桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

[マンコミュファンさん]

検討板1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/
検討板2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/359699/

＜全体概要＞
所在地＝世田谷区桜上水4－413－2他
交通＝京王線桜上水駅から徒歩3分
総戸数＝878戸（非分譲362戸含む）
間取り＝2LDK～4LDK、58.48～111.84m2
入居＝2015年9月中旬予定

売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル
設計・監理＝日建ハウジングシステム
施工＝大林組、清水建設
管理＝野村リビングサポート

[501: 匿名さん]

今となっては、あの銭ゲバルト達はうまくやったと思います。
彼らを納得させないと開発は進まなかったわけですから、まあ痛し痒しといったところでしょう。
地権者のイザコザが、販売価格に転嫁させられたことが悔しいならこのマンションを買わなきゃいいだけのことですから。
5年にも渡る経緯をずっと見てきた人にとっては、
兎にも角にも曰く付きのマンションであることに、違いはないわけですが。

[502: 匿名さん]

そのバトル中に仮住まい先で亡くなった方たちの無念…

ま、しかし、いわくつきといっても解決済み。地元民も工事我慢して受け入れてくれてるし、地権者が頑張って希望をつないで建て替えが実現したと。問題の銭ゲバは去ったわけだからいいじゃん！

[503: 匿名さん]

>500
団地の管理費を値上げして負担していたと聞きましたが…

[504: 匿名さん]

498さん、まぁそんな感じです。
管理費安く設定しないなら、管理会社使わないよ！というのが各管理会社へのプレッシャーで
最終的に野村の管理会社なったという感じです。

新規購入者はその恩恵を受けられる。
こんなに安い管理費と駐車場料金ないですよねえ。

[505: 匿名さん]

500さん．．．真面目に投稿しようね。さすがに皮肉というかひがみ投稿はやめませんか？
裁判に1000万円かかっても20万くらいしか高くならないよ？裁判って1億2億もかかります？
乗っててもいいけどさ、ちっぽけなコストだよ～ん。

[506: 匿名さん]

>>496
旧態の80平米と、新築の80平米では同じ価値とは言えない

いやいや。土地の持分割合によっては、同じ価値になるだろ。
地権者は、土地の持分を売って新築の80平米を手に入れたんだよ。
本件の、旧態の80平米(土地の持分大)と新築の80平米(土地の持分小)は、同じ価値。
但し、小売価格レベルで同じ価値な訳じゃない。
建替組合員は、この建替事業の事業者なので、当然、利益が上乗せされる前の原価レベルで新築マンションをゲットできる。

[507: 匿名さん]

高級マンションとして売り出したいのは地権者でなくデベの意向。地権者住戸と我々が買う住戸で仕様グレードが大きく違うのはそのため。

では、なぜデベが高値をつけたいか？ 地権者のごく一部が金にこだわってだらだらと居座ったから。
ごねた10数人の連中は仮住まい費用をちゃっかりせしめて、それと別に高額の和解金を得た。

2年前団地の工事計画には2013年8月竣工とはっきり掲示されていた。みんな2年前だったらいくらで売り出されていたか考えてみろよ。2年前だよ。

数百人の地権者は4年以上の仮住まい生活の心労と金銭負担。各戸500万円以上持ち出し。
新たに買う我々はだれもが高額と感じる価格で購入。
それもこれも金の亡者どものせい。
デベだけは赤字にはできないんで予想外に長引いた分の負担を回収できる価格設定になった。

2年前販売なら1千万以上違っただろう。それでも長年ここを待っていた自分は買いますがね。

[508: 匿名さん]

仮住まい費用と高額の和解金を得た10数人の方々もここに戻るのでしょうか？

[509: 匿名さん]

もちろん彼等とて正規の地権者ですから戻ってきます。
そのために彼等のグループは係争という選択をしました。
竣工を終え引き渡しを終えるといよいよいろんな問題を抱えたまま新生活がスタートすることになります。

[510: 匿名さん]

505

裁判費用だけじゃないでしょ、あなたもきっと和解金の金額を聞くと目が飛び出ますよ

[511: 契約済みさん]

ゴネ徳の一部旧居住者も戻ってくるのですか！？

[512: 匿名さん]

もちろん戻ってきます。

[513: 匿名さん]

ちょっとww
誰も戻らないから安心してください。

509は競合物件のネガキャン営業さん？それとも裁判で負けたごね得さん？これだけの物件を検討する人たちがそんな戯言を本気で聞くと思ってます？

[514: 匿名さん]

509の文体とロジックの書き込み、PART2でよくお出ましでしたねそういえば。

[515: 匿名さん]

ごねた人たちが戻らないなら彼らの持分は買い取ったわけですよね。仮住まい費用と和解金以外にも。
合計すると1戸あたり1億として全員で20億近くなりますね…

[516: 匿名さん]

仮に戻らないとするなら野村は大損していますね

そのぶんも販売価格に乗せられていますかね？

[517: 匿名さん]

野村と三井は損になるなら手を引いていたはず。損したというか高い買い物になったのは良心的な大多数の地権者と新規購入者。
だったら我々は買わなければいいわけだがそれでもここを超える立地と条件と構造は現れないだろうとわかっているので買ってしまうわけだ。みんなもそうなんじゃないの。ったくデベに乗せられて忌々しいったらないわ（笑）

[518: 匿名さん]

ランニングコストをシビアに検討するのも大事かもしれませんね。

HPで比較対象として出している物件が目黒や港区という、世田谷と比べて相場がかなり高いエリアであるのがちょっと気になりました。
少なくとも駐車場使用料は比較するのもナンセンスなのでは？
ちょっと調べると、桜上水駅近の月極駐車場で25000円程度のようです。ここは15000～25000円のようですが、平均20000円として5000円程度割安でしょうか。

管理費＋修繕費ですが、70㎡台で20000円程度でしょうか。大規模、外廊下であることなど考えると、これも5000円程度の割安感のように思います。

あわせて月10000円程度割安、といったところでしょうか。
年間12万円、30年で360万円程度。
これに分譲価格を加味して、自分の価値観で判断していくということでしょうか。
自分としては、ちょっと割高感を感じてしまいますかねえ。地縁がないせいでしょうが。

[519: 匿名さん]

通報します。

[520: 匿名さん]

>488
>担当の営業マンから聞いたことなので反論があるなら野村までお願いします。

わたくしも連絡してみますので、
その営業さんの部署と名前、説明を受けた場所と日時、488さんのお名前を教えてください。