物件（ここは間違っても都心ではない）のリセールや賃貸は、都心の利便性の高い物件に比べ劣るというのが一般的ですよね。ここは相場より高いからさらにそういう傾向が強いと思う。
だからやっぱり永住用かな。環境は確かにいいし。

[964: 匿名さん]

子育てして成人したら、ヤンキーかな？

[965: 匿名さん]

世田谷はヤンキー多くね？

[966: 匿名さん]

金持ちぼんぼんにはうんざりだわ！

[967: 匿名さん]

都心ではないが、ここを郊外とおっしゃる方は地方の方かな？東京には近郊というカテゴリーがあるんですよ。