桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

[マンコミュファンさん]

検討板1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/
検討板2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/359699/

＜全体概要＞
所在地＝世田谷区桜上水4－413－2他
交通＝京王線桜上水駅から徒歩3分
総戸数＝878戸（非分譲362戸含む）
間取り＝2LDK～4LDK、58.48～111.84m2
入居＝2015年9月中旬予定

売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル
設計・監理＝日建ハウジングシステム
施工＝大林組、清水建設
管理＝野村リビングサポート

[361: 匿名さん]

新BOP移行のときは父母が相当頑張って署名集めや話し合いの場を持ったり努力されたようですが、世田谷区の財政が厳しく…子供達にツケが回っていることがたくさんあります…しかし、新BOP現場の方たちは頑張ってくださっていて、子供も1年生の1学期だけはちょっと大変でしたが、夏休み頃からすっかり馴染んで楽しそうでした。

ここ数年京王の保育所や学童クラブが、千歳烏山や聖蹟桜ヶ丘に開設されていますね。桜上水は需要が少ないと見られていますから署名活動をして要望書をだすのも一案かもしれないですね。

[362: 匿名さん]

烏山は病後児保育もあってかなり良さそうですよね。

[363: 匿名さん]

認可保育園について。
桜上水5丁目に、27年4月開設予定で東京都が事業者を募集していますので、そちらに期待してもよいかも。
詳細は東京都福祉保健局のホームページでご確認を。

[364: 匿名さん]

都営アパートのところですね。
ここにできるとアクセスも便利です。
認可保育園で定員は100人規模ですし、新設の純増ですから入れる確率もかなり高いと思います。
事業者の応募状況が分かりませんが、良い保育園ができるといいですね。

[365: 匿名さん]

>359

桜上水は「高級住宅地」ですか？
遠い昔の地域でのイメージではないでしょうか？

成城や田園調布のイメージとは違うようですね。
最近の一般常識の駅近の便利さもないし、高級感も無いのではないでしょうか？

この倍率では、応募者もたいしたことはなかったのではと推察します。
建て替え住民のイメージでの価格設定ではなかなか捌けないと思いますよ。

[366: 匿名]

分譲価格は、建て替え住民ではなくデベが決めてる。

[367: 匿名さん]

365は何がいいたいのかな？買わない理由としては弱いし、ネガキャンならそのくらいのことはわかって買うので意味がない。買えない理由を求めてるならわかる。

[368: 匿名さん]

営業も大変じゃのう。
でも高いよ間違いなく。

[369: 契約済みさん]

この週末は第一期の契約。
まずは一段落しましたね。
現時点でコメントされている方はどのような立場なんでしょうか。
不思議な感じがしました。

[371: 匿名さん]

ここの３LDKの価格はどのくらいでしょうか？予算８０００万円で考えています。

[372: 匿名さん]

いい物は高い。いい物で安いものはない。
働くんだ、働くの。なんでもおかねおカネ稼いで買うの。

高くて買えない方はしょーがない。
そういう人生を生きてきたんだから。

[373: 匿名さん]

371さん、70平米台の3LDKが買えると思います。80平米台は部屋によるかも…現地を確認がてらモデルルームへ行かれるといいですよ。

[374: 匿名さん]

バルコニー戸境の上部がガラ空きなのは萎える…

[375: 匿名さん]

CGをよ～く見ると確かに上部が塞がってませんね｡

[376: 匿名さん]

勝手口がないので、避難経路の2方向確保のためには仕方ないんでしょうね…居室側のバルコニーは空いてないですよね？

[377: 匿名さん]

リビング側のバルコニー境はペラボーではないですが、上部は空いてますよ。

[378: 匿名さん]

南側＝リビング側→片方だけ上部空いてる
北側＝居室側→両方とも空いてない

両面バルコニーでない部屋はリビング側も両方空いてる？

[379: 匿名さん]

ベランダの境まで気にしませんでしたー。
みなさま、慣れていらっしゃるからでしょうか、
細やかですねー！
確かに高級マンションは、個別ベランダ（板で境を作る必要なし）のイメージですね。
うちは予算がないから、角部屋じゃないし、ベランダは一箇所だし、板でも止むなし…言い聞かせるしかありません（笑）。

[380: 匿名さん]

379さんいい人だな〜ご近所になりたいです！

[381: 匿名さん]

ここの１階ってどんな感じなんでしょう？外から丸見えも嫌ですが、フェンスで囲われているのも嫌です。価格的には魅力なんですが、プライバシーと解放感は両立しないものでしょうか。

[382: 匿名]

高級でなくても、今時ベランダ境が板ってことはないでしょう。

[383: 匿名さん]

381さん、 敷地にゆとりがあるので両立するかもですね！

[384: 匿名さん]

＞３８１さん、

そうだとありがたいですね。一度見に行ってみたいと思います。

[385: 匿名さん]

１階の場所にもよるんじゃないですか。外周に沿った建物はたくさん木が植えられる予定ので、かなりの目隠しにはなると思います。今は既存樹木を移植しただけなので、「丸見え」という感じが強いですけど．．．。敷地の中の方にある棟は、部外者からの「プライバシー」侵害の点についての心配はありませんが、反面、他の棟の影響で日当たりはあまりよくありません。第２期以降で出る棟でいうと、Ｄ・Ｅが前者Ｆが後者ということになるんでしょうか。
何を「開放感」と捉えるかにもよりますが、バルコニーの先が庭のような感じに使えること（場所によっては庭みたいに使えるところもあったと記憶します）をうまく活かせば、辛うじて「開放感」を味わうことはできるのではないでしょうか。

[386: 匿名さん]

＞385さん、

ご丁寧な解答をありがとうございます。よくある一階住戸のようにフェンスで囲われていたら嫌だと思っていましたが、木々によって目隠しされるのは構いません。それなら視界が抜けていなくても「解放感」が感じられます。日照の懸念はありますが、Fが希望に近いかもしれません。

[387: 匿名さん]

まだ移植されてないですよね？ 今みえているのは元々の場所にあった樹木ばかりだと思います。

[388: 周辺住民さん]

南日大グラウンド側のイチョウ並木はそのままみたいです
結構見事で銀杏はできないみたいですけどＤ、Ｅの一階は、前面道路よりは高いし、人も車も多くないのでいい感じになると思いますよ
エレベーターの待ち時間を考えるとＡ、Ｂ棟の上層部より良い環境かも

[389: 匿名さん]

DEはエレベーターが少ないので待ち時間は微妙ですが、その分管理費が安いと思います。ここは棟も部屋もそれぞれ良い点があってどこを選んでも当たり外れ少なそうですね。

[390: 匿名さん]

DEの１階ってお幾らくらいなんでしょうか？坪３００くらいで買えますか？

[391: 匿名さん]

Hがええと思うけどどやろ？

[392: 購入検討中さん]

Hいいんじゃない？でももうだいぶ売れちゃったのでは？

[393: 検討中の奥さま]

I棟はエレベーターの乗り換えがなく車庫に行けますね。

[394: 匿名さん]

当方37歳のサラリーマン、年収1000万、頭金1000万、今住んでいるマンションの予想売却益3000万で住みかえ検討中ですが、ここは買えますか？

[395: 匿名さん]

新街区Ｄ棟登場
ってことは、Ｅ棟は第三期かぁ

Ｄ、Ｅは売りやすいからね。

[397: 匿名さん]

394が買えないなら、ここはたいていの人に買えない。

[398: 匿名さん]

394さんは普通に考えれば楽勝でしょ。
売却益3000万ってそのまま手元に残るんで（というかそれ以上は確実）、頭金は少なくとも4000万は用意できるってことだからね。
年収1000万なら5000万程度までのローンはOKだからよほど広い部屋じゃなければ楽勝。

[399: 匿名さん]

3000万の益ってすごいね。そんな大化け物件普通に無いような気がしますが。。。

[400: 匿名さん]

益っていうか、残債のぞいた手取り額のことじゃない？
さすがに益3000万円はない気がする。

[401: 匿名さん]

手元にそれだけ残ればいいですねー！
頭金とローンを合わせて、最上階いっちゃってください！

[402: 匿名さん]

D，Ｅは他の棟より高いと断言されましまよ。

[403: 匿名さん]

モデルルーム、長い冬休みに入ったみたいですね。
年明けから、平日の朝は1時間遅くオープンみたいですし、
規模縮小ぎみ？
一部の営業さんは他の物件に異動してるみたい。
純粋に、販売戸数の問題ですかね。

[404: ご近所さん]

>402
さんざん出た話ですが、駅から遠いほぼ西向きエレベーターがABなどの半分以下などマイナス条件が多いので本来多少安くなるはず。同じような価格で出たら高く感じるということでしょう。

[405: 匿名さん]

先週末で第1期販売が一段落したので営業体制も変えるそうです。
第2期以降の動きも気になりますね。
営業さんからは眺望の確保されるD、E棟は強気（の価格）で行くとのコメントでした。
角部屋は低層階から1億越えだそうです～（涙）。

[406: ご近所さん]

そうなんだ…予定狂った…やっぱり反応よかったということですね…見通し甘かったかも…

[407: 匿名さん]

南向きでＥ棟寄りの９０平米のところを１億超えで出すということですかね。Ｅ棟の９０平米は南東向きなので、そこまではいかないかな。Ｂ棟の９０平米よりも高値を付けようということですかね。
まぁ、Ｄ棟に関しては７０から９０まであるので、選択肢はいろいろあるんじゃないですか。南西向きの８４平米はさすまでそこまではしないでしょうし。

[408: 匿名さん]

初めての投稿。

第一期は216戸中、実に9割以上契約済みのようです。

なので、第2期で、強気価格になるかは不明ですが、
少なくとも価格が下がることはないでしょう。

[409: 匿名さん]

でも本当は一期で250戸強売りたかったはずです。
報道発表の時にそう言ってました。

それが216戸しかあけることができなかった。
=それしか買い手がつかなかった。
しかも、216戸の1割が残っているのであれぱ、少なくとも売れ行きがいい、という状況ではないはずです。

[410: 匿名さん]

即完は当たり前でしょう。計算して売り出し戸数決めてるんだから。
問題は、残り300に対してどれだけの潜在需要があるか。
1期の抽選落ちは計算できる潜在需要なので、平均倍率が高かったなら強気に行けるけど。
そうでなければ、初期需要は、あらかた食い潰したわけだから、潜在需要の掘り起こしから時間かけて売っていくしかないんじゃないの？
そんなに強気になれる状況でもないように思うけど。