グランドターミナルタワー本八幡【契約者専用】その２

[匿名さん]

グランドターミナルタワー本八幡の契約者専用の前スレが、
1000レスになっていたのでその２をつくりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326879/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/183898/

所在地：千葉県市川市八幡3-1245-18他（地番）
交通：京成本線京成八幡駅・都営新宿線本八幡駅から徒歩1分、総武線本八幡駅から徒歩2分
売主：積水ハウス、三井不動産レジデンシャル、新日鉄都市開発
施工：前田建設工業東京支店
管理：積和管理株式会社・三井不動産住宅サービス株式会社・京成ビルサービス株式会社

[148: マンション住民さん]

＞＞１４５さん
もちろん理事会が赤字にしたわけではありません。
最初ですから当初の見積りの甘さを誰しも想定できなかったでしょう。
ですが気付けなかった我々の脇の甘さは反省し次に活かさなければなりません。
私は当番制についてはいかがなものかと思います。
今現実に赤字になってしまっています。
これが黒字ならば多少は仲良しこよしでやる余裕もあったでしょう。
ですが今はそのような悠長なことをやっている時間もなくなりました。
すぐにでも有能な人材をかき集める必要があります。
ＧＴＴの経営を火急立て直さなければ脱落する住人が出るかもしれないのです。
あなたはそうなったら責任を負えますか？

[149: 入居済みさん]

148さん

なぜ、私が責任を負わないといけないのですか。

まず、あなたは、あなたがおっしゃる有能な人間が、次回立候補する確立はどの位だと想定されていますか。
そして、その方の略歴で、その方が有能であるか否か、どの様に判断するのですか。
大手で働いていても、収支報告書を読めない方なんて沢山いますよ。
自己申告制で、どこまで信憑性がありますか。
人選に簿記のテストでもするんですか？資格を提示しろとでも？
疑ったらキリがない。
この集合住宅は、分譲住宅なのです。戸建じゃありません。
住人が組合員なんです。集合住宅に住んだからには、理事になってもいいと、若しくは、なる可能性があると承諾して入居しているんじゃないですか。
一世帯に1人は、収支をわかる人いませんか？いないのなら、勉強すべきです。
個人資産は、個人でしか守れません。

[150: マンション住民さん]

＞なぜ、私が責任を負わないといけないのですか。

それは「今後は当番制にすればいいんです。この集合住宅は分譲なのだから、皆責任を持って行うでしょう」と前レスでおっしゃられたからです。
当番制を御希望ならご自身の発言にもっと責任を持っていただきたいです。
この程度のお覚悟では当番制はとても心配です・・・

おっしゃる通り有能であるかどうかは仕事ぶりを見てみないと何とも言えないでしょう。
しかし少しでも可能性のある方を優先して選ぶのが正攻法ではありませんか？
どこの会社でも学歴や職歴は立派でも実際使ってみたらダメだった、という例はありますが失敗は少ない傾向にあると思います。
ですから職歴や経験年数は一つの判断指標にはなります。
まったく畑違いの人を連れてくるよりは早い解決を望めるのではないかと思います。

＞一世帯に1人は、収支をわかる人いませんか？いないのなら、勉強すべきです。
一刻を争う時にこれから勉強する人とすでに知識経験をお持ちの方とではアドバンテージがありすぎます。
黒字なら知らない方も一からゆっくり勉強する時間はあったとは思いますが。
現在の赤字は現時点で何ら対策が打たれておらず傷口は拡大中だということを忘れてはなりません。

[151: 住民]

朝まで生テレビ！

[152: マンション住民さん]

では実況民のみなさんの期待に応え少々続きをw

＞大手で働いていても、収支報告書を読めない方なんて沢山いますよ。
＞自己申告制で、どこまで信憑性がありますか。
＞人選に簿記のテストでもするんですか？資格を提示しろとでも？

私はあくまでも例え話として…と前置きしていますよね？
大企業にお勤めでなければダメだなんて一言も申しておりません。
収支報告書をまじめに読むなら、まずは文章を隅々まで読む力を身に付けて欲しいですね。
まぁ筆記試験は私もやりすぎだと思いますよ（苦笑）

[153: マンション住民さん]

総会での対応をみるかぎり、やはり積和管理では厳しいのかなという印象を受けました。
実効性のある予算改善案が提示されればいいですが、そうでなければ管理会社の変更という形でみなさんで動きませんか。
これだけの物件であれば、複数社が手を挙げてくると思います。

[154: 入居済みさん]

150さん

当番制の何がいけないのですか？？
そもそも、皆、多少なりとも資産を削ってマンション購入してますよね？
削った資産を、誰が守るんですか？
個人ですよね？
当番制にしたら、皆が「自分の資産」についてもっと真剣に向き合うのではないでしょうか。

誰かがやってくれるだろう。という甘い考えでは、あとで泣くのは自分です。
そんなに、次回の理事会メンバーを気にし、当番制を否定するならば、あなたが立候補すべき。
または、あなたの資産で税理士でも雇い、代理人として立候補すべきじゃないですか。

[155: 入居済みさん]

確かに。前マンションの管理会社と比較して資料や応対も格段に劣る気がします。以前は比較的小規模のマンションでしたが、運用費削減案を数多くご提案いただいてました。管理会社上層部との話し合いの機会が必要かもしれません。

[156: マンション住民さん]

私も管理会社変更は賛成ですが、管理会社を積水の系列じゃない会社に変更した場合、なにかデメリットって生じたりします？
すみません、大きなマンションに住むのが初めてでして・・・

[157: マンション住民さん]

このマンションの設計に積水が絡んでいるため日々のメンテナンスや老朽化対策の技術情報がきちんと引き継ぎなされるかどうか。
これだけの巨大マンション、見落としや引き継ぎ漏れが発生する可能性が多々ある。
ましてや今の積和の管理体制をみると余計に不安。

[158: 入居済みさん]

私は>>150さんの、一連の書き込み内容を全面的に支持します。
「当番制が良い」などと、この事態を重く受け止めれば、言えるはずもありません。

[159: 143]

>>145さんへ

>>143です。
個人的な事情があって立候補はしませんでした。親の介護です。
落ちつきましたら、是非立候補したいと考えております。

当番制には反対です。
理事会の運営に向かない方ばかりがメンバーになってしまったら、大変なことになるからです。

[160: 住民さんＡ]

今一番理事にベストなのは、大手都銀の支店長もしくは経験者かな。収支決算なんておてのもだし、人脈も豊富だしね。

[161: 匿名さん]

>>141さん

少し前ですが落書きの件はこれですね。

市川市で連続落書き　シャッターなど１５カ所
http://www.chibanippo.co.jp/news/national/157761

八幡から東菅野地区の広範囲で落書きがあったようです。

その後犯人が捕まったという話は聞きません。

[162: 入居済みさん]

これまでの書き込み内容にざっと目を通した上で、書き込みさせてもらいます。

残念なことですが、マンションにクリスマスツリーを置くなどの費用は別として「よりマンションを良くするための提言」などが掲示板から消え失せ、管理会社や特定の理事に対する文句などの書き込みが増えましたね。

ここに書き込まれている人達（特に赤文字を使用した書き込みをしている方）を見ると、
自分がマンションの住人であり、組合員の１人であるという協力意識に欠如しているように感じます。まず、誰かに文句を言う前に、改善するための提言や自分のできることをしてマンションをよりよくする努力をしてもらいたいものです。

正直言えば、私も忙しい上、面倒なことは避けたい、かつ、誰かやるだろうという意識で理事に立候補しませんでした。多くの方がこのような意識だったと思いますよ。
それなのに、理事の経歴を開示しろなどと言えることが信じられません。
恥ずかしいと思いませんか？

できれば皆さんで、こうしたら良くなるのではないかという前向きな提言の書き込みや協力をしてもらいたいものです。問題がある方が理事になるのであれば、その人の分までマンションをよりよくする活動を提言し、率先して、マンションを盛り立てていってください。
そのような活動であれば、誰も文句は言わないでしょう。また、私もできる範囲で協力はできると思います。

非難するような書き込みで申し訳ありません。

[163: 入居済みさん]

このような取り組みもあります。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3278/

[164: 入居済みさん]

友人のマンションでも震災後の電気代値上げ時に一括電気購入？が検討されたけど、賃貸の人がいたり全世帯の賛同がなければダメとか、業者が眉唾もんだった。で導入はなくなったと聞きました。
そういう方向ではなくやはり節電対策が先ではないでしょうか。
改めてみると朝から一階のロビーや郵便BOXが電気が煌煌とついているし、未だに内廊下の暖房が入ってますよね。
何件かマンションを見ましたがこんなに明るいマンションはなかったですね。
実際遊びにきた友人達からここの光熱費は凄いでしょう？と何度か言われました。
まるでホテルみたいなのは良いのですが、管理費を圧迫する原因になるのなら考え直すべきでは？

[165: 入居済みさん]

初めて投稿させていただきます。

先日の設立総会に出席しました。皆さんの意見にありましたが、初年度から赤字の予算は、予算として
成り立っていません。


全体組合の予算は収支のバランスが取れている（若干黒字）からと言って、昼間はほとんど利用者の
無い地下鉄連絡口のエスカレーターを動かし続け、電気代を使い放題使って良い訳がありません。
寒すぎる冷房や、暑すぎる暖房にかかる電気代は誰が払うのでしょうか？
我々にマンションを購入させんがため、安い管理費を設定していたのではないかと、売主の姿勢を
疑いたくなります。


現実的な、赤字軽減策としては
・電気代の削減（エスカレーターの人感センサー化、共用部分の冷暖房中止、不必要な照明の消灯　等）
・定額管理費の削減（今年度は、管理業務委託契約を締結しているので、現実的には難しいと思われます）

また、対処療法として、全体管理費と住宅棟管理費等のバランスを変え、赤字を平準化し、業務棟や
施設部会の区分所有者にも、ＧＴＴ本八幡全体の管理運営が赤字でことを、意識してもらう。
（全体の支出をおさえ、それでも不足が生じれば全体で負担する体制にする）
が、考えられる対応策かと思います。


何れにしても、住民が声を上げ、自らが動かない限り、事は進みません。定額管理費の削減など、
自らの身を切る提案を、管理会社がするわけがありません。住民の多くがマンション管理に関心を
持っていただき、多くの意見を出し、行動をおこしていただきたいと、思います。マンション管理の
主体は、区分所有者であり管理会社ではありません。
（微力ながら、私自身も出来ることはできる限りやっていきたいと思います）

[166: マンション住民さん]

教えて下さい。
あのエスカレーターの電気代ってマンション住人が全て負担しているんですか？
市、都営地下鉄との折半ではないのですか？？

[167: 住民さんＥ]

◎節電
◎キッズルームの使用時間制限
◎ラウンジ完全予約制

上記、となりのガレリアで提議されていました。

あと、大した額にはならんが、一時使用の駐車場、値上げした方がいいと思う。
2台しか置けないのに、長時間停められるとローテーション悪い。
値上げしないなら、短時間の時間制限を求む。

[168: 入居済みさん]

今日もGTTは平常運転です。
危機意識があるのかないのか…

[169: 入居済みさん]

ラウンジくらいは出入り自由にしてもらいたいですね。
空調と照明の入り切りは自分でもできますよ。

[170: マンション住民さん]

・照明はＬＥＤに変えて、ひとつ飛ばしに点灯
　
　これでかなり照明電力代が抑えられると思います。
　ＬＥＤの初期投資はかかりますが、電球寿命も長く
　なりますし、管理コストも抑えられると思います。


・マンション内の空調は夜間（23：00～5：00）切、日中のみ節電モードで
　稼働。
　
　冬は厚着、夏は薄着で外出するので極端な空調は必要なし。
　内廊下であるだけで、外廊下マンションに比べれば雲泥の差です。


・受付要員、保安要員

　必要最小限で十分
　特にガードマンは雑談しているのが目立つ
　雑談しているなら巡回してもらいたい



　

[171: 入居済みさん]

地下鉄連絡通路は、ＧＴＴの全体共用部分あたり全体管理組合での維持管理になると
思います。市川市や都営地下鉄との間に協定でもあれば別ですが、そのような話は
聞きません。また、全体管理組合の予算にも、そのような記載はありません。
従って、連絡通路のエスカレーターの電気代は、全額全体管理組合の管理費からの
支出になると思います。

一般的に、地下構造物に接道する場合、接道先を利用する利便性を望むのは、
道を繋げる方（ＧＴＴ）で、繋げられる方（都営地下鉄）は、人の流れが若干
良くなる程度で、特に利益を得られる訳ではありません。
よって、繋げられる方は、他人の土地の電気代などあずかり知らずです。
場合によっては、接道負担金、接道協力金等の名目（今回の再開発事業で
そのような支出があったかどうかは不明です）で、費用を請求される場合もあります。

管理規約によると、建設が始まっている商業棟の地下１階と１階は、店舗になって
います。不特定多数の人が数多く出入りし、マンション住民よりエスカレーターを
頻繁に利用することを理由に、管理費を上乗せする筋が通った策があればよいのですが、
区分所有法上や管理規約では、専有面積比で管理費を負担することになっており、
不特定多数の人が利用すると言っても、使用頻度で管理費の差を設けることは
難しいのではないでしょうか。

[172: マンション住民さん]

171さん

それでは、エスカレーターのセンサーは絶対必要ですね。
昨今、デパートなどでも導入が進んでいますし、こんな
8割方、誰も乗っていないエスカレータを稼働させておく
必要はありません。　
まさに昼行燈とはこのことです。
地下鉄からエスカレーターを使用して上がってくるのは
私の感覚的には、マンション住人１に対して周辺住人
４程度と感じています、なにか理不尽ですね。

[174: マンション住民さん]

エレベーター１基の１時間稼働電気代150円とすると

１日で、3600円/日

上り、下りで、7200円/日

１カ月で216000円/月

１年で2592000円/年

これをセンサー付けて50％稼働にできれば

1296000円/年

センサー代ぐらいすぐ元が取れると思います。

小学生でもわかる算数です。

[178: 契約済みさん]

個人的には、皆さんが提案されている節電対策について概ね賛成なのですが、
結局、住宅部会などの臨時総会にて、それぞれの節電対策について、
議案として挙げ、一定の賛成が得られれば良いと思うのですがいつになったら、
そこまで行けるのかが若干の懸案事項ですね。

例えば、積和さんのほうで、
過去に出ていたような、
・共用部分の冷暖房のOFF
・照明のLED化
・受付要員の最適配置案
などを議題として提出頂き、臨時総会にて決議を取って頂けるのであれば、
解決まで素早くできるのですが、
そうでないと、時間がかかりそうですね。

住宅棟だけで、大体一月300万円
一日あたり、約10万円の電気代がかかっていることを考えると、
少しでも早く対応をして欲しいと思うんですけどね。

[179: 入居済みさん]

赤字垂れ流しはいかんでしょ
エレベーター前の天井照明も一機につきデュアルですがシングルで十分
見栄えは悪いかもしれませんが…
同じく1Fエレベーター前凹のデッドスペースの照明も不要かと

[180: 入居済みさん]

いきなりLED化は金がかかるため切れた電球から順次LED化でいかがでしょう？

[181: 契約済みさん]

178です。

個人的には、照明のLED化については、
一括購入によるボリュームバリューの考え方で単価が安くなるかなと考えてました。
ただ、それでも初期投資分の回収については1年から2年はかかると思いますので、
切れた電球から順次LED化でも良いと思います。

多分、複数の案だしをされてしまうと、
住民同士の考え方の相違からまとまらないと思うので、
具体的にどうすれば、どれだけの効果がいつまでに見えてくるのかを、
積和さんから提示頂き、総会ではOKまたはNGの2択で、
ポンポンと可決と否決を決定できるようにして頂ければと思うんですけどね。
※もちろん、積和さん内で何パターンかシミュレーションをして、
　一番効率的な案を持ってきて頂かなければ、全て否決になってしまうんですが…（汗

[182: マンション住民さん]

ＬＥＤ電球代はかなり安くなっています。

ひとつ飛ばしに点灯する電球をＬＥＤに

替えればよいのではないでしょうか？

電気代は1/8ですから、速攻性があります。

24時間点けっぱなしとすると、白熱電球

の寿命は約半年以下、ＬＥＤは約5年以上この差は

大きいです。

廊下の白熱電球はそろそろ切れ始めます。

来年の運用費に電球交換代が上乗せされる前に

対応を決めないといけませんね。

特に１階のロビーとかラウンジは電球交換位置が

高いですから、お金もかかります。

[183: 入居済みさん]

東電の値上げが折り込まれてないのを差し引いて。
どの程度の目論見外れか精査が必要と思います。

[184: 入居済みさん]

たしかにどれだけ外したかで意図的かが分かりますね

[185: 匿名さん]

あの辺の照明は、単純に電球をLEDに変えられない設備のような気がしますが、違うかな⁇

[186: 入居済みさん]

立候補いただいた理事の方々は善意でされたのでしょう。運営費については、ここで書き込みされた方も含め、別途委員会を立ち上げて損益改善に取り組む無べきだと思います。

[187: 入居済みさん]

立候補いただいた理事の方々は善意でされたのでしょう。運営費については、ここで書き込みされた方も含め、別途委員会を立ち上げて損益改善に取り組む無べきだと思います。

[188: 入居済みさん]

たしかLED化出来ないような旨、入居前に説明されたような…
LED球の機械部が高温になるため天井の断熱材が対応してないと火災の可能性もありますね。
実際その手の火災事故が増えてます。

[189: 入居済みさん]

新築なのにLED化出来ないなんてことあるんですね。
そんな説明をいただいた記憶が全くありません。
購入時の資料に書いてありますか？？？

[190: 入居済みさん]

No.188さん

最近のLEDは断熱材対応のLEDも出ているので、
そちらにすれば良いのではないでしょうか？

値段も出た当初よりかはかなり安くなってますし。。。
下のパナソニックのLEDの種類について記載されている『ポイント5』に、
断熱材対応のLEDがあることを書いてます。
http://panasonic.jp/lamp/everleds/guide/

ちなみに、パナだけでなく他のメーカーからも、
同様のタイプの電球は発売されているので、問題ないと思ってますが、
いかがでしょうか？

[191: 入居済みさん]

まだ商談中だった時に自分から聞いたんです。
GTTは新築とはいえこれだけの大規模マンションで駅前開発とも絡んでいました。
このためその設計段階となるとさらに数年を遡ります。
ちょうど白熱球からLEDへの過渡期であったそうです。

[192: 入居済みさん]

総会に出席できなかったのですが、総会で決定した事項を教えてください。とりあえず、理事等の一覧表はポストに入っていました。決定事項はそれだけですか？
共有スペースにおける喫煙禁止とか、どうなりましたか？

あと、出席者の年齢層を教えて下さい。
やはり、出席者は年配の方が多い感じでしょうか？

というのは、年配の方が多い場合、節約とかいった発想は少ないのかなと。やっぱり年配者はご自身の老後を如何に快適に過ごすかがテーマになってきます。月に数千円程度の管理費UPなんて痛くもかゆくもない。

一方で若い入居者の場合、できるだけ長く住みたい。
管理費を貯めて将来の修繕にあててもらいと、本気で思っているはずです。管理費の赤字の件を本気で考えるためには若い人の意見が必要と思います。

管理組合について無関心な若い居住者を如何に総会に興味を持ってもらえるかが、このマンションの行く末に関わってきますね。。。

難しい

[193: マンション住民さん]

玄関や窓の開け閉めが乱暴なうちがいる。朝は静なだけに響く。６時からガンガン煩い。ベランダ喫煙でもしてるんか？幼稚園でもドアは静に閉めましょうと教えてるのに。常識のある生活をして下さい。

[194: 入居済みさん]

>>193さんへ

人に迷惑をかける方々の多くは、自覚がありません。
ここで注意したところで、無意味なのでは?

管理人から直接注意してもらうなり、あなたが郵便ポストに手紙を入れるなり
行動されてはいかがでしょうか。

[195: 入居済みさん]

勉強不足で申し訳ないのですが。赤字約1000万は３月末迄ですが、直ぐに改正が決まらず４月からだと1000万は関和が立て替えて払うのでしょうか？利子取られそうな気がして。

[196: 周辺住民さん]

内廊下で白熱灯のタワーマンションなんてたくさんありそうですが、みんなこんな大変なんですかね？

関和が無能なだけなのか？管理費の設定が安過ぎるのか？

どっちなんでしょうか？

[197: 入居済みさん]

毎日新宿線で通勤してますが、
下りのエスカレーターは完全に停止しても問題ないのでは…？
歩くのが苦手な方にはエレベーターがありますし。
少なくとも、稼働時間帯は絞れるんじゃないでしょうかね。