グランドターミナルタワー本八幡【契約者専用】その２

[匿名さん]

グランドターミナルタワー本八幡の契約者専用の前スレが、
1000レスになっていたのでその２をつくりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326879/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/183898/

所在地：千葉県市川市八幡3-1245-18他（地番）
交通：京成本線京成八幡駅・都営新宿線本八幡駅から徒歩1分、総武線本八幡駅から徒歩2分
売主：積水ハウス、三井不動産レジデンシャル、新日鉄都市開発
施工：前田建設工業東京支店
管理：積和管理株式会社・三井不動産住宅サービス株式会社・京成ビルサービス株式会社

[801: 入居済みさん]

管理組合崩壊してます？

[802: マンション住民さん]

私の目には瓦解して見えますね
もはや機能しているかどうかは不明

それと関係ないスけど夏祭り以降エントランス前のタイル、油染み抜けませんね
来年から貸さないで欲しいですわ、マジ汚い

[803: マンション住民さん]

議事録ぐらいちゃんと配ろうよ！何か公にできないことでもあるのでしょうか？

夏祭りのエントランスはひどい状況でしたね。完全に呑み屋の軒先みたいになってました。
あれで使用料いくらもらっているか分からないけど、ちゃんと管理費にプラスになってるんですよね？
まさか安い金額で貸してないよね。8月で空調止めないよね？

[804: 入居済みさん]

再開発に補助金が出てるから、使用料なんて一銭ももらってませんよ。
敷地は全てＧＴＴのものではありませんしね。
残念ながら来年も祭りは行われるでしょう。
せめてもう少し、綺麗に使ってもらいたいものですね。

[805: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

夏祭りの酔客対策は110番通報したほうがはやいと思います。

[806: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

夏祭りの酔客対策は110番通報したほうがはやいと思います。

[807: マンション住民さん]

＞＞８０４

そうなんですか～。
市川市が主催で行うイベントなら仕方ないと思うのですが、あの夏祭りって自治会のイベントじゃないですか？
もし大芝原以外の自治会が何かのイベントで貸してくれと言ったらやっぱり無料で貸さないといけないんですかね？

[808: 入居済みさん]

無料は良いけど現場復帰はやってもらわないと困りますよね。

[809: マンション住民さん]

管理会社の怠慢で電気代問題など持ち上がったけど、何だかもう収束した雰囲気。
実際はどうなんでしょう。このまま任せておいて良いのか、不安です。

[810: マンション住民さん]

一連の広場に関するご意見につき、意見を述べさせて頂きます。長文になりますがお許しください。
（長いので、その①、その②に分けました。）

その①

まず、ターミナルプラザ（広場）の成り立ちです。広場は、この再開発（本八幡Ａ地区）で市川市に
申請された「地区計画」に因っています。具体的には、地区計画の整備・開発・保全の方針に「敷地
内に地域の交流拠点として有効な広場状空地を整備する」と明記されています。


確かに、この再開発には国や県の補助金が拠出されていますが、補助金が出ていることと、無償で広場
を貸すこととは、直接的には関係が無いと思います。前述の地区計画にある、広場を利用し「地域住民
のコミュニティの育成と向上」を図れば良いのであって、有料・無料は問われていません。また、一般
的な提供公園の附置義務や、建築確認申請の許可との直接的な関係もありません。



地区計画には、罰則規定もあるようですが建物の制限等の違反とは異なり、「コミュニティの育成と向上」
と言う極めて抽象的な方針の違反を認定するのは、難しい事ではないでしょうか？　だからと言って
「誰にも貸さない」「高額な賃料を取る」と言っているのではありません。


全体管理組合の管理規約集Ｉ-37ページの図面にある通りターミナルプラザ（広場）は、全体管理組合の
全体共用部分に当たります。広場の使用方法は、地区計画に配慮し有料・無料を含め、全体管理組合で
決めればよい事と言うのが結論です。（現実には、前回の総会で賛成多数で使用料が決議されました。）

[811: マンション住民さん]

その②


次に、その全体管理組合の管理規約や使用規則が、現状どのようになっているかです。我々が受け
取った管理規約は、その成り立ちが一般のマンションの管理規約とは異なります。都市再開発法
133条に規定された、再開発組合が作成した管理規約を、後からできたマンション管理組合が追認
した形をとっています。


但し、内容が一般の管理規約と大きく変わるわけではありません。然しながら、再開発組合時代に、
一度見直しはされているものの、以前、不具合や不足が相当残った管理規約になっています。また、
都市再開発型マンションや等価交換型マンションにありがちな、不具合も存在します。早々の整備が
必要な、かなりレベルの低い管理規約なのです。


本題の広場についての規約は、全体管理組合の管理規約集Ｉ-31ページの表にある通り、使用者
「規則の定めによる」、使用料「無償」となっていました。過去形なのは、６月の定時総会の
第４号議案で「ターミナルプラザ運営規則」なるものを、組合として承認したことに寄ります。


その運営規則では、使用料は第４条で10,000円/日となっており、運営規則通りであれば、
先日の盆踊りは、2日分20,000円が全体管理組合の雑収入になっているはずです。ただ、
運営規則は決議されましたが、管理規約の修正が議題にも上がらず、管理規約上、使用料は
無償のままになっています。運営規則と管理規約の不整合を修正すべく、速やかな管理規約の
修正が必要かと思います。


前にも書きましたが、これは当事者である我々が決めたことなのです。稚拙で誤りだらけの
横流し「ターミナルプラザ運営規則」を用意した積和管理や、検討不足のまま議題とし、
管理規約との不整合を生じさせた理事会の責任もありますが、役員を選んだことも、議案を
決議したことも、最終的には我々区分所有者が賛成多数で決めたことであることを忘れては
いけません。


賃貸でお住まいの方には管理組合の運営はなかなか判りませんが、区分所有者の方であれば、
管理規約や、組合から配布される資料に目を通せば、管理組合の活動が見えてくると思います。
総会や説明会に積極的に参加すれば、より一層組合の活動が判ってきます。
（もちろん、悪さ加減も見えてきます）


現状を正しく理解し、一人でも多くの方が、組合活動に関心を持って頂く一助となればと思い
投稿させて頂きました。

[812: 入居済みさん]

No.810さん
投稿ありがとうございました。何となく理解できました。
齟齬のある規約集は早々に統一したいですね。

[813: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

なかなか難しい問題ですが、変に自己主張しすぎると、隣のガレリアのエレベータ問題みたいに悪評が立ってしまうので、バランス感覚が大切だと思います。

[814: マンション住民さん]

どこのタワーマンションも、こんなにもめるものなのですか？？？

[815: 入居済みさん]

No.813さん
ガレリアのエレベータ問題って、何ですか？差支えない範囲で教えてください。

[816: 813]

街BBSか、ガレリアのマンション掲示版見れば色々載っていますが、
地下鉄エレベータを住民以外使うなというふうにして、市からも注意されたみたいです。

[817: マンション住民さん]

はじめて書き込みます

ターミナル広場にバイクを持ってはいる人、たばこ片手におしゃべりしてる人、この間は夜寝ている人（大の字で）までいました。
あれってどうにかならないんでしょうか……
去年からみて冬場になれば少なくなるとは思うのですがやっぱり気になってしまいますし、
夜間お酒を飲んで出入り口のすぐそばで大声で話されてますと少し怖くないですか…？
警備員の方は注意とかされてるんでしょうか？

突然すみません

[818: マンション住民さん]

バイクは8/21夜でしょうか？
それなら私が１１０番しました
いずれも練馬ナンバーの中～大型３台がベンチ前に駐輪、さすがに酷いので通報しました
ファミマにライダーらしき人間がいないためおそらくガストで食事していたと思われます
すぐに警官が来たのであの広場は道交法上は公道扱いなのでしょうかね？
私有地扱いなら駐禁きっぷ切れないため来ないと思うのですが？
バイクは車重があるためかサイドスタンドを立てた部分は床が削れてました
本来、こういう仕事は警備がやるべき仕事ですがこの間も巡回の警備員がベンチでタバコふかしてる人を横目で見ながら通り過ぎたので”警備員を”注意しました

[819: マンション住民さん]

８１８さん　有難うございます。
私も広場での喫煙者を見かける度に防災センターに電話をして、すぐに注意に行くように
指示をしていたのですがこれでは本当に注意に行ったかどうか分かったものではありませんね。
警備はしっかり仕事をしてほしいです。やるべき仕事をしないなら即刻辞めてほしいです。

[820: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

私がエントランス前で巡回に来た警備員に目の前の駐輪自転車についてどうにかするよう言った時は、自転車をチラと見ながら「ふ〜ん、そうですか」などと言いながらエレベーター乗ってそのまま地下へ戻ってしまいましたよ。
顧客である住人に対して舐めた態度ですから随分と質が悪い警備会社だなと思いました。
不審者が居ても無視されたらたまりませんね。

[821: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

商業エリアに住むとはこういうことなんですね。

[822: マンション住民さん]

広場で夏祭りあった日は部外者がトイレ目当てにエントランス開く度にマンション内に侵入してましたね。
隣にいた家族も「入ったことないから見てみたい～」などと言いながら私と一緒にエントランスくぐってきたので注意しました。
警備を雇う意味ってなんだろうと正直思いました、

[823: 住民ママさん]

来年もお祭りを広場でやるなら、エントランスに
ガードマンを立たせるべきですね。
そんなこと言わなくても、気の利いた警備会社なら
自主的に警備しそうなものですが・・・・
それから、エントランス脇まで出店を出さないように
最低限の申し入れはするべきだと思います。

[824: 匿名さん]

9月21日（日）八幡ミュージックフェア　会場：ターミナルシティー本八幡ターミナルプラザ　＊雨天中止

13時30分～14時30分 オペラコンサート
14時30分～15時30分 ジャズライブ ジャズコース講師と上級受講生によるコンボ演奏
【Heartist Music（ハーティスト　ミュージック）】
15時30分～16時 ゴスペル

だそうです。

[825: マンション住民さん]

ＧＴＴ管理組合（住宅棟）の臨時総会及び通常総会、並びにＧＴＴ管理組合住宅部会の
通常総会の議事録がようやく配布されました。ＧＴＣ管理組合（全体）の通常総会の
議事録は、何故か今回は配布されませんでした。


議事録は、作成する側の恣意性が反映されがちで、客観的な中立性を保ちつつ、
正確且つ簡潔にまとめることは容易ではありませんが、今回配布された議事録は、
実際の総会での質疑と異なる表現や、重要と思われる質疑が欠落しており、
総会を欠席された方には、総会の質疑や進行が、正確に伝達されない偏った
記録になっています。


議事録署名人なる仕組みは、このような不具合の発生を防ぐべく存在するのですが、
十分にその仕組みが機能せず、今回の議事録配布となったのではないでしょうか。
誤解されては困るのですが、今回の議事録署名人個人のことを言っているのでなく、
仕組みの運営の仕方に改善すべきところがありと、言いたいのです。


表現の誤りや不記載が、作為的意図的に行われたものか、単なる失念か、あるいは
議事録をまとめたであろう積和管理の能力不足なのかは定かではありませんが、
皆さんに、特に総会を欠席された方に、総会での正確な質疑や進行を知って頂き
組合活動に関心を持って頂きたく、議事録の訂正箇所の投稿を考えています。


ただ、不特定多数の人が閲覧するこのようなネット上に、マンション内部の不具合を
投稿するのも、いかがなものかとも考えています。スカイラウンジ等に、ファイルに
して置いておく等も一手段かとは思います。
皆さんの、ご意見、お考えをお聞かせいただければと思います。

[826: マンション住民さん]

>>825

ポストに入れてください。

[827: マンション住民さん]

>>826
是非、ポストへの投函をお願いします。
真実を知りたいです。

[828: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ある部屋の前（内廊下部分）にずーっとビニール傘がおいてあるのですが、これって管理会社の人は何も注意しないのでしょうか。
少し前まで1本だけでしたが、いまは3本になっています。
どんどんエスカレートしそうで嫌な予感がします。

[829: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

同じ場所で恒常的にやられると傘からしたった水が絨毯を濡らしカビの原因になりかねませんね
置いてる人はそのあたりのセンスがない人でしょうね

[830: マンション住民さん]

828さん

管理人さんに報告なさって下さい。すぐに管理会社か管理人さんから注意してくれますよ。

[831: マンション住民さん]

ハウスクリーニングでお薦めの会社をもしご存知でしたらお教えください。前のマンションでは、管理会社と連携のあるハウスクリーニング会社に依頼していましたが、大手が必ずしも良いとは限らないように思います(来る担当者にもよるのでしょう)。この前ポストに入っていたキャンペーン(9／13終了)の会社は、頼みそびれてしまいました。管理会社とは無関係となっていて、その点は、管理会社との関係を曖昧にした会社よりも良いと思われるのですが。

[832: 住民さん]

今だにベランダ喫煙していたり、騒音が酷い家族はどうしたら言いですか？

[833: 入居済みさん]

No.832さんへ
管理人さんを通し、きちっとクレームを言うべきだと思います。
集団生活をしている限り、ルールを守るのは1丁目1番地だと思います。

先日ゴミ出しに行った際、指定のゴミ袋に入れずそのままコンビニの袋に入れて出していた輩もいました。
ルールを守れって言いたいですね。

ルールを守り快適な集団生活をしましょう。

[834: マンション住民さん]

夜に時々、広場側エントランス脇のベンチで一服ふかしているガタイのいいメガネのおっさん
まさか住人だったとは・・・

[835: 住民ママさん]

834さん

よく喫煙しているの見かけますよね。
マンション内でも何度かすれ違ったこ
とがあります。
一度だけ、『ここは禁煙ですよ』と
声を掛けましたが、まったく聞いてま
せんでした。
ニコチン中毒は、人の声も聞こえなく
なってしまうんですね。
怖いです。

[836: 住民さん]

ｺﾒﾝﾄ遅くなりました。833さん有り難うございます。管理人さんに連絡してみます。

[837: マンション住民さん]

朝も昼も男女関係なく広場で喫煙されていますが、『禁煙』と掲示されているのでしょうか?
どこにも見当たりません。

[838: マンション住民さん]

管理人のメンバーが変わったのでしょうか?
最初、写真入りでメンバーの紹介チラシが掲示されていましたが、特に告知も無いですね。

[839: マンション住民さん]

入居時より共用部分への物置、ゴミ出しの仕方などの利用マナー低下が目立ちます
しかも共用部分に置いてる物に管理組合から貼り紙されてもどかさない輩もいます
何かこだわりや意地でもあるのでしょうか？
ideカフェの前は長期放置の自転車が増えてきました
たくさん貼り紙されたまま埃かぶってますから恐らく盗難車でしょう
それにどう見てもカフェの客数より自転車の数のほうが多いのでみんなあそこに停めて京成乗っちゃうんでしょうね

[840: 住人]

ペット用エレベーターの隣のエレベーター内に大きく引っ掻いた傷が出来ていました。
大人の目線の高さです。

[841: 入居済みさん]

エレベーター内の傷、3日前からだそうです。
監視カメラを分析し誰が傷つけたか特定してもらいましょう。
465戸の集合住宅、高級マンションとは云いませんが、みんなで綺麗に使いたいです。
因みに私はこのマンションが気に入っています。

[842: マンション住民さん]

賛成です。

[843: マンション住人]

841さん
840です。情報有り難うございます。あまりのショックに事実を書き込むだけになってしまいました。私も部屋だけでなく設備も大事に使っていますしこのマンション気に入っていただけに、せめて同じ住人でもわざとでは無いことを祈りたいです。

[844: マンション住民さん]

もし監視カメラに画像が残っていたら公開して欲しいです。

[845: 入居済みさん]

私も今日エレベーターの傷に気がつきました。
かなり長い傷で故意としか思えない感じがしました。
これを修繕費で直すのは納得できません。
放置していると同じ事がまたおきそうに思います。
841さんの意見に賛成です。

[846: 入居済みさん]

昨今の凶悪事件解明にあたり、監視カメラの果たす役割はとてつもなく大きい。
当マンションのエレベーター内監視カメラの映像が残されていないと云うことはありえません。
もし映像が残されていないとしたら、何のための監視カメラでしょうか。
それこそ警備会社の怠慢でしょ。そんなことは絶対ありえません。と、信じています。
ぜひ誰が傷つけたか特定しもらいましょう。そして修理代を負担させましょう。

[847: マンション住民さん]

もし警備会社でダメだったら警察に被害届をだして捜査してもらいましょう。

[848: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

監視カメラに関しては別件でも問題が浮上してます。
地下の駐車場でもイタズラが発生しました。
現規約ですと防犯カメラの記録を見るには警察の捜査関係依頼書の提出が必要で、しかも見れるのは理事会のみ。
我々は見ることができません。
今回は警察の実況検分で盗難に至っていないため被害認定されませんでした。
そうなると捜査関係依頼書が発行されませんので、そもそも誰も見ることが出来ません。
防犯カメラが犯罪予防に機能していない状態です。
警察の方からも不審者情報があれば予防できるのに規約が阻んでいると指摘されました。
今の規約では誰かが傷付けられたり、物が盗まれた後でなければカメラの記録が見れません。
最近、未成年者の誘拐なども頻発しています。
犯罪を未然に防ぐためにも早急な規約改定が必要です。

[849: 入居済みさん]

我が家のフロアにも子供の悪戯による傷、汚れが多数あります。子供と特定できるのは、泥の着いた靴跡が子供サイズだったからです。靴跡はエレベーター扉横の白いクロスに2～3個ありました。清掃員に連絡しましたが、うっすらと跡が残っています。私のいるフロアには、子供より親自身が問題行動(ゴミ出しルールを守らない。ピアノを親が弾いていてうるさい。自分の子供に罵声を浴びせている)を起こしているので、親が親なら子も子なのでしょう。

[850: マンション住民さん]

　848さん


全体管理規約の「防犯カメラシステム運用規則」のことを、
おっしゃっているのでしょうか？

「警察の捜査関係依頼書」が、どのような書類かはわかりませんが、また、
イタズラの内容がわからないので、言い切るわけにはいきませんが、同規則
の第５条第一項、または第二項に該当するのではないでしょうか。

そうであるならば、規則上は理事会の決議があれば、理事長や役員は、
録画映像を確認（視聴）できることになっています。確認（視聴）に
「警察の捜査関係依頼書」が必要である旨は、規則上どこにもありません。

ただ、確認（視聴）の実作業は、イタズラの発生時間帯が特定されないと
大変な作業になります。前住のマンションで役員をしていた時、同様の
問題が発生し、防犯カメラの確認（視聴）を行いました。

その時は、犯行時間帯がある程度、特定されていましたが、４倍速の再生でも、
相当の時間を要しました。犯行時間の特定が一日間だとすると、４倍速だと
最長で６時間近い時間が必要になってきます。根気と忍耐が必要な作業です。
（あまり早すぎても、画像の内容がよくわかりません）

警察が、何を根拠に「規約が阻んでいると」いうのは、理解に苦しむところですが、
また、犯人探しは、理事会・管理会社の積極的な動きがあれば、現規則でも十分
可能かと思います。
（但し、規約も含め、現規則の改正は必要と考えています）

ただ、積和管理や、京葉ビルサービスが積極的に動くとはとても考えられません。
また、現理事会も同様に、動きは遅く期待はできないのでは、ないでしょうか。