桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

[マンコミュファンさん]

検討板1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/
検討板2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/359699/

＜全体概要＞
所在地＝世田谷区桜上水4－413－2他
交通＝京王線桜上水駅から徒歩3分
総戸数＝878戸（非分譲362戸含む）
間取り＝2LDK～4LDK、58.48～111.84m2
入居＝2015年9月中旬予定

売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル
設計・監理＝日建ハウジングシステム
施工＝大林組、清水建設
管理＝野村リビングサポート

[903: 匿名さん]

＞892さん
桜上水で「郊外なので通勤などに負担あり」と言ったら、もう住めない所だらけでしょう（笑）
東京で一番便利な駅は新宿、そこに乗り換えなしで15分で行けるのだから、問題ないです。
お台場だって道が空いている日は車で30分位でしたよ。

大崎のタワーマンションや赤坂など都心に住んでいる知人は皆「スーパーも商店街も無いから買い物が大変」と困っていました。
確かに一歩出ればビジネスマンばかりだなあと思います。
都心でも日本橋は、引っ越し好きの友人を満足させていました。

[904: 匿名さん]

＞892さん
年齢層は異なったほうが色々な価値観があって良いのでは？
新興住宅地などは子供同士の競争（実は親同士？）が多いと聞きますし。
同年代ばかりだと、いっせいに高齢化して寂れる　という昔の団地の二の舞です。

[905: 匿名さん]

三井の社員も野村の社員も買ってるんだって！営業さんがおっしゃってました。

[906: 匿名さん]

三井は10数戸持っていたから地権者でもあるわけだよね。もともと三井牧場だったしね。

[907: 匿名さん]

桜はすぐ散るよ。

[908: 匿名さん]

さくら銀行かな！

[909: 物件比較中さん]

建替え組合の地権者はすごく高齢化していますよ。
相続継承者は極めて少ないようです。
50年前に30歳だったとして80歳。
もし子供に継承していても50代でしょう？
老人保護地区？
急速に賃貸化したり、相続税対策で転売が続出したり。。

[910: 匿名さん]

905
そんな内部情報を一購入者に漏らすような営業マンが本当にいたとしたら、
営業失格ですね。

[911: 匿名さん]

80歳にもなる地権者がそれほど多くここに住むでしょうか？老夫婦には広すぎるため、子供に譲って自分たちはもっとコンパクトなところに移住するというケースが多いと思います。

それに地権者住戸は分譲と違ってグレードが落ちますから、賃貸や転売では不利ですね。そもそもエリア的にも広さ的にも賃貸向きじゃありません。地権者はそれを分かっているはずです。

[912: 匿名さん]

地権者住戸は一般的に、グレートが落ちるから安く転売されるケースもありますね。
物件の相場を下げるのであまり嬉しくはありません。

[913: 匿名さん]

なるほど。
地権者住戸の売却物件は狙い目かもね。

[914: 建替組合員]

販売用の住戸との違いなんてたいしたことありませんよ。
廊下がタイルだったり、キッチン、洗面台、トイレカウンターの天板が御影石だったり、風呂場の床・壁がタイルだったり、実用より見た目重視の仕様（グレードアップ）になっているだけで、その他は変わりない（筈）ですよ。もし告知されている以外の点でこっそり変更されていたら、それはそれで問題になると思います。デベロッパーは、内心、組合員向けはもう少し安くあげてしまいたいという本音はあったでしょうが・・・。
それより、組合員向け住戸は和室（スタイロ畳）があるのが基本なので、これをどう評価するかということはあるかもしれません。分譲プラン（間取り）をみると、和室をやめてかなり大幅にカスタマイズしているので、和室がない方が売りやすいということはあるんでしょうね。

[915: 匿名さん]

マンションのリセールにおいては立地が何より重要、ついで日照、通風、間取りであって、内装のグレードなど二の次なので、地権者住戸が安く買いたたかれて相場が崩れるようなことはないはず。むしろ地権者住戸の多くは条件がよいので、相場を上に押し上げる効果が期待出来ると思う。とはいえ、分譲後すぐに地権者住戸が次々に売りに出されることはないだろうが。

[916: 匿名さん]

ここはフラット35には対応しているけど、35Sに対応してないそうです。それって物件の価値が劣るということなのでしょうか？

[917: 匿名さん]

営業マン云々話しはガセネタでは？

[918: 匿名さん]

これだけの物件なのにフラット35Sが適用されないってどういうこと？

[919: 匿名さん]

17名のうち何名もどってこられるのでしょうか？

[920: 匿名さん]

私が知っている限りでは半数以上です。
しかも例のプレミア住戸です。残りは目が飛び出る金額を得て出て行きました。本当に目が飛び出る金額です。
それは新規購入者に上乗せして販売価格に反映されています。
そういう条件のもとで建て替え組合も野村と提携合意したわけですから我々は地権者に対しても野村に対しても文句は言えませんが。

[921: 匿名さん]

富久と比較中。都心はやはり、湾岸。まよう。

[922: 物件比較中さん]

富久も桜上水も地権者天国！
変わりありません。
そのプレミアム分だけ一般購入者が負担しているわけです。

[923: 匿名さん]

920さん

しかも例のプレミア住戸って何棟のことですか？

[924: 匿名さん]

>920さん、
近隣在住、検討中の者です。半数以上戻られるとは本当ですか？管理組合に問い合わせて確認されたのですか？

知人によればその17戸以外で建て替えには賛成しておきながら、仮住まい家賃を惜しんでぎりぎりまで居座った数戸は確かに戻るそうです。棟は不明です。

[925: 匿名さん]

マンションに限らず地権者さんが有利（先に部屋を選べる）のは当たり前。
そうでないと、どこも建て替え事業は出来ない
それがいやな人は工場跡地などを選ぶしか選択肢はない。

[926: 匿名さん]

地権者の3分の1は団地を中古で買ったので今もローン返済中や子育て中。残りの人たちもすでに子供世帯に譲った人もいる。500世帯以上増えるわけだから学校も子供がどのくらい増えるのか早く知りたいだろうね

[927: 匿名さん]

925さんの言うことは真実なんだろうね。
だから地権者の多い物件は敬遠される。
地権者なしでも元社宅など地歴のよい物件はそれなりにある。

[928: 匿名さん]

地権者の交渉力で駐車場や管理費が安めなんだからむしろプラスなのでは！
価格については、環境を踏まえて売れる価格設定にするだけなので、これが相場なのでしょう

[929: 匿名さん]

>>地権者なしでも元社宅など地歴のよい物件はそれなりにある。


パークシティ浜田山とかは、それに該当するね

[930: 匿名さん]

最後の最後までごねた地権者。

おのおの2億円くらい貰って了承したんだろうね、きっと。
野村は口が裂けても言えないけど。

[931: 匿名さん]

いや、1.5億くらいだろう。
普通に売却しても1億だからねえ。

[932: 匿名さん]

ごネタ地権者には和解金が支払われたのは事実ですが、その金額がそのままここの物件価格に上乗せされているわけではありません。そんなことをしたら誰もここを買ってくれませんから。会社の経理はそんな単純なものではありませんよ。

[934: 匿名さん]

ここは団地の地権者が多いからこそ、従前からの住民の要望を取り入れてデベだけでは計画の出来ない稀有な物件に仕上がっているとも言える。

[935: 匿名さん]

934さんの言うことは当たっていますね。
ここは桜の木が見事で、まるで森の中に建物があるかんじで素敵でした。
他でこういう雰囲気は見たことがないです。
敷地いっぱいに建てず樹木も残すという、よくあるマンションとは違う方式にして正解ですね。
その方が将来中古としても売れますから。

[936: 契約済みさん]

桜上水ガーデンズの魅力をまとめると

（１）日本の不動産をリードする野村ｘ三井分譲というのネームバリューとブランド力
（２）スーゼネ清水＆大林組施工による安心感
（３）武蔵野台地の地盤に中層ながら免震採用で鬼に金棒
（４）京王線急行停車駅「桜上水」徒歩3分
（５）既存樹木と新しく植林した緑深い環境
（６）ゆとりあるランドスケープ
（７）建て替えだからこそ実現した必要にして十分な共用施設
（８）7割以上の住戸が南向き、5割以上の住戸に両面バルコニーの採用
（９）低ランニングコスト
（１０）敷地の周囲を日大グランド、テニスコートに囲まれた解放感

とこんなところでしょうか。すごくクオリティが高いマンションですから、価格もそれなりにしますが、私は納得して購入しました。

[937: 匿名さん]

週末に免震体験ができるらしい。ちっと面白そう。

[938: 匿名さん]

936さん、建ぺい･容積が余っているのも特徴ですね。
普通ではあり得ない。建て替えじゃないとできないでしょう。

[939: 匿名さん]

地下駐車場が抜けているよ。地下掘るのって以外とないからね。

[940: 物件比較中さん]

すごいポジモードになってる！確かにいいね。

[941: 匿名さん]

まあ地権者さんや既契約者さんにとってみれば早く完売してもらいたいだろうからね。
ここのいいところをアピールしてくれるのは参考になるんだけど、ずーっとおんなじ内容なのがちょっとね（要は936)。
もうわかったってつい突っ込みたくなる（笑）

結局のところ、ここのいい点は語り尽くされているので、あとは価格が納得できるかどうか、だけなんだろうな。

[942: 匿名さん]

周りの普通のマンションが6000万円位なので、それにプラスしたんでしょうね。
住居に億は出したくないけど6000万は物足りない　という方が買うのでしょうか？

[943: 匿名さん]

夏までに完売すれば、竣工の頃には1割ぐらいの含み益になるよね

[944: 購入検討中さん]

＞９３６

まさにその通りですね。これだけの条件がそろっている物件は都内のどこを探してもないよ。中古でパークシティ浜田山やガーデンフォレスト広尾はもっと高いしね。

[945: 匿名さん]

住まいサーフィンみると、沖式の時価は　84万円/㎡。
実際の価格は　98万円/㎡　とのこと。

2割近く割高という評価のようだけど、

>夏までに完売すれば、竣工の頃には1割ぐらいの含み益になるよね

これには何か根拠があるのかな？

[946: 匿名さん]

浜田山や広尾と比べるなんて。格が違うでしょ（笑）。

[947: 匿名さん]

普通に考えて割高ですが永住にはいいと思います。リセールだと2割減で済むか？

[948: 匿名さん]

金融緩和がまだまだ続くわけだから都心部の優良人気物件の価格上昇は続く公算大
これまでのデフレ政策の結果、30代の持ち家比率もかなり低下し、潜在ポテンシャルは高い一方、建設コスト上昇で新築が安く出てくる可能性はほとんどなし
デフレマインドで慎重になってるとあとで痛い目にあうよ

[949: 匿名さん]

30代の持ち家不要と思ってる奴が多いので潜在的なポテンシャル自体が低い。車もそうだし、結婚もそう。ガツガツしていないのか面倒なだけかわからんが、興味深い。20代になるとわりあい貪欲なのが多くてこれまた面白い。10年後の中古市場は今の30代すっ飛ばして彼らがターゲットになるだろうね。

[950: 匿名さん]

氷河期世代だろ
犠牲になったのは(笑)
あの世代は契約や派遣とかが多くなったし

[951: 匿名]

広尾ガーデンよりPC浜田山より、
こちらのほうが格上でしょ
坪単価だけで判断すると痛い目に遭うよ（笑）

[952: 匿名さん]

ここは、桜上水団地なんだよ、建て替えられても。住民はそのままなんだから（笑）