グランドターミナルタワー本八幡【契約者専用】その２

[匿名さん]

グランドターミナルタワー本八幡の契約者専用の前スレが、
1000レスになっていたのでその２をつくりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326879/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/183898/

所在地：千葉県市川市八幡3-1245-18他（地番）
交通：京成本線京成八幡駅・都営新宿線本八幡駅から徒歩1分、総武線本八幡駅から徒歩2分
売主：積水ハウス、三井不動産レジデンシャル、新日鉄都市開発
施工：前田建設工業東京支店
管理：積和管理株式会社・三井不動産住宅サービス株式会社・京成ビルサービス株式会社

[212: 入居済みさん]

209さんは本当にGTTの住民ですか。嫌がらせとしか思えない。

[213: 入居済みさん]

そんな、換気だとか水の音とかまで気にしなくても。。。
生活音なんて、どこの家からでも聞こえるでしょ。
一軒家でも隣の家の生活音は聞こえますから。

そこまで気にしたら住みにくくて仕方がないと思います。

[214: 入居済みさん]

生活音は皆さん感じかたが違うので、水洗や換気の音など気になる方もいるのでは。煩いと思い、近隣の事を考えて静かに使用してくれているのなら、思いやりのある方だと思いますよ。
私もドアや窓の開け閉め、部屋での歩き方は注意して生活したいと思いました。

[215: 入居済みさん]

ドアの開け閉めや足音について制御するのはマンションに住んでいる以上当たり前のことです。
水洗や換気により出てしまう音は構造上の問題です。

マンションを買った、住んでいる以上、みなそのくらいの音は承知しているはずでは？
そんな音を気にしている人は集合住宅になんて住めませんよ。

もっと、自然にくらしましょうよ

ちなみに、我が家は何も聞こえません。
たまにかわいい足音が上から聞こえてくるくらいです

[216: マンション住民さん]

戸建と違って共同生活だからな。

[217: 入居済みさん]

215さんの言っている当たり前のことをしない住人がいるんです。

[218: 入居済みさん]

マンション修繕積立金の98％は実質破綻している！「談合」の常態化で、食い物にされる大規模修繕 工事
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/37776

[219: 入居済みさん]

長文になりますが、「◆」の三点につき意見を述べさせていただきます。

◆管理組合予算の不足金の支払いついて

今までずっとマンション暮らしでしたが、予算が赤字若しくは予算が不足したことがないので、
一般的な話になります。また、専門家でないので、誤りがあったらご容赦下さい。
不足する管理費の支払の方策として、以下の方策が考えられるのではないでしょうか。

　１）管理費を管理する預金口座で、一時借入
　２）不足金の臨時徴収
　３）修繕積立金での一時立替え、若しくは修繕積立金の管理費への組み入れ
　４）管理費の値上げ

管理費は前払いをしているので、仮に毎月の支出が同じで、予算をオーバーし毎月予算の
1.1ヶ月分を支払い続けると、支払開始から10ヶ月で前払い金の１ヶ月分が枯渇し11ヶ月目に
1.1ヶ月分の支払いができなくなります。1.2ヶ月なら6ヶ月目で同様の事態に陥ります。
（あくまで理論的計算での説明で、実務とは異なります。）

何れにしても、いきなり年度予算の不足額が不足する訳でありません。支払方策の
１）～３）は、対処療法的な対応です。４）は長期的あるいはマンション全体の
管理運営を加味しての対応策と言えます。喫緊の方策を講じなければ遅くない時期に
管理費が不足し、何れかの策を取らねばなりません。資金の借り入れ、臨時金の徴収、
予算の組替え、管理費値上げは、総会の決議事項ですので、積和の管理が尋常であれば、
管理費の前払金が枯渇するまでに、臨時総会が開催されるのではないかと思います。

初年度から前述の如く稀有な事態が予測されるにも係らず、設立総会では、一部の予算が
承認されました。正確な数字はメモを取り損ねましたが、説明不足・資料不足はあるものの、
委任状や議決権行使書を含め７～８割以上が予算案に賛成だったと思います。
賛成多数である以上、赤字予算がマンション区分所有者の総意であり、このような異常事態を
区分所有者の皆さんが容認していることになります。正に販売主やその関連子会社である
管理会社の、思う壺にはまったのではないでしょうか。

◆生活騒音について

管理組合と積和管理との契約は、マンション管理業務の委託受託契約です。
受託者である積和は、契約の範囲で善良なる管理者としての注意義務を果たせば、
契約違反ではありません。生活騒音に関して業務委託契約には、第11条に
有害行為中止要求との記載があります。但し、中止要求の手段や回数については
詳細な記載はありません。

よって、掲示板やエレベーター内への注意文の掲示、管理規約違反者への
１～２回程度の注意喚起及び中止要求等が、社会通念上要求される程度の
対応と言えるのではないでしょうか。それ以上、踏み込んだ行為は契約書上、
オーバースペックであり、それを積和に要求するには無理があると思われます。
また、委託契約にもはっきりと免責事項として記載があります。(第11条第2項)

生活騒音や喫煙に関する問題は個人の問題であり、対応に関しても基本的には、
個人対個人の問題です。集合住宅という特殊な住環境であるが故に、管理組合が
その解決に介入の余地を残してはいるものの、その程度は限定的であることを
忘れてはいけません。
管理規約を遵守する義務は、居住者に課せられますが、管理規約を守らせる
義務や責任は積和には無いということを、念頭に入れた対応が肝要かと思います。
また、集合住宅には、集合住宅の住み方・暮らし方があることの常なる認識も
必要なことだと思います。

◆節電策等の早期実現について

先住のマンションも、様々な問題があり、解決法も様々でした。今回の節電対策については、
何方かが書かれていましが、管理会社まかせ・理事会頼りでは、来年の予算作成時期まで
解決しないのではないかと思います。理事会のメンバーが一年で入れ替わりとなれば、
二年・三年たっても変わらないなどと言うことも、決して杞憂ではありません。

一概にこれと言った特効薬的な早期解決のための方策はありません。先住のマンションの
経験からすると、専門知識をもった組合役員・マンション管理士等の専門家・管理会社の三者、
且つ少数の人員で、強引に推し進めなければ、問題を早期に解決することは難しいのではないかと
思います。マンション管理士には、専門家としての知恵出し、専門知識をもった組合役員には
意思決定、管理会社には手続きの実務支援と、それぞれが役割を担って事を進めることが解決の
早道かと思います。

難しいのは、現役員に専門知識を持った組合役員がいない場合、節電対策委員会等を立ち上げ、
委員会のメンバーを募集することでしょう。節電問題となると、電気に関する技術的な
問題・規約の改正等の法務的問題など多岐にわたる節電方策に、意思決定が必要になることでしょう。
ＧＴＴのような大型複合マンションのことを理解し、意思決定できる人物がそう簡単に見つかるとは
思いません。例えそのような方がいらっしゃったとしても、手弁当で委員会の委員をお願いすることは
心苦しく思われます。

解決策の見えない文章になってしまいましたが、まずは、皆さんが、近日中に開催されるであろう、
設立総会で決議保留となった予算審議の臨時総会へできる限り実出席し、マンションの管理運営に
関心を思っていただくことが、節電対策等の、しいては赤字予算解決の最初の一歩ではないかと思います。
管理会社まかせ、管理組合まかせ、理事会まかせ、もう一つ他人まかせでは、なかなか事が進みません。

[220: マンション住民さん]

219様

書き込みを拝見しました。
非常に貴重で有用なご意見だと思います。

設立総会に仕事の都合で出席できず、事前資料にもあまり目を通さずに委任状を出してしまっていました。
次回の臨時総会の際はぜひ出席して、皆さんと一緒にしっかりと検討したいと思います。

[221: 入居済みさん]

みなさんの意識が向上していますね。
私もこれまでマンションの一員であるという意識が不足していたと猛省しています。
若輩者ですが次の臨時総会に参加して勉強したいと思いますのでよろしくお願いします。
今回はいきなり赤字ということで本当に面食らっております。

[222: 匿名]

組合員は日々是清勉強だね。

[223: 入居済みさん]

やはり管理会社は競争させたほうが良いのでは？

[224: 入居済みさん]

独占ビジネスは、
「コスト」＋「利益」→管理費
ですからね。
普通は、
「管理費」−「コスト」→「利益」
です。私の業界では、独占ビジネスは３割高いと言われてます。

[225: マンション住民さん]

これだけ賃貸があるとなかなか対応は難しいですね。
私が引越す前のマンションもそうでした。
やはり良心的な管理会社が入らないと・・・・

[226: 入居済みさん]

理事会リストを見ると運営側の人間が多数含まれていますね。
ツーツーな関係は良くありませんね。

[227: 入居済みさん]

＞＞224
積和に利益を出したければコスト削減させる努力をさせるような取り決めを作りたいですね。
今の怠慢管理を続けている様子ではそのつもりはさらさらないでしょうから。

[228: 入居済みさん]

管理会社の変更は、
(1) マンション管理組合が直接が動いて変更する。
　理事長、副理事長の他、理事会に参加している人でないと変更することはできません。
(2) 部分委託をする。
　理事長、副理事長や理事会に参加している人がプランを考え、管理会社と交渉する。
(3) マンション管理士等コンサルに依頼する。
　この場合は、理事会に参加していない者でも見積もりは可能。
　もっとも簡単かつ楽な方法です。
(4) 直接管理会社を数社選択し、マンション管理組合皆で決定。
　この方法は、理事長、副理事長、理事会の者が残りの残務処理を整理することになります。
　エレベーター会社、セキュリティー会社、保険等の契約、建物の保守管理等いくつかの問題が残ります。
の4つの方法があるそうです。

【参考】
おすすめ管理会社ランキング
http://kanrihi-minaoshi.com

管理費見直しドットコム
http://kanrihi-minaoshi.com

[229: 匿名]

日曜日はあちこちでベランダ喫煙。煙＆臭いひどい。

[230: 入居済みさん]

喫煙率が史上最低にもかかわらずあちらこちらでタバコの煙ですか。相当煙に敏感なのですね。ご苦労お察しいたします。

[231: マンション住民さん]

節電対策早速今週から実施のようですね。周知文が入ってました。割と迅速に動いてくれて良かったです。

[232: 入居済みさん]

節電そのものについては賛成です。
が、廊下の照明を全時間帯にわたり暗くする、空調を止める等はどうなんでしょうか。
当マンションを購入する際、快適な生活ができるものと思っていました。
あらゆる経費を見直し、それでも赤字なら、管理費を値上げせざるをえない。
快適なマンションライフを犠牲にすることには賛成できません。
ゆったりとした快適なマンションライフを期待している者からの独り言でした。
皆様のご意見を頂きたく投稿しました。

[233: 入居済みさん]

背に腹は替えられないものと思います。
まずは黒字にすることが優先課題ではないでしょうか？
赤字を垂れ流し、積み立てた管理費が枯渇すれば将来の修繕費を賄えず借金を背負うことになります。
そうなればマンション価値にも影響します。
老い先短い老人ならば今だけ楽しければ良いかもしれませんが若い世代には切実な問題です。

[234: マンション住民さん]

232さん

節電に関してはいろいろな意見があると思います。
管理費の値上げにならないように徹底的にコスト削減する。
または管理費の値上げになっても快適なマンションライフを追求する。
どちらの意見も賛否両論あるのではないでしょうか。

いろいろな意見を出し合って、どのようにこのマンションを運営していくのかを住民全体で考えることが重要だと思います。

[235: 入居済みさん]

節電賛成ですが暗いマンションは寂しですね。むやみに電気を消すのではなく無駄なところを見つけて対処するのがいいと思います。地下通路などは人感センサーを使用するのもいいと思うのですが。

[236: 入居済み住民さん]

私も若い世代ですが快適なマンションライブを過ごしたくタワーマンション購入しました。
多少お金を払っても快適な暮らしを希望してます。
おそらくそういう方も沢山いると思いますよ。

[237: 入居済みさん]

節電、大歓迎です。
管理費上がるのを許していたら今後もどうなるか。
赤字のたびに値上げするのを容認するのは勘弁して欲しい。
内廊下の空調は冬なんていらないですよ。
内廊下だし暖かいと思いますよ。
お隣のガレリアだって昼間は節電してますが貧相には見えませんでしたよ。
キッズルーム使ってる方は退出時には電気やエアコン消してくださいね。
昨日も今日も誰もいないのに明かり付けっ放し、エアコン全開。。
勿体無いですよ。

[238: 入居済み住民さん]

共有スペースはそれなりのクオリティを希望してます。
節約は個人でお願いします。

[239: 入居済み住民さん]

追記ですが節電は資源の無駄使いはいけないと思うので賛成。ただ過剰なのはどうかと思うという意味です。
個人の生活が苦しくなる的な意見はどうかと思っただけです。

[240: 入居済みさん]

エントランスは外来に対しての見栄えもあるでしょうが内廊下は住人だけですからね
メリハリは必要でしょう

[241: 入居済みさん]

No.232です。節電の件で最初に投稿させて頂いた者です。
色々なご意見ありがとうございました。大変参考になりました。
私の考えと同じような方もいらっしゃるということがわかり嬉しくなりました。
老い先云々のご意見の方もいらっしゃいましたが、要はどういうマンションライフを求めているかと云うことです。
世代間に差はないと思います。更なるご意見を期待しています。よろしくお願いします。

[242: 入居済みさん]

世代間に経済的には差はあるのではないでしょうか？
今の20〜30代は10年前に比べると平均年収が100万以上ダウンしているとの統計もあります。
子育て世代には万単位での管理費値上げとなれば家計が打撃を受けると思います。

[243: 入居済みさん]

節電、大いに結構です。暗くなるといっても、他のマンションに比べると明るすぎます。
警備員室や管理人室の電気代も管理費で賄っていると思うのですが、内訳など出るのでしょうか?
使う側は電気代に無頓着になるものです。内訳が公になることで、気をつけるようになるのではと思います。

入居時にセキスイの営業マンが、「これだけ至る所が明るいマンションはセキスイだけ」と自慢されていましたが、
当時も過剰な明るさだと感じていました。入居早々管理費が赤字なんて聞いたことがありません。先々が不安です。
責任の所在を明らかにすべく、対処方法(赤字負担も含め)を早急に次の理事会を開催してほしいです。

[244: 入居済みさん]

そうですね、まず責任の所在から明らかにするのが筋です。
そして管理費だけで物事を考えてはいけないと思います。
消費増もいずれは10%、当然東電も値上げしてきます。
また物価も便乗値上げ傾向にあり年金保険料も毎年値上げされます。

[245: 入居済みさん]

また徴税の強化だけではありません。
先日、日本の借金は1,000兆円を超えました。
これは日本国民が自由にできる銀行預金高と同じです。
つまり政府は国内からは金を借りきった状態。
これからは外国に国債を売ることになります。
そうなれば国債金利と連動する住宅ローンも上昇します。
変動で組んでいる世帯は苦しくなります。
アベノミクスとやらで恩恵を受けたのは一部の資本家や投資家だけ。
庶民は賃金の上昇をはるかに上回る出費が待ち構えています。
今回の節電案は津波に備える防波堤の一つとは思いませんか？

[246: 入居済み住民さん]

所得の違いで意見はそれぞれだと思います。
苦しくなって手放す方もいるかもしれませんが
正直それは仕方ないのではないでしようか。

[247: 入居済みさん]

何とも残酷なご意見でw

[248: 入居済みさん]

所得の違いなんて関係ありますかね?
管理費の赤字補填を「管理費値上げ」という形で行われたら、納得できないですよ。

[249: 入居済み住民さん]

赤字計画はもちろん管理会社の責任ですが、税金とか住宅ローンとかそれは個人の問題だと思います。
備えるのは個人ですべきです。

[250: 入居済みさん]

>>249
個人で考えるのは、当たり前。わざわざあなたに指摘されるようなことではない。

[251: 入居済みさん]

今でさえ赤字なのに修繕時は消費税10%時代
建材の値上がりまで想定してないのだろうな

[252: マンション住民さん]

節電大いに結構です。
前にも投稿ありましたが、地下のエスカレーター
２４時間フル稼働していますが、あの電力は結局誰が負担している
のかはっきりしていなかったと思います。
もしマンション側が全て負担したいるのであれば、早急に対応が必要
になると思います。

[253: マンション住民さん]

≪共有スペースはそれなりのクオリティを希望してます。
節約は個人でお願いします。≫

確かに個人の節約も必要ですが、このまま赤字が続いて、管理費が
毎月5万、10万となっても構わないのでしょうか？
そうなってからでは遅いのですよ・・対策は絶対に必要です。

[254: 入居済みさん]

地下駐車場もあんなに蛍光灯いらないです。
一つ飛ばしでいいですよ。

[255: 入居済みさん]

話題変わりますが、２４時間ゴミ出し場の周辺臭いませんか？エレベーターから降りると感じるので。

[256: マンション住民さん]

30階以上住人です。
鼻は敏感な方ですが、まったく気になりません。
階ごとの換気設備の不具合か、廊下にゴミ出しの
際にゴミ汁を垂らしてませんか？
フロアーマットが怪しいと思います。

[257: 入居済みさん]

今まで通り照明も空調もそのままにしていただきたいが、共同住宅であるが故、大勢に従います。ただ、その他の削減が今後見込めるのであれば、現状に戻していただきたいと考えております。

[258: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

窓の通気口も閉めたのに、物凄く部屋が寒いのは 窓のせいでしょうか？何が、し忘れているのでしょうか?
カーテンを もっと蓄熱タイプにする他 ないのでしょうか。暖かく、お住いですか？

[259: 入居済みさん]

床暖房はお使いでしょうか？
足が冷えると体感的に寒く感じるものです。
オイルヒーターなどは一度暖まればパワーがありますが時間がかかります。

[260: 入居済みさん]

うちは通気口を常時開け、24時間換気をONにしたままです。
東向きの部屋は、さすがに夜間、エアコンで暖房をしていますが、
南向きのリビングは今(午後11時30分)も暖房していません。
床暖房はまだONにしたことがありません。
うちは全室ロールスクリーンですが、カーテンの方が蓄熱できると思いますので
ロールスクリーンのおかげて暖かい訳ではないでしょう。
とにかく暖かく過ごしていますが、夏が怖いです。

[261: 匿名]

タワマンはタフマンじゃないと住めないよ。