桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

[マンコミュファンさん]

検討板1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/
検討板2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/359699/

＜全体概要＞
所在地＝世田谷区桜上水4－413－2他
交通＝京王線桜上水駅から徒歩3分
総戸数＝878戸（非分譲362戸含む）
間取り＝2LDK～4LDK、58.48～111.84m2
入居＝2015年9月中旬予定

売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル
設計・監理＝日建ハウジングシステム
施工＝大林組、清水建設
管理＝野村リビングサポート

[196: マンコミュファンさん]

うちのマンションも売出時、ここで駐車場数少ないって言われていたのに、
実際7割しか埋まっていない。

[198: 匿名さん]

タワマンで高級を語ってるのか。。。
釣り針でかすぎだろ。

[199: 周辺住民さん]

富久もタワマンも、比較の意味がないでしょう。
全く好みが違う人がここを買うわけですから。

暇ならずっと書きこんでいてください。

[200: 匿名さん]

内廊下は同じ階にペットやスモーカーがいると臭い。特に梅雨。

[203: 匿名さん]

本質的に価値の高い仕様
全熱交換換気、湿式壁、免震、各階ゴミ出し、ディスポーザー

見た目だけで価値の低い仕様
内廊下、天カセエアコン、水系共用施設、オール電化

[209: 購入検討中さん]

105

ずいぶん今更な書き込みだが、「あんた」とか攻撃口調で悪かったね。
俺もガーデンズにネガティブかポジティブかハッキリ書かずにコメントしたから誤解を与えたかもしれんね。

超ポジティブよ！俺は。買うね。間違いなく。
広告とか、モデルルームとか、ジャブジャブ金使わんで頼むから節約してその分安くしてくれって思うけど。。。

まあ、俺もね、掲示板見てイラっときてエラソーに書き込んだけど、ネガティブな意見ねじ伏せに行っても助長するだけで、価値観そんな変わんないのよ。それは俺も人の事言えないけどさ。
むしろ、俺みたいに懐疑的になるよ。この物件気に入ってるヤツら癖ありすぎじゃね？って。

地元の情報発信はウェルカム。
でも、地元けなされりゃ、そりゃ多分腹立つんだろうけど。カウンターはほどほどにね。

内廊下とか外廊下とか、都会とか郊外とか、タワーとか低層とか、好きなラーメンの議論と変わんねーって。

[211: 匿名]

うちは購入決定。

色々検討したけど、
静かで落ち着いているところが好き。
緑があるところがいい。
繁華街は嫌い。
駅が近いのがいい。ついでに勤務先まで30分強。
風通しがいい。


うちの条件は満たしてる。

[212: 匿名さん]

>202
業務用テンカセ？ 工業製品は必ず壊れます。その時の選択肢が少なくなるのはリスクです。メーカーも少数の一般家庭向ユーザーのための開発はしません。デベは見てくれが良ければ、将来のことなど気にしません。

[213: 匿名さん]

じゃエレベーターもやめな、危ないよ、保守費もかかるよ。

[214: 匿名さん]

あ、たしかにそうだね。エレベーターが各エリアで一機づつだからね。災害時は兎も角、メンテナンスの時は階段だね。やっぱり低層棟が良いね。

[215: 匿名さん]

3戸でエレベーター1台ならまあいいけど
5戸で1台ではちょっと不便かもね
5階以下を選べばいいか

[216: 匿名さん]

エレベーターは一番少ないところで１２戸に、多いところで５６戸に１つだから、かなりばらつきがあるかも。
法定点検は年1回だからいいとしても、アクシデントがあったときに高層階や戸数が多いところは当然困るでしょうね。
故障してるから隣のエレベーターを使うこともできませんしね。
でも、タワーマンションと違って１４階なら、まぁなんとかなるでしょう。災害時にお年寄りをどう避難させるかという問題は残りますけどね。

[217: 匿名さん]

1基だと確かに点検中は階段か。
工業製品嫌いのジイさんは普段も階段なんだろうな。

[219: 匿名さん]

赤堤の辺りはとても良い住宅街ですね！

[221: 匿名さん]

218は性格が曲がってる。気を付けた方がいいね。
相当曲がってると思うよ、コメントが。
おめでとうございますだって。笑える。惨めなコメントだ。
くくくくく。笑える。腹筋が痛い。

価格が高いのはみんなわかってる。
買えることなら買いたい、住みたいんだよみんな。

複数棟である三井浜田山や広尾GF･GHも理解できないくらい
価格は高いけど買った方は正解。特にGHは。

[222: 匿名さん]

浜田山や広尾を引き合いにだすのも、お笑い。

[223: 匿名さん]

>>220
何年3月？
さすがに2014年3月に完売はないでしょ。

いまだに分譲売出中の浜田山や三軒茶屋ほど長期になるとは思わないけど（高額物件の数が違うからね）、入居後も募集は続くと予想。

この戸数で3月完売は、トミヒサクラスの注目度がないとさすがに無理だよ。

[224: 匿名さん]

先日モデルルーム行ってきましたが、要望書レベルでは一期販売対象の棟はほぼ埋まっていて、しかも倍率は1倍が最も多く、高くても3倍程度。
億超えの住戸もまんべんなく要望書は入っており、
デベにとっては笑いがとまらない理想通りの状況となってます。

買う側としては、高いのはわかっているんだけど、ついつい頑張りたくなる条件が散りばめられていて、しかも頑張って最大限に手を伸ばせばギリギリ手が届く天井の価格が設定されている、といったところ。
デベにしてやられたりの完敗状態ですね。

わかっていますが、どうしてもここがいいので、
うちは買うことにしました。

1期で売れ残りが出れば、2期以降は価格を下げてくると予想してましたが、この分だと同等、もしくは上げてくる可能性もあるかもしれませんね。

[225: 匿名さん]

>つい頑張りたくなる条件が散りばめられている

そうなんですよね…
第2期は駅から遠くなり、上で出ていた56戸？でエレベーター1台の棟や南より西向きの棟が出るので少しは安くなると期待していますが…

[226: 匿名さん]

Ｄ棟Ｅ棟は第一期より売りやすい
南側は日大グラウンドで採光、眺望は低層でも確保される
値段も第一期より低めの区画が多いはず

但し、誰かが指摘した通り、桜上水ガーデンズの弱点は外廊下のくせしてエレベーターが一基しか使えないってことなんだよね
巨大プロジェクトに見えて実際はペンシルマンションの集合体に過ぎない
もちろん地権者たちもいろいろ考えた上で決めたのだろうけれど
個人的には外廊下でもいいからエレベーターを集中して複数使えるようにして欲しかった
場所によっては後付けで追加できるかもしれないが

[227: 匿名さん]

後付け追加なら団地のまま建て替えなくてよかったよね。外廊下で面白い設計を沿線学生のコンペでもすればよかったのに。ペンシルマンションの集合体とはまさにいい得て妙。ま、スケールメリットは享受できるからいいが。

[228: 匿名さん]

売りやすいのに価格が安いってどういうこと？
駅からの距離か？っといっても一番近い棟と
たいして変わらないよね。
価格は高いんじゃないか？違うかな？
226ホント？

[229: 匿名さん]

226でーす
安いというのはあくまでも販売条件が同じならばという前提です
言葉足らずでごめんなさい
実際のお値段は第一期の売れ行き次第でしょうが
同時期にリセールしたら値段が逆転したとかあるかもしれませんね

[230: 匿名さん]

56戸で1基のみなどエレベーター少なめ、南寄りといっても西向き東向き駅遠などから価格が抑えられると予想され結果的に売りやすい
googlemapで見ると駅からの距離はかなり違うのでエレベーター待ち時間が加わって朝はイラつきそう
逆に駅7分とわりきり、問題ないと思えればお買い得！

[231: 購入検討中さん]

以前近隣に住んでいた頃,春になると団地の満開の桜を見に行ったものです。
あの桜のトンネルは最高でした。
敷地内は燐とした佇まいで古いながらも品格を感じていました。
聞くところによるとあの桜の木々は団地完成後に当時居住の子供たちが
小学校から持ち帰った苗木を埋めたのがきっかけだったとのことですね。
並木がなくなったのは残念ですが移植されて受け継がれる樹木の成長が楽しみです。

[232: 匿名さん]

それにしても高いね！買えない。買える人々はエリート？

[233: 匿名さん]

そう言われると大変そうに聞こえるんだが、５-６０戸のマンションでエレベーター一基はふつうにある
Ｄ棟、Ｅ棟だってそこそこ地権者が居る。地権者には高齢者が多いから、出勤時だからって、それほど混雑は気にならない。
だいいち、４階５階くらいまでなら、エレベーター使わずに階段で降りるだろ？
ふだんは問題ないよ
逆に、あれだけ階段があれば、災害時の避難で特定の階段に人が殺到することがない

[234: 匿名]

富久と迷うよね

[235: ご近所さん]

午後、物件の前を通りかかったところ、ふだんのお休みに地元でお見かけするのとは雰囲気の違う、ご夫婦連れに３組ほど行き会いました。
見ると、みなさんモデルルームへお越しのついでなのでしょうか
パンフレットを片手に敷地の中をごらんになっていました。
皆さん、比較的ご年配で５０台から６０台の
もともと団地にお住いの方々と同じようなご様子でした

[236: 匿名さん]

地元中心のマンションになりそうですね。

[237: 匿名さん]

電車の騒音は大丈夫ですか？

[238: 匿名さん]

桜上水団地は、完全にプライバシーを配慮された階段側に部屋の無い造りでした。
同じく、ガーデンズもプライバシーに配慮して、２戸か３戸に一台のエレベータと聞いています。
静かな環境、落ち着いた場所、職場までかかる時間が40分くらいなので
終の棲家として納得して購入予定ですが、56戸に1台　という数え方、
少しひっかかるなんともいやな言い方ですね。
そういういい方、ほかの物件でも聞いたことがありません。

[239: 匿名さん]

ホームドラマの撮影地になったりして。

[240: 匿名さん]

>238
多分4戸1で14階建てということではないでしょうか。14×4＝56ですね。
教えてくださった方は善意だと思うので言い方の印象を云々するのはどうかと思いますが。。。どんな物件でもエレベーターの数はチェックしますよね？

[241: 匿名さん]

いまから資料請求しても遅いですか？

[242: 匿名さん]

第二期もあるし、今からでも十分まにあうよ

[243: 匿名さん]

来場組数１５００組
資料請求７０００件
販売戸数は約５００なんだが、果たして実売に結びつくのか？

[244: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズみたいになりますか？

[245: 匿名さん]

>>238
分譲用の資料がどうなっているのか知りませんが、建替組合員向けに配られた資料では○列・○戸／○基という表記となっています。資料には組合員価格の記載があるので全体を公開することはできませんが、仕様については問題ないと考え、目安としてここに書きました。当然のことながら、少ない戸数で１台のエレベーターを使っている棟の場合には、管理費・修繕費にそれが反映されています。D棟、E棟などの場合、エントランスからの距離を含めて当然分譲価格にも影響していることでしょう。

もう少しいうと、組合員の間では、当初B棟に希望が集中していました。決議が遅れてプランの練り直しが何回も必要だったということもありますが、基本的には、B棟以外のの棟に分散してもらうため、その他の棟を魅力的なプランにしたというのが現行案の趣旨です。エントランスが旧団地の位置から今の場所に移動したのも、奥の方の棟にアクセスしやすくする意図がありました。D棟、E棟をはじめ非分譲率はそれほど高くありませんが、結果的に組合員の住居は分散しました（それでもB棟の抽選で外れた人が多数いますが）。

おしなべて、組合員の希望は南向きであることと、日照時間が長いことに集約されています。但、旧西側住戸（１～４号棟）がその他住戸に比べて財産価値が高い（旧住戸の位置でなければだめ）という考え方の人も少なからずいました。この点で、分譲マンションを新たに購入しようとする人たちの価値観とはかなりずれがあるかもしれません。非分譲が集中しているところは、おおよそそれらのうちのどれかに該当します。

仮に私が新規にマンションを購入しようと思った場合に、ここを選択するかどうかは、多くの方々が指摘しているように、価格面で微妙なところですが、都心へのアクセスといい、緑豊かな落ち着いた住環境といい、最高の物件であることは間違いないと思います。ホテルライクな生活や高層階からの眺望を重視するなら、どうぞ迷うことなく富久に行ってください。そもそも、こことはコンセプトが全く異なります。

[246: 匿名さん]

>245さん、
親切心からとは思いますがエレベーターの話からポイントがずれています。本当に地権者の方ならあとあと問題にならないように削除依頼されたほうがいいと思います。

[247: 匿名さん]

245さん
ありがとうございます
組合員のみなさんのお考え、エレベーター配置の考え方などよくわかりました
そういったことを理解することで、桜上水ガーデンズへの新住民（候補）の皆さんも、納得して覚悟が固まっていくのだと思います

[248: ご近所さん]

電車の騒音❔
全く気にならないよ

[249: 桜上水confidential]

ホームドラマかどうかわかりませんが桜上水西側の道は映画陽のあたる坂道の撮影に使われていました
監督のご自宅が近所だった関係でしょう
デビュー間もない佐久間良子さんが菓子折りをもって行かれるのをお見かけしたこともあります
先年亡くなった母に言ったところ、高名な脚本家のお住まいがあり、そちらへお出かけなのだろうと申しておりました
おそらく桜上水団地の中だったのでは❔
ほかにも何軒か往年の俳優さんのお住まいもあるのですが、地元ではそういうことは言わないのが普通のようです

[250: 匿名さん]

245さんのコメント、参考になるから削除しないで！

[251: 匿名]

建替組合員素人丸出しだな

[252: 購入検討中さん]

団地に住む属性の人達と価値観が
合うかが心配。バルコニーに
布団ほして、緑のカラスよけネット
貼って、日差しを避けるために
ゴザを貼って、どうしようもない
外観になると思うよ。年寄りって
割とわがままになるから、見た目
よりも生活の利便性を優先する
からね。バルコニーに緑のネット
とかゴザとか本当許せない。
桜上水団地は決して裕福な団地
ではなかった。

[253: 匿名さん]

売り出し戸数が200ちょっとというのは少し少ないね。
要望が出たのがそれくらいということなんだろう。

資料請求もなにもしてないうちにも何回かDM送ってきてるので（それでここ知った）それなりに客集めに苦労してるのかもね。
郊外で団地建て替えで地権者多い。この価格出して新たに住人になろうって人はそう多くないかもね。

[254: 匿名さん]

250さん、地権者ではなくなった人のなりすましが多いようなので鵜呑みにしないほうがいですよ。地権者の方から聞いている情報と微妙に違うところがありますし…

[255: 匿名さん]

>252
購入検討中の理由を教えてください。それでもやはり魅力的ですか？

[256: 匿名さん]

一期での売り出し、200戸ちょっとだけなんですか？
最低300ははけないと後が厳しくなりそう。

一期で購入しようと思ってたけど、↑が本当だったら初回は見送ろうかなぁ。

[257: 申込予定さん]

布団外干しできる素晴らしさ
その贅沢を知らないのは気の毒だね
もっとも桜上水団地の時代は4階か5階建てだったからベランダにかけられたが、14階に外干しは考えちゃう
惜しいところ

一期から行かないと二期だけでは後がない
チャンスには前髪をつかめって言うだろ？
第一期申し込んで落ちても、第二期頑張る
申し込まなきゃ当たらないんだよ！

[258: 検討中の奥さま]

たしかに、200は少ないですね。不人気なんでしょうか？
最終的には値引きとかあるんですかね。

[259: 匿名さん]

不人気なら抽選にならなくてラッキー。と思えないならここは買わない方がいい。

[260: 匿名さん]

手すりの布団干しは最近のマンションはどこも管理規約で禁止になっているのでは…？ 今もそうですが南向きで日照が確保されていればベランダ内に干しても十分陽があたりますよ

[261: 匿名さん]

禁止でしょ。
14階でベランダに掛けるなんてとんでもない。
何かあったときは、過失致死傷は当然として未必の故意を認めていいレベルの危険行為だろ。

[262: 匿名さん]

バルコニーへの
布団ほし、緑のカラスよけネット、日差し避けゴザ全部禁止なら、価値観があうとかあわないとか関係ないわけだ
心配いらないっすよ

[263: 匿名さん]

「桜上水ガーデンズ」第一期申込登録受付のご案内

申込登録受付期間　平成25年11月30日（土）～12月７日（土）
※登録期間中は休まず営業いたします

受付時間　10：00～18：00［12月７日（土）は16：00まで］

登録受付・抽選場所　「桜上水ガーデンズ」マンションギャラリー

抽選　平成25年12月７日（土）18：00～

お持ちいただくもの
①お認め印
②収入証明書：平成24年分源泉徴収票（写）、または確定申告書（写）直近３年分
③身分証明書：運転免許証・保険証・パスポートの写し等

[264: 匿名地元住民]

はじめまして、匿名さん。
私は近所に実家を持つものです。桜上水ガーデンは旧桜上水団地なんですけど、電車の騒音があそこまで届くことはないです。
そして地元をほめるわけじゃないですけど、あの辺いったい実に凄い閑静な住宅街なんです。
僕は独立し、一人暮らしで都内新宿区や豊島区などあちこち賃貸で住みましたが、あの住み心地は別格です。人自体にも品があります。ファミリーなら憧れの地域といっても過言じゃないですよ。価格はそれなりに高いですが、あの地域ならそれも相応な気がします。実際に25年間くらい住んだ経験上からものを言わせてもらいました。

[265: 匿名さん]

櫻井幸雄がイチオシしてるみたいだからどうしても警戒してしまうなあ

[266: 匿名さん]

櫻井幸雄が誰かは知らないけれど
ご近所で「桜上水団地ってどう」って聞いてみてください
地元の人なら、１００人中９９人「一度は住んでみたい」憧れの場所です
だけど、僕もそうだけど、桜上水の戸建て住まい
ガーデンズも行きたいが、どちらも捨てがたい
桜上水confidentialさんじゃないけど、桜上水愛です

[267: 匿名さん]

櫻井幸雄のおすすめ物件は販売テコ入れ物件という気がするなあ
https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/201302-04.php
ここに載ってる物件も豊洲とプラウド以外は完成済みも含めて全部売れ残ってるよ

[268: 匿名さん]

ご近所はどうか知らないけれど、「団地感」がどうも購買意欲を減退させるんですよね。

[269: 匿名さん]

「団地感」しっくりきました、なるほど〜

[270: 匿名さん]

団地感、確かに（笑）あの景観はなんとかならなかったかのかな。

そうはいって自分は買います。人によって住めば慣れることとそうでないことは違いますから、どうにも気になる方はやめておくのが正解でしょうね。自分は敷地ぎりぎりに建てられたところはどうしてもダメでした

[271: 匿名さん]

第1期は216戸しかないから、さすがに即完だろうね。
平均倍率が気になる。
残り300戸を順調に売り切るには、何倍くらいがボーダーの目安かな？

[272: 匿名さん]

買い物が下高井戸に出掛けるのでは、駅近の意味が殆どないのでは？

通勤だけなら都心や会社の近くで探した方が良さそうにも思います。
河の近くが良い人もいますね。

[273: 匿名さん]

電気は東電直でなく、NTTファシリティーズのサービスだと聞きました
大規模住宅での実績はあるんですか
問題が生ずる可能性はないのでしょうか？
NTTですから、安全、安心だとは思うのですけれど

[274: 匿名さん]

273さん、教えてちゃんだと誰も答えてくれないのでご自身がお持ちの情報を先に書かれたほうが良いかと…

[275: 申込予定さん]

273です
残念ながらそれ以上何も知らないんですよ
わからないんで教えてくれる人がいたらいいなってことですね

知ってることがあれば、僕はちゃんとお答えしようと思います

[276: 匿名さん]

敷地内の受配電設備をNTTファシリティーズが提供するってだけの話でしょ？
敷地内受配電設備の所有者が東電かNTTファシリティーズかの違いだけ。
どこにでもある設備で、特殊なものじゃないから、保守管理についてはどっちでも違いはないでしょう。
センシティブになる必要ないと思うよ。

[277: 申込予定さん]

273です
ありがとうございます
ＮＴＴが発電した電気を供給するのかと一瞬思いましたが
そうではないんですね
電気代に違いがあるかもしれません

[278: 申込予定さん]

電気代は5%安くなるみたいです！

[279: 申込予定さん]

さあ、申し込み始まりました
僕は明日

[280: 匿名さん]

279落選したら富久狙いかい？

[281: 匿名さん]

今日いらした方、様子を教えてくださいね！！！

[282: 検討中の奥さま]

午前中に申し込みをしてきました。
にぎわってて、わさわさしてました！
続々ボードにバラがつけられてましたよー。
完売になるようにコントロールして、
第一期の販売戸数を決めてるはずだから、
あたりまえのことですかね。

[283: 匿名]

掲示板、書き込み少ないですね･･･

うちは今日申し込みに行きました。
一番人気は6倍だそうで。

[284: 購入検討中さん]

2000組近く見学者がいて216戸しか売れていないというのが少々気になります。

残りを売るには単純計算すると3000組ぐらいの来場が必要になるということですね。

そんなに来場があるのか心配です。

最終的には値引きがあるのかな・・・・

まだまだ先の話ですね。

外観にもう少しお金をかけてほしかったな(>_<)

[285: 申込予定さん]

今回の売り出し数が、216戸なのなら、すべてに希望が入ったということですね。

我が家は、場所と向きで、今回売り出していない棟を希望しています。

第２期は、いつから売り出しだろう。

[286: 検討中の奥さま]

第二期に分譲される奥の棟は日当たりが良さそうで
いいですよね。
金額は今回と同じか、若干高めになるのでは？と営業さんから聞いてますが、
それも今回の売行きによりそうですね。
うちは抽選になりそうなので、落選したら第二期にかけます。
良い間取りがあるといいのですが。
それにしても、6倍のお部屋ってどこでしょう。すごいですね。

[287: 匿名さん]

284さん、216しか売れてないのではなく、216しか売らないところへ2000組が来たわけですね。しかし、うちもそうですが、第二期狙いの人たちもいるとは思います。

以前地権者さんに日当たり図を見せてもらったら南向きのA.Bあたりはやはりよかったです。第二期は3階か4階くらいまでは保存樹木の影になる部屋もあるので少し上のほうがよさそうですね。

[288: 匿名さん]

287さん、私も似た考えです。第2期を待っている人も居ると思います。
売り出し前から、値引き　とは…。
場所、環境いずれをとっても、この物件に類似するものは、出ないと思い、購入する予定です。
今回申し込みをされたかた、第2期を待っているかた、
みなさん、ここがいいな、と選んだ部屋に入れるといいですね。

[289: 匿名さん]

一般的には要望書が出た分を販売するというのが普通だけど、ここは違うということですかね。
２期狙いという人は、要望書を出したけどその住戸が1期販売対象になってない、ということでしょうか？
希望住戸は早く押さえてしまいたいと考えるのが普通だと思うのですが・・・

[290: 匿名さん]

第二期分譲分の棟はパンフレットがまだ配られていないと思いますが…

[291: 匿名さん]

>289
狭い部屋希望が多かったので予定になかったC棟が1期に加えられたそうです
2期予定分は間取りも何もわからずで要望出せない状態です

[292: 匿名さん]

Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｇ、Ｈ、Ｉ棟の分譲分の住戸を足すと２１６以上あると思うけど、希望者がいないところを第２期にまわしたのですか？そうなると第２期まで様子をみた方がいいのかな。

[293: 匿名さん]

希望者がいないところを2期以降にするのはほとんどの物件で
そうすると思うけど、それだから2期以降まで待つのがいいと
いう理由はどうして？

[294: 匿名さん]

ほんとは一期で300戸くらい売りたかったはず。
でも「一期完売」にもっていくには、216戸しか出せないと判断しただけだと思いますよ。

普通にいけば、先は明るくない展開ですが、
販売価格を予定価格と変えてこないところをみると、
ここ数年で都内のマンション価格帯は上がっていくという
読みをしているのでしょう。

価格を下げるなどして、一期で急いで売らなくても、
2年後に市場価格と合ってくれば、おのずと客は付いてくる、
と判断しているのだと思います。

なんせ野村の値付け感覚は業界でも一目置かれていますから。

割高感があるのは間違いありませんが、
私の申込住戸も3倍です。

どうか当たりますように。

[295: 匿名さん]

なるほど。
2期狙いという人は2期分譲棟限定ということですね。
でもどうしてもここを買いたければやっぱり1期からチャレンジすべきじゃないかな。。。