元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[818: 匿名さん]

元利は保証料分多く借入る必要があると仮定した場合、その15万に掛かる利息分元金より多く払う必要が有るよね。

ただし、元利は保証料が戻って来るのでそれを繰上げするから、初回は15万でも徐々に減っていく。

実際この差がどの位かは分からないけど。

[819: 匿名さん]

>816
元本が少ないは正しいが、812の通り元利の戻り保証料を更に繰り上げる処理を考えてないでしょ？
元利にも同額じゃなきゃとか分かってない人が居るのは事実だが、貴方の書き込みも間違いがある。
議論のきっかけになったんだから、きちんと理解して訂正した方がよいよ。

[820: 匿名さん]

819さん
もちろん、元利のほうでは保証料の戻りも繰り上げできると思っていますよ。
初回は15万の差でも、その差がどんどん縮まることもわかっています。

ただし、15万にも利息がつくということと
常に元利よりも元本が低いので、その分だけ元金の有利度が増すのでは？

ということです。

基本は大差ないと思ってるし、どちらにしても微々たるものですが。

[821: 匿名さん]

言い方を変えているだけで
元金のメリットである保証料の差でしかない。

[822: 匿名さん]

>813
「と思う」なら、自分で計算してみたらよいのに、と建設的な意見を言っても無視されるので、簡単に計算してあげる。

三井住友銀行で3000万35年をベースとして元利の保証料は618,600、元金の保証料は489,870、差額は128,730から元金有利になるよう13万の差額として元利は3000万、元金は2987万借りたとする。
知りたいのは総利払いの差額だけのようなので0.775％から金利変動は無いものとして、返済金額は3000万3％固定との差額を毎月繰上げ、保証料の戻り差額は以前の試算から元利が4万程度多いと仮定する。

元金
　総返済額：32,694,223
　減税還付：2,434,978
　実質返済：30,259,245
元利
　総返済額：32,850,424
　減税還付：2,448,458
　実質返済：30,401,966
　保証料差：40,000

元金と元利の最終的な差異は102,721元金が少ないと言う結果になる。
これは共に3000万円で今回と同じ返済条件で試算した結果、10万前後保証料が安くなるとした結果とほぼ同じ。
最初に13万弱得して23年後にも10万弱得か、最初は得せずに23年掛けて10万前後得するか、保証料の計算式がはっきりしていないから生じる誤差の範囲に収まるだけだけど、どちらでも好きなほうを選べば良いよ。

[823: 匿名さん]

>820
その15万の繰り上げ原資は、結局保証料だから元利も繰り上げすることで圧縮されていくのも理解してるんですよね？
あなたの僅かなメリットってなん百円の話しですよね。

[824: 匿名さん]

>819
決め付けばっかの君はでてこなくていいよ
荒れるだけだから

[825: 匿名さん]

>820
分かってるなら良いんだけど、>801やその後のいくつかの書き込みで、元利は戻り保証料繰り上げるを読み取れないよね。
だからこんなに議論を呼んでしまう。
>801を読むと元利にチクリと言いたかったんだろうなと思うが、だったら正確に書かないと。

あと何よりも、本当に分かってたならこんな面倒な計算を人に押し付けずに自分でやりなよ、と言いたい。
元金推しでもこんな報われない計算はしたくないよ。

[826: 匿名さん]

一応>822に補足しておくと、10年間繰上げずに繰上げ原資として貯蓄したり、保証料の戻り月数百円を繰上げ原資に加算すると元利に有利になるから、あえて毎月返済、保証料の戻りは利率を一切掛けずに最後の比較だけで採用した。

[827: 匿名さん]

822さん
あ、ありがとうございます～。
面倒な計算をさせてしまい、すみませんでした。

825さん
そのとおりですね。
無用な議論を呼んでしまい、申し訳ないです。


ちなみに、メリットは常に元本が　元利＞元金　ってことです。
これも一応はリスクヘッジですよね。

元金を選ぶとこういうメリットもあるのでは？
ということを元利さんに言いたかっただけなのかも。

どちらにしろ、元利でも元金でも大差なく、好みで選べばいいというのは賛成です。

失礼しました。

[828: 匿名さん]

超ざっくり計算してみた。
3000万円借り入れ、35年ローン、金利0.775%。
保証料差額は13万円。
元金と元利の初回支払い差額9000円。
保証料戻りは100%なら180円。毎年5%低減とする。
で、差額13万円を35年ローンで返済したら、金利差は15000円位。
ローン減税もどり11000円。
つまり1000万円あたり1300円元金が得。
これ以上続けるのバカらしいから計算したが、計算結果も馬鹿馬鹿しいものだった

[829: 匿名さん]

>827
一応同額で借りたときに保証料差額に対して一切の利率を掛けていないことにより、ほんの僅かながら元金に不利な計算になっていることは理解しているので、本来元利も逆ザヤ期間中は繰上げなければ若干有利な上に繰上げないで溜めておく原資の差額にも利率を掛けるべきだとか、保証料の戻り差額分元利を多く繰上げるべきだとか、元利側に有利な条件を無視することで相殺して、明確になっていない保証料戻りの計算式で生じる誤差の数分の一に抑えるようになるべく今まで試算している。
10年繰上げなかった場合はどうなるかとか質問があった時はその条件で試算するから、ほんの少しの誤差が更にほんの少し広がってしまうけど、正確に算出するための手間が大きく掛かる割りに、それほど誤差が小さくならないからね。

何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑

以降は元金でも元利でも同じ金額のローンを組み、初期の保証料差額が返済期間徐々に圧縮されていくと言う今までの算出条件で試算するけど良いかな？
それでも気に入らないと言う人には、自分で試算してねとしか言えないけど。

[830: 匿名さん]

何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑


もうね

[831: 匿名さん]

>829
１２５％ルールがあなたが誇張して言うような「保険」より
「その場しのぎ」といったほうが正しい事実に対して
自称中立のあなたはどうお考えになりますか？

[832: 匿名さん]

>831
そもそも、変動で借りている以上は金利変動リスクが潜在しているので、元金だろうと元利だろうと計画的定期的に繰上げするほうがよい、と言う前提は受け入れてくれているのかな？
正直、5年ルールや125％ルールに頼る必要が無い金利変動リスクヘッジを心がけるべきであり、5年ルールや125％ルールに助けられるようでは返済計画やリスク管理が甘かったと、個人的には思う。

その上で、異常な景気拡大に伴う金利急上昇とその後の急落が起きたとき等ケースバイケースではあるが、125％でその場をしのいだことにより、子供教育資金を削減したり、家族旅行を減らして貴重な思い出が減ったり、最悪のケースでは家を維持できずに手放すような事態を避けることが出来る可能性も十分ある。
つまり確実に助かるわけではないが、助かる可能性を引き上げる効果は認められる。

その結果総利払いは確実に増えるが、金銭に換えられない価値を守るための「保険」にはなると思うよ？

[833: 匿名さん]

ちょっと追加で、例えばどのような金利状況の時に125％ルールが保険にならずただの先送りになるか条件を作ってくれれば、元金と元利の返済がどのように変わるか計算しても良いよ。
例えば何年後金利何％となって何年後何％とか、3～4回くらいは変動しても良いから。

[834: 匿名さん]

＞832
＞金利変動リスクが潜在しているので、元金だろうと元利だろうと計画的定期的に繰上げするほうがよい、と言う前提は受け入れてくれているのかな？

いいえ受け入れられません、
これは私が減税期間の10年で完済できるからそう思うのかもしれませんが
現在の金利なら計画的定期的にやる必要は全くありません。
それこそリスク管理がしたいなら定期貯金にでもしておいたほうが
間違いなくリスクに強くなり柔軟性もでます。
このスレの定期的に繰り上げするのが当たり前、そのくせ金利上昇時の破綻リスクはやけに強調
という風潮自体がナンセンスだと思っています。

ちなみに私は元利で借りています。ただこのスレの元利の人の言い分があまりにも偏っているので
元金に肩入れしたくなっています。

[835: 住まいに詳しい人]

> 現在の金利なら計画的定期的にやる必要は全くありません。
> それこそリスク管理がしたいなら定期貯金にでもしておいたほうが
> 間違いなくリスクに強くなり柔軟性もでます。
> このスレの定期的に繰り上げするのが当たり前、そのくせ金利上昇時の破綻リスクはやけに強調
> という風潮自体がナンセンスだと思っています。

現在の金利ならね。
貯蓄のほうがリスク管理として柔軟性が高いのはわかっていますが、ここは元金と元利の比較であり、個別に貯蓄がいくらあるかまでもわかりません。
そのため、あくまで元金と元利の一般論の話をしていると思います。

極論を言えば、ローン残高以上の貯蓄があるなら、基本リスクはないので、比較する意味すらない

[836: 匿名さん]

>829
10年繰り上げず減税受けつつ運用は>759で既に試算されてる。
減税分だけなら、ほぼ誤差。運用益を入れてもなお保証料差すらひっくり返すのは大変。
元金は1000万円あたり1.5万円～3万円程度得する。ただし、破綻しなければ。ごちゃごちゃ細かい試算するより、この程度で十分かと。

>833
しないを証明するのは難しいし、元金ならどういう時に破綻するのか？を考えたほうが良いかと。

[837: 匿名さん]

>834
事前に確認しておいて良かった。
ではお好きにどうぞ。
アンフェアな条件で比較すると～が有利、と言うのは中立な立場とは思えないので、試算する価値すらない。

なお、逆ザヤ期間中は繰上げずに貯蓄し繰上げ原資を個人国債などで持っておくほうが得、と言うのは過去何度も紹介されているし自分もそうしているが、比較のために元利に不利になるよう(正確には元利に有利な部分を相殺するため)わざわざ毎月繰上で計算しているだけなんだけどね。

[838: 匿名さん]

>836
全く同意するけど、破綻するか否かは個人の属性によるため、破綻する状況を作るのも難しい。

結局、先送りにすることで
・金利は上がれば下がる可能性や余地が増える
・金利が上がるような景気だと収入が増える可能性が高い
ので、つけの先送りによって助かる可能性もある、位しか個人の属性に拠らない回答が出来ないんだよな。

[839: 匿名さん]

＞アンフェアな条件で比較すると
方や繰上げの手間がある前提条件がフェアとか、まさに自分ルールですね。

[840: 匿名さん]

>835
現在の金利かそれに近いレベルが続く蓋然性が高いと思うから変動で借りる。
上がると分かっていたら、今のコスト差なんか気にせず固定で借りる。

ただ、それでも万一に備えるのは良いこと。
なのに余裕がどれくらいかは人によるから考慮しない、では元利に不利すぎる。
それ前提の一般論なら、差は小さく好き好きだけど、余裕があるなら元金が得。余裕が無いなら元利が安全。
という構図になる。

それは、あんまりじゃない？
一般的に言われる2割の頭金、年収の1年分くらいを貯蓄を前提に資産で良いんじゃないの？

[841: 匿名さん]

>838
そのレベルだと元金の言う、破綻なんてまず無いよなあが、説得力を持ってしまうんだが。

[842: 匿名さん]

＞・金利は上がれば下がる可能性や余地が増える

脳みそお花畑理論は恥ずかしいからやめてください
2003-2007年は好景気だったので株価が上がり、金利も上昇したけど
民間の給与水準はほとんど変わらないか下がり続けたよ。

その場しのぎになることには反論はないが、その期間を今までと同じように
教育資金を使い、家族旅行にでかけるなんていう例を出してしまう人だから仕方ないのかね。

[843: ８４２]

すまん　コピるとこ間違えたＷ
＞金利が上がるような景気だと収入が増える可能性が高い
↑はこっちね。

[844: 匿名さん]

>841
過去試算した>121とか>400の例みたいに、現実的な金利変動を想定して試算すると数万円程度の上昇で済むので、家計を切り詰めることはあっても、実際に破綻の確率は極めて低いでよいと思うよ？

なので自分が書く時は、
＞子供教育資金を削減したり、家族旅行を減らして貴重な思い出が減ったり、最悪のケースでは家を維持できずに手放すような事態
と言うように「中立的（笑）」な表現を心がけている。

[845: 匿名さん]

>839
おやおや？
元金さんは繰り上げ返済をしない前提で話進めていいの？
以前「元金は繰り上げ返済しないんだ」と言われた時烈火の如く怒り狂って反論してた人達がいましたが。
「元金だって繰り上げ返済するに決まってるだろ！」と。

[846: 匿名さん]

>844
むしろ試算は中立的、表現は元利じゃないか！(笑)

[847: 匿名さん]

>846
あはは、まぁスタンスは元利より、事実は中立を心がけているからね。
元利よりと言っても、選べと言われたらとか個人的にとかあえて選ぶならとかなら元利を勧めるけど、この低金利だとどちらのメリットも誤差の範疇だから好きなほうを選べば良い、とずっと言っている程度のスタンスの偏りだけどね。

[848: 匿名さん]

>797
そりゃ元金派からみたらしつこいように見えるでしょうが、>782と争っている元金がいるからレスをしているのでしょう。
ですから>782がしつこいということはあなた方元金もしつこいということ。
条件は同じですよ。

[849: 匿名さん]

>847
ほとんどの元利はこういうスタンス。

[850: 匿名さん]

＞子供教育資金を削減したり、家族旅行を減らして貴重な思い出が減ったり、
ってのは、家族構成によっても出費のタイミングが異なるから一概には言えませんよね。

元本の多い「今」、お子さんの年齢が高いのであれば住居費以外の出費（学費とか旅行費？）も多いかもしれませんが、お子さんがまだ小さいのであれば、それなりの年齢になる頃には元本も減って利息上昇による支払急増リスクも低減してるでしょうからね。

そもそも子供が進学できなかったり、旅行についてきてくれなくなったりというリスクもある？（T_T)

[851: 匿名さん]

>846

子供教育資金を削減したり、家族旅行を減らして貴重な思い出が減ったり、最悪のケースでは家を維持できずに手放すような事態


この表現が元利よりってこと？
これ充分中立に見えるんだが、逆に元金さんが思う中立ってどんな表現なの？

[852: 匿名さん]

>850
それは分かる。
正直元利でも、5年ルールや125％ルールは最悪のケースで多少助かる可能性が上がる程度の保険であって、基本はきっちりリスク管理を行うことだと思っている。
元金でもきちんとリスク管理を行えば、現実的には月2万前後20数ヶ月支払が増えるだけだから影響ない人も多いと思っているので、好きにすれば良いんじゃないかな。

ただ、>831のような質問をされた場合には>832
＞その上で、異常な景気拡大に伴う金利急上昇とその後の急落が起きたとき等ケースバイケースではあるが、125％でその場をしのいだことにより、子供教育資金を削減したり、家族旅行を減らして貴重な思い出が減ったり、最悪のケースでは家を維持できずに手放すような事態を避けることが出来る可能性も十分ある。
と答えざるを得ない、と言うだけ。

熱くなって1日だけ煽り返したが、基本元利だろうと元金だろうと、自分を擁護してくれている人を含め煽りや感想だけのコメントは、擁護している人には感謝しつつも無視しているから、>831のような場合以外は書かないんだけどね。

[853: 匿名さん]

>851
破綻の確率がすこし下がる。

子供だの旅行だのイメージ操作はいらない

[854: 匿名さん]

>853
それだと元利よりになるからという理由で表現変えてるんだろうと感じたが、人によって捉え方は違うもんだね。

まぁ結局
元金は保証料が数万円低い
元利は破綻率が少し低い
が結論で良さそう

[855: 匿名]

>854
単なる事実だから。
そのちょっとの差を、さも大きなことのように言うから不公平と言われる。

計算もせず数万円をなんとか大きくしようとする人、悲劇的な内容ばかり語って具体的な破綻過程を示さない人。
どちらも共通してイメージでしか語らない。
だから味方からすら煙たがられてるじゃない？

[856: 匿名さん]

元利は自由度が高いのは入れて欲しいかな。
例えば10年後金利は2％程度だけど病気や事故で失職、社会復帰に5年かかったりしたら、月数万円の差額は結構心理的負担が違うしね。

[857: 匿名さん]

>855
ちょっとの差をさも大きなことのように言ってるレスなんてほぼ見当たらないんだけど
元金さんが否定しなければ一度で済む話も、頑なに否定するので何度もする羽目になり、さも大きなことのように言ってるように感じる事はあるかもしれない
破綻のくだりはまさにそれ

そして子供だの旅行だのもイメージ操作ではなく単なる事実だから

[858: 匿名さん]

854さん
ほんのわずか、元金が不利な計算になっていることは理解されていたのですね…。
それで、スタンスは元利よりで事実に対しては中立といわれても…(-_-;)
ちょっとずるくないですか？

元金は、1000万に対して1.5～3万円程度得をする、でOKですか？
（759さん、822さんの試算より）

それに対し、元利の方は1000万に対して1.5～3万円で、少しの自由度と少しの破綻確率の減少の保険を買っている、でOKですか？

それが高いか安いかは各々の判断なのでおいておいて。

個人的には、不要なオプションなので高いと判断していますし、このスレの前提（10－20年で返済できる金額を35年で借りている、変動でも3％くらいで計算している、それなりに頭金いれている、それなりに貯金している等）では不要なのでは？と思いますが。。
そこはひとそれぞれでしょうけど。

元金派なので、思いっきり元金に有利なように書いてみました(^^)

[859: 匿名さん]

>858
私はOKだと思いますよ。
元利派がしてきた主張とほぼ同じじゃないですかね?

結局オプションが必要だったか不必要だったっかは終わってみないとわかりませんので、人それぞれ正しいと思う方を選べば良いと思います。ですから特に>858が元金に有利な書き込みだとは思いません。

ただ元利は破綻率が少し低いという事実を否定したり大げさだと非難したりするのは間違いだと思い何度かレスはしましたけどね。


そして今更ですが私(>854)を誰かと勘違いされていませんか?

[860: ７８９です]

７８９です。
>８０２さん、レスありがとうございます。

ご指摘のとおり、返済月額は８万円前後を希望です。
「ボーナス払いは無し」でローンを組む予定ですが、無理のない範囲でボーナスから毎年約５０万円を繰り上げ返済に充てたいと計画しています。
期間短縮型か返済額軽減型のどちらで繰り上げ返済をするかまでは、考えていませんでした・・・。
（将来的にマンションの修繕積立金が上がっていくだろうから、返済額軽減型で返済して、軽減されたローン月額を修繕積立金に充てても良いかなとも思っています。）

フラット３５Ｓエコの総支払額と同等かそれ以下になるよう私なりに考えて、三井住友信託銀行のミックスローンを申し込んだつもりですが、８０２さんの計算では、返済総額はそれぞれどのくらいになりそうですか？（将来の金利は８０２さんの予測で！）
繰上げ返済により、２０年～２５年で完済できた場合の返済総額（差額）が知りたいです。

その他、どちらの金融機関での借り入れがオススメなどのアドバイスがあればよろしくお願い致します。

[861: 匿名さん]

保証料の僅かな差以外は何を言っても、元金にできて元利にできないことは何もない。
自由度のおかげで元利ができて元金ができないことは多々ある。

[862: 匿名]

>861
保証料の差だけなら元利は一度たりとも自由度を行使できない。

[863: 858です]

859さん
レスありがとうございます。
OKと言ってくださり、安心しました(^^)

オプションの必要性はひとそれぞれですからね。
終わってみないとどっちがいいかはわからないですよね。


あと、間違いすみませんでした。

852さんあてでした。

[864: 匿名さん]

>862
だから何？
元利はその自由度を行使しない自由もあるんだよ。

[865: 匿名さん]

多々って？

[866: 匿名さん]

元利は、返済額が前半は
元金＞元利ですが、先送なだけなので

後半は、

元利＞元金となり、自由？は無くなり、縛りとなります。

プラスマイナス０で、自由度なんてものは無いのです。
先送りを忘れた勘違いこそ、破綻への一歩と思います。

[867: 匿名さん]

>865
金の流用なんか無数にあるだろ。
収入減、リストラ、倒産等のリスク時の対策や教育ローン、車のローン等の住宅ローンより高金利のローンを組まなくて良いかもしれない。
元金は他に優先すべき流用があっても元利との差額は住宅ローンにしか使えない。