元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[751: 匿名さん]

>749
他人の事だから推測だけど、それは更にたどると>665の
＞>663
＞それは誰も否定してないだろう。
＞元金にメリットが無いからと言って元利にメリットがあるとは言えない。あくまでも同等、保証料と自由度を除いたら。ってなだけ。

で、破綻に言及しないからじゃないの？
それに>673が間違えていないと主張するなら、元金は返済が滞ると破綻するとか、元利は保証料以外すべて有利という主張も、あえてメリットに言及していない>673よりよっぽど正しいことになるよ？

[752: 匿名さん]

なんかさ、自作自演で無理矢理盛り上げ演出してるぽくない？
さっきからアンカー飛びまくりで、元利派を装ったはずが元利否定したり、その逆だったり
書いてる本人がちゃんと理解してるか疑問な書き込みが散見されるんだけど。
みんな、ついていけてるの？

[753: 匿名さん]

＞694
＞697
に、良レスが、混じってる。
（他はループだから、置いといて）

減税期間中で、3000万以内なら、繰上無いのが、セオリーだけど
計算してみると、得になるパターンあるのかな？

[754: 匿名さん]

>>753

確か過去スレで元金VS元利で保証料と減税を含めて10年後の総返済額は元利が得との結果が出てる。

[755: 匿名さん]

金利より減税が多くても、元金は元利に比べて無駄に繰り上げしてるのと同じだからな。

[756: 匿名さん]

＞754
元利で毎月繰上のパターンと
年末の残高証明確定翌月の、年１回繰上
と
元金の比較を

保証料込み、減税込みで、10年間

Excelで試算すれば出るけど、
ちょっと面倒ですね。
気が向いたら、やってみようかと。

[757: 匿名さん]

私は4年前に0.875元利均等で借入、減税1.2％、金利が上がらない限り元本減らすと損する。
借入初期に元本の減りの遅い元利は現在の変動金利と相性がいいね。
ついでに自由度と破綻リスクが少し低いというオマケ付き。

[758: 匿名さん]

>>756

過去スレより

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29976/res/407

>361と似た条件で中央三井から借りようと思っているので計算してみました。
361では計算に入っていなかった返戻保証料の概算値を銀行の担当者に聞いて
計算に組み入れたのが大きな違いです。

借入条件は次の通りです。
- 借入 1810万円
- 金利 0.775%
- 返済期間 35年
- ボーナス払い無し
- 保証料一括払 元利均等\373,059、元金均等\296,225
- ローン返済開始は1月
- 一部繰上返済はせずに、10年後(121ヶ月目)に一括繰上返済する
- 金利は変わらないものとする

元利均等(返済額 \-49,218)
住宅ローン控除合計 \1,555,541
支払利息合計 \-1,225,218
保証料 \-373,059
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \153,156
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \68,920

元金均等(初月返済額 \-54,757)
住宅ローン控除合計 \1,525,571
支払利息合計 \-1,200,687
保証料 \-296,225
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \82,754
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \69,914

意外なことに差額はわずか\994です。
初期費用は若干かさみますが総支払額がこれぐらいの差であれば元利でも良いと思うのですが、
どうでしょう？

[759: 匿名さん]

>753
1000万円、35年ローン、0.775%、減税はフルに適用を前提に試算。

元金と元利の10年間の累計の返済差額は約26万円（259,200円）。
差額を1%複利で運用した場合、運用益約1.7万円。
差額分の減税額-ローン金利の減税メリット増加が2300円。（元金203,894、元利206,270）
10年目に元金と元利の差額分をまとめて返済。保証料戻り率100%でも戻りは4500円なので、元金の保証料との差額は3万5500円。

減税を考慮してもなお、1000万円あたり1.6万円の差がでました。（戻り100%なので元利優位の計算です）
かなり運用をうまくやらないと、保証料差額にも届かないという結論になります。
確か前スレにもそれ位の試算があったような気がします。

低金利過ぎて、元金と元利の毎月の支払いがほとんど変わらないので
1000万円借りても減税のメリットはほとんど無いということが分かります。

[760: 匿名さん]

>758
その保障額の戻りだけど固定金利2％のを使いまわしてるから実際はそうならないよ。

まぁ、あくまで概算ってことだね。

[761: 匿名さん]

減税に普通レベルの運用を含めても、元金が得。
結局結論は変わらなかった、と。
ただ、3000万円借りても5万円差なら、という人は居るだろうな

[762: 匿名さん]

>758
１８００万借入なんて、１０年完済金利手数料は減税で、ほぼ０円でしょうから参考にならず
引用するなら、皆様ありがちな、３０００万Overの、こちらでしょう・・

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/res/124-125

No.124 by 匿名さん　2013-09-22 08:12:03 なんとなく気になったので、計算してみました。間違ってたら、つっこみお願いします。

借入4000万35年当初10年固定1.25%
保証料＋10年間の返済額計
元利：1494万　10年後の残債3020万－差額143万を繰上＝繰上後残債2877万①　
元金：1637万　10年後の残債2847万②

10年後残債の差が①－②＝３０万
元利は、繰上143万があるので保証料の返金ありますが、数万円程度でしょうか？

そうすると、１０年間で同じ、1637万払っても、元金のほうが２０数万多く返済できる

という認識でＯＫ？
No.125 by 匿名さん　2013-09-22 08:39:05 >>124
計算は合ってます。
元利均等で浮いた分(143万円)を10年後に一気に繰り上げ返済するのであれば、10年間の返済額が同じであっても当然元利均等の方が総返済額は多いです。

何度も言われているけれど、あくまで毎月の返済額を同じ金額にすれば元利も元金も総返済額は変わりませんよ、という話ですから。

[763: 匿名さん]

>762
それは違うな。
1800万が3000万でも、減税を年末1％満額取れる人にとっては同じ。
満額取れない場合は、満額取れるまで元金と同額の支払いになるよう元利は繰上しなければ元利に不利になるのは当然の事なのに、例に挙げているのは1.25％で繰上なしと元利に不利な条件をわざわざ選んでいる。

元利に不利な条件であれば元金が有利と言いたいだけなら分かるけど。

[764: 匿名]

>763
>753>754に対する反証でしょ

[765: 匿名さん]

＞763
？、金利上がると不利？

[766: 匿名さん]

両方に困ったちゃんはいるけれど
元利に粘着質の自分は頭が良いと誤解している人がいて
自分のことは棚に上げて発言しているのが
元利で借りている自分でも気になるな。

[767: 匿名さん]

＞763
差額の143万繰上てますよ。

金利が低くなればなるほど、
元金との差はなくなってきますが。
（保証料も比例して下がれば、いいのに）

[768: 匿名さん]

>766
仕方ない面もある。
ここの議論って変動か固定か、と似た構図。
いま現実に得をしている変動(元金)と、将来金利が上がれば有利になる固定(元利)。
現時点で議論すれば、実際にメリットを享受している前者が有利に見える。
なにせ、金利は上がるかわからないし、上がっても効果が出るほどではないかも。
きちんと考えてあえて将来を取ると判断した人は冷静になれる。
でも、そうじゃない人はもう変えられないから先鋭的になる。
結果的に、分かってないとか、破綻とかイメージに頼る発言が増えるし、当然反論されるから熱くなる。
でも、よく見たら特定の人だけだったりする。

[769: 匿名さん]

>>768

全然違うよ。損得で言ったら金利が上がろうが上がるまいが保証料の数万円だけしかないんだから。

問題は保証料以外のメリットを必死に訴える元金さんがいること。そんなものは何もないのに。

[770: 匿名さん]

>769
その通り。
それだけ元金の人は保証料以外にメリットがあると勘違いして選択した人が多いのでしょう。
保証料が得だから元金にしたなんて後付け理由で、実際ほとんどいないと思われる。

[771: 匿名さん]

>766
>損得で言ったら金利が上がろうが上がるまいが保証料の数万円だけしかないんだから。

>それだけ元金の人は保証料以外にメリットがあると勘違いして選択した人が多いのでしょう。

こういうわかりやすい煽りをする人ですね。

[772: 匿名さん]

煽りじゃなくて事実。

損得で言ったら金利がどんなに高騰しようが支払う利息は同じ。違うのは保証料の数万円。

[773: 匿名さん]

>771
元利の感想に文句をつける前に、>762の元金有利な条件を平然と挙げるアンフェアな主張を訂正してあげれば？
普段間違いではなくても元利に有利な表現過ぎると主張するんだから、不公正な元金の主張は訂正しなきゃね。

[774: 匿名さん]

>767
10年後に143万円繰り上げるのと毎月繰り上げるのとでは違うでしょ。
当然だけど。
だから>762は元金有利な条件を挙げてると言われているの。
>762さんは利息発生の仕組みが全くわかっていないのが明らか。

[775: 匿名さん]

>773
なんで？あなたがすればいいんじゃない？

[776: 匿名さん]

「元金は～（略）～即破綻」は>741によって元利の人の悪意ある省略であることが分かった。

[777: 匿名さん]

>775
もう>774さんが書いちゃったけど、元利は有利に書きすぎると主張する人は元金の不公平な比較はスルーしていると言うことだよね。

例えば「保証料の差額以外は全て元利のほうが有利」と言うのは事実に反してはいない。
それに対して明らかに元利の利払いが増える条件で元金の利払いが少ないと主張するのは、不公平な条件で比較して優位を主張しているため、事実に反している。
でも元利は有利に書きすぎるとだけしか言わないなら、それはアンフェアだね。

[778: 匿名さん]

>766
おそらくこの指している元利さん「どのレスで言ってるのか挙げてみ」って言っておきながら、わざわざ探して挙げてあげたら、「そんなさかのぼったこと言われても」とか言う始末。真面目に対応した自分がアホだったわ。もう煽りには乗らないようにするわｗ

[779: 匿名さん]

ところで元利の人が主張している

＞保証料以外は元利が有利

と

＞元金のメリットはちょっとだけ保証料が低い
＞元利のメリットは自由度が高くちょっとだけ破綻率が低い
＞
＞これは計算式が示す結果なので、状況や個人の資産状況には左右されない。

の整合性について誰か教えてくれませんか？

[780: 匿名さん]

※同じ人間が元金と元利を比較
どちらも支払いが滞って３カ月経過した時点で破綻確定

・元金は、元利より数万円保証料が安い
・元利は、元金との差額分、返済自由度が高く破綻率が低い

元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため、保障料の差以外は同一となる

[781: 匿名さん]

これこそフェアでしょ。

[782: 匿名さん]

>778
あはは、もしあるものなら「そんなさかのぼったこと言われても」と言うコメントを探してみな。
またお得意の「と解釈できる」と言う思い込みだぞ？

正直、昨日はアンフェアな人に中立ではないと言われて熱くなって、少し反省はしている。
そもそも、あえて勧めるなら元利だけど、この低金利ならどちらでも誤差の範疇なので、好きなほうを選べばよい、と言っているので、事実に対しては中立でもスタンスはどちらかと言えば元利側なんだしね。
少なくても露骨に元金よりの主張をしている割に中立風よりは、よっぽどはっきりしている。

[783: 匿名さん]

>780
前に別の人が指摘した部分が修正されていないよ。

＞元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため、保障料の差以外は同一となる
ここは明らかにアンフェアで自分の上の文章とも矛盾するし、前半の説明との関連も無い。

＞元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため、「総利払い」は同一となる
とすべき。

[784: 匿名さん]

※同じ人間が元金と元利を比較
どちらも支払いが滞って３カ月経過した時点で破綻確定

・元金は、元利より数万円保証料が安い
・元利は、元金との差額分、返済自由度が高いため破綻率が低い（１２５％ルール付き）

元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため
保障料の差・１２５％ルールの有無、以外は同一となる


これだな。

[785: 匿名さん]

>>783
ごめんごめん。

※同じ人間が元金と元利を比較
どちらも支払いが滞って３カ月経過した時点で破綻確定

・元金は、元利より数万円保証料が安い
・元利は、元金との差額分、返済自由度が高いため破綻率が低い（１２５％ルール付き）

元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため「総利払い」は同一となり
保障料の差・１２５％ルールの有無、以外に差異はなくなる

[786: 匿名さん]

>784
そこまで書くなら、

保障料の差・１２５％ルールの有無、返済自由度および若干の破綻率以外は同一となる

まで書けば？

[787: 匿名さん]

※同じ人間が元金と元利を比較
どちらも支払いが滞って３カ月経過した時点で破綻確定

・元金は、元利より数万円保証料が安い
・元利は、元金との差額分、返済自由度があるため破綻率が低い（１２５％ルール付き）

元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため「総利払い」は同一となる

結果
・元金のメリット＝保障料の差
・元利のメリット＝１２５％ルール有り、返済自由度および若干の破綻率低下

以外に差異はないことになる

[788: 匿名さん]

5年ルールも入れてあげて

[789: 契約済みさん]

新築マンションを契約し、来年２月に借り入れ予定の者です。借り入れ額は、２５００万円を予定しています。
下記の条件では、Ａ（元金均等）・Ｂ（元利均等）のどちらが良いと思いますか？
現時点（１１月中）の金利での条件比較で構わないので、アドバイスをお願いします。

■Ａ（元金均等）フラット３５Ｓエコ
　　　借　入：２５００万円
　　　金　利：１．１１％（１～５年目）
　　　　　　　１．５１％（６～１０年目）
　　　　　　　１．８１％（１１年目以降）
　　　期　間：３５年
　　　手数料：182，500円（融資価格の0.73％・販売会社の提携により値下げされたもの）
　　　団　信：約1,582,100円（35年分として）
　　　備　考：マンション販売会社の提携金融機関で本承認済み

■Ｂ（元利均等）三井住友信託銀行ミックスローン＝「（１）＋（２）」
（１）借　入：２０００万円
　　　金　利：１．７３％（当初２０年間固定・残り期間年▲１．４２％引下げ）
　　　期　間：３３年
　　　保証料：401,440円（他、保証取扱手数料31,500円）
　　　備　考：当方の勤務先を対象とした優遇金利（金利に生命保険料を含む）
（２）借　入：５００万円
　　　金　利：０．７０５％（変動・全期間▲１．７７％引下げ）
　　　期　間：３３年
　　　保証料：100,360円
　　　備　考：当方の勤務先を対象とした優遇金利（金利に生命保険料を含む）

■Ａ・Ｂ共通事項
Ａ・Ｂいずれで借り入れした場合でも、年間５０万円程度の繰上げ返済を計画しており、２０年から２５年以内での完済を目指しています。（フラットの場合は１００万円からしか繰上げ返済できないのは承知しております。）

以上長文になりましたが、ご意見をお願いします。
ミックスローンの比率を変えた方が良いというアドバイスも大歓迎です。

[790: 匿名さん]

>782
まだ中立言ってるよこの人
自分のしてること、言ってることを全く理解できない
君が一番問題児なのは誰の目にもあきらか

[791: 匿名さん]

>789
うちは、信託のミックス0.775%+1.8%の時代に借入しました。

2500万借入で年50万繰上げなら、減税分も繰り上げると、10年後残高1100万程度

変動の割合もっと多くして固定は1000万で大丈夫と思うよ。
10年後、低金利が続いてたら、固定を繰り上げれば、よりお得だし

3000万以下だから、減税考慮で元利でも元金でも同じだと思います。

[792: 匿名さん]

>773
そもそも問題視してる>762の文章中で既に｢何度も言われているけれど、あくまで毎月の返済額を同じ金額にすれば元利も元金も総返済額は変わりませんよ｣って書いてあるんだけどな。
きちんと指摘済みなのに、それ以上指摘する必要無いよね。
>762が何を訴えたくてこの矛盾する文章をコピペしたのかは謎だけど、多分釣りなんだろうな。
こんなのに引っ掛かる方も引っ掛かる方だけど、えげつないやり口だよねえ。
好きにはなれないやり方だな。

[793: 匿名さん]

「保障料の差・１２５％５年ルールの有無、以外は同じ」
だけでいいんじゃないの？金利同じなら




＞７８９

フラットは諸経費高いね、
減税目的で繰り上げしない当初１０年だけで団信８０万
手数料あわせて１００万かな？

保証料返金考慮しなくても、信託だとその半分なのか

[794: ７８９です]

７８９です。
>７９１さん、レスありがとうございます。

やはりミックスでローンを組むなら、もう少し変動の比率を増やす方がいいですよね。
変動を１５００万（借り入れ額の５分の３）まで増やすのは少し勇気が入りますが・・・（汗）

変動金利の変化を見ながら、固定を繰り上げ返済するか、変動を繰上げ返済するかを検討できるのは、ミックスローンの大きな魅力ですね！

ところで、フラット３５の方は、あんまりメリットない感じでしょうか？

[795: ７８９です]

７８９です。
>７９３さんも、レスありがとうございますm(_ _)m

[796: 匿名さん]

>790
客観的に見て>782の方は中立だと思いますよ。
元金の間違いを指摘しているからと言って中立ではないことにはならない。
元金だろうが元利だろうが間違いは間違い。
割合として元金の間違いが多いので多く指摘されるのは仕方ない。

[797: 匿名]

>796
>790は中立かどうかはあまり問題にしてないね。
>782一派の問題はしつこい、鬱陶しい。
中立をうたい文句に煽りを繰り返しスレを荒れさせ、挙げ句に釣りに引っ掛かる。
それを問題児と言っているのではないかな。

[798: 匿名さん]

＞794
10年固定1.08%とミックスもありかも

得かどうかビミョーだけど、
共働きなら嫁さんとペアローンで
2年固定0.43%や、3年固定0.48、変動、とか
細かくミックスとか

[799: 匿名さん]

>792
よくある元利均等で借りて、
減税期間だから繰上は先送りする
セオリー通りの返済例と、見受けられますが

[800: 匿名さん]

>796
どう考えても客観的に見えてない
あなたと一緒でどう見ても中立じゃないですよ。