桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

[マンコミュファンさん]

検討板1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/
検討板2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/359699/

＜全体概要＞
所在地＝世田谷区桜上水4－413－2他
交通＝京王線桜上水駅から徒歩3分
総戸数＝878戸（非分譲362戸含む）
間取り＝2LDK～4LDK、58.48～111.84m2
入居＝2015年9月中旬予定

売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル
設計・監理＝日建ハウジングシステム
施工＝大林組、清水建設
管理＝野村リビングサポート

[561: 匿名さん]

ここって低層階なら80平米7000万円で買えますか？

[563: 匿名さん]

1階なら80平米7200万円くらいじゃないでしょうか。

[564: 契約済みさん]

第1期は安価な部屋から埋まりましたよ。
本気で検討されるなら、早い目に動くことをオススメします。

No.562　←誤った情報を書かないように。

[565: 匿名さん]

単価の安い部屋でしたら坪３００万を切りますよね。１階も緑が眼下に広がる素晴らしいプランだと思いますよ。

[567: 匿名さん]

562が速攻で削除されていますね（笑）

[568: 匿名さん]

1/4新聞に第2期広告が入りましたね。案内はD棟のみになっていました。

[569: 購入検討中さん]

本日モデルルームを見に行きました。
最初から帰る直前まで営業マン付いていませんでした。
そして、最初から最後まで飲み物すら出していただけませんでした。
予算7000万以下の人は来なくていいという印象を受けました。
結論検討対象からは外しました。

[570: 匿名さん]

残念ながら7000万ではここは無理ですね。

[571: 匿名さん]

＞569

私は予算1億と書いたら、モデルルームの閉館時間まで営業の方が付き添ってくださいました。
マンションのクオリティは高くて素敵ですが、商店街はさびれていますね。
そこさえ納得できれば前向きに検討するのですが。

[572: 匿名さん]

その7000万のうち、800万〜1000万が地権者の上乗せぶんになっております。
地権者上乗せがなければ買えていましたね。

[573: 購入検討中さん]

>572

569です。

確かに一番高そうなＤ棟（187戸）において、非分譲の住戸は半数近くありました。
分譲された住戸に上乗せられるなんて、知りませんでした。

恐ろしい！！！

[574: 匿名さん]

笑える。

[575: 匿名さん]

70平米台なら7000万でも買える部屋がたくさんありますよ。
一番単価が安いのはG棟の1階72平米、6546万でしょうか。
同じくG棟9階75平米、7024万や、11階73平米、6960万なんてちょうど予算ピッタリじゃないですか。

[576: 匿名さん]

＞569

D棟でも１‐２階なら７０００万円未満の部屋がありますよ。ちゃんと営業を呼び止めて要望を伝えないとダメですよ。

[577: 匿名さん]

>573
あのね、スレの最初から読むと間違いがすぐわかりますから安心してください。

D棟は駅遠西向きでエレベーターが少ないのが致命的。一番高そうどころかABとくらべたら手頃です。地権者も買い増し負担があるのであまり予算がない人は高いABを避けてこちらへあつまったそうです。眺めはいいと思います。低層階ならご予算に近いのでは？

[578: 匿名さん]

＞５７７

D棟は南西向きが多いの間違いじゃないですか？西向きの住戸はありませんよ。
今回売りに出ているDとGではDの方が高いので、573さんもDが高いという趣旨の発言をしたのだと思います。

[579: 契約済みさん]

実際の契約となると表示価格以外にも内装を選び出すと＋100～万円程度は必要になります。
また、7,000万円の予算も上限なのか、幅があるのか、それ次第ですよね。

実際に検討をしてゆくとすべての要望を満足することは難しく、
何かを優先して（何かを諦めて）答えを出すことになります。
南西側の眺望が確保されているD棟は低層でも緑が多く、
北側はクラブハウスに直結しているなど様々な点で
桜上水ガーデンズの中でも更なる魅力があります。

地権者上乗せの議論は意味がないので、もう止めましょう。
総コストと満足度の兼ね合いで判断すれば良いだけです。

[580: 匿名さん]

D棟検討者です。価格表を見て一瞬ひるみましたが、ここはやはりいいですね。高いだけのことはあります。

[581: 匿名さん]

結局、どこが一番高いの？南西が開けているDと、建前までの距離があって南向きのBではどっちがいいのだろう？

[582: 匿名さん]

個人的には前も後ろも建物が見えるB棟に住みたいとは思いませんが、価値観は人それぞれですね。

D棟付近に団地のとき住んでいた方が、日大グランドからの土ぼこりがひどくて窓が開けられない、猛暑の西日が厳しいと言っていましたがどうでしょうか。真面目に検討中なので何か情報お持ちの方がおられたら教えてください。

[583: 匿名さん]

>582さん、

D棟は地権者の方が多く住まわる（残る）ので土ほこりがひどくて住んでいられないということはないのではないでしょうか。西日はここ特有の問題ではないですよね。南西向きですから、真西よりはましだとは言えそうですが。

[584: 匿名さん]

581さん、それくらい自分で決めたらどうでしょう？
自分の意見に自信がないのでしょうか？最近の日本人ですね。自分を信じましょう。
Dの方がいいという人もいますし、Bの方がいいという人もいるでしょう。

[585: 匿名さん]

>583さん、582です。
この辺りの棟に住んでいた方たちは違う棟を選ばれたと聞き、やはり土ぼこりが相当ひどいのか…と不安になったんです。でも高層階なら大丈夫という話も聞きました。西日は確かにここだけの問題ではないですね。アドバイスありがとうございました。

[587: 周辺住民さん]

近隣住む者で第1期契約者です。

日大グランドは専用舗装された陸上トラックです。
土埃が舞うのは見たことはありません（相当以前の話では？）。
西日の話もこの物件に限っての問題では無く、ブラインドやカーテンで調整できる範囲。

むしろ抜けていることでのメリットでは
夏場の多摩川沿いの各花火大会は部屋から眺められますし、
（抜ける角度にもよりますが）富士山の眺望も期待できます。
完全南向きなら初日の出も部屋から見ることができます。
逆に北向きの部屋は冬場は日射しが入らず寒いと思います。
これもこの物件に限った話ではありませんが。

[588: 匿名さん]

私も北向きだけは買いません。これまでの経験上。

[589: 匿名さん]

>587さん、
土ぼこりの質問した者です。詳しくありがとうございます。確かにかなりご年配の方からうかがいました。
思いきってこちらで質問してみてよかったです。エレベーターが少ないのはどうにもなりませんが、案するより生むが易し。超前向きになれました！

[590: 匿名さん]

＞589さん

エレベーターの数も一般的なマンションと比べれば多い方です。どこを買われて桜上水の素晴らしいマンションライフを満喫できると思います。

[591: 匿名さん]

たまぷらや武蔵小杉よりこちらのほうがいいかな！
東急線の多摩川越えと京王線環八内側でまよい中です

[592: 匿名さん]

たまぷらや武蔵小杉とは価格帯が違いませんか？桜上水は大半が坪330～ですよ。

[593: 匿名さん]

桜上水団地ができた時から、入居していたものです。
地権者　地権者　と悪者のように書かれているのが残念でなりません。
私たちも1965年当時、かなり高い価格で購入してみんなで樹を植えたり
お花を植えたりしながら、団地の環境を作りながら、40年以上生活してきました。
この建て替えの話が住民の間で出始めてから、約20年かかって、
やっと、ここまで実現にこぎつけたのです。
その間に、新しい住まいを願いながらも、どれだけのかたが
天に召されたことでしょうか。
地権者が悪いような考えは、持たないでほしいです。
団地のみんなの民意で進めて、決めた、建て替えあっての
桜上水ガーデンズが生まれるのです。
そして、新しい桜上水ガーデンズでは、入居されるすべての人で
住みやすいコミュニティを創っていきたいと願っています。

[594: 匿名さん]

桜上水ならD棟の南西角（D-14）がいいですね。低層階で9000万オーバーですが、間取りと日照のバランスがよいです。

[595: 匿名さん]

今、売出し中のマンションで気になるのは、こことスカイフォレストレジデンスですね。タワーと多棟式マンション、高田馬場と桜上水では比較は難しいところですが、両方見てきた私の感想では、スカイフォレストが駅力の分だけ一歩リードです。

[596: 匿名さん]

駅前の渋滞や環境が整備されない限りどうかと思うが。利便性は重要だろ

[597: 匿名さん]

高田馬場って…新宿以上にあり得ない比較だわ…

>593さん
荒らしを本気にしてはいけません。真剣に購入検討している者はよく理解していますから大丈夫ですよ！

[598: 匿名さん]

＞５９７

私は桜上水と高田馬場を真剣に検討して高田馬場に軍配を上げたまでです。どこを比較しようが自由ではないでしょうか。
それをあり得ないという方があり得ないですね。

[599: 申込予定さん]

スカイフォレストに隣接する新宿中継場の存在についてはどうお考えですか？近隣に一時とはいえゴミの集積所があるのは、私には大きなマイナスでした。

[600: 匿名さん]

ごみの集積所は聞こえは悪いですが、別に焼却施設でもありませんので、気にすることはありません。周囲は中高大学がそろっているエリアですから、環境に有害な施設は設置できません。

[601: 匿名さん]

>595,598
勿論、何を比較しようと構いません。
スカイフォレストレジデンスが気に入ったのなら
スカイフォレストレジデンスの板に書けば良いだけです。

[602: 匿名さん]

D棟のD14が素敵だなあと思いますが、4階でも9500万円以上するんですよね。営業さんには買えると言われていますが、
同じお金を払うなら他のマンションも含めて選択肢があるので迷ってしまいます。桜上水にもう少し駅力があればもっと前向きに検討できるのですが、あまりに弱すぎますね。よく比較される富久、大久保、大崎のようなタワーよりもこちらのマンションの方が好みなのですが、駅力のなさに後ろ髪を引かれます。

[603: 匿名さん]

新宿へ行くのにも吉祥寺方面へ行くのにも、桜上水という街は非常に利便性が高い街だと思います。
駅三分の魅力もありますし、他との比較は一概に言えないですよ？

[604: 匿名さん]

駅は本当にシャビーですよね。あの敷地内だけ別世界という感じになるように思います。マンションは立地が最重要なので正直かなり迷います。それなりの価格なら迷いませんが、駅力、沿線力だけ見てしまうと信じられない価格ですからね。

[605: 匿名さん]

駅前の力、沿線力に難あり？道路事情の利便性や駅北口広場の利便性は？

[606: 匿名さん]

桜上水駅周辺の利便性を考えた場合、今後いろいろ問題がありそうです。

笹塚～柴崎間を高架化＋地下化する議案が通過したことで、
周辺の利便性は格段に良くなるのは言うまでもありませんが、
桜上水駅の不便さはいつ解消されるのでしょうか？

現在の複線が婦複線化されるとは言え、踏み切り問題や南北のアクセス問題など、山積していますよね？

加えて桜上水ガーデンズから甲州街道までのあの渋滞は半端ないものがあるのは皆様ご存知の通りです。

幹線道路までの利便性向上は沿線の魅力を高める基礎中の基礎と私は思います。

しかし複線の計画が議案として決定したのは、高架化のみです。

地下の急行線は、都議会において都市計画とし高架化完成後に状況を判断しながら建設を着手するとされているだけですので、
実際には実現しないで終わる可能性が高いです。
優先順位があるわけですから。

高架化完了後と区議会では議決されていますが、決定はされておりません。

つまり高架化は計画決定されただけで、事業決定されたわけではありませんので、順調に行っても完成は十数年後の話だと睨んでいます。

それは例えば小田急の先例を見る限り、20年はかかると思います。

その間は工事が延々続き、周辺道路には速度制限等がかけられるわけですから、むしろ利便性は低下すると考えた方が正しいと思います。

桜上水ガーデンズの周辺は、粉塵による空気の汚れやダンプカーによりアスファルトの地盤劣化など周辺環境も劣悪な環境になるわけです。

過去の例をあげると、小田急も複々線化工事中に京王、田都に比べて利用者数を大きく低下させましたので、
工事期間中の利便性低下はかなりの影響があると思います。

世田谷区の公共工事は補正予算合わせてかなり増加されていますが、都知事が変われば区議会にも影響を及ぼし、これら計画された事業もまた見直されます。

アベノミクス効果で盛り上がりを見せていても都知事が変われば失速する可能性はあると私は考えています。

マンション需要もいつまでも堅調のまま推移するわけでもないと私は思っています。

つまり、都心のマンション販売価格のプチバブル終焉は、それ自体が国の構造政策だとも言えると思います。

20年間続いたデフレは、マンション価格のメカニズムを麻痺させ、潜在需要が大きな成長分野への資源配分を阻害しました。

不況の原因は雇用の賃金低下と部門間の相対価格の歪みによる資源配分不具合だと言われていますが、実際日本はそれが20年近く続きました。

つまり、金融政策だけでは成長は戻らないのです。
「デフレだけが日本停滞の原因ではない」等のアベノミクス批判は私は間違いだと思います。

金融政策でデフレは終わり、デフレ終焉は自動的に成長率を高めることになります。

私は今後の日本を二段階で考えるべきだと思います。先ずアベノミクスで円高デフレ脱却させ、
次にその先の改革で世界の経済大国日本復活ということです。

日本の成長分野である医療、教育、農業は既得権益の＊＊ですから、
先ずはそれら悪の根源を断ち、規制緩和・自由化し、競争を導入し、資源を誘導しなければならないと私は思います。

ですから桜上水ガーデンズを検討するにあたり、真剣に購入を考えるなら生活の基盤となるインフラ向上を熟慮しなければなりません。

具体的には、桜上水駅のあの開かずの踏切の改良工事に話は戻りますが、
あの踏み切りは使わずに、水道道路を越えて松沢病院横を使って八幡山駅手前の高架下を抜けるルートがありますが、新宿方面へはかなり遠回りです。

しかも松沢病院東に出るまでの道は異常に狭く困難を極めています。

ガーデンズから目的地を新宿方面だけに絞れば、赤堤通り団地西側の道や、赤堤通り、環七、甲州街道の一本北側の道というルートもあります。

しかし、かなり大回りになるのは否めませんし、環七はほぼ間違いなく渋滞してるので、
八幡山経由の方が圧倒的にスムーズだと私の実感として思います。

目的地が新宿ではなくて、都心方面ということであるなら、赤堤通りや、梅丘通り、淡島通りや池尻から246を抜けるなどというルートも可能かなと思います。

あとは駅前広場問題もありますが、あの駅前広場は計画決定されていません。
133号とそれに続く駅前広場とのセットで高架化して欲しいと周辺住人は切に願っているのですが、立退きの和解条項で133号への用地提供はしないという条件が付いてしまいました。

要するに桜上水駅周辺は問題山積ですから、一刻も早く桜上水駅の利便性を高める必要があります。

[607: 匿名さん]

６０６さん、

桜上水が高架化されるのは早くても１５年後くらいだろうと営業の方（チーフ）も言ってました。
マンションのみがどんなに素晴らしくても、周辺環境が劣悪では住む気になれませんね。
特に渋滞問題は深刻ですね。踏切のせいでしょうか？先日、車でモデルルームに行った際、
あるいて周辺を見ましたが、休日の夜だったせいか、そこまで渋滞はしていませんでしたが
ピーク時は甲州街道に出るだけで一苦労なのは想像に難くないです。桜上水ガーデンズ完成後は
もっとひどいことになるでしょうね。
大変勉強になりました。もう後ろ髪をひかれることなく、きっぱりと諦めることにします。

[608: 匿名さん]

606さん、

大変勉強になりました。情報有難うございます。

[609: 匿名さん]

だから、抜け道にならないので静かな所なんですよね！

[610: 匿名さん]

＞６０９

高架化されて交通量が増えても、マンションは駅前の道路から一本脇に入っているから抜け道になりようがない。よって静けさは確保される。高架化されないままであれば、開かずの踏切と渋滞は解消されない。静かでいいとか言ってるやつは現実が見えていない。