桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

[マンコミュファンさん]

検討板1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/
検討板2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/359699/

＜全体概要＞
所在地＝世田谷区桜上水4－413－2他
交通＝京王線桜上水駅から徒歩3分
総戸数＝878戸（非分譲362戸含む）
間取り＝2LDK～4LDK、58.48～111.84m2
入居＝2015年9月中旬予定

売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル
設計・監理＝日建ハウジングシステム
施工＝大林組、清水建設
管理＝野村リビングサポート

[450: 匿名さん]

周辺住民です。今までも団地の敷地を無償提供して⚪︎⚪︎をつくれとかいう厚かましい人、時々いたんですよね。周辺住民が全員こういう人だと思われたくないです。
ガーデンズ周辺道路は私道と聞いています。世田谷区が私道だからと何もしてくれず団地が道路補修費を負担してくれたのは有名な話です。地域貢献をお願いするのと厚かましく甘えるのは違うと思います。

タクシー乗り場とやらをつくるとしても道路補修や固定資産税、保険料、事故でもあったら裁判費用…。庭や公園、共用施設は公開されるそうですからすでに結構負担ありそうですね。管理費の内訳など購入される方はよくチェックされた方がいいと思います。

[451: 購入検討中さん]

桜上水ガーデンズ敷地内の各施設については
居住者以外は利用できないと理解していましたが、
如何なものでしょうか。教えてください。

メインゲートは日中（便宜上）開門、夜間閉門でカギが必要と聞きました。

[452: 建替組合員]

日中敷地内に立ち入ることは可能です。新桜並木が以前のようなものになれば、見物に来る方もいるでしょう。ですが、敷地・施設の「利用」となると、当然のことながら、維持・管理費を支払っている居住者限定が原則となります。ただ、共用施設によっては、居住者の責任で、居住者が同伴する「来訪者」、「来客者」等が利用できる場所もあります。以前のように、子供達が団地の芝生や滑り台で遊んだりという訳にはいかなくなるでしょうね。

[453: 購入検討中さん]

早速のご返信有り難うございます。
地権者の皆様が厳しく確認いただいているので安心して選べそうです。
その意味でも他と比べられない物件ですね。

[454: 匿名さん]

クリスマスイブなんだから、マンコミュなんか議論してないで
もっと楽しいことしよーよ。お出かけ、買い物、恋愛。
そんな私もマンコミュみてますけど(((^_^;)

[455: 契約済みさん]

地域貢献、僕もいいんじゃないかって思います
事故の責任がどうのこうの
つまらないことばかり言ってるから無駄な行政コストがかかり、税金が上がる
私有地を提供する条件をつければいいのであって、入り口でつまずいて何もできない
21世紀は違う発想とか工夫があっていい

せっかく免震構造で防災施設も充実してるんだから防災拠点引き受けてもいいじゃん
その分固定資産税安くしてもらいましょ
ダメだ、出来ないばかり言って私権に固執せず、知恵出そうじゃないですか

[456: 周辺住民さん]

桜上水ガーデンズが動けば街が変わるかもしれません
住んでて良かった
将来に希望が出てくるご意見です

[457: 親同居さん]

>455さん、
固定資産税は安くならないと思いますけど（笑）大盤振る舞いで地域貢献よろしくお願いします。実際住み始めたら必ず実名で同じことを発言して住人を説得してください。期待しています！

[458: 契約済みさん]

450さんは地域貢献に否定的ですが、桜上水ガーデンズの建設には周辺からの反対はほとんどなかったと聞いています
すばらしい
過去の積み重ねが周囲の人の理解を獲得したわけですか！

[459: 契約済みさん]

455＝岡本です
もちろんやりまっせ

[460: 匿名さん]

品位があるマンションは桜かな？

[461: 匿名さん]

岡本さん、男前！

[462: 匿名]

メダルは？

[463: 近隣住民]

周辺からの反対は、ありましたよ。団地はどちらかというと排他的で、桜上水４丁目町会から独立してましたし。近隣説明会でも怒号が飛んでました。
夏の解体工事から、今の地下基礎工事まで、ずっと毎日うるさいし、完成したら眺望を大きく遮られるし、世田谷区も開発を積極的に協力してるし、今は、早く完成して静かになって欲しいと願うばかりです。

[464: 匿名]

なんだかぜんぜん真逆のことが並走していますね、
大丈夫ですか？

[465: 匿名さん]

地域住人と建て替え組合。
2年に渡ってのあの揉め事を消し去りたい気持ちはわかりますが。事実は消し去れませんね。

[466: 匿名さん]

地域住人と建て替え組合ではなく、
団地内で社会派とやらに煽られた一部銭ゲバ住人と、それ以外の住人 の間違いですね。

[467: 匿名さん]

やっぱり建て替えっていろいろ問題ありそうですね。
ここを不安なく契約できる人って、地権者住民さんのお友達とかなのかな？
自分もここちょっと考えたけど、高額の負担をして「新参者」として団地に住まわせていただく、というのはどうにも納得できませんでしたね。

[468: 匿名さん]

地権者のために、新参モノが多くを負担する。
かつて無かった共用施設を。

それが、建て替え事業。

地権者は新規購入者に感謝すべきなんです。

[469: 匿名さん]

消えたと思ったらまたこの話にもどったの？反対派の遠吠え、しつこいね。

[470: 匿名さん]

でも一理ある。等価交換だからね。

[471: 匿名さん]

ただで新築に住めるだけでなくラウンジとかゲストルームまで付いてくるわけだから。

[472: 匿名さん]

建て替えに際して、地権者の方々の仮住まいの家賃はどうなっているのでしょうか？
まさか、デべ持ち（これも新参者負担）では無いでしょうね？

随分、長い間賃貸し生活になりますね。

[473: 匿名さん]

468さんのおっしゃることは間違いではない。
でもね、権利者がいなければ、こんな土地には住めない。
権利者様様という観点もあるよ。
単なる立て替えだったら、新規購入者なんてお呼びじゃないからね。
467さんは残念ですね。考え方変えればいいのに。
権利者がいることのメリットはあります。

[474: 匿名さん]

>権利者がいることのメリットはあります。

なんでしょう？467ですが、是非お聞かせください。

[475: 匿名さん]

割り込みます。473ではありませんが
管理費が安いのは、地権者がいるからですよ。
地下駐車場料金が安いのも地権者がいるからですよ。

こんな安い金額、他のマンションにないでしょ？
地下駐車場は安すぎですよ。

[476: 匿名さん]

なるほど。そうなんですね。
ランニングコストは確かに魅力です。

[477: 匿名さん]

>472
購入希望の方ですか？1と2に詳しいのでよく読まれるといいですよ。参考になります。

[478: 匿名さん]

地権者がいないマンションでは
絶対にあり得ない金額なのです。
地権者も普通の人間です。
新規購入者と何ら変わりません。

購入したお部屋の隣が新規購入者だろうが
地権者だろうがどっちでもいいのです。
不安なんてなんもないですよ。

[479: 匿名さん]

473です。その通りです。
それ以外にも、意見は別れますが
免震構造が入っているのも権利者のおかげ。
桜の木々が残るのも権利者がいるからですね。
デベでこんなに植えないでしょ？

建蔽率や容積率だって余ってることは
あり得ないですよね？
すべては権利者がいるから、ゆとりができる。
それをお金で買うかどうかです。

[480: 購入検討中さん]

473＝479がいいこといってるよ！買うのは自分だからあらしや煽りに反応しないで各自判断すればいいよ！

判断しても銀行にだめといわれたらふりだしに戻るが（笑）

[481: 購入検討中さん]

473＝479がいいこといってるよ！買うのは自分だからあらしや煽りに反応しないで各自判断すればいいよ！

判断しても銀行にだめといわれたらふりだしに戻るが（笑）

[482: 購入検討中さん]

ごめん、なんでか二重投稿になった…

[483: 匿名さん]

立地と建物のスペックには、誰も何も文句は言えない物件であることはみんな認めないとね。
だから価格が高くなるわけなのは当たり前です。特に京王線には代表的なマンションがないので7000万･8000万円なんていう
販売が過去にないから
みんな、価格が高いと感じるのです。冷静に考えれば、安いとは言わないけど妥当だと思うけどね。
小田急のヴィークコートだっけ？ヴィークグランだっけ？5000万円台で3LDK買えるけど買わないでしょ。売れてないでしょ。

ここは完成したら、いいマンションだと思うよ。友達にはちょっと自慢できるかもね。
あとは、街がもう少し華やかになるといいけど、環境維持でいいんじゃないかな。
街が華やかになったら、価格がさらに高くなるし。。

[484: 匿名さん]

投稿しても簡単に消されるのですね。

世間の常識と違う地権者の言い分（建て替えまでの家賃は出さない）が通っているとしたら、
桜上水ガーデンが高いのは当たり前ですね。

[485: 匿名さん]

>484
ここはわりとゆるいよ。めったに消されない。もし削除されたなら明らかに事実と違うことを書いたのでは？

[486: 匿名さん]

484さん、相当誤解してるみたいだから1と2を読んできたら？

[487: 匿名さん]

>483
芦花公園プレスティージュは億ションでしたね。バブル時代ですが。その頃はここの団地も億超えてましたもんね。

[488: 匿名さん]

価格が高いのは諸々の地権者費用を購入者が負担して按分しているからです。
そのぶんが販売価格に上乗せされています。
確かにそうでなければこんなに高額になるわけがありません。

担当の営業マンから聞いたことなので反論があるなら野村までお願いします。

[489: 匿名さん]

地権者は実質負担ゼロで新居を手に入れることがでます。
等価交換の建て替え事業なので至極あたりまえのことなんですが。

[490: 匿名さん]

いいんじゃないか、価格が高い分はランニングコストで還元してくれているのだからさ。月25000円安かったら年間30万円還元できるし。

[491: 匿名さん]

>488
価格の理由をそう説明されたんですか？本当に？野村に問い合わせますので、その営業さんの部署と名前、説明を受けた場所と日時、488さんのお名前を教えてください。姓だけでも結構です。
事実と違うことをお客様に説明するのは大問題です。我々は大切な金を使い大切な我が家を求めるのですからデベみずから風評被害を流されては迷惑です。

[492: 匿名さん]

HPをみると、管理費や駐車場代が安いのは「スケールメリットを生かした」とありますね。
それは一般的な大規模マンション（地権者の有無に関係ない）の特徴だと思います。
ここは地権者がいるために安いということのようですので、どういうシステムなのか教えていただけると幸いです。

[493: 匿名さん]

管理会社の利益が削られています。地権者は強いです！地権者が住むメリットは絶大ですね。

[494: 匿名さん]

またここは一団地認定を受けていることや
植栽管理に雨水が利用されているなども
ランニングコストが安くなる理由にもなっています。
地権者とは関係あるようなないような話ですが
ランニング安いのは魅力です。
パークシティ浜田山との決定的な違いです。

[495: 住まいに詳しい人]

491さんは愚直なかたですね（笑）
言い方は違えど、少なからず販売価格に乗っかってることは事実なんだから、そんなに目くじら立たなくても・・・。
491さんはまずは等価交換と建替え組合を理解しましょう。

[496: 住まいに詳しい人]

まず言えることは、旧態の80平米と、新規の80平米では同じ価値とは言えない
負担なしで同じ面積の新築をゲットできるんだから地権者は何かと得をするものです

[497: 匿名さん]

>495.496さん、
住まいに詳しいなら住む人のことを思ってコメントしましょうよ。
1.新旧住民の対立を煽るような説明をデベロッパーが本当にすると思われますか？
2.地権者住戸と新規購入者住戸のグレードがかなり違うのはなぜだと思われますか？

[498: 匿名さん]

492ですが、わかったようなわからないようなお話なんですが。。。

私なりに解釈すると、地権者が拒否すれば建て替え事業はできないので、管理費などランニングコストを地権者さんたちの希望通りの低いレベルに抑えることができた、というようなことでしょうか。
その恩恵を新規住民も受けられる、と。
確かに地権者は強いですよね。

[499: 匿名さん]

裁判なかったらもっと安かったのはみんなわかっていてふれないんだからこのくらいにしておいたほうがいいって…

[500: 匿名さん]

裁判費用の負担も乗っけられているのは暗黙。
そのずっと前に端を発する係争にかかった言えない費用も販売価格に。
みんなわかってて口に出さないだけだと思っていたが。

[501: 匿名さん]

今となっては、あの銭ゲバルト達はうまくやったと思います。
彼らを納得させないと開発は進まなかったわけですから、まあ痛し痒しといったところでしょう。
地権者のイザコザが、販売価格に転嫁させられたことが悔しいならこのマンションを買わなきゃいいだけのことですから。
5年にも渡る経緯をずっと見てきた人にとっては、
兎にも角にも曰く付きのマンションであることに、違いはないわけですが。

[502: 匿名さん]

そのバトル中に仮住まい先で亡くなった方たちの無念…

ま、しかし、いわくつきといっても解決済み。地元民も工事我慢して受け入れてくれてるし、地権者が頑張って希望をつないで建て替えが実現したと。問題の銭ゲバは去ったわけだからいいじゃん！

[503: 匿名さん]

>500
団地の管理費を値上げして負担していたと聞きましたが…

[504: 匿名さん]

498さん、まぁそんな感じです。
管理費安く設定しないなら、管理会社使わないよ！というのが各管理会社へのプレッシャーで
最終的に野村の管理会社なったという感じです。

新規購入者はその恩恵を受けられる。
こんなに安い管理費と駐車場料金ないですよねえ。

[505: 匿名さん]

500さん．．．真面目に投稿しようね。さすがに皮肉というかひがみ投稿はやめませんか？
裁判に1000万円かかっても20万くらいしか高くならないよ？裁判って1億2億もかかります？
乗っててもいいけどさ、ちっぽけなコストだよ～ん。

[506: 匿名さん]

>>496
旧態の80平米と、新築の80平米では同じ価値とは言えない

いやいや。土地の持分割合によっては、同じ価値になるだろ。
地権者は、土地の持分を売って新築の80平米を手に入れたんだよ。
本件の、旧態の80平米(土地の持分大)と新築の80平米(土地の持分小)は、同じ価値。
但し、小売価格レベルで同じ価値な訳じゃない。
建替組合員は、この建替事業の事業者なので、当然、利益が上乗せされる前の原価レベルで新築マンションをゲットできる。

[507: 匿名さん]

高級マンションとして売り出したいのは地権者でなくデベの意向。地権者住戸と我々が買う住戸で仕様グレードが大きく違うのはそのため。

では、なぜデベが高値をつけたいか？ 地権者のごく一部が金にこだわってだらだらと居座ったから。
ごねた10数人の連中は仮住まい費用をちゃっかりせしめて、それと別に高額の和解金を得た。

2年前団地の工事計画には2013年8月竣工とはっきり掲示されていた。みんな2年前だったらいくらで売り出されていたか考えてみろよ。2年前だよ。

数百人の地権者は4年以上の仮住まい生活の心労と金銭負担。各戸500万円以上持ち出し。
新たに買う我々はだれもが高額と感じる価格で購入。
それもこれも金の亡者どものせい。
デベだけは赤字にはできないんで予想外に長引いた分の負担を回収できる価格設定になった。

2年前販売なら1千万以上違っただろう。それでも長年ここを待っていた自分は買いますがね。

[508: 匿名さん]

仮住まい費用と高額の和解金を得た10数人の方々もここに戻るのでしょうか？

[509: 匿名さん]

もちろん彼等とて正規の地権者ですから戻ってきます。
そのために彼等のグループは係争という選択をしました。
竣工を終え引き渡しを終えるといよいよいろんな問題を抱えたまま新生活がスタートすることになります。

[510: 匿名さん]

505

裁判費用だけじゃないでしょ、あなたもきっと和解金の金額を聞くと目が飛び出ますよ

[511: 契約済みさん]

ゴネ徳の一部旧居住者も戻ってくるのですか！？

[512: 匿名さん]

もちろん戻ってきます。

[513: 匿名さん]

ちょっとww
誰も戻らないから安心してください。

509は競合物件のネガキャン営業さん？それとも裁判で負けたごね得さん？これだけの物件を検討する人たちがそんな戯言を本気で聞くと思ってます？

[514: 匿名さん]

509の文体とロジックの書き込み、PART2でよくお出ましでしたねそういえば。

[515: 匿名さん]

ごねた人たちが戻らないなら彼らの持分は買い取ったわけですよね。仮住まい費用と和解金以外にも。
合計すると1戸あたり1億として全員で20億近くなりますね…

[516: 匿名さん]

仮に戻らないとするなら野村は大損していますね

そのぶんも販売価格に乗せられていますかね？

[517: 匿名さん]

野村と三井は損になるなら手を引いていたはず。損したというか高い買い物になったのは良心的な大多数の地権者と新規購入者。
だったら我々は買わなければいいわけだがそれでもここを超える立地と条件と構造は現れないだろうとわかっているので買ってしまうわけだ。みんなもそうなんじゃないの。ったくデベに乗せられて忌々しいったらないわ（笑）

[518: 匿名さん]

ランニングコストをシビアに検討するのも大事かもしれませんね。

HPで比較対象として出している物件が目黒や港区という、世田谷と比べて相場がかなり高いエリアであるのがちょっと気になりました。
少なくとも駐車場使用料は比較するのもナンセンスなのでは？
ちょっと調べると、桜上水駅近の月極駐車場で25000円程度のようです。ここは15000～25000円のようですが、平均20000円として5000円程度割安でしょうか。

管理費＋修繕費ですが、70㎡台で20000円程度でしょうか。大規模、外廊下であることなど考えると、これも5000円程度の割安感のように思います。

あわせて月10000円程度割安、といったところでしょうか。
年間12万円、30年で360万円程度。
これに分譲価格を加味して、自分の価値観で判断していくということでしょうか。
自分としては、ちょっと割高感を感じてしまいますかねえ。地縁がないせいでしょうが。

[519: 匿名さん]

通報します。

[520: 匿名さん]

>488
>担当の営業マンから聞いたことなので反論があるなら野村までお願いします。

わたくしも連絡してみますので、
その営業さんの部署と名前、説明を受けた場所と日時、488さんのお名前を教えてください。

[521: 匿名さん]

>518
駐車場2万円は屋根なしで結構遠いです。屋根有り至近ならそもそも見つからないがあれば3万円超。いずれにしてもランニングコストが将来に渡って低く抑えられる見通しがあるのは安心材料のひとつですね。

ゆとりある緑の環境、周囲に反対運動の垂れ幕もなく友好的、自主管理の実績。これらは価格からはわかりにくい価値であり、しかし、これらがまた割高の要因のひとつでもあることは否めない。ならば私は甘んじて受けようと決めました。

[522: 匿名さん]

そんながある事情なら桜上水ガーデン鋼重は辞退します。

[523: 匿名さん]

新居購入者の販売価格に
あの集団との和解金が上乗せされているのは屈辱ですね。

それが悔しいならここを買わなきゃいい、
とは言え、遺憾に思うのが人の心でしょう。

[524: 匿名さん]

相場で考えると、あの銭ゲバ集団への和解金は一戸あたり3000万くらいですか？
和解金に加え原告側が新居に戻って来るまでの仮住まいの費用や引越し費用も、確か被告側負担との判決でしたよね？
それもあわせると原告一戸あたり5000万くらいですか？その後、出て行く原告の権利証をいくつか買い取りましたよね？
やはり一戸あたり1億くらいで買い取りましたか？結局10人くらいが戻ってきますか？

[525: 匿名さん]

次期で購入を真剣に検討している者です。
ここの開発が一筋縄ではいかずいろいろあったのは知っていましたが、
ここまで生々しい描写を目の当たりにすると些か驚嘆を隠せません。
裁判で既に解決済みとは言え、地権者のままこちらに戻ってくるお宅があるのも事実だと聞いています。
同じ屋根のした、同じ思いでスタートするわけですから皆さん仲良くやりましょう。
やれ地権者だの、やれ新居住人だの、竣工してしまえばどうでもよい話しです。
過去のことは忘れ、前向きな話しをしましょうよ。

[526: 契約済みさん]

そうですね。分譲が終わってしまえば購入者は皆が平等な地権者なのだから先住人だの新住人だの全く関係なく対等ですよね。各住人の高い意識レベルで良いコミュニティーを築き上げ快適な集合住宅にしたいですね。２期分譲のD棟はクラブハウスと直結していて便利そうですよ。上階からは富士山ときれいな夕日の眺望が期待出来そうです。
525さん、お待ちしています。

[527: 匿名さん]

地権者にはお年寄りが多いのではないですか？

世田谷区は全国でも一番泥棒さんが入る地域らしいですね。
安全対策は如何になっているのでしょうか？

貸金庫は必須ですが、地方銀行では震災時には安全とは限らないかもね？

[528: 匿名さん]

再び貸金庫さんの登場です！
拍手と笑いでお迎えしましょう！

[529: 匿名さん]

525です。
ここは環境といい立地といい素晴らしいマンションです。
都内でこれほど大規模で駅3分のマンションは二度と出ない可能性もあります。
免震＋地下駐車場は資産価値としても非常に高いものがあります。
私は安いくらいだと思っています。
マンション探しを始めて2年。
他にもいろいろ当たっていますが殊にこのマンションの共用施設の充実度は、他のそれと比較しても
ずば抜けて高いです。
住民の質はマンションの質だと思っています。
みんな仲良くやりましょう。

[531: 匿名さん]

価格が高いという意見が多いですが、日経新聞見てても今後のマンションは高くなりそうですね。この物件が1年2年遅れていたらもっと高くなるんでしょうからぞっとします。
築地や武蔵野のスポーツセンターの入札。3.11や東京オリンピックの影響ってすごいんですね。

[532: 匿名さん]

検討板は、「購入対象として検討している人」の情報交換の場だと思います。購入を決めているわけではないので特に懸念事項についての情報が大事です。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[533: 匿名さん]

検討中だからこそ疑念も含め情報交換して心配したりほっとしたりするのは当たり前。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[535: 匿名さん]

ポジティブな意見は、ほとんど契約済みの人なんじゃない？

[536: 匿名さん]

そりゃそうです！高い買い物なので、無理にでもポジティブにならなきゃ泣けてきます（笑）

[537: 匿名さん]

このマンション、デベは野村＆三井で、施工が清水＆大林でブランド力は抜群、しかも中身も駅近、免震、植林、豊かな共用施設と盛りだくさん。価格に納得出来れば買わない理由が見当たらない。

[538: 匿名さん]

大手でも、港区三菱高樹町みたいなマンションもあるから、思考停止は駄目よ。

[539: 匿名さん]

これから通貨政策主導でゆるやかにインフレが続くんだから、竣工の頃には、安かったねとの話になるんじゃないの

[540: 匿名さん]

確かにそうですね。
オリンピックの頃にはスーパーゼネコン株価は今の倍になっていると言われていますからね。

[541: 匿名さん]

最近、建築コストの値上がりが半端じゃないらしい。

[542: 匿名さん]

ゼネコンはかなり儲かっているみたいね 冬の
ボーナス凄かったって聞いた

[543: 匿名さん]

自民党になって公共事業でばらまいてるからね。税金だよ。我々の。喜ばしいことではないかと思いますが。

[544: 匿名さん]

財政出動というやつですね。


建設を中心に日本経済が上昇するのは好ましいことだと私も思います。


私も今のうちに建設株を買おうかな。

[545: 匿名さん]

>>542
大成建設。冬季臨時賞与。
42.5歳平均188万円也。

[546: 匿名さん]

財政主導の景気は一過性。
この20年で何度も繰り返されてきたことじゃない。
中国のような社会資本の整備が圧倒的に足りてない途上国ならともかく。
先進国で財政出動しても波及効果が見込めない。
先進国での経済成長は、イノベーションでしか達成できないでしょ。
あるいは抜本的な少子化対策で消費人口を増加させるか。
いずれにしても財政出動は一瞬のカンフルで、あとは赤字が残るだけ。

[547: 匿名さん]

バラマキ、円安誘導で株が期待感で上がってるだけ。本質的には何も変わっとらんのだわ。

[548: 匿名さん]

大成建設はどうでもよくって、
むしろ大林と清水建設のボーナスはどうなの？

[549: 匿名さん]

どうでもいいわい。