グランドターミナルタワー本八幡【契約者専用】その２

[匿名さん]

グランドターミナルタワー本八幡の契約者専用の前スレが、
1000レスになっていたのでその２をつくりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326879/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/183898/

所在地：千葉県市川市八幡3-1245-18他（地番）
交通：京成本線京成八幡駅・都営新宿線本八幡駅から徒歩1分、総武線本八幡駅から徒歩2分
売主：積水ハウス、三井不動産レジデンシャル、新日鉄都市開発
施工：前田建設工業東京支店
管理：積和管理株式会社・三井不動産住宅サービス株式会社・京成ビルサービス株式会社

[774: 匿名]

・重要事項説明書
不備や悪意ある過失があつのは宅建法違反です。
場合によってはキチンとした書類を作って裁判を起こせばこの夏の共有部分のエアコン代ぐらいは賠償金額としてとれます。


・警備員の現状
勤務態度を罰するのは難しいですが、規約とは違う勤務人数がいるのなら契約違反です。
キチンと問題提起すれば管理会社に勝ち目はないです。


・マンション管理士
タダではありませんが、管理会社を変えるよりは大事ではありません。
大型マンションですから価値観や考え方が違う住民がいるのは大型マンションの常としても
宅建違反や契約違反（警備員や照明・空調等）をしている可能性を大いに感じます。
一度、有志などでマンション管理士に問い合わせてみることをお勧めします。


マンション管理士↓↓

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%8...

[775: マンション住民さん]

No729です。

マンション管理業者が行う「重要事項説明」は、宅地建物取引業法ではなく、
マンション管理適正化法に制約されます。


また、「重要事項説明」に関する違反については、マンション管理適正化法及び
宅地建物取引業法とも、違反の程度により指示処分、業務停止処分、免許取消処分
等がありますが、過料、罰金等の処分規定はありません。


マンション管理適正化法を離れ、一般の係争とするならば、今回の重要事項説明に
関しては、管理会社に対し損害賠償請求する程、管理組合が実質的な損害を被った
ということは無かったのでは、ないでしょうか。

[776: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

最近エレベーター扉が閉まらないという体験ないでしょうか？今朝も二度ほど閉まりかけてから開いてを繰り返しました。

[777: マンション住民さん]

昨日の夜ありました。
一度閉まりかけて、開いたので誰かいるのかと思ったらいなくて・・・
センサーの故障でしょうか？

[778: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

EV、ちょっとホラー入ってますね(ｰｰ;)
ECOしすぎで建物内が高温多湿なので精密機器はチェックしたほうが良いでしょう

隅田川花火大会、少々大気がガスってますが見えてますねー

[779: 入居済みさん]

エレベータドアの件、同様の体験あり。センサーが悪いような気がします。みんなで管理人さんに言いましょう。
いま前田建設さんが1年点検のため常駐しています。すぐ対応してくれると思います。

[780: 住民さんＡ]

お祭りを広場で行うのは良いのですが、マンション入り口
で酒盛りはやめてもらいたいです。
そこまでしてお酒飲みたいですか？
広場での飲酒も日常化しています。
空き缶も片付けないし、ビヤガーデンではありませんから
ガードマンも注意してもらいたいです。

[781: 入居済みさん]

ファミマとガストが非協力的です

[782: マンション住民さん]

ファミマはタバコの販売中止
ガスト、日高屋は自転車来店の禁止
今後は徹底してもらいたいですね
雇われ店長は売り上げばかり気にしているのかもしれませんがここはマンション敷地内という特殊な環境であることを認識していただきたい

[783: 入居済みさん]

西側住人ですが江戸川花火大会迫力ありましたねー

[784: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

今年も開催されて良かったですね
よく見えましたよ

[785: マンション住民さん]

>>782
商売なんだから、ファミマの勝手。
規制されていないのだから、あきらめてください。

雇われ店長うんぬんは、必要ない表現。
発言内容が上から目線で不快。

[786: 入居済みさん]

勝手というのはチト乱暴な表現ではないかな？
広場の植え込みに投げ込まれるゴミの発生源はほとんどファミマだし
少しは自主規制せいと思うよ

[787: マンション住民さん]

広場の件、私も心を痛めています。
しかしながら、ガストやファミマは客を選べるわけではないので、一店舗に責を負わせるのは酷な気がします。
この問題を解決する店長が両店にいたら、それはすごい人物だと思います。
将来一店舗責任者に留まらない活躍をするでしょうね。
問題行動をする「客」の教育レベル、道徳心の低さが問題かと。
個人の資質の問題をここで解決することは困難なので、ガストやファミマのおおもとに報告するってのはいかがですか？
一営利企業としてコミュニティと確執があるというのは、企業としての存在意義を問われる事態です。
管理組合から両店のフランチャイズ本部に現状確認に来ていただくよう交渉してもらうってのはどうですか？

[788: 住民さんＣ]

ゴミ箱を店外に置いてもらうだけでも、ゴミが減ると
思うのですが。

[789: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

今後テナントが変わることがあるならこういうところにもう食い物屋は入れちゃいかんゆうことやね
ベンチの足元、食べこぼしの油でシミだらけやし

[790: 入居済みさん]

前にも書き込みがありましたが、ガムの吐き捨て多いですね
なんで歩道に吐くんでしょう？
紙に包んで捨てるのが面倒なのでしょうか？
自分が踏めば靴の裏について大変な思いをするのに・・・
歩道も汚れるし、何も良いことが無いのに、私には理解
できません。
せっかく街が、歩道が、綺麗に出来上がってきたのに、
わざわざ汚すのでしょうか？

[791: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

＞＞788さん
ゴミ箱置いたら置いたでその下はこぼれた汁でシミだらけになると思うのですよね

少なくとも自転車来店くらいは店側も客に注意すべきかな
広場の輪止めにでかでかと乗り入れ禁止と書いてあるのですから
GTTの敷地内で商売するならルールは守るべきかと

[792: 住民さんＡ]

来年から広場を貸さなければ良いんじゃないの？

[793: 入居済みさん]

本八幡駅前に公園、広場が少ないのでいろいろ
な人が集まってくるのでしょう。
それはそれで当初の広場としての目的は果たし
ているとは思います。
しかし、最近浮浪者と思われる人が夜間、寝てい
のが目立ちます。
こういった輩は、行政が排除して頂きたいと思い
ます。

[794: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

いますねルンペン
不衛生ですし排除しないとダメですね
夜間の監視員も必要かもしれません
0時くらいまではいて欲しい

[795: マンション住民さん]

広場を貸さない、に賛成です。
そもそも賃料を取っているのですか?
無料なら尚更、貸す必要はないでしょう。

[796: 匿名さん]

公共用途の広場を提供することで､建築が許可になったのでは ?
街中の新築ﾏﾝｼｮﾝ側で公園を提供するｹｰｽをよく眼にするが｡

[797: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ファミマの方が定期的に周辺を掃除すればいいと思います！学生の頃コンビニでバイトしていた時は暇さえあれば周辺の掃除してましたけどねぇ〜
ここはしないんですかね〜？

[798: マンション住民さん]

>>797さんは学生時代きっとまじめにバイトされていたのでしょう
しかしファミマのバイトが給料以上に働こうと思うかは分かりません
今日も相変わらず入り口前ではチャリの路駐、喫煙している客が多数いましたが注意はする様子はなし
店外で何が起きても責任持たない、だからバイトなのでしょう

[799: マンション住民さん]

議事録とか来なくなっちゃったけど大丈夫か？弁護士費用とか俺たちの金から払うことにならないよね？

[800: 入居済みさん]

今の状態だと裁判で一悶着起きてもおかしくないねぇ

[801: 入居済みさん]

管理組合崩壊してます？

[802: マンション住民さん]

私の目には瓦解して見えますね
もはや機能しているかどうかは不明

それと関係ないスけど夏祭り以降エントランス前のタイル、油染み抜けませんね
来年から貸さないで欲しいですわ、マジ汚い

[803: マンション住民さん]

議事録ぐらいちゃんと配ろうよ！何か公にできないことでもあるのでしょうか？

夏祭りのエントランスはひどい状況でしたね。完全に呑み屋の軒先みたいになってました。
あれで使用料いくらもらっているか分からないけど、ちゃんと管理費にプラスになってるんですよね？
まさか安い金額で貸してないよね。8月で空調止めないよね？

[804: 入居済みさん]

再開発に補助金が出てるから、使用料なんて一銭ももらってませんよ。
敷地は全てＧＴＴのものではありませんしね。
残念ながら来年も祭りは行われるでしょう。
せめてもう少し、綺麗に使ってもらいたいものですね。

[805: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

夏祭りの酔客対策は110番通報したほうがはやいと思います。

[806: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

夏祭りの酔客対策は110番通報したほうがはやいと思います。

[807: マンション住民さん]

＞＞８０４

そうなんですか～。
市川市が主催で行うイベントなら仕方ないと思うのですが、あの夏祭りって自治会のイベントじゃないですか？
もし大芝原以外の自治会が何かのイベントで貸してくれと言ったらやっぱり無料で貸さないといけないんですかね？

[808: 入居済みさん]

無料は良いけど現場復帰はやってもらわないと困りますよね。

[809: マンション住民さん]

管理会社の怠慢で電気代問題など持ち上がったけど、何だかもう収束した雰囲気。
実際はどうなんでしょう。このまま任せておいて良いのか、不安です。

[810: マンション住民さん]

一連の広場に関するご意見につき、意見を述べさせて頂きます。長文になりますがお許しください。
（長いので、その①、その②に分けました。）

その①

まず、ターミナルプラザ（広場）の成り立ちです。広場は、この再開発（本八幡Ａ地区）で市川市に
申請された「地区計画」に因っています。具体的には、地区計画の整備・開発・保全の方針に「敷地
内に地域の交流拠点として有効な広場状空地を整備する」と明記されています。


確かに、この再開発には国や県の補助金が拠出されていますが、補助金が出ていることと、無償で広場
を貸すこととは、直接的には関係が無いと思います。前述の地区計画にある、広場を利用し「地域住民
のコミュニティの育成と向上」を図れば良いのであって、有料・無料は問われていません。また、一般
的な提供公園の附置義務や、建築確認申請の許可との直接的な関係もありません。



地区計画には、罰則規定もあるようですが建物の制限等の違反とは異なり、「コミュニティの育成と向上」
と言う極めて抽象的な方針の違反を認定するのは、難しい事ではないでしょうか？　だからと言って
「誰にも貸さない」「高額な賃料を取る」と言っているのではありません。


全体管理組合の管理規約集Ｉ-37ページの図面にある通りターミナルプラザ（広場）は、全体管理組合の
全体共用部分に当たります。広場の使用方法は、地区計画に配慮し有料・無料を含め、全体管理組合で
決めればよい事と言うのが結論です。（現実には、前回の総会で賛成多数で使用料が決議されました。）

[811: マンション住民さん]

その②


次に、その全体管理組合の管理規約や使用規則が、現状どのようになっているかです。我々が受け
取った管理規約は、その成り立ちが一般のマンションの管理規約とは異なります。都市再開発法
133条に規定された、再開発組合が作成した管理規約を、後からできたマンション管理組合が追認
した形をとっています。


但し、内容が一般の管理規約と大きく変わるわけではありません。然しながら、再開発組合時代に、
一度見直しはされているものの、以前、不具合や不足が相当残った管理規約になっています。また、
都市再開発型マンションや等価交換型マンションにありがちな、不具合も存在します。早々の整備が
必要な、かなりレベルの低い管理規約なのです。


本題の広場についての規約は、全体管理組合の管理規約集Ｉ-31ページの表にある通り、使用者
「規則の定めによる」、使用料「無償」となっていました。過去形なのは、６月の定時総会の
第４号議案で「ターミナルプラザ運営規則」なるものを、組合として承認したことに寄ります。


その運営規則では、使用料は第４条で10,000円/日となっており、運営規則通りであれば、
先日の盆踊りは、2日分20,000円が全体管理組合の雑収入になっているはずです。ただ、
運営規則は決議されましたが、管理規約の修正が議題にも上がらず、管理規約上、使用料は
無償のままになっています。運営規則と管理規約の不整合を修正すべく、速やかな管理規約の
修正が必要かと思います。


前にも書きましたが、これは当事者である我々が決めたことなのです。稚拙で誤りだらけの
横流し「ターミナルプラザ運営規則」を用意した積和管理や、検討不足のまま議題とし、
管理規約との不整合を生じさせた理事会の責任もありますが、役員を選んだことも、議案を
決議したことも、最終的には我々区分所有者が賛成多数で決めたことであることを忘れては
いけません。


賃貸でお住まいの方には管理組合の運営はなかなか判りませんが、区分所有者の方であれば、
管理規約や、組合から配布される資料に目を通せば、管理組合の活動が見えてくると思います。
総会や説明会に積極的に参加すれば、より一層組合の活動が判ってきます。
（もちろん、悪さ加減も見えてきます）


現状を正しく理解し、一人でも多くの方が、組合活動に関心を持って頂く一助となればと思い
投稿させて頂きました。

[812: 入居済みさん]

No.810さん
投稿ありがとうございました。何となく理解できました。
齟齬のある規約集は早々に統一したいですね。

[813: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

なかなか難しい問題ですが、変に自己主張しすぎると、隣のガレリアのエレベータ問題みたいに悪評が立ってしまうので、バランス感覚が大切だと思います。

[814: マンション住民さん]

どこのタワーマンションも、こんなにもめるものなのですか？？？

[815: 入居済みさん]

No.813さん
ガレリアのエレベータ問題って、何ですか？差支えない範囲で教えてください。

[816: 813]

街BBSか、ガレリアのマンション掲示版見れば色々載っていますが、
地下鉄エレベータを住民以外使うなというふうにして、市からも注意されたみたいです。

[817: マンション住民さん]

はじめて書き込みます

ターミナル広場にバイクを持ってはいる人、たばこ片手におしゃべりしてる人、この間は夜寝ている人（大の字で）までいました。
あれってどうにかならないんでしょうか……
去年からみて冬場になれば少なくなるとは思うのですがやっぱり気になってしまいますし、
夜間お酒を飲んで出入り口のすぐそばで大声で話されてますと少し怖くないですか…？
警備員の方は注意とかされてるんでしょうか？

突然すみません

[818: マンション住民さん]

バイクは8/21夜でしょうか？
それなら私が１１０番しました
いずれも練馬ナンバーの中～大型３台がベンチ前に駐輪、さすがに酷いので通報しました
ファミマにライダーらしき人間がいないためおそらくガストで食事していたと思われます
すぐに警官が来たのであの広場は道交法上は公道扱いなのでしょうかね？
私有地扱いなら駐禁きっぷ切れないため来ないと思うのですが？
バイクは車重があるためかサイドスタンドを立てた部分は床が削れてました
本来、こういう仕事は警備がやるべき仕事ですがこの間も巡回の警備員がベンチでタバコふかしてる人を横目で見ながら通り過ぎたので”警備員を”注意しました

[819: マンション住民さん]

８１８さん　有難うございます。
私も広場での喫煙者を見かける度に防災センターに電話をして、すぐに注意に行くように
指示をしていたのですがこれでは本当に注意に行ったかどうか分かったものではありませんね。
警備はしっかり仕事をしてほしいです。やるべき仕事をしないなら即刻辞めてほしいです。

[820: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

私がエントランス前で巡回に来た警備員に目の前の駐輪自転車についてどうにかするよう言った時は、自転車をチラと見ながら「ふ〜ん、そうですか」などと言いながらエレベーター乗ってそのまま地下へ戻ってしまいましたよ。
顧客である住人に対して舐めた態度ですから随分と質が悪い警備会社だなと思いました。
不審者が居ても無視されたらたまりませんね。

[821: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

商業エリアに住むとはこういうことなんですね。

[822: マンション住民さん]

広場で夏祭りあった日は部外者がトイレ目当てにエントランス開く度にマンション内に侵入してましたね。
隣にいた家族も「入ったことないから見てみたい～」などと言いながら私と一緒にエントランスくぐってきたので注意しました。
警備を雇う意味ってなんだろうと正直思いました、

[823: 住民ママさん]

来年もお祭りを広場でやるなら、エントランスに
ガードマンを立たせるべきですね。
そんなこと言わなくても、気の利いた警備会社なら
自主的に警備しそうなものですが・・・・
それから、エントランス脇まで出店を出さないように
最低限の申し入れはするべきだと思います。