元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[551: 匿名さん]

>>548
その通り。
金があって破綻する可能性低いから元金選んで保証料数万円とってもいいし、
金があって保証料数万円気にならないから元利選んで破綻率僅かでも下げるのもいい。

金利上昇した時に金ある奴はどっちでもいい。

[552: 匿名さん]

>550
例えば突然金利が上昇してしまって返済方法変更間に合わないケースってあるのでしょうか?

あるとすれば最初から元利の方が安全度は高そうですが、ただ変更手数料無料だったりする場合は充分選択肢に入ると思います。

[553: 匿名さん]

>548
保証料下げられるメリットも資産によって変わるしね。
資産あれば数万円差なんて影響無いだろうけど、数万円差が負担に感じる人も中にはいるでしょう。
仰る通り資産有る無しに関わらずどちらが有利だとは言えません。

[554: 匿名さん]

＞550
短期金利の上昇なんて、かなりの大ニュースだし
それなりに、マーケットのコンセンサス得てからでしょう。

それも、数ヵ月先に0.25%上昇とか
2006年頃とか参考になるのかな？

同じ金利、同じ期間、月々の返済額の差も誤差程度
125%とか5年先送りは、この低金利下では
ただの飾り

金融機関の手数料収入を増やすだけと思いますよ。

日本の家計は、海外なんかより、ずっと賢いと思います。
米のサブプライムのようなことは起きないと思うし、
みなさん、しれっと、繰上返済すると思いますよ。

[555: 匿名さん]

元金は、元利と比べて保証料が安いってメリットだけだけど、それでも選ぶ価値は充分あるよ。

[556: 匿名さん]

>553
そうだよね
余裕がある人は、たかが数万円でも更にお徳になる方を選ぶこともできるし、たかが数万円だから更にリスクを下げる方も選べる

[557: 匿名さん]

>554
そりゃこの低金利なら１２５％ルール意味ないですよ。
金利上昇した場合に破綻せずに済むかもしれないってことだから。

最初に元金で返して金利上昇したら元利ってのも一つの選択肢としてはいいかもしれませんが、私なら安全重視のため最初から元利選びますね。数万円差なら。
2006年がそうだから次回もそうだとは限らないし、そもそも2006年は急上昇してないですしね。

[558: 匿名さん]

10年以上のローン組んでる人は余裕があるとは言えないから元利だな。

[559: 匿名さん]

結局これ>556

[560: 契約済みさん]

125% ５年ルールは、返済額（元金分＋利息分の和）が大きく変わらないだけ。
金利が上がれば、利息分が増えるので、元金分がへる。
初期に金利があがれば、返済額＞金利分もありえ、この場合、残高はぜんぜん減らない。
なお、最終日には、１２５％ルールで払えなかった分も一度に返さなければいけない。

[561: 契約済みさん]

560です
返済額＜金利分
でした。

[562: 匿名さん]

>560
その通り。
そのお陰で破綻を防げる可能性が元金より高い。

[563: 匿名]

自分は元金均等で返済してます。１９９５年は店頭表示が３%だったので今現在優遇ｰ１.６ですので金利が上がっても１.４%位かなと想定しています。変動金利に借り換えて二年たちましたが、繰り上げ返済もしていますので二年後に上記の金利になっても借り換えた当初の返済額をしたまわります。ここでよく出てくる金利上昇で元金均等は即破綻はりかいできません。０金利政策が解除が遅くなればなるほど返済回数が進んでいますので金利上昇で返済額が増えても怖くないんだけど。

[564: 匿名さん]

>>563
即破綻論者は時々出てきますが、はっきり言ってただの煽りです。スルーしましょう。
極論ではありますが、ローン返済計画の破綻（≠破産）の可能性としては、元利の方がわずかに下げられるというのがここのスレでの結論ですね。

[565: 匿名さん]

>563
>564
このスレで即破綻論者なんていた？
見たこと無いけど。
元金より元利の方が破綻する可能性が低いという人はいるけれども。
大きく勘違いしてますよ。

[566: 匿名さん]

金利上がったら即破綻じゃなく
支払い滞ったら即破綻な
意味が全然違うからスレ見直した方がいい

金利上がったら即破綻とは誰も言っていない

[567: 匿名さん]

>566
元利だと支払い滞っても即破綻しないの？

[568: 匿名さん]

元利だと金利上がっても返済額が5年間増えないし、5年後でも125%しか増えないからそれが払えるなら支払いは滞らないって話。

元金だと、例えば金利が4%5%になると、返済額が2倍3倍になるから支払いが滞って破綻する人と中にはいるんじゃない？て話。

どちらも滞ったら競売です。

[569: 匿名さん]

じゃあ元金は支払い滞ったら即破綻って意味無い意見だよね

[570: 匿名さん]

>569
その通り。

そもそも「破綻」は辞書の意味としては「行き詰まること」ってことだよね。ってことは「返済が滞る」＝「破綻」。元利だろうが元金だろうが関係ない。滞るかどうかなんて人によるので議論しても意味はないが、まぁ可能性で見たら、約定返済額の多い元金の方が大きくなるってことを言いたいんだろうね。

[571: 匿名さん]

>570
>566の人の金利が上がれば即破綻じゃない、支払いが滞れば即破綻ってのは、無意味な発言ってことね。
そんなの当たり前じゃんと思ってたから不思議だった。

[572: 匿名さん]

まぁ、元利の人は「破綻」という言葉を軽く使いすぎ。元金の人は「破綻」という言葉を重く捉えすぎ。なのかな。自分も含めて（笑）

[573: 匿名さん]

あと前にリスクの話題のなかで、元金は支払い滞ったら即破綻だからな、といった人がいたけど、誰も指摘しないのも不思議だった。

[574: 匿名さん]

>572
そうだね
破綻なんて、倒産失業か、事故病気か以外では、ほとんど有り得ないのに、真剣に議論してるもんね。
言っている本人たちですら、本当は破綻するなんて思っていないかも

[575: 匿名さん]

だから破綻の可能性は低いと元利の人達も言っている。
破綻がしっくりこないなら、
元金の方がローンを払えなくなる可能性が高い、
でもいいと思うよ。

[576: 匿名さん]

>570>574
その通り。
元利派はずっとそう主張してたじゃん。
総支払額も破綻率も何もかもほぼ変わらないって。
ただあえて言うのであれば、
元金の方が総支払額(保証料の差)がほんの少しだけ低い、
元利の方が破綻率(完済出来なくなる可能性)がほんの少しだけ低いだけだって。
どちらもほぼ差は無いんだよ。

[577: 匿名さん]

あと、じゆうどね。

[578: 匿名さん]

金利が低くなれば成る程、元金と元利の差がなくなるのに、
保証料がそのままだから、余計に、無駄に思えますね。

[579: 匿名]

>578
金利上がると保証料も上がるよ

[580: 匿名さん]

>576
大半の人は分かっていると思う
ただ、｢元金は｣支払い滞ったら即破綻という、誇大な発言してた人もいたよねってこと
滞ったら元利でも破綻じゃん。
滞り難いのはその通りだけど、元金が圧倒的に不利かのように書く元利さんも稀にいるよって

[581: 匿名さん]

>574
今までは異常な金利上昇がなかったから金利が理由で破綻する人はいなかったが、7～8％みたいな想定外の上昇があれば普通に破綻者が出てくるだろ？
今は低金利だから差がないだけ。

[582: 匿名さん]

>578
低金利がずっと続く事が確定しているなら無駄でしょう
ただ何が起こるかわかりませんし、無駄とは言ってもたかが数万円ですからねぇ

[583: 匿名さん]

>581
まぁ可能性は否定しないが。。。

[584: 匿名さん]

>580
誇大な発言は鼻につきますよね

[585: 匿名さん]

>>582
たかだか数万円で済むかどうかは、何事もなく繰り上げ完済してみないとわからないけどね。この差額こそ確定していないという現実。

[586: 匿名さん]

たかが数万円は確定。

繰上げが出来ないような状況なら、仮に元金だったら返済が滞ってる状況。即ち破綻。

[587: 匿名]

たかが数万円でも金利が少しずつ上がると総支払い額の差が広がって行く。今のい金利が最後まで続くわけがない。出来るだけ続いてほしいが。

[588: 匿名さん]

総支払額は負担が同じなら元利でも元金でも変わりません。金利がどんなに上がっても変わりません。違いは保証りょの数万円だけです。

[589: 匿名さん]

>588
その結論の場合、どんなに金利があがっても元金との差は繰り上げないといけない。
125%の恩恵には預かれないので、保証料払い損。
保証料分損することは確定。破綻対策にはなるが、差額を繰り上げない場合は金利分更に損をする

[590: 匿名さん]

>570
>571
破綻というのは、「生活が成り立たなくなる事」という意味で使用してるんでしょ。
なので「返済が滞る」=「破綻」
とは一概に言えない。
返済が滞っても返済を待ってもらえて生活が成り立つケースもあるから。例えば奨学金など。

ただ「返済が滞れば即破綻」というのは確かに省略した表現で、
「返済が滞れば即破綻するので元金は即破綻する可能性が高い」
とでも表現すべき。

どっち選んでも変わらないというのは大前提だけどね。

[591: 匿名さん]

借入残高の多い、初期の元本返済を先送りしてるんだからね。

早く土地代（地価）＞残債に、しないと
先送りするほど、破綻しやすいと思うけど。

同じ3000万借入でも、
都内戸建てなら土地代の一部にしかならない借入と
地方の豪邸の建築費借入では毎年の償却額が違うしね

[592: 匿名さん]

>586
また出た。。。はいはい、あなたの場合は、それでいいよ。

[593: 匿名さん]

>588
定義があいまいですが、総支払額ではなく、総返済額が同じになるだけね。

総支払額＝総返済額（元本＋利息）＋保証料＋手数料など

[594: 匿名さん]

>592
あなたの場合はそれでいい？
元金の方が破綻する可能性が高いというのは皆同じですよ。
返済が滞れば破綻するのも皆同じです。

[595: 匿名さん]

>>590
うーん、なんか同じ文章中に矛盾してるところがあるようですが。。。
（「返済が滞れば即破綻する」って下で言っちゃってるし＾＾）


表現すべき文章としては、

　「返済が滞れば即破綻するので元金は即破綻する可能性が高い」

ではなく

　「元金は返済しなければならない額が多いので返済が滞る（≒破綻する）可能性が高い」

とした方が双方納得いくんじゃないかな？
返済滞れば元金だろうが元利だろうが同じことでしょ？


どっち選んでも変わらないという前提は同意ですね。

[596: 匿名さん]

>594の下２文で書かれていることはその通りだと思いますよ。

言いたかったのは、保証料の差が数万円で確定するということと元金が破綻するということは別の話でしょ？ってこと。
（もうちょっと丁寧に言うと、まったく同じ話ではないよね？ということ）

この>586さんは暗黙の前提条件が多すぎてわかりにくいわ。元金が破綻しなくたって、保証料の差が数万で納まらないケースだって考えられるよね。でも、586さんの返済条件（元利・元金が同じ返済能力で10～20年そこそこで完済？）を前提で考えるってんならそれでいいよっていう意味です。

[597: 匿名さん]

ほとんど用語解釈の相違になっているのであえて口を挟む必要は無いのかもしれないけど、

・保証料の差額は繰上をしなくても1000万あたり数万円(3000万三井住友銀行の例で13万)、繰上をすると差は縮まり3000万の10年後一括繰上げの場合で数千円～2万円程度との試算が出ている。
・元利で元金と同額の繰上が厳しい場合が挙げられているが、そのケースは同じ人が元金だと苦しくなっている非常事態なので、元金だと生活の質を落として対応するしか無いが、元利は返済自由度が高いため生活レベル維持のためにコストを掛けると言う選択肢もあると言うこと。
・破綻はあくまでも返済自由度の延長線上で、元金が破綻する場合でも元利なら助かる可能性が高くなると言うこと。

どちらの立場でも極論を述べる人がいるけど、

元金のメリットはちょっとだけ保証料が低い
元利のメリットは自由度が高くちょっとだけ破綻率が低い

これは計算式が示す結果なので、状況や個人の資産状況には左右されない。

[598: 匿名さん]

ここで言う破綻は返済を持続出来なくなって、家を手放さなくてはならない状況。競売や任意売却も含む。元利は利息を多く払う事によって、回避出来る可能性が有る。勿論、元金並の返済をすれば利息を多く払う必要もない。借り手が判断すればいい。

[599: 匿名さん]

元利はその返済方法（ならして額を押さえる）や5年125％ルールによって、金利急上昇時に返済額変動の緩和措置となり、約定返済額が滞ることを回避できるメリットがあることは大半の人が理解してる。

ただ問題なのは、その引き合いとして、元金はその仕組みがないがために、金利上昇時に支払いが滞って即破綻とか極端な例を真っ先に挙げる人がいること。

[600: 匿名さん]

>元利は返済自由度が高いため生活レベル維持のためにコストを掛けると言う選択肢もあると言うこと。
それコストをかけて後回しにしただけで、生活レベル維持できたわけじゃない。