桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

[マンコミュファンさん]

検討板1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/
検討板2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/359699/

＜全体概要＞
所在地＝世田谷区桜上水4－413－2他
交通＝京王線桜上水駅から徒歩3分
総戸数＝878戸（非分譲362戸含む）
間取り＝2LDK～4LDK、58.48～111.84m2
入居＝2015年9月中旬予定

売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル
設計・監理＝日建ハウジングシステム
施工＝大林組、清水建設
管理＝野村リビングサポート

[851: 匿名さん]

世田谷区のいろんなマンションを見比べてみたけど、これだけ大規模でデベの力の入った物件は他に例がありません。その分、価格も高いですが、満足できること間違いないしです。他を買ったら見劣りします。

[852: 匿名さん]

ここは世田谷区の中でも一等地の価格がついているけど、場所は京王線桜上水ってところがどれだけ受け入れられるかだろうね。
デベのブランド力とゼネの信頼度は抜群、環境も抜群だから、世田谷No.1マンションなのは間違いないけど。

[853: 匿名さん]

30年ごはどうなります？

[854: 匿名さん]

価値観は人それぞれですが、自分の中では世田谷区で図抜けてるのはグランドヒルズ三軒茶屋でしょうか。
ほぼあらゆる点でここより優れていると思いますが。
ここがいいのは大規模団地の建て替えらしくランニングコストが低いことですね。

[855: 匿名さん]

二子玉川ライズもいいですよね〜

[856: 匿名さん]

グランドヒルズ三軒茶屋は駅遠ですが、確かに別格ですね。価格が違いすぎるのでここと比べるのは無理があります。1億円の予算ということでしたら、グランドヒルズの最安値を買うよりも、桜上水ガーデンズの条件の良い部屋を買った方が満足感があるのではないかと思います。

[857: 匿名さん]

一億あったら、パークシティ浜田山がいい。
あそこはすべてが別格。

[858: 契約済みさん]

私は予算1億ありましたが、各上のパークシティ浜田山ではなく、桜上水ガーデンズを選びましたよ。理由は新築であることと、都心までの利便性です。

[859: 契約済みさん]

上記の訂正

各上→格上

[860: 匿名さん]

ここと比べる？

>世田谷No.1マンションなのは間違いないけど。

これに違和感があったので書かせていただいただけです。

[861: 匿名さん]

規模と注目度では世田谷区No.1と言えそうですね。

[862: 匿名さん]

二子玉ライズ、グランドヒルズ三軒茶屋。
全く売れなかったマンション。

[863: 匿名さん]

そして桜上水。
これまた、全く売れないマンション。
たぶん半分も売れない。

都内だけで比較すると
京王線沿線は西武新宿線より格下沿線。
高級住宅街が皆無。

[864: 匿名さん]

だから、団地の建替な訳。
理解したかい？

[865: 匿名さん]

862.863さんはお詳しそうですね。即日漢俳のマンションにお住まいなんでしょうか。参考までに教えてください。

[866: 匿名さん]

>863

第二期で半分を超えそうですよ。三期、四期、五期くらいで完売でしょう。大規模ですから最後の一戸まで売りきるのは苦労するでしょうが、主幹事が野村ですからうまくやるはずです。

京王線と西武新宿線の件ですが、実際に両方の沿線にお住いになったこと、あるいは利用されたことはありますか？私は両方の沿線に住んだことがありますが、沿線の町も乗っている客層が全然違いますよ。京王線沿線には高級住宅街とまではいかないまでも、明大前、下高井戸、千歳烏山、仙川、調布、府中などそれなりの駅力と魅力のある町が広がっていますが、西武新宿線には比するものはないでしょう。

[867: 匿名さん]

まぁまぁ、西武新宿線は結構昔からの資産家の方が多いですよ、田無なんかは便利だし結構好きですけどね。
ここは新宿に近くて良いなと思ったのですが、駅の古さを見て決めかねています、駅前の再開発とかはあるんですかねぇ。

[868: 匿名さん]

浜田山はなにやら住人同士のもめ事が多そうな・・ここの人達とは仲良くやりたいですね。

[869: 匿名さん]

古い話なら杉並は中央線沿いが中流向けに開発された住宅地ですね。井の頭線はもう少し庶民的というか。世田谷は等々力方面にお金持ちが多く、浜田山も桜上水もだいぶ新しい。三茶や下北は完全に商業地ですね。東松原や梅ヶ丘、桜新町は別荘地として開発されたらしく、なんとなく雰囲気わかりますよね

[870: 契約済みさん]

＞８６７さん、

駅は２００８年に竣工したばかりの新しいものですよ。駅前の商店街のことを古いと言われるなら分かりますが。なお、駅は近い将来、高架化される予定があります。

桜上水は駅力はあまりありませんが、その分とても閑静で住みやすい街です。駅前のスーパーと薬局で日常生活に必要なものの大半はそろいます。お食事なら１０分ほど歩いて下高井戸まで出れば、たくさんお店があります。

[871: 匿名さん]

>870さん
情報ありがとうございます、実は良いマンションだなと思って駅をストリートビューで見たところ、道路からホームに登れそうな感じで古そうな駅だなと思いがっかりしていました、実際に見ると印象は違うのかもしれませんね。
候補に入っているので見に行ってみます。

[872: 匿名さん]

ここから少し奥に入った駅遠の赤堤、松原地域には富裕層の家が多くありますが、家を残したまま下高井戸駅近くのマンションに住んでいる方もいますから、そういった方達もこちらに住み替えするかもしれませんね。

[873: 契約済みさん]

＞８７１さん、

ストリートヴューを見てみましたが、駅舎は２００８年以降のものですね。駅のホームおよび周辺道路も現在と特に変わった様子はありません。道路からホームに登れそうな感じがするというのは、私は考えたこともありませんが、おっしゃる通りですね。高架化されていない線路の駅はどこもこんなものではないでしょうか。それでもマンションは素晴らしいですし、環境も抜群です。一度現地を訪れることをお薦めいたします。

[874: 契約済みさん]

桜上水ガーデンズの公式ホームページは突っ込みどころ満載

（1）いまどき音が出るホームページってないだろ。
（2）「トップページ」のリンクが張られていない。
（3）眺望写真がD棟の43km上空からって書かれている。

とはいえ、本物件はこんなことどうでもいいと思わせてくれるほど素晴らしいものです。

[875: 匿名さん]

公式サイトから集客しようと思っていないんでしょうね。イメージ画像には戸建てが映っていますし…

内部サイトは当然あれをこえるものをつくりましょう！

[876: 匿名さん]

子育てして立派なかたになれればいいよね！

[877: 契約済みさん]

本日、ローン申請に行ってきましたが、他の契約者の方を見ると皆さん30代くらいのお若い方なんですね。もっと年齢層が上の方が買うかと思っていたので驚きましたが、若い方が大勢住まわれることはうれしいですね。

[878: 匿名さん]

子育てには魅力的ですよね。マンションも地域も学区も。それと30代から40代は微妙です。ここを買うような層は若く見えそう（笑）

[879: 匿名さん]

メチャ高いですよね。
平均6800万だなんて、ここは普通の会社員は絶対に買えませんね。

[880: 契約済みさん]

普通の会社員ですが9200万の部屋を買いました。ここを買う層の多くは医者や弁護士や会計士などのライセンス系のお仕事だそうです。

[881: 匿名さん]

879さん、人生に努力が足りなかったですね。残念です。
安くはないけど、6800万円でへんちくりんマンションお結構多いですから
まともな価格だと思いますよ。

[882: 匿名さん]

ここの平均は6800万じゃないでしょ。6800万は最低価格であって、平均は8000万くらいのはずですよ。ここは年収1000万以上のアッパーミドルがメインターゲットのマンションです。

[883: 物件比較中さん]

環境は良いと思うけど、価格はこの辺りの郊外型で、外廊下物件としては物件価格は高いですね。
価格は都心物件と変わらない割りに、設備仕様はやはり落ちていますね。
管理費や駐車場代のランニングコストは安いと思います。
どうしても大規模団地型の域を抜け出せない配棟が、好き嫌いを分けるでしょう。

それにしても、建替え組合の地権者が主要な部屋を押え過ぎですね！
これは正に地権者のための物件です。
建替え計画に賛同して、割高な部屋に資金を拠出し、一緒に仲良く暮らしたい方向きです。

[884: 匿名さん]

883さん

内廊下と外廊下では建設費はあまり変わりません。ここは外廊下を採用しているからこそ、両面バルコニーが実現できているわけで、それが一つの売りになっています。購入者の多くもアンケートで両面バルコニーが決め手と答えています。また外廊下を採用したおかげで、1平米あたり月50円管理費が安くなっています。内廊下の場合は換気装置が必要になるので、その分価格は高くなりますが、建設費全体からすれば割合は小さめです。

これだけの広大な土地に植林を施した立地は都心にはいくらも存在しません。ここは平均坪330ですが、都心で同じ条件を再現したら、とんでもない価格になることは間違いありません。都心の330万は窮屈な土地に建蔽率めいっぱいに詰め込んで建てた場合であって、ランドスケープに余裕を持たせた物件の場合が都心にあれば軽く億ションになるか、70平米前後の狭い部屋ばかりになるかのいずれかです。ここは詰め込んだ印象が強いようですが、各棟の南面の距離は最低30メートル（HとGの間)、最大で100メートル以上（BとEの間)あり、前建までの距離はかなり確保されています。

私も都心のマンションと比較しましたが、上記の理由以外にもここは高くなる要素がいくつかあります。
（１）野村ｘ三井のネームバリューとブランド力
（２）清水ｘ大林組というスーパーゼネコンによる施工
（３）免震構造の採用
（４）広めの間取り
（５）駅近

これらの要素を冷静に分析してみると、ここは決して高くありません。価格なりの価値があるというのが私の判断です。
もっと言えば、どれだけ価格を吊り上げても、これだけの条件がそろっている物件は他にはありません。
その意味でここは買いだと判断します。

ここと同価格帯、またはここよりも高価格でも結構ですから、ここよりもすぐれた都心物件があればお教えください。

[885: 匿名さん]

価格が近くてよりいい物件としてはパークシティ浜田山（広い部屋が大部分だったのでグロスは高かったが坪単価はさほどの差はない）。
類似物件で都心だと定借だけど広尾ガーデンフォレスト。
どちらも内見したがいい物件でしたよ。
自分的には地権者なしというのもよかった。

両面バルコニーが売りというけど、そうではない部屋もあるよね、ここ。それはただの外廊下物件でありあまりメリットはないことになる。

[886: 匿名さん]

＞885さん

パークシティ浜田山はここよりもずいぶん高いです。それに管理費も倍以上します。価格に関わらずということでしたら、桜上水ガーデンズより上ですね。ただ多くの人にとって通勤利便性の面では浜田山よりは桜上水の方がよいでしょう。

広尾ガーデンフォレストはまさに都心のオアシスですが、緑地の多さでは桜上水の方が上なのではないでしょうか。
やはり価格が高すぎます。

お金さえ出せば桜上水ガーデンズ以上の物件はありますが、現実的な判断としては桜上水ガーデンズが総合的にみて一番すぐれていると思います。

[887: 匿名さん]

営業マンの宣伝行為は止めましょう！
営業マンと交流したい訳じゃありませんから。
購入検討者の交流サイトではないですか？

ひょっとして、884、886さんはＰＶで喋りまくっている所長殿？
(^-^;

[888: 匿名さん]

>887さん、

私は営業マンじゃありませんよ。純粋にここがよいと思って自分の意見を述べているだけです。もし他の方に反対されて、それが説得力を持っていれば、自分の考えを改めます。ここをポジする形で私も皆様に相談を持ちかけているだけです。

[889: 匿名さん]

嘘つき！
理路整然？説得力自慢の営業マン丸出し！

[890: 匿名さん]

まあ価格と実物のバランスで考えて、浜田山や広尾よりお買得というか手が出る範囲という意味でしょう。それなら同意します。

[891: 物件比較中さん]

ここの良さはゲートシティ化してセキュリティかけることであるが、地権者の要望で夜間以外の昼間はゲートフリーとして敷地内を近隣住民に開放するので、実質無意味になってしまう。
┐('～`;)┌
長年のご近所さんとの付き合いが、建物が立派になったとたんに途切れると、寂しいから？妬みを買うから？
広くて植栽や共用施設もあるから一旦入れば中に潜むこともできる。
大規模開発であり、環境や住民との融和にも配慮しなければならないが、購入者の財産や生命の安全を守る権利が蔑ろにされている。

[892: 匿名さん]

>886
では、現実的なレベルで自分なりの意見を。

私にとってのここの問題点
1. 地権者の多さ。それに伴う年齢層等の不均衡。
2. 外廊下（両面バルコニーの部屋はいいのだろうが、そうではない部屋には外廊下に面した窓のある部屋があり問題）。
3. 郊外なので通勤などに負担あり。その割りに高額。

まあ価値観は人それぞれなので、「ここが一番」という人が買えばいいと思います。
でもそうでない人もけっこういるということ。特に広域で探してる人は。

[893: 物件比較中さん]

地下駐車場にした分だけ、インペリアルよりは良いね。
間取りもまずまず。
手の届くステイタスだから、桜上水が憧れの地域の人には良いかも。

[894: 匿名さん]

でもここの地下駐車場、自走式でなく機械式なんでしょ？

[895: 物件比較中さん]

自走式って、平置きのこと言ってる？
ここの地下はマンションの地下ではないですよ。
樹木の地下でもない敷地内に、地下ないしは屋根付きの駐車場（機械式）を作っている。
平置きが良ければも~っと郊外に行かないとね。

[896: 匿名さん]

884さん、加えて地下駐車場は高くなりますよ。
でも地下駐車場はいいよね！！緑も増えるし、格が上がる。

[897: 匿名さん]

>895

これは失礼。
千石のインペリアルよりいいという言い方でしたので、都心ハイグレード物件では標準の「地下平置き駐車場」と勘違いしてるのかと思って書いてしまいました。

[898: 購入検討中さん]

桜上水は、世田谷区の開発計画がありますよね。
この計画を踏まえてみなさん検討しているのでしょうか。

この開発計画についてどのように説明されているのでしょうか？？

www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/.../2013022no2-23.pdf

[899: 契約済みさん]

通りすがりの購入者です。
個人的な意見ですが、いくらこの先景気が悪くなろうと
良くなろうと、都心と駅近は将来的にも、資産価値
があると認めて良い物件かと思います。
先日、有楽町で火災がありましたが、山手線の沿線や都心は防災において不安です。
この二つの理由から桜上水の価値は評価に値すると思います。

[900: 購入検討中さん]

そうかもね