元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[721: 匿名さん]

>719
元金と元利は｢支払い利息が｣同等となる。
返済額を減らすオプションが元利だけあるから、同じではない。

[722: 匿名さん]

>>721

最後が違いますか？
あなたはどんな文章が良いと？

[723: 匿名さん]

＞返済額を減らすオプションが元利だけあるから、同じではない。

この意味がよくわかりません。

[724: 匿名さん]

ま、止めてほしいと言う要望があったので反論はしない。
例え事実に対して中立の立場で誤りを指摘していても、人間なんだから感想くらいは持つと言う事。

>723
横入り失礼。
＞元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
＞元金と元利は｢支払い利息が｣同等となる。
であって
＞返済額を減らすオプションが元利だけあるから、同じではない。
と言うことでしょ？

[725: 匿名さん]

>644
捏造ですね。
「金利上昇したら元金は即破綻」
なんて誰も言っていない。

あなたは確かにアンカつけて「ここで言ってるじゃん」と主張していたが、実際そこには
「金利上昇したら元金は即破綻」
なんて書かれていなかった。

結局元金さんが勘違いしていただけ。

[726: 匿名さん]

「元金は支払いが滞ったら即破綻」
これは違うとか言ってますが、言い方が違うだけで同じですよ。
それとも一字一句同じじゃなければ認められないわがままさんなの？

ま、中立といいながら全然中立になれてない人だからしょうがないか。

[727: 匿名さん]

>726
おーい、中立と言っているのは>724を書いた自分であって、>725は別人だぞ。
少なくとも、片側の感情論は延々と指摘し続けて逆の感情論や一方的な主張や不公平な主張には全く反論しない人に、事実に対しては中立に指摘し続けた結果感想を述べただけで中立的ではないといわれる筋合いは一切無い。

[728: 匿名さん]

>727
まずは日本語でお願いします。

[729: 匿名さん]

流石にここまでは我慢して可能な限り感想を控え、事実に対して中立に指摘し続けてきたが、全然中立な姿勢をとろうともしない人に中立的ではないと言われて、黙っている価値が見出せなくなってきた。

元金を推す人の中にも一定割合でこのスレの途中から入ってきた人がいるのは理解するが、ここで元金を推す人の多くは新人ではないはず。
元利の主張の中で、明確に事実に反する投稿を指摘してみたら？
多少アンフェアだと言う程度なら、そアンフェアな元金の投稿を指摘された数以上に出してあげるから。

[730: 匿名さん]

>728
日本語が得意ではないようなので、もっと平易に言ってあげる。

元利の人の感情的な投稿はどれだけ遡ってでも批判し続けるのに、元金の人のより感情論や一方的な主張は一切反論しないようなアンフェアな人に、事実に対しては中立な姿勢を保ち続けたが、その結果元金の人の方が非合理的な発言が多いと感想を述べただけで、中立的ではないといわれる筋合いは有りません。

これだけ分かりやすく書けば、日本語が得意でなくても理解できるかな？

[731: 匿名さん]

>726

>727さん、すいませんね。これたぶん私宛ですね。匿名だから取り違いはある程度仕方がないとしても決めつけはよくないですね（＾＾；

＞「元金は支払いが滞ったら即破綻」
についても私は違うとは言ってないです。間違っちゃないけど元金だけじゃなくて元利もねって言ってるだけ。

＞一字一句同じじゃなければ
って言葉は>725さんに言ってあげたい。

[732: 匿名さん]

>726
全然違うから。
⑴元金は金利上昇したら即破綻
⑵元金は支払いが滞ったら即破綻

⑴は間違い。金利上昇しても支払い出来れば破綻しないから。
だが⑵は正解。そりゃ破綻するわ。
ただ元金派が⑵の表現に納得出来ないのもわからなくもない。省略し過ぎてるだけだと俺は感じるが元金派からは違う感じ方するだろうね。
だが「元金は金利上昇したら即破綻する」と主張していることにはならない。

[733: 匿名さん]

お互いの揚げ足とりはもういいよ。
お前ら全然建設的な意見だしてないじゃん。

[734: 匿名さん]

元金派が言いたいことは
(2)元利も支払いが滞ったら即破綻

も加えろ、ってことでしょ。
元利派の意見だけだと、確かにアンフェアだと思う。

[735: 匿名さん]

建設的な意見は出尽くしているからなー。

元金のメリットはちょっとだけ保証料が低い
元利のメリットは自由度が高くちょっとだけ破綻率が低い

これは計算式が示す結果なので、状況や個人の資産状況には左右されない。

結局結論はこれだけ。
いくつかの金利上昇パターンを想定し、総支払額や最大支払額など計算して比較してあげた事もあったけど、そう言う建設的な指摘は無視して感情論に走られちゃうし。

[736: 匿名さん]

さかのぼって見るのは大変だが前後の流れと文章を読めば
「元金は金利上昇したら支払いが滞り即破綻する」ととれる
そもそも「元金は支払いが滞ったら即破綻 」これはだけでは当たり前すぎて
元金とつける意味がないことも理解できない人が、この一文だけを見て違うという主張を繰り返す。

[737: 匿名さん]

>734
固定であろうと元金であろうと元利であろうと、正確には3ヶ月返済が滞り銀行との協議が上手くいかなければ破綻するなんて、わざわざ書き加える意味があるの？
ちょっとだけ破綻確率が低い、と言う事実の中に内包されている話だよ。

[738: 匿名さん]

>710
どのレスにしてしてきして欲しいと言ってるの？

[739: 匿名さん]

>730
同一人物っぽいですが、あなたもどのレスにそれほど憤りを感じているの？

[740: 匿名さん]

＞流石にここまでは我慢して可能な限り感想を控え、事実に対して中立に指摘し続けてきたが、全然中立な姿勢をとろうとも＞しない人に中立的ではないと言われて、黙っている価値が見出せなくなってきた。

煽りじゃなく、本気でそう思ってるとしたら
あなたが一番の問題児なのは間違いありませんね。
そもそも指摘し続けてる時点で全然黙ってないし(笑)

[741: 匿名さん]

>734
それはそうだがそれだと比較にならないから意味が無いし、そもそもそういうことをいいたいわけじゃないしね。


元金は支払いが滞ったら即破綻。

これは結局

元金は金利上昇の影響で支払いが滞ったら即破綻するが、同じ状況でも元利は支払いが滞らず凌げる可能性がある。

を省略しているだけのこと。

[742: 匿名さん]

>736

>741が回答。

付け加えると
>「元金は金利上昇したら支払いが滞り即破綻する」ととれる

とれる？
それはただの勘違いで、前後の流れから見て誰もそんな意図では言っていない。
繰り返すが
⑴金利上昇したら支払いが滞る
は間違いだが
⑵支払いが滞れば即破綻する
は正解。

[743: 匿名さん]

>736
遡ってみると、元金は後半の返済額が減るから自由度が高い、と前半は元利の方が返済額が少ない事を無視した元金の主張に対し、間違いの指摘から保証料の多寡や125％ルールのリスクがどうのと言う話を経て、元金は返済が滞れば破綻と言う流れだね。
文脈的には、元利は元々返済が滞る可能性が低いと言う暗黙の了解を書いていないだけの様に見えるけど？

>738 >739
例えば>673に対して無視している事実を指摘したのは私だけだよ？

>740
はいはい、日本語が苦手なようだから正確に言うと「感想や煽りに対して」黙っていただけだよ。
元金が大半である事実に反した情報に対しては、中立的に誤りを指摘し続けていただけ。

[744: 匿名さん]

新しくきた人が、省略された一文みたら反論するよ

[745: 匿名さん]

>736
【元金は金利上昇したら支払いが滞って破綻する可能性が元利より高い】
と主張してる人はいるよ。
これは事実だからね。
ただ
【元金は金利上昇したら即破綻する】
と主張してる人はいない。
君のように【〜ととれる】、と勝手に解釈を変えたりしなければ。

[746: 匿名さん]

>744
それはその通り。
だが新しく入るならせめて100〜200レス位読んでから参加して欲しいと思う。
強制ではないが全く流れわからずに突然入ってこられてもねぇ。

[747: 匿名さん]

誰かテンプレ作って。

全部じゃないけど必ず元金さんには勘違いから入る人がいるから。

[748: 匿名さん]

やたらとこだわる人がいるので、どうでも良いことだが調べてみた。
前スレ見ればいますね。あきらかに煽りで言ってる即破綻ちゃん。
そこからずっと戦ってる人がいればそう感じるんじゃない？

[749: 匿名さん]

＞743
673は煽り発言をした>668に対するカウンターですよね。
それに対してムキーってなって指摘するほうが変だと思いませんか？
無視している事実とやらを追求する前にそこが気になるのが普通の人です。
それに>673は間違ったことを言っていませんよ。

[750: 匿名さん]

>>749

保険にも色々有るんだから掛け金を積み立てて何かあったら保証される保険だけと比較するのはおかしい。

5年125%ルールは金利急騰時でも返済額を一定以下に留める事が出来るんだからその部分を保険と捉える表現は別に変じゃない。

ようは費用対効果で、生命保険は一定の年齢までに死なないと掛け金の数百万が全て無駄になるのに対して、元利の保険は数万円の保証料増分に対する効果に保険としてメリットを感じる人もいるって話。

[751: 匿名さん]

>749
他人の事だから推測だけど、それは更にたどると>665の
＞>663
＞それは誰も否定してないだろう。
＞元金にメリットが無いからと言って元利にメリットがあるとは言えない。あくまでも同等、保証料と自由度を除いたら。ってなだけ。

で、破綻に言及しないからじゃないの？
それに>673が間違えていないと主張するなら、元金は返済が滞ると破綻するとか、元利は保証料以外すべて有利という主張も、あえてメリットに言及していない>673よりよっぽど正しいことになるよ？

[752: 匿名さん]

なんかさ、自作自演で無理矢理盛り上げ演出してるぽくない？
さっきからアンカー飛びまくりで、元利派を装ったはずが元利否定したり、その逆だったり
書いてる本人がちゃんと理解してるか疑問な書き込みが散見されるんだけど。
みんな、ついていけてるの？

[753: 匿名さん]

＞694
＞697
に、良レスが、混じってる。
（他はループだから、置いといて）

減税期間中で、3000万以内なら、繰上無いのが、セオリーだけど
計算してみると、得になるパターンあるのかな？

[754: 匿名さん]

>>753

確か過去スレで元金VS元利で保証料と減税を含めて10年後の総返済額は元利が得との結果が出てる。

[755: 匿名さん]

金利より減税が多くても、元金は元利に比べて無駄に繰り上げしてるのと同じだからな。

[756: 匿名さん]

＞754
元利で毎月繰上のパターンと
年末の残高証明確定翌月の、年１回繰上
と
元金の比較を

保証料込み、減税込みで、10年間

Excelで試算すれば出るけど、
ちょっと面倒ですね。
気が向いたら、やってみようかと。

[757: 匿名さん]

私は4年前に0.875元利均等で借入、減税1.2％、金利が上がらない限り元本減らすと損する。
借入初期に元本の減りの遅い元利は現在の変動金利と相性がいいね。
ついでに自由度と破綻リスクが少し低いというオマケ付き。

[758: 匿名さん]

>>756

過去スレより

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29976/res/407

>361と似た条件で中央三井から借りようと思っているので計算してみました。
361では計算に入っていなかった返戻保証料の概算値を銀行の担当者に聞いて
計算に組み入れたのが大きな違いです。

借入条件は次の通りです。
- 借入 1810万円
- 金利 0.775%
- 返済期間 35年
- ボーナス払い無し
- 保証料一括払 元利均等\373,059、元金均等\296,225
- ローン返済開始は1月
- 一部繰上返済はせずに、10年後(121ヶ月目)に一括繰上返済する
- 金利は変わらないものとする

元利均等(返済額 \-49,218)
住宅ローン控除合計 \1,555,541
支払利息合計 \-1,225,218
保証料 \-373,059
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \153,156
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \68,920

元金均等(初月返済額 \-54,757)
住宅ローン控除合計 \1,525,571
支払利息合計 \-1,200,687
保証料 \-296,225
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \82,754
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \69,914

意外なことに差額はわずか\994です。
初期費用は若干かさみますが総支払額がこれぐらいの差であれば元利でも良いと思うのですが、
どうでしょう？

[759: 匿名さん]

>753
1000万円、35年ローン、0.775%、減税はフルに適用を前提に試算。

元金と元利の10年間の累計の返済差額は約26万円（259,200円）。
差額を1%複利で運用した場合、運用益約1.7万円。
差額分の減税額-ローン金利の減税メリット増加が2300円。（元金203,894、元利206,270）
10年目に元金と元利の差額分をまとめて返済。保証料戻り率100%でも戻りは4500円なので、元金の保証料との差額は3万5500円。

減税を考慮してもなお、1000万円あたり1.6万円の差がでました。（戻り100%なので元利優位の計算です）
かなり運用をうまくやらないと、保証料差額にも届かないという結論になります。
確か前スレにもそれ位の試算があったような気がします。

低金利過ぎて、元金と元利の毎月の支払いがほとんど変わらないので
1000万円借りても減税のメリットはほとんど無いということが分かります。

[760: 匿名さん]

>758
その保障額の戻りだけど固定金利2％のを使いまわしてるから実際はそうならないよ。

まぁ、あくまで概算ってことだね。

[761: 匿名さん]

減税に普通レベルの運用を含めても、元金が得。
結局結論は変わらなかった、と。
ただ、3000万円借りても5万円差なら、という人は居るだろうな

[762: 匿名さん]

>758
１８００万借入なんて、１０年完済金利手数料は減税で、ほぼ０円でしょうから参考にならず
引用するなら、皆様ありがちな、３０００万Overの、こちらでしょう・・

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/res/124-125

No.124 by 匿名さん　2013-09-22 08:12:03 なんとなく気になったので、計算してみました。間違ってたら、つっこみお願いします。

借入4000万35年当初10年固定1.25%
保証料＋10年間の返済額計
元利：1494万　10年後の残債3020万－差額143万を繰上＝繰上後残債2877万①　
元金：1637万　10年後の残債2847万②

10年後残債の差が①－②＝３０万
元利は、繰上143万があるので保証料の返金ありますが、数万円程度でしょうか？

そうすると、１０年間で同じ、1637万払っても、元金のほうが２０数万多く返済できる

という認識でＯＫ？
No.125 by 匿名さん　2013-09-22 08:39:05 >>124
計算は合ってます。
元利均等で浮いた分(143万円)を10年後に一気に繰り上げ返済するのであれば、10年間の返済額が同じであっても当然元利均等の方が総返済額は多いです。

何度も言われているけれど、あくまで毎月の返済額を同じ金額にすれば元利も元金も総返済額は変わりませんよ、という話ですから。

[763: 匿名さん]

>762
それは違うな。
1800万が3000万でも、減税を年末1％満額取れる人にとっては同じ。
満額取れない場合は、満額取れるまで元金と同額の支払いになるよう元利は繰上しなければ元利に不利になるのは当然の事なのに、例に挙げているのは1.25％で繰上なしと元利に不利な条件をわざわざ選んでいる。

元利に不利な条件であれば元金が有利と言いたいだけなら分かるけど。

[764: 匿名]

>763
>753>754に対する反証でしょ

[765: 匿名さん]

＞763
？、金利上がると不利？

[766: 匿名さん]

両方に困ったちゃんはいるけれど
元利に粘着質の自分は頭が良いと誤解している人がいて
自分のことは棚に上げて発言しているのが
元利で借りている自分でも気になるな。

[767: 匿名さん]

＞763
差額の143万繰上てますよ。

金利が低くなればなるほど、
元金との差はなくなってきますが。
（保証料も比例して下がれば、いいのに）

[768: 匿名さん]

>766
仕方ない面もある。
ここの議論って変動か固定か、と似た構図。
いま現実に得をしている変動(元金)と、将来金利が上がれば有利になる固定(元利)。
現時点で議論すれば、実際にメリットを享受している前者が有利に見える。
なにせ、金利は上がるかわからないし、上がっても効果が出るほどではないかも。
きちんと考えてあえて将来を取ると判断した人は冷静になれる。
でも、そうじゃない人はもう変えられないから先鋭的になる。
結果的に、分かってないとか、破綻とかイメージに頼る発言が増えるし、当然反論されるから熱くなる。
でも、よく見たら特定の人だけだったりする。

[769: 匿名さん]

>>768

全然違うよ。損得で言ったら金利が上がろうが上がるまいが保証料の数万円だけしかないんだから。

問題は保証料以外のメリットを必死に訴える元金さんがいること。そんなものは何もないのに。

[770: 匿名さん]

>769
その通り。
それだけ元金の人は保証料以外にメリットがあると勘違いして選択した人が多いのでしょう。
保証料が得だから元金にしたなんて後付け理由で、実際ほとんどいないと思われる。