元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[801: 匿名さん]

元利派の人に質問です。

なぜ借入金額を
元利　3000万
元金　2985万
で計算しないのですか？

微々たる差だから？
でも、微々たる差を議論してるんですよね？？

ちなみに「どっちでも大差ないが、どっちかというと元金派」です。

[802: 匿名さん]

>789
すこし面倒ではあるものの面白そうな例だから計算しようと思うけど、案を見ると基本的な考え方として初期返済月8万程度で年間150万程度をローンの返済に充て、軽減繰上げによる約定返済額の低下は後々増える教育資金などを考慮して年間の返済額を抑える、と言うスタンスで良いのかな？
金利上昇リスクを抑えるためにフラットを基本として、フラットの返済とつりあうよう三井住友信託の金額を調整しているように見えるけど。
フラットを23ヵ月目に100万、以降24ヶ月毎に100万返済で25年8日月目に100万切った元本全額繰上げで完済になるし。

[803: 匿名さん]

同じ借入金額で比較しないと意味ないじゃん。

[804: 匿名さん]

基本的なことである、前提を同一にしないとそもそも比較ができない。
その結果が微々たる差ってこと。

微々たる差の為に前提を崩したら木阿弥でしょ。

[805: 801です]

前提条件同じ＝支払う額が同じ
という意味ではないのですか？

元金にしたら、保証料が15万ほど安いですよね？
だったら借りる金額も15万少なくしないと、おなじにならないのでは？？

と思ったんですが。。。

[806: 匿名さん]

それは結果の比較ですよね？

支払う金額を同じにすると、保障料の差は１５万以下になってしまいます。
という具合なので、結果の比較ではなく、あくまで前提を比較する必要があります。

[807: 匿名さん]

同一条件にするためには元利は繰り上げが必要
あれれ条件が一緒じゃありませんね。

こう言い出すと15分どうこうが現れる。
しかし15分はもちろん無料ではない。
次に言うのは、「元利でも繰り上げは必要ですよ。」かな(笑)
必要なのとしなければ条件が揃えられない別の話。

[808: 匿名さん]

条件は一緒ですよ。同じ人が比較しているので。

元利には繰り上げ返済は必要になりますが
それはもともと元金との差額であるため
それが返済自由度と表現されています。

繰り上げ返済しなければ、元金は１５万保障料が安く
繰り上げすると保障料は１５万以下になります。

[809: 801です]

支払う金額を同じにすると、保障料の差は１５万以下になってしまいます。

の意味がよくわからないのですが…(^_^;)

借入金額を同一にしなければいけないなら、
返済1か月目で15万繰り上げ返済すればいいのではないのですか？

そうすると、元金のメリットがほんのわずかですが増えるような気がするのですが。

[810: 匿名さん]

繰り上げ返済は元金との差額になるため
たとえ元金が繰り上げ返済しても、元利は（元金との差額＋元利の繰り上げ資金）となります。
結果保障料の戻りが元金より多くなるので、１５万の差額が圧縮されていきます。

[811: 匿名さん]

借入金額と保障料はわけて考える必要がありますよ？
金額に対してかかる保障料ですから。

なので、今までのまとめだと
元金のメリットは、元利より保障料が安く
元利のメリットは、元金との差額分、返済自由度が高いため破綻率が低い（５年１２５％ルール有り）

となっています。

[812: 匿名さん]

>801
確かに保証料が安くなる分借り入れを減らすことは出来る。
だから、その借り入れ額で計算すること自体は間違いではない。
ただ、その前提で計算をする場合、元利だけ繰り上げることでいくらか保証料が戻る。
毎回その分を計算して、更に繰り上げする計算が必要。
保証料の戻りは計算式が公開されてないし、推定で計算するにしても12ヶ月×35年分の計算。あなたならやりたい？
しかも、その結果は微々たるもの。
元金さんはそんな細かいメリットはどうでも良いと思ってるのではないかな。

[813: 801です]

811さん
スレは全部読みましたよ(^^)
まとめに異論はありません。

個人的には、35年にした時点で十分なリスクヘッジだと思っているので、元利のメリットはほぼ感じられず、目先の15万を選ぶ、というだけです。
基本、どちらにしても大差ないと思っているので。

ただ、ローンに使う金額という意味では、保証料と借入金額を分けて考えなければいけない理由がわかりません。

実際、保証料が15万安いなら、その分借入を減らせると思うのですが。

保証料だけみると、繰上げし続けると完済時には数万円になってるというのは理解しています。

ですが、その15万分を借入から減らすと、常に元利より元金のほうが元本が低くなるので、あとから戻ってくる保証料の返戻よりは有利なのではないのでしょうか？

[814: 匿名さん]

借り入れ金額によって保証料が違うのでなんとも。

[815: 匿名さん]

＞813
言いたいことはわかりますが、
このスレの元利ちゃんには言うだけ無駄です。
彼らは自分のルールで机上の計算をすることが大好きなんです。

[816: 匿名さん]

だったら、借入1か月目で15万繰り上げでもいいですよ？

要は、元金で借りた方が、常に元本が少なくなるのではないか、ということです。

[817: 匿名さん]

どんな計算や議論しても>811さんの結論になるんだよ。
そして、それを踏まえて圧倒的に元利が支持されて選択されているということ。

[818: 匿名さん]

元利は保証料分多く借入る必要があると仮定した場合、その15万に掛かる利息分元金より多く払う必要が有るよね。

ただし、元利は保証料が戻って来るのでそれを繰上げするから、初回は15万でも徐々に減っていく。

実際この差がどの位かは分からないけど。

[819: 匿名さん]

>816
元本が少ないは正しいが、812の通り元利の戻り保証料を更に繰り上げる処理を考えてないでしょ？
元利にも同額じゃなきゃとか分かってない人が居るのは事実だが、貴方の書き込みも間違いがある。
議論のきっかけになったんだから、きちんと理解して訂正した方がよいよ。

[820: 匿名さん]

819さん
もちろん、元利のほうでは保証料の戻りも繰り上げできると思っていますよ。
初回は15万の差でも、その差がどんどん縮まることもわかっています。

ただし、15万にも利息がつくということと
常に元利よりも元本が低いので、その分だけ元金の有利度が増すのでは？

ということです。

基本は大差ないと思ってるし、どちらにしても微々たるものですが。

[821: 匿名さん]

言い方を変えているだけで
元金のメリットである保証料の差でしかない。

[822: 匿名さん]

>813
「と思う」なら、自分で計算してみたらよいのに、と建設的な意見を言っても無視されるので、簡単に計算してあげる。

三井住友銀行で3000万35年をベースとして元利の保証料は618,600、元金の保証料は489,870、差額は128,730から元金有利になるよう13万の差額として元利は3000万、元金は2987万借りたとする。
知りたいのは総利払いの差額だけのようなので0.775％から金利変動は無いものとして、返済金額は3000万3％固定との差額を毎月繰上げ、保証料の戻り差額は以前の試算から元利が4万程度多いと仮定する。

元金
　総返済額：32,694,223
　減税還付：2,434,978
　実質返済：30,259,245
元利
　総返済額：32,850,424
　減税還付：2,448,458
　実質返済：30,401,966
　保証料差：40,000

元金と元利の最終的な差異は102,721元金が少ないと言う結果になる。
これは共に3000万円で今回と同じ返済条件で試算した結果、10万前後保証料が安くなるとした結果とほぼ同じ。
最初に13万弱得して23年後にも10万弱得か、最初は得せずに23年掛けて10万前後得するか、保証料の計算式がはっきりしていないから生じる誤差の範囲に収まるだけだけど、どちらでも好きなほうを選べば良いよ。

[823: 匿名さん]

>820
その15万の繰り上げ原資は、結局保証料だから元利も繰り上げすることで圧縮されていくのも理解してるんですよね？
あなたの僅かなメリットってなん百円の話しですよね。

[824: 匿名さん]

>819
決め付けばっかの君はでてこなくていいよ
荒れるだけだから

[825: 匿名さん]

>820
分かってるなら良いんだけど、>801やその後のいくつかの書き込みで、元利は戻り保証料繰り上げるを読み取れないよね。
だからこんなに議論を呼んでしまう。
>801を読むと元利にチクリと言いたかったんだろうなと思うが、だったら正確に書かないと。

あと何よりも、本当に分かってたならこんな面倒な計算を人に押し付けずに自分でやりなよ、と言いたい。
元金推しでもこんな報われない計算はしたくないよ。

[826: 匿名さん]

一応>822に補足しておくと、10年間繰上げずに繰上げ原資として貯蓄したり、保証料の戻り月数百円を繰上げ原資に加算すると元利に有利になるから、あえて毎月返済、保証料の戻りは利率を一切掛けずに最後の比較だけで採用した。

[827: 匿名さん]

822さん
あ、ありがとうございます～。
面倒な計算をさせてしまい、すみませんでした。

825さん
そのとおりですね。
無用な議論を呼んでしまい、申し訳ないです。


ちなみに、メリットは常に元本が　元利＞元金　ってことです。
これも一応はリスクヘッジですよね。

元金を選ぶとこういうメリットもあるのでは？
ということを元利さんに言いたかっただけなのかも。

どちらにしろ、元利でも元金でも大差なく、好みで選べばいいというのは賛成です。

失礼しました。

[828: 匿名さん]

超ざっくり計算してみた。
3000万円借り入れ、35年ローン、金利0.775%。
保証料差額は13万円。
元金と元利の初回支払い差額9000円。
保証料戻りは100%なら180円。毎年5%低減とする。
で、差額13万円を35年ローンで返済したら、金利差は15000円位。
ローン減税もどり11000円。
つまり1000万円あたり1300円元金が得。
これ以上続けるのバカらしいから計算したが、計算結果も馬鹿馬鹿しいものだった

[829: 匿名さん]

>827
一応同額で借りたときに保証料差額に対して一切の利率を掛けていないことにより、ほんの僅かながら元金に不利な計算になっていることは理解しているので、本来元利も逆ザヤ期間中は繰上げなければ若干有利な上に繰上げないで溜めておく原資の差額にも利率を掛けるべきだとか、保証料の戻り差額分元利を多く繰上げるべきだとか、元利側に有利な条件を無視することで相殺して、明確になっていない保証料戻りの計算式で生じる誤差の数分の一に抑えるようになるべく今まで試算している。
10年繰上げなかった場合はどうなるかとか質問があった時はその条件で試算するから、ほんの少しの誤差が更にほんの少し広がってしまうけど、正確に算出するための手間が大きく掛かる割りに、それほど誤差が小さくならないからね。

何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑

以降は元金でも元利でも同じ金額のローンを組み、初期の保証料差額が返済期間徐々に圧縮されていくと言う今までの算出条件で試算するけど良いかな？
それでも気に入らないと言う人には、自分で試算してねとしか言えないけど。

[830: 匿名さん]

何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑


もうね

[831: 匿名さん]

>829
１２５％ルールがあなたが誇張して言うような「保険」より
「その場しのぎ」といったほうが正しい事実に対して
自称中立のあなたはどうお考えになりますか？

[832: 匿名さん]

>831
そもそも、変動で借りている以上は金利変動リスクが潜在しているので、元金だろうと元利だろうと計画的定期的に繰上げするほうがよい、と言う前提は受け入れてくれているのかな？
正直、5年ルールや125％ルールに頼る必要が無い金利変動リスクヘッジを心がけるべきであり、5年ルールや125％ルールに助けられるようでは返済計画やリスク管理が甘かったと、個人的には思う。

その上で、異常な景気拡大に伴う金利急上昇とその後の急落が起きたとき等ケースバイケースではあるが、125％でその場をしのいだことにより、子供教育資金を削減したり、家族旅行を減らして貴重な思い出が減ったり、最悪のケースでは家を維持できずに手放すような事態を避けることが出来る可能性も十分ある。
つまり確実に助かるわけではないが、助かる可能性を引き上げる効果は認められる。

その結果総利払いは確実に増えるが、金銭に換えられない価値を守るための「保険」にはなると思うよ？

[833: 匿名さん]

ちょっと追加で、例えばどのような金利状況の時に125％ルールが保険にならずただの先送りになるか条件を作ってくれれば、元金と元利の返済がどのように変わるか計算しても良いよ。
例えば何年後金利何％となって何年後何％とか、3～4回くらいは変動しても良いから。

[834: 匿名さん]

＞832
＞金利変動リスクが潜在しているので、元金だろうと元利だろうと計画的定期的に繰上げするほうがよい、と言う前提は受け入れてくれているのかな？

いいえ受け入れられません、
これは私が減税期間の10年で完済できるからそう思うのかもしれませんが
現在の金利なら計画的定期的にやる必要は全くありません。
それこそリスク管理がしたいなら定期貯金にでもしておいたほうが
間違いなくリスクに強くなり柔軟性もでます。
このスレの定期的に繰り上げするのが当たり前、そのくせ金利上昇時の破綻リスクはやけに強調
という風潮自体がナンセンスだと思っています。

ちなみに私は元利で借りています。ただこのスレの元利の人の言い分があまりにも偏っているので
元金に肩入れしたくなっています。

[835: 住まいに詳しい人]

> 現在の金利なら計画的定期的にやる必要は全くありません。
> それこそリスク管理がしたいなら定期貯金にでもしておいたほうが
> 間違いなくリスクに強くなり柔軟性もでます。
> このスレの定期的に繰り上げするのが当たり前、そのくせ金利上昇時の破綻リスクはやけに強調
> という風潮自体がナンセンスだと思っています。

現在の金利ならね。
貯蓄のほうがリスク管理として柔軟性が高いのはわかっていますが、ここは元金と元利の比較であり、個別に貯蓄がいくらあるかまでもわかりません。
そのため、あくまで元金と元利の一般論の話をしていると思います。

極論を言えば、ローン残高以上の貯蓄があるなら、基本リスクはないので、比較する意味すらない

[836: 匿名さん]

>829
10年繰り上げず減税受けつつ運用は>759で既に試算されてる。
減税分だけなら、ほぼ誤差。運用益を入れてもなお保証料差すらひっくり返すのは大変。
元金は1000万円あたり1.5万円～3万円程度得する。ただし、破綻しなければ。ごちゃごちゃ細かい試算するより、この程度で十分かと。

>833
しないを証明するのは難しいし、元金ならどういう時に破綻するのか？を考えたほうが良いかと。

[837: 匿名さん]

>834
事前に確認しておいて良かった。
ではお好きにどうぞ。
アンフェアな条件で比較すると～が有利、と言うのは中立な立場とは思えないので、試算する価値すらない。

なお、逆ザヤ期間中は繰上げずに貯蓄し繰上げ原資を個人国債などで持っておくほうが得、と言うのは過去何度も紹介されているし自分もそうしているが、比較のために元利に不利になるよう(正確には元利に有利な部分を相殺するため)わざわざ毎月繰上で計算しているだけなんだけどね。

[838: 匿名さん]

>836
全く同意するけど、破綻するか否かは個人の属性によるため、破綻する状況を作るのも難しい。

結局、先送りにすることで
・金利は上がれば下がる可能性や余地が増える
・金利が上がるような景気だと収入が増える可能性が高い
ので、つけの先送りによって助かる可能性もある、位しか個人の属性に拠らない回答が出来ないんだよな。

[839: 匿名さん]

＞アンフェアな条件で比較すると
方や繰上げの手間がある前提条件がフェアとか、まさに自分ルールですね。

[840: 匿名さん]

>835
現在の金利かそれに近いレベルが続く蓋然性が高いと思うから変動で借りる。
上がると分かっていたら、今のコスト差なんか気にせず固定で借りる。

ただ、それでも万一に備えるのは良いこと。
なのに余裕がどれくらいかは人によるから考慮しない、では元利に不利すぎる。
それ前提の一般論なら、差は小さく好き好きだけど、余裕があるなら元金が得。余裕が無いなら元利が安全。
という構図になる。

それは、あんまりじゃない？
一般的に言われる2割の頭金、年収の1年分くらいを貯蓄を前提に資産で良いんじゃないの？

[841: 匿名さん]

>838
そのレベルだと元金の言う、破綻なんてまず無いよなあが、説得力を持ってしまうんだが。

[842: 匿名さん]

＞・金利は上がれば下がる可能性や余地が増える

脳みそお花畑理論は恥ずかしいからやめてください
2003-2007年は好景気だったので株価が上がり、金利も上昇したけど
民間の給与水準はほとんど変わらないか下がり続けたよ。

その場しのぎになることには反論はないが、その期間を今までと同じように
教育資金を使い、家族旅行にでかけるなんていう例を出してしまう人だから仕方ないのかね。

[843: ８４２]

すまん　コピるとこ間違えたＷ
＞金利が上がるような景気だと収入が増える可能性が高い
↑はこっちね。

[844: 匿名さん]

>841
過去試算した>121とか>400の例みたいに、現実的な金利変動を想定して試算すると数万円程度の上昇で済むので、家計を切り詰めることはあっても、実際に破綻の確率は極めて低いでよいと思うよ？

なので自分が書く時は、
＞子供教育資金を削減したり、家族旅行を減らして貴重な思い出が減ったり、最悪のケースでは家を維持できずに手放すような事態
と言うように「中立的（笑）」な表現を心がけている。

[845: 匿名さん]

>839
おやおや？
元金さんは繰り上げ返済をしない前提で話進めていいの？
以前「元金は繰り上げ返済しないんだ」と言われた時烈火の如く怒り狂って反論してた人達がいましたが。
「元金だって繰り上げ返済するに決まってるだろ！」と。

[846: 匿名さん]

>844
むしろ試算は中立的、表現は元利じゃないか！(笑)

[847: 匿名さん]

>846
あはは、まぁスタンスは元利より、事実は中立を心がけているからね。
元利よりと言っても、選べと言われたらとか個人的にとかあえて選ぶならとかなら元利を勧めるけど、この低金利だとどちらのメリットも誤差の範疇だから好きなほうを選べば良い、とずっと言っている程度のスタンスの偏りだけどね。

[848: 匿名さん]

>797
そりゃ元金派からみたらしつこいように見えるでしょうが、>782と争っている元金がいるからレスをしているのでしょう。
ですから>782がしつこいということはあなた方元金もしつこいということ。
条件は同じですよ。

[849: 匿名さん]

>847
ほとんどの元利はこういうスタンス。

[850: 匿名さん]

＞子供教育資金を削減したり、家族旅行を減らして貴重な思い出が減ったり、
ってのは、家族構成によっても出費のタイミングが異なるから一概には言えませんよね。

元本の多い「今」、お子さんの年齢が高いのであれば住居費以外の出費（学費とか旅行費？）も多いかもしれませんが、お子さんがまだ小さいのであれば、それなりの年齢になる頃には元本も減って利息上昇による支払急増リスクも低減してるでしょうからね。

そもそも子供が進学できなかったり、旅行についてきてくれなくなったりというリスクもある？（T_T)