元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[381: 匿名さん]

>378
あくまでも>376のケースなら19.6万円でも問題なく支払える人が、元金を選ぶか元利を選ぶかでしょ？
しかも差額はアクシデントがない限り基本的に繰り上げる前提で。
つまり差がいくらであれ関係ない
差が大きいから気になる人なんて人は元金を｢選べない｣であって、仕組みの話ではない

あとは、バブルの頃、高金利なのに先高感から固定で借りる人は凄い多かった
バブル崩壊後、変動に借り換えれば支払え大幅ダウン特集が流行ったくらいに
高金利になったらなったで、ヘッジするかどうかの悩みは結局減らない

お勧めについては、差が無さすぎて結論なんか出ないので議論してもムダと思う

[382: 匿名さん]

>380
おっしゃる通り、ほんのわずかは保証料にもつけるべきでした
破綻と自由度を繋げる繋げないはどっちでも変わらないので、他意はなかったし修正を受け入れます

[383: 匿名さん]

ちなみに元金はメリットたった一個にデメリット二個
元利はメリット二個にデメリット二個なので元利有利に書いたつもりだった

[384: 匿名さん]

実際元金と元利の仕組みとメリットデメリットを完全に理解した上で元金をあえて選ぶ人はいないんじゃないの？

元金選んでる人は明らかに勘違いから。

[385: 匿名さん]

元金の勘違い

1.初回に支払う保証料の差がそのまま元金のが得だと勘違い
↓
繰上げ後の返金分を考慮してなかった

2.少しづつ返済額が減っていく事が安心感につながると勘違い
↓
元利で返済額軽減繰上げでも同じ効果

3.そもそも元金で借りた方が支払う利息を低く抑えられると勘違い
↓
元利は返済額を元金に合わせれば総返済額は一緒

4.5年125%ルールはデメリットだと勘違い
↓
書籍などで未払利息などの不安を煽る記事を読んで中身をよく精査しなかった。

結果的に元金のメリットはわずかに保証料が得なだけ。

あと、的外れな発言としてよくあるのが

1.元金で借りれるのは余裕が有るからで元利の人はどうせギリギリだ
↓
それ元金と元利の比較になんの関係も有りませんが？

2.繰上げは家計に余裕が有る時しかしないもの
↓
え、大丈夫？常に金利上昇リスクにさらされる変動は最低限の繰上げ（もしくはそのための貯蓄）は必須ですよ。

3.元金と元利の比較に繰上げを入れるのはおかしい
↓
入れない方がおかしい。住宅ローンに回せる資金は元利だろうが元金だろうが一緒。元利は返済額が低い分、繰上げに回せるお金が増える。

一定期間を置いて必ず勘違いした元金さんが現れるのでこれテンプレに使うといいよ。

[386: 匿名さん]

＞381
おっしゃる通りと思います。

同じ期間同じ金利なら、支払い方法の違いに差は無い

唯一違うのが保証料の差程度ですね。

金利を0%で試算すると、
元利も、月々均等に、元本が減りますよね。
（つまり元金均等返済）
返済額も同じ、違うのは、保証料の差のみ
（そもそも、保証料に差を付けることが無意味になる）

これだけの、低金利（実質0金利）ですから、
保証料の差はもっと小さくなっても不思議は無い気がします。
（無駄な保証料を払う必用性は無いと思います）

[387: 匿名さん]

>>384
また出た。この元利崇拝の決めつけさんｗ
人・条件によって様々だってことはとっくに結論出てるのに何でこうも元金の人をあおりたがるのかね？
そんなに元金が憎いの？元金は何か恨まれるようなことをしたの？

[388: 匿名さん]

>>387

元金と元利のメリット・デメリットを承知の上で元金を選んでる人、もしくは当初は勘違いが有ったかもしれないけど本来の元金と元利の違いが理解出来た人には関係無いですね。

問題は未だに保証料以外の元金のメリットを主張し続ける人たち。

[389: 匿名さん]

>>385
一応、元金で借りる判断をした立場から言わせてもらうが、

＞1.初回に支払う保証料の差がそのまま元金のが得だと勘違い
＞↓
＞繰上げ後の返金分を考慮してなかった
　↓
　繰上げ返金があっても元金の方が有利だったので選んだ。

＞2.少しづつ返済額が減っていく事が安心感につながると勘違い
＞↓
＞元利で返済額軽減繰上げでも同じ効果
　↓
　結局、元金でも必要に応じて繰上げは行うが、わざわざ自分で繰上げしなくてもいい手間を選んだ。
　（自動繰上げとか採用しても結局元金と同じことになるだけ）

＞3.そもそも元金で借りた方が支払う利息を低く抑えられると勘違い
＞↓
＞元利は返済額を元金に合わせれば総返済額は一緒
　↓
　合わせれば同じになるだけであって逆転はしない。だったらデフォで低く抑えられる方を選んだ。

＞4.5年125%ルールはデメリットだと勘違い
＞↓
＞書籍などで未払利息などの不安を煽る記事を読んで中身をよく精査しなかった。
　↓
　自分の返済プランでは別にメリットを感じなかったので選ばなかった。デメリットとも考えてはいなかった。


あとこのスレでよく出てくる自由度には魅力を感じなかったので。ローンに縛られての生活を選んだ。勘違いなどしてないつもりですがね～。

[390: 匿名さん]

＞359
元利で借りてても、そこまで金利があがったら
すぐに元金並みに対策をしてなにかを犠牲にして返済しないと
利子も返却できずに問題がもっと大きくなり大変なことになりますよ。
なにも犠牲にせずに5年後、10年後の俺がなんとかしてくれると
見てみないふりをするキリギリスさんでもなければね。
自由に返済できるといっても
実際は返済をしないと追い詰められるだけなので
普通の脳みそをもってたら元利で借りてるからって大丈夫って考えが異常

>360
それ元利だからといって月々数万円の差ではなにも変わりません。
普通の人は数年はなんとかできる貯金があるでしょうし
元利と元金の差では、せいぜい破綻が1ヶ月先延ばしされるとかその程度

私も元利で借りていますが
元利は破綻を回避する能力も０ではないと思うけど、ほとんど無いようなものだと思っています。
元利のメリットは自由度ではなく、家計簿がつけやすいとかその程度だと思うよ。
今は減税もあるし、それで十分なんだけどね。

[391: 匿名さん]

だから元利も元金も差はないって言われてる。
俺tueeeしたい元金さんだけが叩かれてるだけだよ。

[392: 匿名さん]

そぼくな疑問

金利５％になったらどうするの？っていう元利さん。
５％になることを想定し恐れてているなら、どうして固定で借りないの？
元利と元金の差なんて馬鹿らしくなるくらいの安心感が得られますよ。
そうならない、もしくは数年は上がらないからその間に元本を大きく減らせる。
あるいは、なってもなんとかなる資金がある。
こいうった理由もなく、ギャンブルで変動で借りたのですか？

[393: 購入検討中さん]

>>390

金利が急騰してそのままならその通りですが、
金利は上がったり下がったり。
過去の例からすると急騰後は大きく下がるケースが多いようです。

瞬間最大風速を回避出来る意義は大きいと思います。

[394: 匿名さん]

>387
「僕の考えた最強の返済方法」が常に最強じゃないと許せない
困ったちゃんだからです。

[395: 匿名さん]

すごく疑問なんだが>391みたいな批判する人は>384とかは見えないんだろうか？

[396: 購入検討中さん]

>>392

固定はコストが掛かり過ぎる。変動でルール適用は保障料の差額数千円。殆どタダみたいな金額。

だったら、変動で借りて返済額軽減で繰上げて元本減らした方がより安全との判断。ただ、万が一の事も有るのでルールは必要だと思う。

でも、保証料数万円得したい、ルールはあまり意味が無いからと元金を選ぶ人もいてもいいと思う。価値観の違い。

[397: 販売関係者さん]

元販売者です。
元利も元金も大きな差はないですが、保証料の違いが数万と、最終返済額が数万違いが出ます（元金の方が少しですが少ないです）
繰り上げ返済をしても、最初の方にかかる保証料が高いので（繰り上げ返済を繰り返しても返還される保証料は少ないです）、初めに保証料は安く抑えれたほうが料金的には安いです
数万でも安くしたい、ローン返済額は生活費の中で大した割合を占めていないという人は元金の方でいいと思います
銀行は嫌がりますが・・・
元利は金利の急上昇などでも対応できるところが保証でしょう（その分返済期間がのびて、退職後も返済ということもありえますが）
また、審査の通りやすさなどに少しですが違いがあるので、審査が通りやすいように元利を勧めることもあります
ローンを組むと生活がギリギリの人は上記の理由から元利を勧めることが多いです（ローンを組む多くの人がギリギリのひとです）

どちらにせよ、１０００万以上借りて、数万の差ですのでお好みでいいのではないでしょうか

[398: 匿名さん]

>>396
保証料の差額は数万円ですね。
下の方の段落の値が正です。

[399: 購入検討中さん]

販売員って、元金で借りた方が利息分も得だって言ってた気がする。

販売員は売れればいいからあまりローンに詳しく無いのかな？それとも都合が悪いから知ってて黙ってるのかな。

[400: 匿名さん]

インフレ2％が恒常的に継続する経済情勢になれば、政策金利も2％になっているだろうし、変動金利は基本3％程度で一時的に5％いく可能性は0ではないだろうね。
でもそれが何時頃に起きるか、常識的に考えてその前には消費税10％は確実、経済対策や金融緩和もなくなっているはずだから、最短でも10年近くは掛かることが予想される。
リスクに備えるため最悪のケースを見越して85ヶ月目に2％、97ヶ月目に3％、109ヶ月目に4％、121ヶ月目に金利5％、後は毎年1％ずつ下がって133ヶ月目に4％、145ヶ月目以降は3％になったと仮定しよう。
例として3000万円35年今年10月実行、超長期固定は金利の最も安いフラットで最安値に近い1.8％、変動は元金と元利の初期0.775％、フラットは繰上が100万からだし団信も無い上安心感を買っている事から繰上げ無し、変動は約定返済額が固定3％の約定返済額より低い場合は固定3％との差額を毎月軽減で繰上げ、固定3％を上回っている時は約定返済額のままとする。

フラット
　総返済額：40,457,513　減税還付：2,695,410　最大返済：96,327
元利
　総返済額：39,975,058　減税還付：2,460,560　最大返済：115,455(変化なし)
元金
　総返済額：39,494,820　減税還付：2,460,242　最大返済：144,047(121ヶ月目)

一般的に銀行の審査金利は4％と言われているので、多くの人は固定3％との差額程度なら繰上が可能と考えれば、金利上昇リスクには対応できるが収入減リスクには無防備なフラットで借りる意味は、個人的には全く感じられない。
元金と元利の比較では最大3万近く返済額が上がるだけでなく、39ヶ月元利の返済額を上回る月がある。
元利より1万以上多く支払う月でも26ヶ月あるので、4％の査定金利でぎりぎりだった人は苦しいかもね。

まぁ、残債の多い返済初期にきちんと繰上してあれば元金でもそれほど急激な上昇は無いので、この程度なら許容範囲と言う人も多いだろうし、誤差の範囲と言えないことも無い。

[401: 匿名さん]

おっと、誤差の範疇だけどちょっとだけ計算間違いがあった。
元金
　総返済額：39,494,820　減税還付：2,460,242　最大返済：144,047(121ヶ月目)
→総返済額：39,510,927　減税還付：2,460,242　最大返済：144,047(121ヶ月目)

ついでだから元金にしたら繰上げはいらないと言う人向けに、元金が繰上げなかった場合
元金(繰上げなし)
　総返済額：41,592,759　減税還付：2,599,996　最大返済：160,714(121ヶ月目)

流石に結構差が大きいね。

[402: 匿名さん]

>395
>384の妄想のような発言を見ると
見えるとなにが変わるのか教えてください。
そもそも当たり前のことを言われると批判されてると感じるのは
あなたに思い当たることがあるからですよ。

[403: 匿名さん]

元利側は、別に都合がいい解釈とかしてないと思うんだけど。
単純に事実を述べているだけ。

一部(一人？)の元金さんが
その事実を認めたがらないだけに見えるんだけど。

[404: 匿名さん]

>>389
あなたのような理由で元金を選んでる人を批判している人はほぼいないし、勘違いしているともはなから思っていませんよ。

元金のメリットはちょっとだけ保証料が低い
元利のメリットは自由度が高くちょっとだけ破綻率が低い

これを否定しようとしている元金さんは勘違いしていると思いますが。

[405: 匿名]

勘違いしている元金がいるという勘違い

[406: 匿名さん]

意固地になってる元金はいるじゃんw

[407: 匿名]

単純な答え！ローン残高が少ないほど利息は少ない。

[408: 匿名さん]

元金のメリットはちょっとだけ保証料が低い
元利のメリットはちょっとだけ自由度が高く破綻率が低い

これに噛みつく元金さんが、ことごとく論破されてるだけ。
理解できている人は元金も元利も納得してる。

[409: 匿名さん]

>>403
　そっくりそのまま元利側にも同じことが言える。
　まぁ要は一部の煽り気質の人が不愉快な発言を繰り返しているだけ。

[410: 匿名さん]

>408
そこを否定している元金の人っているんでしたっけ？

繰上げしなければ、元金後半は元利よりも自由度が高いとか言ってる人はいたような気もしますが・・・

元利の人は、元金に「自由度がある」とか言ってほしくないだけなんですかね？

[411: 匿名さん]

元金に自由度があるなら、元利には(元金の自由度+元金との差額)の自由度があるだけです。
間違ってますか？

[412: 匿名さん]

>410
否定ってより難癖つける元金さんはいるよね。
そこを否定や難癖つける元利さんはいないと思うけど。

[413: 匿名さん]

>>410
>元利の人は、元金に「自由度がある」とか言ってほしくな>いだけなんですかね？


元金の方が自由度があるというのは間違いですからねぇ。
その人は125％ルールはデメリットでしかないとか、繰り上げ返済はスレ違いだとか、元金の方が自由度があるとか、明らかな間違いを繰り返すから反論されているわけです。

[414: 匿名さん]

>>405
他の人はどうか知らんが元金君はまだ勘違いしているよ

[415: 匿名さん]

＞411
トータルでは、差異はなく同じと思いますよ。

うさぎと、かめで、16年めぐらいで
追い付き追い抜きますよ。

いつでも、抜けると言って、
繰上ないといつの間にか、
差が開いてきますよ、といったところでしょうか？

[416: 匿名さん]

>415
文章の上の段はいいのに
下の段から性格でるよねw

繰り上げないと差が開くってのは
これは事実だから反論はないです。

[417: 匿名さん]

>411
その通りですね。別に元金の方が元利よりも自由度が高いなんて思っちゃいないです。少なくとも私は。

[418: 匿名さん]

>>415
ならくりあげればいい

[419: 匿名さん]

>>412
元金の言い分に難癖つける元利の人はいるようですけどね。

[420: 匿名さん]

＞413
同じ返済能力の人で比較するので、繰上げしなければ手元に資金が残るから、結局のところ元利の方が自由度が高い　ってことを言いたいんですよね。まぁその通りだと思いますよ。

元金は元利との比較ではなく、初期の返済時に比べると相対的に自由度が増すって言いたいだけなんじゃないですかね。


125%ルールはメリットもデメリットもあると思いますので、「デメリットしか」というのは誤りですね。

[421: 匿名さん]

今日はどっちも柔軟ありありでいいですね。

[422: 匿名さん]

>>389みたいに元金元利のメリット・デメリットを把握した上で元金を選んでる人から見て頑なに保証料以外の元金のメリットを主張してる人はどう思うのかな？

>125%ルールはメリットもデメリットもあると思いますので、「デメリットしか」というのは誤りですね。

5年125%ルールにデメリットは有りません。メリットだけです。
あえて聞きますがデメリットって何？

それと、くどいくらいに出ていますが、住宅ローンの返済可能額は月間いくら払えるかです。
住宅ローン負担額＝「最低返済額+繰上げ額」は元利も元金も同じです。
割合が違うだけです。
なので、最低返済額が多い元金は繰上げ額が低くなるがけで住宅ローン負担額は変わりません。

住宅ローン負担額が同じなのに最低返済額がいくら高くなってもメリットは一切有りません。
むしろ、住宅ローン負担額＜最低返済額となったらアウトです。これは明らかにデメリットです。

[423: 匿名さん]

>>420
皆が自由度の定義を
「繰上げ返済する金額の決定権」
としている中で、一人だけ
「毎月の収入から住宅ローン返済を引いた額」
という別の定義で使用し、
「元金は後半になると自由度上がるからなー」
と言っているわけですよ。
そりゃ「元利の方が自由度が高いよ」と反論されるのは仕方が無いかと。

私は125％ルールに関してはメリットしか無いと思ってるのですが、
制度としてデメリットって何かありますか?

[424: 匿名さん]

>>419
元金さんからみたら難癖つけられてるように感じるかもしれませんが、ただ単に間違いを指摘されてるだけですよ。
難癖つけているのとはまたちょっと違いますよ。

[425: 匿名]

元利均等で変動金利は繰り上げ返済前提条件だとおもいます。金利上昇で五年ルール適用状態では繰り上げ返済出来なかったらデメリットです。

[426: 匿名さん]

＞元利均等で変動金利は繰り上げ返済前提条件だとおもいます。

これって元金も同じでしょ？
でないと、金利上昇で五年ルール適用されるような状態では、元金は破綻してることになる。

だったら延命（１２５％ルール）で助かる※見込みがあるなら
元利の１２５％ルールはデメリットとは言わないと思うけど。

[427: 匿名さん]

>>425

それって５年１２５％ルールのメリットですよね？
むしろ５年１２５％ルールが無い元金のデメリットを言ってる。

あなたの言葉を引用すると。

元利均等でもで元金均等でも変動金利は繰り上げ返済前提条件だとおもいます。金利上昇で五年ルール適用状態では繰り上げ返済出来なかったら元利均等は五年ルールで５年間猶予が与えられますが、元金均等は即刻退場です。

[428: 匿名さん]

>>425
いや、だからそれ125％ルールのメリットじゃん。
繰り上げできないってことは、元金選んでたら破綻してるよね？

[429: 匿名さん]

１２５％ルールのデメリット
金利上昇時、勝手に適応されるので放っておくと損をする。
暇な人にはデメリットじゃないかもしれませんね(笑)

[430: 購入検討中さん]

忙しい人でも放置しなければデメリットじゃないだろ？