元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[251: 匿名さん]

＞247
借金が生命保険代わりということです。
繰り上げもギャンブル、一寸先は闇ということですか。
難しいですね。

[252: 匿名さん]

>>249

あなた、返済額が減っていくから自由度が高くなるっていうのが元金のメリットって必死に訴えてるけど、
まさか、繰上げしない人？

元金で借りて繰上げしないなんて無謀この上ないと思うけど。

あなたにとってなんでそんなに元利より元金の方がメリットが有る事にしたいの？

あなたが書き込むたびに荒れる気がする。

[253: 匿名さん]

>249
まだ元金で自由度とか言ってる人いるんだ。
金利10％になっても大丈夫？

[254: 匿名さん]

この人は元利で繰上げされると元金のメリットが無くなるから「繰上げ」の話は他でやらなきゃならないみたいよ。

[255: 匿名さん]

繰上げ出来る金額は元金より元利の方が多いって事は理解しているのでしょうか？

元利も元金も月々住宅ローン返済に回せる金額は同じ。
元金が元利より自由度が高くなる事は一切有りませんよ？

[256: 匿名さん]

月々の返済額が減っていく事が元金のメリットにしたいみたいだね。

でも元利でも返済額軽減で繰り上げれば月々の返済額は減っていくからメリットにはならないよね。

かってに減らすか手続きするかの違いだけ。

[257: 匿名さん]

だ・か・ら
元金のメリットも微々たるもの。
元利のメリットも微々たるもの。

[258: 匿名さん]

>>256
勝手に減るってのをメリットと考える人がいてもいいんじゃない？元利がほんの少し手間をかければ同じことになるってのは分かるけどさ。
何でも頭ごなしに否定しすぎだよ。

[259: 匿名さん]

>258
繰り上げせずに元本が減るのがメリットと書いてあれば256さんも否定しないだろうが、自由度とか言われたら否定するとこでしょ。

[260: 匿名さん]

>259
元金としては返済しなきゃいけない額が減って行くわけだから自由度が増すといってもウソではないですよね。そりゃ比較したら、元利の方が高い自由度は保てるでしょうが、>249は「元利より」も高くなるとはいってないんだから、まぁいいんじゃないの？

[261: 匿名さん]

手間をかけなくて良い自由

[262: 匿名さん]

もう屁理屈だよね。

[263: 匿名さん]

＞255
＞256
返済前半の十数年間は、そうだけど
減税があるから、借入3000万以下の場合
当初10年は、ほぼ同じ

返済後半は、月々の返済額が元利＞元金なので
繰上できる金額は、元金のほうが多い。

自由度なんてものは、無いのに
元本の返済を先送りしているから
勘違いしやすいのが、元利ということでは？

[264: 匿名さん]

元利の繰り上げを返済額軽減してれば
元金が多くなることはないんだけどなぁ
そんなの、基本的なことじゃん。

[265: 匿名さん]

>264
　「元金が」　→　「元金より」　ですか？

[266: 匿名]

でたー！元金均等と同額の繰り上げ返済！自由度を求める勇者！元金均等に嫉妬を感じるかた！で、貴方はそんな返済できてる？こんな人こそ口だけ番長といいます！

[267: 匿名]

元利の一部が元金はわかってないと言い、元金の一部が元利はわかってないと言う
しかし、大半の人はわかっている
制度を理解して自分の意思で決定したのなら、どちらを選んでいても後悔するような差なんて無い
いまどちらかのメリットを訴えてる人は単にちゃんと考えずに選んだうっかりさんだけ

[268: 匿名さん]

>>266さん、気持ちは分からないでもないですが、モノの言い方には気を付けた方がいいですよ。荒れるだけですから。

[269: 匿名さん]

元金は屁理屈ばかりだね。
因みに元利で元金に嫉妬する人は皆無ですよ。
元金よりは返済選択肢が広いんだから。

[270: 匿名さん]

自分だけの価値観で決めつけたようなことを言わない方がいいですよ。
返済選択肢が広いことを望んでいる方ばかりではありませんから。
まぁあなたは聞く耳を持っていそうなので通じると願いますが。

[271: 匿名さん]

元利の方が自由度が大きいのは事実であり
これに噛みつく元金さんはお馬鹿。

元金の方が保証料が安いのは事実であり
これに噛みつく元利さんはお馬鹿。

[272: 匿名さん]

10年間は繰上げしないので元金の方が自由度が高いと言う主張は、意図的か単なる失念かは別として、
・10年間の支払額は元利の方が少ないので、10年後の繰上げ額は元利の方が多くなる
・10年間の減税還付額は元利の方が多いので、10年後の繰上げ額は元利の方が多くなる
と言う事実を無視しているよ。

10年間繰上げしないと言うことは、10年間金利が1％未満、10年間年末ローン残高の1％満額払戻、と考えられるので、毎月同額の繰上をした場合より元利に有利な条件になる。
元金を有利に見せたい時は、10年間繰上げしないと言う条件は避けたほうが良いと思うよ。

[273: 匿名]

十年後のローン残高が抜けていますが？

[274: 匿名さん]

＞272
過去レスでいくつか試算あったけど、
借入金額が3000万以下の場合は
変わらない、それ以上の
場合は、借入額に比例して広がって
4000万超えると、減税満額適用できるので
減税関係なくなりますね。


一番お得なのは、２千数百万程度の借入で
減税終了後に、繰上完済のパターンですね。
元利も元金もまったく関係なく、
金利手数料も減税で、実質負担無しですね。


このスレは、10年以上返済が続いて、
定年退職までに完済するような
借入が議論の対象と思います。

[275: 匿名さん]

3000万35年0.775％の変動をH25年10月実行と仮定して、10年間金利が変動せず121ヵ月後に3％との差額合計と減税還付合計を軽減で繰上げた場合、

　元金：121ヶ月目の残債21,357,143・3％との差額合計3,287,546・減税還付2,599,996
　　　　→繰上げ後の残債15,469,600
　元利：121ヶ月目の残債22,174,366・3％との差額合計4,065,430・減税還付2,642,936
　　　　→繰上げ後の残債15,466,000

思い込みじゃなくきちんと計算しようよ。
まだ毎月同額の支払となるように繰上げたほうが121ヵ月後の残債が同額になるだけ、元金に有利なんだよ。

[276: 匿名さん]

>274
基本的に指摘は全て正しい。
ただし、年末のローン金額の1％が返ってこない人でも、1％返ってくるまで元金と元利で毎月同じ金額支払えば、結局元金のメリットは保証料差額だけになるね。

同じ人が元金にするか元利にするかなので、毎月支払える金額は同じだから、元金の方が自由度が高くなるシチュエーションはありえない。
素直に保証料分お得と言っておけばよいのに無理な主張をするから、反論されるんだよね。

[277: 匿名さん]

>>249
元金で借りていて金利上昇したら即破綻するよ、
なんて主張してる人いた？
破綻率なんてどっちでも変わらない。
元利だったら助かったのに元金だったせいで破綻してしまうケースは僅かだがあるが、逆はほぼ無い。
と言ってるだけじゃないの？

[278: 匿名さん]

>>277
　>157とか>208とかかな？
　拡大解釈すれすれではあるが、前後の流れからはほぼこの意味で使用している。

[279: 匿名さん]

>>287
前後の流れから判断しても、金利が上昇したら即破綻なんて言ってないでしょ。
支払いが滞ったら即破綻と言っているだけで。

支払い先送りできるのがメリットではないとの主張へ反論しているだけでしょ。

金利上昇しても破綻する人は稀だって皆思ってるよ、レス見る限りは。

[280: 匿名さん]

ていうか、

元金はちょっとだけが保証料がお得
元利はちょっとだけ自由度が有る

この結論は変えようが無いのになんで納得しないの？

[281: 匿名さん]

頭が悪いから理解できないだけでしょ。

[282: 匿名さん]

厳密に言うと

元金はちょっとだけが保証料がお得
元利はちょっとだけ自由度が有り破綻する可能性が低い

[283: 匿名さん]

アンカ訂正
>>278
前後の流れから判断しても、金利が上昇したら即破綻なんて言ってないでしょ。
支払いが滞ったら即破綻と言っているだけで。

支払い先送りできるのがメリットではないとの主張へ反論しているだけでしょ。

金利上昇しても破綻する人は稀だって皆思ってるよ、レス見る限りは。

[284: 匿名さん]

>283
>208はまだしも>157は完璧にその意味で言ってるように見えるけどねぇ
まあどっちでも良いけど

[285: 匿名さん]

支払いが滞ったら即破綻とか言ってるが、言葉通りとったら元金だけでなく元利だって同じことでしょ。そこに元利の人の悪意が感じ取れるということが言いたかっただけなんだが、まぁ確かにどうでもいいことだったわな。

[286: 匿名さん]

即破綻は言い過ぎだな。確か、3ヶ月滞納すると差し押さえ

[287: 匿名さん]

>>284
「先送りできなければ、即破綻です 」
としか書いてないよ？
どう解釈しても
「金利上昇したら即破綻」
にはならないよ。

金利上昇したら即破綻なんて誰も言ってないんだってば。

[288: 匿名さん]

返済方法は、後からでも変更できるでしょ？
なら、保証料以外に差が無いから
安いほうがお得と思いますよ。

[289: 匿名さん]

>288
そんな人が元金。
返済の自由度が高いのが元利。

返済方法の変更に資金を使うことは無駄じゃないの？

[290: 匿名さん]

>289
リスク対策費用を先に払うか後に払うかの違いでは？

[291: 匿名さん]

>287
まぁそういうならそれでもいいけどさ。
元利の人だけが先送りできて破綻回避できる状況ってどんな時さ？

[292: 匿名さん]

だから
元金は元利より保証料が安く
元利は元金より自由度が高い
ってこと。

[293: 匿名さん]

>291
125％ルールが発動する5年間に関してのみ、元利は破綻を回避できるよね。
このルールがない元金では5年間の猶予がない。
そんなレアな状況の差。

[294: 匿名さん]

元金は、元利より数万円保証料が安く
元利は、元金との差額分返済自由度が高い

散々言われてるけど、まだ理解できない元金が居るんだよな。

[295: 匿名さん]

元金均等：元金を毎月均等に返済し、金利を上乗せする
元利均等：元金と利息の合計を毎月均等にして返済する

金利上昇局面では、元金は金利上昇分が直接毎月の返済に上乗せされるが、元利の場合は残る返済回数で割ることになるので、毎月の返済額の変動は緩やかになる。
金利は上がったら下がる可能性も高いので、仮に金利急騰で元金が破綻した場合でも後で金利が下がったら元利はしのげる可能性があるし、金利が上がりっぱなしでも総利払いは増えるがいずれ収入も増える可能性が高いので、元利の方が助かる可能性は高い。

破綻する可能性は個人の属性だから客観的な判断は難しいが、破綻する可能性の大小比較はシステムにより客観的に判断が可能であり、5年ルールや125％ルールを無視した場合でも元金の破綻確率は確実に元利の破綻確率より高いので、5年ルールや125％ルールを加味すると比較にならない。
もし元金でも破綻する可能性が低いと言うなら、元利なら破綻する可能性は無いに等しくなる。

結局、返済自由度は元利の方が高いから、破綻する確率は元利の方が低くなるだけなんだけどね。

[296: 匿名さん]

>293
そのルールが適用される時って、すなわち金利上昇局面のことだよね？分かってもらうのにも一苦労だなぁ。

[297: 匿名さん]

>288
借り換えじゃなくても返済方法って元金から元利に変更できるの？
それなら元金でもいいが。
借り換えなら手数料、優遇考えると大損だけど。

[298: 購入検討中さん]

金利が急騰しているような状況だと勤め先の経営がどうなってるかも不安だし、自分自身もどうなってるかわからない。そもそも担保価値だってどうなってるかわからないのに金利急騰して払えなくなったら元利に借換えようなんて甘すぎない？

審査が通るとは思えない。

[299: 匿名さん]

元金は元利より保証料が安く 。
元利は元金と異なり、元本の返済が先送りできる。


先送りしたツケは、いつか払う必用があることを、
忘れてはならないと思います。

[300: 匿名さん]

んなことは当たり前だよ
破綻するよかマシ

[301: 匿名さん]

元金は、元利より数万円保証料が安く
元利は、元金との差額分返済自由度が高い

これは正解
しかし注意書きが抜けています。

※但し、元利で自由度を行使した場合は返済額も元金よりも多くなります。

元金のメリットは借りただけで有効ですが
元利は支払額が多いというデメリットを繰り上げ返済することで打ち消さなければなりません。

[302: 匿名さん]

当然だよ。
元金は強制的に繰り上げしてるだけだけら。
繰り上げの自由度が元利にはあるだけ。
繰り上げしなければ元金との差額がそのまま貯蓄になる。

[303: 匿名さん]

＞元金のメリットは借りただけで有効

強制力が強いだけ。返済の自由度がまったくない。
考え方次第でデメリットになるんだけどな。

[304: 匿名さん]

元金の人も、もう保証料以外のメリット言うの止めれば？
そこ以外はどう言っても元利に負けるんだから。

[305: 匿名さん]

>287
先送りできないことを破綻と言うの。そのまま受け取ったら単に破綻の用語説明になる
その文脈の裏にある元利は先送りできるが、元金はできない、という部分を他の人は指摘してるだけだよ

[306: 匿名さん]

>>301

結局注意書きなんて必要ないんだよ。
それは、ただの能書き。

元金は、元利より数万円保証料が安く
元利は、元金との差額分返済自由度が高い

これで理解出来なきゃ、ローンはやめた方がいいですよ。

[307: 匿名さん]

元金は保障料が安いだけで充分だと思うんだけど
今来てる元金さん、すごい欲張りだよね。

散々言われてるけど
元金には、元利と比べて保障料が安いメリットしかない。

[308: 匿名さん]

>303
元金のメリットというのは保障料が安いということですよ。
そうムキにならなくても良いのに。

元利は返済額が一定になる以外のメリットはありませんよ。

[309: 匿名さん]

おそらく、完済予定の期間によって意見が割れてるような気がします。


完済予定が10年程度・・・減税あるから差がない

完済予定が20年程度・・・大半の方が考える定年迄に繰上完済
（繰上かた次第で十数年先送り返済可能）

完済予定が30年以上・・・繰上はほとんどしない、できない？
（返済を少しでも先送りできないと不安）


皆様は、どの程度で完済予定でしょうか？

[310: 匿名さん]

>308
元金のメリットは保証料が安いだけ。
元利のメリットは返済自由度が高く破綻確率を下げられるだけ。

元利のメリットを軽視しようと、そうムキにならなくても良いのに。

[311: 匿名さん]

>309
完済予定期間によってメリットが増減することはあっても、メリット自体は変わらないよ。

変動で借りている人は銀行審査に通っている人で、銀行の審査金利は4％と一般的には言われているから、繰上げのできない人はごく限られた例外でしかない。
自分自身は年間100万繰上の計画、約15年で完済を目指してはいる。

[312: 匿名さん]

>307
元利にも繰り上げ返済を自分で決められる（≒自由度）のメリットしかない。

[313: 匿名さん]

保証料が安いことだけしかメリットがないことに気がついてしまった
元金さんの意固地状態、そんな流れですな。

[314: 匿名]

>３１０さん同感！
元金均等返済は保証料と総支払い額が元利均等返済より少ないことです。

[315: 匿名さん]

>>302
その差額の貯蓄には返済先送りしてる分利息が発生しているわけだけどね。
まぁ低金利の今ならリスクヘッジの代償としてのコストとして許容している元利の人が多いみたいですね。

[316: 匿名さん]

いいんじゃないの？
元利は、元金との差額を繰り上げに使おうが、何に使おうが
そこも自由度に含まれてるんだから。
しかし、思ってたより元金のメリットってなかったのが、このスレで明らかになった。

[317: 匿名さん]

>310
別に軽視しようとしてるってよりも、そもそもの価値観が異なるので「コスト」と「自由度」どちらにメリットを感じるかなんて、合意しようがないんじゃない？

保証料等のコストをミニマムにしたい元金の人には、そんな自由度とか押し付け主張したって通じるわけないでしょ。元利のメリットである自由度を発動したとたんにコストアップ確定なので、コストミニマムにしたい元金の人にはデメリットでしかない。

もちろん、元利のひとにとっては、まったく正反対の論理でお互いの話は通じない。永遠に平行線ですなｗ

[318: 匿名さん]

>316
結局、今の低金利、繰上げ等の手数料の無料化などにより、元利も元金も大差ないということがとっくの昔から語られている結論。

　・元利メリット　→　自由度高い　；　金利少ないので差額微々たるもの。125%ﾙｰﾙ発動なんでわずかな可能性しかない
　・元金メリット　→　保証料安い　；　繰り上げ返済により同等の返済能力を有していれば数万円程度まで縮小

元利も元金も自分の主張が認められないとムキになる人がずっと荒らしているのが現状。

[319: 匿名さん]

そう、平行線。
ただ一部の元金さんが勘違いしてただけです。

[320: 匿名さん]

>314
見た目の総返済額は元金の方が少ない。
そりゃそうだ、元金の方が返済初期のローンが多いんだから。

[321: 匿名さん]

>314
同感とか言っているが、分かってないよ。
同じ人が元金で借りるか元利で借りるかなので、毎月の支払可能額も同じ。
毎月同じ金額を支払えば、同じ金利なので支払い後の元本も同じになり結局総支払額は同じに出来るので、残る元金のメリットは保証料の差額のみ。
毎月同じ金額を支払わない自由を行使すればコストは掛かるけど、それは生活の質を落としたり破綻することを避けるために必要なコスト。

[322: 匿名さん]

>>305
「元利は先送り出来るが元金は先送りできない」


当然でしょ。
何をどう指摘したいのかわからないけどこれは事実ですよ？
金利上昇しても払えるなら先送りの必要が無いから破綻はしませんよ。
これも当然。

[323: 匿名さん]

>317
どちらのメリットが自分に良いかは個人によるが、各々のメリット自体は客観的な事実だよ？

元金のメリットは保証料が安いだけ。
元利のメリットは返済自由度が高く破綻確率を下げられるだけ。

どちらを勧めるかと言われたら元利を勧めるけど、どちらメリットが自分に良いと考えるかは個人の自由だし、この低金利だとどちらも誤差の範疇だから、好きなほうを選べばよいと言っている。

[324: 匿名さん]

もはや元金は分かってないと言いたいだけのスレに成ってきたな

[325: 匿名さん]

>323
低金利だから差がないんじゃない
そもそも差がないんだ

[326: 匿名さん]

>>291
金利上昇時なんらかの事情により支払い困難となる。
金利上昇のため支払い出来なければ破綻。
ただ5年125％ルールがあれば取り敢えず5年は変わらないし5年後も25％しか返済額が増えないので10年以上は余裕期間ができる可能性がある。
その余裕期間にどうにも出来なければ破綻。
お金の目処がたてば破綻回避。

[327: 匿名さん]

>>324
一部わかってない奴がいるのは事実。

[328: 匿名さん]

元金のメリットは保証料が安いだけ。
元利のメリットは返済自由度が高く破綻確率を下げられるだけ。


これには完全に同意。
これを踏まえた上で元利なり元金なり選ぶならわかるが、
この事実自体を否定しようとするから間違いだと指摘されてるんだよ。

[329: 匿名さん]

>325みたいにわかってない人がいるんだよ。
金利は関係ある。
5％こえてくると元金の破綻率がおそらく増えるでしょうね。

[330: 匿名さん]

＞325
借入額と返済（完済）までの、期間によると思います。

減税考慮の10年後完済予定の方は、1%超えてから繰上し始めて、
10年後、予定してた額では、完済出来なくなるけど、
残った残債を、以降数年～10年かけて返済してもかまわないわけだし。


20年かけて返済予定の方は、35年かけても良いし
（個人的には、2～3割程度長期固定MIXが良いと思いますが）


それ以上の変動でギリギリ返済の方なら、確かに危険かも。

そのような方には、少しでも先送り出来ないと不安に感じるから、元利の方が合ってるかもしれませんね。

[331: 匿名さん]

>326は１２５％ルールそのものがわかってないな(笑)
10年とか

[332: 匿名さん]

＞＞330

その無理やり余裕の無い人は元利が有ってるって結論にするのやめなよ。

ギリギリで借りる人は借り方に問題が有るんではなく、借りる額に問題が有るの。
元金か元利かは関係ない。

そもそもそんな事言ったら元金で繰り上げ無い人とか過去に一杯いたじゃん。最も危険なタイプ。

[333: 匿名さん]

＞＞331

お前のが理解してないようにしか見えない

[334: 匿名さん]

>320
初期返済額によらず元利は繰上げを行うことにより利息を極限まで元金に近づけることは可能。ただし、保証料の差により総コストは元金の方が小さくなる。

[335: 匿名]

５%て、そんな金利？どんな経済状況になってるだい？まあ、私はの場合元金均等だけど、十年後その金利になったら当初の返済額になるだけだからすぐ破綻にはなりませんが。元利均等だと未払い利息発生で残高増えてしまう。
木を見て森を見ずだね！

[336: 匿名さん]

確かに>331は理解できていないな
それほど難しい話では無いのだが

[337: 匿名さん]

335も理解できてないわw

こんなのばっかで元金は大丈夫か？

[338: 匿名さん]

330の無茶ぶりに吹いた
賢くないね～

[339: 匿名さん]

>>335
未払い利息発生するってことは繰り上げ返済出来ない状況なわけでしょ?
元金だったら破綻してるってことじゃないですか、、、

[340: 匿名さん]

ちなみに4000万金利0.775で借りると元利だと月10万、元金だと月12万。

これが金利５％に跳ね上がると元金は月26万になる。

このくらい返済が増えてもなんの問題も無いのなら元金でいいと思う。

元利は5年間は据え置き、6年目以降最大で125千円。11年目以降最大156千円。
その間に余裕が有れば月26万払えば元金との差は無いし一部繰り上げで対処も出来る。

元金は26万3ヶ月滞納したら競売行き。

急激な金利上昇なんてあり得ないと思うならば数万円の保証料分得だからそれでも構わない。
でも数万円の保証料で万が一の金利上昇の際、これだけのメリットが有ると考える人もいるって事。

[341: 匿名さん]

馬鹿が連投してるな、恥ずかしい人だな

[342: 匿名さん]

馬鹿って、もちろん元金さんのことだよね。

[343: 匿名さん]

金利上昇時であっても元金と元利の毎月の支払額が同じなら、総支払額も同じなんだぜ？>335

そんなことも知らないなんて大丈夫か？

[344: 匿名]

元金均等返済で繰り上げ返済してます！この返済方法いいと思うけどなー。期間短縮するし、返済額も早く少なくなるし、元利均等からの文面を読むと強制的な繰り上げ返済だと書いてますが、金利上昇には特に怖さを感じにくいですが。 因みに元利均等返済にはいつでも条件変更できますよー。条件変更して元利均等にしたらローン当初元利均等返済の返済額よりかなり少ない返済額になります。つまり元金均等返済で元金の減りが早かったからです。まだ生活にゆとりがありますのでこのまま元金均等返済で行きます。

[345: 匿名さん]

元金は元利より保証料が得なのは間違い無いのだからそれでいいじゃん。なんで他に優れてる事を主張したり、元利を必死に貶めたり、はたまた元利は余裕が無いとか言い出すのだろう？

一体何度結論がこのスレで書かれた事か。

結局これでしょ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/res/1068

むしろ、元金で借りてる人で「保証料が元利より得だから比較検討して元金にした」って方が少ないのかなと。
元金さんの書き込み見ても実際に金融機関を通して元利と元金の保証料の差額がいくらか検討した人が誰もいない。
唯一１０４２を覗いて。

よって、「保証料が元利より得だから比較検討して元金にした」って主張は後付の言い訳で本当の理由は
「元利より元金の方が支払い利息も総返済額も得」という勘違いした状況で元金で借りてしまって、このスレを見て
実は条件を同じにすれば元利も元金も完済時期も支払い利息も同じになる事を知って

「保証料が元利より得だから比較検討して元金にした」事にしたいわけだ。

[346: 匿名さん]

>>344

また理解していない人がｗ

[347: 匿名さん]

でも大げさに書いてるけど
１２５％ルールがないと沈んじゃう人は
現時点でも余裕がない人で、そんな人がいくらがんばったところで
結局何年後かに沈むけどね
10年持ちこたえて破産するよりは
さっさと若いうちに破綻したほうが再生可能かもね

[348: 匿名さん]

はい捨て台詞きました！

[349: 匿名さん]

元金さんピンチだね～

[350: 匿名さん]

＞340
返済何年目で5%に上昇を想定かわかりませんが、

4000万借入なら、定年まで完済を目標に、
最低年230万程度は、住居費にしますよね？

5%上昇までには、ある程度、繰上資金も貯まってるでしょうし、
当初10年は減税もあるので、繰上資金を食い潰して、かつ、
月々の生活費を抑えて、足りなく成る程では、無いと思いますよ。
（固定をmixしとけばと、多少悔やむ程度と思う）