元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[581: 匿名さん]

>574
今までは異常な金利上昇がなかったから金利が理由で破綻する人はいなかったが、7～8％みたいな想定外の上昇があれば普通に破綻者が出てくるだろ？
今は低金利だから差がないだけ。

[582: 匿名さん]

>578
低金利がずっと続く事が確定しているなら無駄でしょう
ただ何が起こるかわかりませんし、無駄とは言ってもたかが数万円ですからねぇ

[583: 匿名さん]

>581
まぁ可能性は否定しないが。。。

[584: 匿名さん]

>580
誇大な発言は鼻につきますよね

[585: 匿名さん]

>>582
たかだか数万円で済むかどうかは、何事もなく繰り上げ完済してみないとわからないけどね。この差額こそ確定していないという現実。

[586: 匿名さん]

たかが数万円は確定。

繰上げが出来ないような状況なら、仮に元金だったら返済が滞ってる状況。即ち破綻。

[587: 匿名]

たかが数万円でも金利が少しずつ上がると総支払い額の差が広がって行く。今のい金利が最後まで続くわけがない。出来るだけ続いてほしいが。

[588: 匿名さん]

総支払額は負担が同じなら元利でも元金でも変わりません。金利がどんなに上がっても変わりません。違いは保証りょの数万円だけです。

[589: 匿名さん]

>588
その結論の場合、どんなに金利があがっても元金との差は繰り上げないといけない。
125%の恩恵には預かれないので、保証料払い損。
保証料分損することは確定。破綻対策にはなるが、差額を繰り上げない場合は金利分更に損をする

[590: 匿名さん]

>570
>571
破綻というのは、「生活が成り立たなくなる事」という意味で使用してるんでしょ。
なので「返済が滞る」=「破綻」
とは一概に言えない。
返済が滞っても返済を待ってもらえて生活が成り立つケースもあるから。例えば奨学金など。

ただ「返済が滞れば即破綻」というのは確かに省略した表現で、
「返済が滞れば即破綻するので元金は即破綻する可能性が高い」
とでも表現すべき。

どっち選んでも変わらないというのは大前提だけどね。

[591: 匿名さん]

借入残高の多い、初期の元本返済を先送りしてるんだからね。

早く土地代（地価）＞残債に、しないと
先送りするほど、破綻しやすいと思うけど。

同じ3000万借入でも、
都内戸建てなら土地代の一部にしかならない借入と
地方の豪邸の建築費借入では毎年の償却額が違うしね

[592: 匿名さん]

>586
また出た。。。はいはい、あなたの場合は、それでいいよ。

[593: 匿名さん]

>588
定義があいまいですが、総支払額ではなく、総返済額が同じになるだけね。

総支払額＝総返済額（元本＋利息）＋保証料＋手数料など

[594: 匿名さん]

>592
あなたの場合はそれでいい？
元金の方が破綻する可能性が高いというのは皆同じですよ。
返済が滞れば破綻するのも皆同じです。

[595: 匿名さん]

>>590
うーん、なんか同じ文章中に矛盾してるところがあるようですが。。。
（「返済が滞れば即破綻する」って下で言っちゃってるし＾＾）


表現すべき文章としては、

　「返済が滞れば即破綻するので元金は即破綻する可能性が高い」

ではなく

　「元金は返済しなければならない額が多いので返済が滞る（≒破綻する）可能性が高い」

とした方が双方納得いくんじゃないかな？
返済滞れば元金だろうが元利だろうが同じことでしょ？


どっち選んでも変わらないという前提は同意ですね。

[596: 匿名さん]

>594の下２文で書かれていることはその通りだと思いますよ。

言いたかったのは、保証料の差が数万円で確定するということと元金が破綻するということは別の話でしょ？ってこと。
（もうちょっと丁寧に言うと、まったく同じ話ではないよね？ということ）

この>586さんは暗黙の前提条件が多すぎてわかりにくいわ。元金が破綻しなくたって、保証料の差が数万で納まらないケースだって考えられるよね。でも、586さんの返済条件（元利・元金が同じ返済能力で10～20年そこそこで完済？）を前提で考えるってんならそれでいいよっていう意味です。

[597: 匿名さん]

ほとんど用語解釈の相違になっているのであえて口を挟む必要は無いのかもしれないけど、

・保証料の差額は繰上をしなくても1000万あたり数万円(3000万三井住友銀行の例で13万)、繰上をすると差は縮まり3000万の10年後一括繰上げの場合で数千円～2万円程度との試算が出ている。
・元利で元金と同額の繰上が厳しい場合が挙げられているが、そのケースは同じ人が元金だと苦しくなっている非常事態なので、元金だと生活の質を落として対応するしか無いが、元利は返済自由度が高いため生活レベル維持のためにコストを掛けると言う選択肢もあると言うこと。
・破綻はあくまでも返済自由度の延長線上で、元金が破綻する場合でも元利なら助かる可能性が高くなると言うこと。

どちらの立場でも極論を述べる人がいるけど、

元金のメリットはちょっとだけ保証料が低い
元利のメリットは自由度が高くちょっとだけ破綻率が低い

これは計算式が示す結果なので、状況や個人の資産状況には左右されない。

[598: 匿名さん]

ここで言う破綻は返済を持続出来なくなって、家を手放さなくてはならない状況。競売や任意売却も含む。元利は利息を多く払う事によって、回避出来る可能性が有る。勿論、元金並の返済をすれば利息を多く払う必要もない。借り手が判断すればいい。

[599: 匿名さん]

元利はその返済方法（ならして額を押さえる）や5年125％ルールによって、金利急上昇時に返済額変動の緩和措置となり、約定返済額が滞ることを回避できるメリットがあることは大半の人が理解してる。

ただ問題なのは、その引き合いとして、元金はその仕組みがないがために、金利上昇時に支払いが滞って即破綻とか極端な例を真っ先に挙げる人がいること。

[600: 匿名さん]

>元利は返済自由度が高いため生活レベル維持のためにコストを掛けると言う選択肢もあると言うこと。
それコストをかけて後回しにしただけで、生活レベル維持できたわけじゃない。

[601: 匿名さん]

金利上昇は、世の中の景気、経済によるもの

ローン支払いに影響するぐらいの所得減少は、個人的なこと

別だよね。

あと、元金で返済してる方が、苦しくなった時、
元利に変更すれば、月々の返済減って、楽になるでしょ。

元利の方が、苦しくなったら、もう、手遅れと思います

[602: 匿名さん]

元金から元利にって変更できるの？

[603: 匿名]

変更できますよ！手数料いるが。

[604: 匿名さん]

>603
それって借り換えじゃないの？優遇はそのままなの？

[605: 匿名さん]

変更できるかどうかは金融機関による。
いざという時本当に変更できるかわからないので個人的には最初から元利でもいいとは思うが。

>601
所得減少と金利上昇は別であるが、同一人物に起こり得る事なので考慮しなければならないでしょ。

[606: 匿名さん]

>600
＞それコストをかけて後回しにしただけで、生活レベル維持できたわけじゃない。
必要なコストは後回しで支払うので、その時の生活レベルは維持できるよ？
金利は上がったら下がる可能性は高いし、上がりっぱなしだとしてもいずれ金利に合わせて収入増加の可能性が高くなるので、元金の人も生活レベル低下は一時的である可能性は高いし、元利なら生活レベルを維持し続けることの出来る可能性が高い。

その苦しいときに元金だと子供の教育費を削減したり、家族旅行をスキップして思い出が減ったり、最悪ローンを維持出来ずに家を手放したりする状況を、元利だと返済自由度が高いので一時的な厳しい状況を回避できる可能性がある。
その自由度と可能性を得る代償が、保証料差額の1000万あたり最大で数万円。

[607: 匿名さん]

>601
元利で苦しくなっている時は元金だととっくに厳しくなっている上に、元金から元利に借り変えせず条件変更できる金融機関は少なく、手数料や追加の保証料が必要になるので、元金のメリットがなくなるだけでなく当初から元利で借りていた場合よりコストがかかる状況もありうるよ。

[608: 匿名さん]

>599
破綻て極端な例でもないよ。
年間数万軒が競売行きになってるし、ギリギリ切り抜けてる家庭はその何倍もいるだろう。
支払額が倍とかになれば破綻は確実に増えるだろね。
1千万位の貯金があっても、何らかの理由で1年働けなくなったら直ぐに無くなるからね。

[609: 匿名さん]

>595
「当然返済が滞れば即破綻する」という表現は矛盾していないですよ。
上で説明した通りです。
ただ表現の仕方として
　「元金は返済しなければならない額が多いので返済が滞る（≒破綻する）可能性が高い」
のほうがいい、というのであればそれでもいいと思います。(私から見れば言ってることは同じなので。)

元々私が言いたかったのはそもそも
「元金は金利が上がったら即破綻するなんていう主張してる人は今のところ誰もいないよ」ってことですから。

[610: 匿名さん]

つまり、ギリギリ返済の変動金利のかたは、
返済方法がどうあれ、苦しくなったら、
詰んでるのでは？

返済方法の違いは関係ないと思います。

[611: 匿名さん]

>609
誰もいなけりゃ元金の人も目くじら立てないでしょうに。ま、ほとんどの人は関係ないんですが、時々ノイズが入る。

[612: 匿名さん]

>>608
で、そのうち元金はどれくらいいるっていうんだい？

[613: 匿名さん]

>609
矛盾はそこのことをいってるわけじゃないですよ(^_^;)

[614: 匿名さん]

でも、結局同じ経済環境の人で比較するわけだよね。としたら破綻するかどうかなんて微々たる差だよね。
あっ、これみんなが言ってることか。

[615: 匿名さん]

この低金利下では、差異は全く無いと言っても差し支えない気がしますね。

借入3000万までの当初10年なんて、マイナス金利だし。

[616: 匿名さん]

>610
関係ないと言うことは無い。
関係ない人が多い、と言う主張なら同意する。

>614
破綻と言うレベルなら微々たる差だろうね。
元金でも破綻する可能性は低く、元利でも破綻する可能性は0ではない。
ただし、元利なら元金が破綻する状況を回避できる可能性はあるが、元金が元利なら破綻する状況を回避できる可能性は無いし、元金なら生活レベルを落とす必要があるケースでも、元利なら生活レベルを維持できる可能性は高い。

>615
この低金利での金利上昇リスクに対するヘッジの話なので、差異は全くないとは言えない。
その程度の差異なら問題ない人が多い、と言う主張なら同意する。

元金のメリットはちょっとだけ保証料が低い
元利のメリットは自由度が高くちょっとだけ破綻率が低い

これは計算式が示す結果なので、状況や個人の資産状況には左右されない。
個人の判断については尊重するが、不正確な情報は訂正すべきと考える。

[617: 匿名さん]

>606
>金利は上がったら下がる可能性は高いし、
>上がりっぱなしだとしてもいずれ金利に合わせて収入増加の可能性が高くなるので、
＞元金の人も生活レベル低下は一時的である可能性は高いし、
＞元利なら生活レベルを維持し続けることの出来る可能性が高い。

あなたの説だと金利が上がれば収入も増えるということですし(かなり甘い考えですが)
金利がすぐ上がって、すぐ下がり、尚且つ貯金が全然無いという
限定条件下で生活レベルが維持できるというお話をされても、
確かにメリットかもしれませんがそんなもの無いも同然ですね。

[618: 匿名さん]

>616
＞元金が元利なら破綻する状況を回避できる可能性は無いし
無いも同然の可能性だけど全く無くはない、選択を誤らなければ確かに０だけど
なにもしないという選択をすれば総支払額が増えるのだから当然ある。
超能力でも持っていて必ず選択ミスしないというのでもなければね。

そもそも元金のメリットである「そのままだと総支払いが元利より少なく済む」
「そのまま放っておけば余計な金利を払わなくて済む」を打ち消すために
元利は自由度をメリットといいながら繰上げを強制されるのに違和感を感じる。

[619: 匿名さん]

>617
政策金利が上昇すると言うことは、景気が理想以上に拡大している状況を抑えると言うことなので、景気が理想に近づくか理想を下回れば政策金利は下がる可能性が非常に高いし、金利が上がりっぱなしと言う状況であれば、業種によりタイミングは異なっても収入が増える可能性は十分にあると考える。
少なくとも、逆の可能性よりは間違いなく高いね。
資産状況は個人によるので他人には分からないが、約定返済額は計算式で導き出されるので、同じ人が元金にするか元利にするか比較した場合は、数式で可能性の比較は可能であり、どのような状況であろうとも元利は確実に元金より破綻の確率は低い。
元金でも破綻確率は低い、と言う主張であれば情勢や個人の資産状況にも拠るので、反論しないが。

>618
同じ人が元金にするか元利にするかと言う比較なので、可能性として元利が破綻し元金なら助かると言う状況は全くありえない。
変動金利で借りている以上は金利変動リスクがあるので、現状の金利では3000万円でわずか月1万に満たない程度の金額を繰上げているだけの元金が、金利変動リスクに対して十分ヘッジ出来ていると判断した場合は、多少元利の方が手間が多くなるけど、例え元金であろうとも計画的定期的に繰上げ返済したほうが良いと思うし、その場合は繰上げる金額が異なるだけ。
個人的には、変動金利で借りていると言う人は銀行審査に通っており、一般に銀行審査は4％で査定しているといわれているので、多くの人は固定3％との差額程度は繰上が可能なはず。
毎月が面倒なら年1～2回でも大差は無いので、計画的継続的に固定3％との差額以上繰上げることをお勧めする。

[620: 匿名さん]

>613
どうしてもそこ指摘したいのなら尚更どの文とどの文矛盾だと感じるか明記すべき。
ただ単に矛盾してるとだけ言われてもどうしようもないのですが、、、　

[621: 匿名さん]

>609
言葉遊びはどうでも良いよ。
あなたの言うとおり破綻対策として、全くではないが大差はない。
なのに元金は○○だから即破綻と言う。
金利が上がらなければそんなことは起こらないんだから同じ意味でしょ。
もし、文脈を勝手に推測するのはダメと言うなら、元利だって支払い滞ったら破綻だよと率先して指摘すれば良いじゃん

[622: 匿名さん]

破綻とは住宅ローンが破綻する事

返済を継続出来ない状況。通常三ヶ月の滞納。
本来、ローン返済が継続出来そうに無いならば早々にマイホームは諦めて任意売却を行えばいいのだけれど、住宅ローン返済のために借金したり、見て見ぬふりでほおって置くと差し押さえられる。世の中にはそういう人たちが沢山いる。
（元金の人でヤバければ元利に変えればいいとの意見も有ったけどこのような状況ではおそらく審査は通らないのでは？）

おそらくこの人たちは最初から無理な借り入れをしていた人は銀行審査に落ちてフラットで借りているような人以外そんなにいないんじゃないかと思う。

ようするに借り入れ時と自分の信用度が変化した事により破綻したのだと思う。破綻するまでは住宅ローンを再優先に生活費を切り詰め、子供の教育費を切り詰め、貯金を切り崩し、遊興を一切行わずに頑張ったかもしれない。でも払い続ける事が出来なくなって破綻。

低金利がずっと続いているにも関わらず必ずこういう人は何％かの割合で存在する。金利低いという事は不況だから多いのかもしれない。金利が上がれば景気が良くなるから大丈夫という話も有る。間違いじゃないと思う。

この好不況、急激な経済状況の変化が起きた際、基準金利は目まぐるしく変化する可能性が有る。
急騰する事も有るかもしれない。逆に一気に下ることもあるかもしれない。金利だけじゃない。自分（もしくはその家族）の置かれている環境、健康、会社、災害、不測の事態は上げればキリが無い。

このような激しい変化に自分の所得が同じように付いていくとは限らない。景気が良くなって金利上昇と同じスピードで所得が上がるとは限らない。不況になって金利が下がるより先に所得が下がるかもしれない。失業や健康を損なって一時的に所得が下がる可能性も有る。（いずれ回復する可能性）

で、この外部環境の変化が起きた際、

１．貯蓄を切り崩す（もしくは貯蓄用資金を減らす）
２．生活水準を下げる（食費遊興費教育費）

の２点で対処するわけなんだけど、元利の場合だけもう一つ対処方法が有る。

３．利息を払って返済を一時的に先延ばしする事により１もしくは２をそのまま（もしくは軽減）に出来る。

この３が有るか無いかが元金と元利の違い。１，２の延長線上に破綻が有るのだけれど、その一線を超える値が元金の方が低い。

破綻するかしないかの極端な例がクローズアップされるけど破綻に行くまでのプロセスに違いが有るって事。
で、このプロセスの違いが自由度と言われている部分。で、この部分に掛かるお金が保証料の差額。

[623: 匿名]

変動金利は元金均等と元利均等は金利上昇したら総支払い額は結構差がでますね。元金均等で金利上昇に耐えれる経済力あるんだったら元金均等でいいんじゃない？繰り上げ返済のやり方で元金均等か元利均等のどちらか好きな方が選んだらいいとおもう。

[624: 匿名さん]

>621
>元利だって支払い滞ったら破綻だよと率先して指摘すれば良いじゃん

そこ否定している人いないからあえて言わないだけでしょ?
破綻する可能性は元金のほうが高いと言うと反論する人がいるので何度も言われるのでしょう。
しかも>609に至っては表現の仕方について相手方の主張受け入れてるじゃん。
それでいて一体何が不満なのか。

[625: 匿名さん]

>623
もちろん元金均等でもいいと思う。
ただ今現在経済力あるからと言って将来あるとは限らないので、より破綻の可能性の低い元利でもいいと思う。
数万円差ですから。

[626: 匿名さん]

>611
金利上昇したら元金は即破綻するなんて主張してる人なんていないのに、元金派はそれに憤っているから？？？なんだよね。
ちなみに金利上昇したら元金は即破綻するなんて主張してるレスどれ？
元金の憤りのレスは沢山あるのだが。

[627: 匿名]

金利上昇局面でも元金均等返済に耐えれる経済力あれば変動金利と元金均等は相性いいですよ！

[628: 匿名さん]

同じ人が元金が元利かを比較するスレであることをお忘れなく。

[629: 匿名さん]

>変動金利は元金均等と元利均等は金利上昇したら総支払い額は結構差がでますね

出ません。

>元金均等で金利上昇に耐えれる経済力あるんだったら元金均等でいいんじゃない？

構いませんが元利均等+繰上げと保証料の差以外金銭的な差は一切有りません。

>金利上昇局面でも元金均等返済に耐えれる経済力あれば変動金利と元金均等は相性いいですよ！

変動金利と元利均等+繰上げと比較して相性も含めて保証料以外で差は一切有りません。

[630: 匿名]

結局元金と同額返済の話しがでるなー
断続的てきに出来るかた元利均等へどうぞー