元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[921: 匿名]

>913
確かに忘れてた。
一万円程度変わるから0.5ヶ月位元利は延びるね。

[922: 匿名さん]

●データ1
http://www.jhf.go.jp/about/research/H24.html
フラット35が借入者の詳細なデータを公開している。
東京都、神奈川県ともに、世帯年収の5.6倍のマンションを買い、頭金を約2割入れて、年収の約4.5倍ローンを借りる。

●データ2
http://allabout.co.jp/gm/gc/371368/
総務省の家計調査で、収入の81%～84%が手取り。手取りの2割が貯蓄。
つまり年収の64%が生活費、16%が貯蓄となっている。

●試算
上記のデータを平均的な姿と仮定して、世帯年収600万の場合を試算してみる。
・3360万円の家を買い、660万頭金を入れて、2700万円ローン
・貯蓄可能額は毎年96万円
・2700万円、35年ローン、金利0.775%、元金均等返済
・6年目に金利がバブル期並みの8%に急騰する

初年度の支払いは97.8万円、金利上昇後の6年目の支払いは259.4万円。
ただし、貯蓄可能額96万円×5年分の480万円が手元にあるはずなので、それを繰り上げると6年目の支払いは210万円となる。
差額の112.2万円から、貯蓄可能額96万円を引いた毎年16.2万円が生活レベルを維持しつつ返済する場合の貯蓄取り崩しになる。

●結論
6年目にバブル期並みの金利に急騰した場合、平均的な世帯年収600万円世帯が生活レベルを落とさずに10年間耐えるためには、借入時に最低162万円残すこと。
※１
　実際には、9年目には支払額が初年度+96万円の193.8万円を下回るので
　9年目以降は貯蓄取り崩しすら不要で貯蓄再開が可能。
※2
　ちなみに、3年目に8%に上がる場合は、10年で649万円必要になる。
※3
　データは見つかったものを用いただけで、他のデータでは計算していない。
どちらかに有利で他のデータがあるならそれで計算してほしい。

[923: 匿名さん]

＞918
同意ですね。みなさん定年までには完済しますよね？
老後もあるから、50代は、貯蓄に励まないと

35年もかけて返済してる場合でないけど、
返済期間伸ばせないから、念のため35年
返済15年分ぐらいは、余裕もってるでしょう。

わたしは、借入時の計算は20年で試算しました。15年はバッファです。
それでも足りない方は、借りすぎと思います。

[924: 匿名さん]

元金さんが頑張って色々提案してるけど、今のところ、↓を超えるものは出てこないね。


※同じ人間が元金と元利を比較
どちらも支払いが滞って３カ月経過した時点で破綻確定

・元金は、借入１０００万に対して１．５～３万円程度、元利より保証料が安い
・元利は、元金との差額分、返済自由度があるため破綻率が低い（５年１２５％ルール付き）

元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため「総利払い」は同一となる

結果
・元金のメリット＝保障料の差
・元利のメリット＝５年１２５％ルール、返済自由度および若干の破綻率低下

以外に差異はない。あとは好みで元金か元利を選択するべし。

[925: 匿名さん]

＞９２２
年収の4.5倍のローンは、フラットで決定でしょ。

年収600万で年収の4.5倍のローンを変動で借りた時点でアウト。
元利も元金も検討の余地なし。

[926: 匿名さん]

>>925

昔の固定金利と勘違いしてませんｗ？
フラットは議論の土台にすら上がってませんので、あしからず。。。

[927: 匿名さん]

>925
ここのスレには借入金額に関わらずフラット推しの人はいないと思われる。
固定vs変動のスレへどうぞ。

[928: 匿名さん]

その余地の無いレベルで、バブルが来て、賃金上がらなくても、たった200万円貯蓄があれば生活改善すら要らないし破綻しない。
破綻対策とはそのレベル。もっと余裕があるなら尚更効果は下がる。

で、この効果に何万円払えるかは個人で決めれば良いこと。
結論は元金は保証料が安い、元利は返済に裁量の余地がある（破綻リスクが低い）

[929: 匿名さん]

次スレが建つなら、もう＞９２４を
テンプレにしてもいいんじゃない？

[930: 匿名さん]

>915
元金が生活きつめギリギリで耐え切ったとすると
１２５％をフルに使ってプライスレス(笑)な生活をした元利はつけを払うことになる。
という逆転も考えられるのに、１２５％をめいっぱい使った場合の元金破綻時の貯金とか言ってもね。

＞924
あなたの言う限定条件下で差が無いという話には誰も反論してませんよ。
意見が出ているのは、破綻に対して若干の差でしかない１２５％ルールを保険といい
それで生活が守れるという誇大表現に関してです。

[931: 匿名さん]

ここでがんばる元利さんは金利があがるとそのうち給料も増えるだろうとかいう
脳みそお花畑な人だからなぁ

[932: 匿名さん]

>>930
ツケを払うって言っても
結局払う金利は同じなわけで、元金が耐えきるなら元利には返済にゆとりがありますよね？
それを繰り上げしたら同じことですが。
なので元金と元利が逆転することはないんです。残念ながら。

[933: 匿名さん]

>927
むしろ固定変動スレの方が喜ばれそうなデータだよな。
変動は金利があがったらヤバイよって言われまくっているが、破綻がいかに現実ばなれしてるか良くわかるデータだしね。

[934: 匿名さん]

じゃ、病気で3年間殆ど収入無しでバブル期並みの金利になった際の試算誰かしてみて。

子供が医学部行くとか、海外で心臓移植でもいいよ。

[935: 匿名さん]

＞それで生活が守れるという誇大表現に関してです

別に誇大表現なんてしてないよね。

>>924
＞以外に差異はない。あとは好みで元金か元利を選択するべし。

って文章に反論がないんだから。

[936: 匿名さん]

多分金利上昇による返済増はあまり心配ないと思う。景気が良ければ収入も上がるだろうし。

問題は収入の維持と病気かな。これは本人の意思に関係無いからね。

[937: 匿名さん]

>932
勘違いか1点あるよ。
125%ルールで差額を繰り上げない場合、金利は同じではなくなる。大した差ではないけど。
また、ゆとりを子供や旅行に使ってしまうと、後の支払いは当然きつくなる。
使わないなら繰り上げたら良いわけで、125%を利用した時点で、少し不利になってるんだよ。

[938: 匿名さん]

ここの元利の人も基本的に変動なので金利が急上昇するとは思ってない。
ただ元金、元利で今の保証料の差ならリスクヘッジのコストパフォーマンスとして納得なので元利にしているのだろう。
保証料の差が何百万なら元金にする人がほとんどだろうね。
何百万の差が出ると思われるフラットは問題外だね。

[939: 匿名さん]

>910 >915
例えば、ローン10万円、生活費15万円貯蓄５００万円世帯の場合
ローンが10万円上がったとする。
リストラや病気、倒産の影響で収入が月25万に減ると仮定すると、元金は4年後に破綻。
元利は5年ルール適用となるので最大で5年後500万円丸々残る。
10年後も１２５％適用で350万円残ってる。
14年後にやっと破綻。

つまり14年の間に見通しがたてば破綻回避。

どう試算するかで結果は変わるのに、元金に有利な試算だけをあげて元利のメリットは破綻が4ヶ月伸びるだけと結論づけるのは間違い。

[940: 匿名さん]

>934
試算しました。
一部の金持ちを除き、固定、変動、元金、元利の差はなく等しく破綻しました。

[941: 匿名さん]

前々から言われていますが
元金が破綻する状況で、元利が助かる可能性はありますが
元利が破綻する状況では、元金が助かる可能性はありません。

これは誇大表示ではなく事実です。
この助かる可能性はたいした差ではないのですが、可能性がある、なしの話です。

[942: 匿名さん]

>937
住宅ローンだけ考えれば不利だが、元利はどっちでも選べるんだし、旅行に行く選択肢が無くなるより自由に決められるから元利の方がいいよね。
元金に比べて保証料以外は不利になることは何一つないんだよ。

[943: 匿名さん]

>>937
繰り上げなかったら、の議論は意味がないですよ？
それが「できる」かどうかという話です。
するかしないかの議論は個人個人の選択自由度に繋がるので議論する価値がないんです。

[944: 匿名さん]

>941
それを否定してる人はほぼいない。
可能性がどれぐらいか？ずっと議論され、大袈裟だ、効果はあると荒れたりもした。

しかし>922で一定の結論は出た。
元金が大袈裟だといえば>922
元利が効果はあるといえば>922
これで片付く話。
>922の内容について話は必要かもね。

[945: 匿名さん]

>943
そんな議論する気はない。
繰り上げなかったら金利分は損するよ。でも、繰り上げる繰り上げないはご自由に。それが元利のメリットだもの。

[946: 匿名さん]

>901
破綻対策全否定の方いましたよ
一方的な試算で元利の破綻対策は破綻がちょっと伸びるだけと主張している>914も破綻対策全否定ですよね。
破綻を防げる可能性を全否定していますから。

[947: 匿名さん]

だから
>>924
以外のなにものでもないわけですよね。

[948: 匿名さん]

起こり得る可能性の大小も、だいたい＞９２４に収まるんじゃないの？

[949: 匿名さん]

そもそも何で元金は必死に元利の自由度を全力で否定したがるの？しかも破綻という極論だけをクローズアップして。

可能性が大きいか小さいかは別としてここは元利のメリット。

僅かな保障料の差だけのメリットでは物足りないから元利のメリットである自由度を否定したいの？

いいじやん、元利のが自由度が有って少しだけ破綻回避出来るって結論で。何が気にくわないの？

[950: 匿名さん]

そのうち元利の言い方が気に食わない。
ってならないことを祈るよ。

[951: 匿名]

>939
まあそうだね。
ただ、2回目の125%までずっと未払い利息が発生だから、14年後の残債250万円も増える、1900万円も返済したのに。
耐えられるのは事実。

ただ、4年で改善しないようなものを耐えるのは正しいだろうか？という疑問を巻き起こしてさらに面倒になりそう。

計算は3330万円35年元金が月10万円。4.475%になると月20万円。

[952: 匿名さん]

>949
少し前、元利は破綻メインでメリット訴えてた。
少し前も滞ったら破綻で盛り上がったばかり。
対して元金が誇張だと言っていた。
誇張だったのかは感じ方次第だけど、破綻する可能性のデータが出てきはじめると、自由度と言いだした。

ただ、それでいいと思う。自由度こそが元利の最大のメリットだと思っている。

[953: 匿名さん]

多くの元金さんは利息が得すると勘違いして選択したから、何とか元利にメリットないように考えたいのだろうな。

[954: 匿名さん]

>>952

いやいや、ずっと前から自由度は言われてたじゃん。
というか、元々は繰上げするしないの自由度が元利には有って元金は強制で繰上げてるのと同じって話だった。

特に将来の収入や健康、旅行や教育とかってだいぶ前から言ってたよね？

それの延長線上に破綻があるわけで。

どちらかと言うと、少しだけ破綻が回避出来るって部分に噛み付いて殆ど変わらないだの意味がないだの必死に否定してるのは元金さんだよね？殆ど変わらなくても元金が元利より有利にはならないのは事実。

[955: 匿名さん]

×返済自由度
○返済先送り

破綻云々は、返済方法に関係ない

元金返済から元利に変更することで、
月々返済が先送りのため一時的にせよ下げる余地がある

金利上昇の影響による家計の負担が、
見える化できるため、対処が早めにできる点等
メリットと思います。

[956: 匿名さん]

>955
普通、元金から元利に変更できないでしょ？
借り換えになるんじゃないの？
そんな金利上昇時は借り換えても優遇もほとんど無くなってて返済額あまり減らないでしょうね。

[957: 匿名]

>956
出来る銀行はある。
ちゃんと保証料とられるけどね。事務手数料も。
ダメと書いてある銀行でも、返済額が苦しいと相談したら最初に勧められるのがこれ。

[958: 匿名さん]

金利急騰すれば地価も高騰し出す可能性も有るから先延ばしにすることによって破綻後に手元に残る資金に差が出る事も考えられるね。

[959: 匿名さん]

>>957

例えばどの銀行？約款に明記してあるならばいいけど、たまたまできた人がいるだけならば全員が適用されるとは限らないし、金利上昇局面では事情も変わるだろうからそんなもの当てにすることに自体間違ってる。

[960: 匿名さん]

>939
残金無視で、破綻だけ見てればそうですね。
現実味は全くありませんが確かに14年間は破綻回避できますね。
その後増えた借金をどうするのかは知りませんが。

[961: 匿名さん]

まあ退場した人に発言権はないよね

[962: 匿名さん]

＞932
＞元金が生活きつめギリギリで耐え切ったとすると
＞１２５％をフルに使ってプライスレス(笑)な生活をした元利はつけを払うことになる。

この文章は読めますか？
差額を使わないのであればプライスレスな生活はできませんよ。
あとは１２５％ルールを使用したら返済額は同じではないというのをいいかげん理解してください。

[963: 匿名さん]

＞955
「返済の先送りができる」なのでそれを自由度ととるのは間違ってないと思います。
ただ、ここの元利さんは返済額を同じにするために「繰り上げ返済をしなければならない」
といわなければならないところを「繰上げ返済をすれば」と言うことによって
あたかも自由度を維持しつつ返済額が同じにできるように見せかけていますね。
どちらかしか選択できないのに、
それを理解しながら言ってるのかは知りませんが
>953のような煽りが入る。
そこが問題かなと。

[964: 匿名さん]

>960
現実味が無いとはどういう意味でしょうか?
金利上昇が6年程度で終わったり景気が回復したり昇給したり転職が成功したり。
可能性はいくらでも考えられると思うのですが、それらが起こる可能性は無いと？

[965: 匿名さん]

>963
自由度の解釈が違うようです。
元金と同じにも出来るし、先送りにもできる。
その選択できることを自由度があると言っているようですが。
なので自由度を維持したまま元金と同じにすることはできます。
先送りにできる選択肢は残されていますから。
先送りにできる額は減っていきますけどね。

[966: 匿名さん]

＞９６４
あなたの言っているのは収入の増える可能性
私の言っている現実味が無いは謝金が増え続ける状況で１４年間も耐えること。

[967: 匿名さん]

>963
そうなんですよね。自由度があること自体は全く否定しないのですが、元利の人は状況によって主張するメリットを使い分けているところが受け入れがたいと感じる要因です。「前提条件を揃える」といった中立的なことを言っておきながら、結局暗黙の前提条件を使い分けていると。

意図的ならかなり悪質だし、無意識だとしても質が悪い。元金も似たようなものかもしれませんけどね。

[968: 匿名さん]

>963
そんなことないですよ。
元利は元金と差はない、と言ってるので。
あなたが主観でそう感じているようにも思えるのですが。

[969: 匿名さん]

>966
結局破綻の可能性は元利の方が低いというのが主張ですから。

[970: 匿名さん]

元金が破綻する可能性は、金利上昇リスクヘッジをきっちり行っている限り非常に低い。
元利が破綻する可能性は、金利上昇リスクヘッジをきっちり行っている限りほとんど無い。

元利が破綻する状況で元金が助かる可能性は無い。
元金が破綻する状況で元利は助かる可能性も有るが、元利も破綻するケースも十分ある。

これは全て元金と比較して元利は返済自由度が高い上に、5年ルールや125％ルールもあるから。
元利より低いだけで元金にも当然返済自由度はあり、返済自由度を行使すると状況により大小はあっても、元金でも元利でも後でコストがかかる。

この元利の返済自由度は、1000万あたり1.5～3万円程度の保証料差額を払うことで得られる。
返済自由度を行使せず常に元金と同額の支払を行う限り、総利払いは同額となる。

多少くどいけど、双方の言い分をまとめるとこんな感じかな？